שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[wa11a]

לפני 25 דקות, redroze כתב:

אז הוא תורם 10% מהשכר שלו כדי לגשר על הפער.

עדיין, השוכרים משלמים לו את רוב המשכנתא.

יום יבוא, המשכנתא תתנדף, ואז תוך 3-4 שנים הוא יחזיר את הדלתא של ה-10% שהוא השלים כל השנים. לאחר מכן, רווח נקי.

אולי הוא על משכנתא שחלקה קבועה. היום על כל מיליון מחזירים 5.6-5.7 אש״ח. עם דירה של 2 מיליון ש״ח ומשכנתא על 70% מהנכס מגיעים להחזר של 8 אש״ח.

היום תשואת השכירות היא במקרה הטוב 3% ברוטו (ברוב המקומות במרכז פחות). שזה משאיר אותך עם שכירות של 5 אש״ח בחודש וזה בהנחה שאין הוצאות, בלתמים, תקלות, חודשים שהדירה ריקה וכו'.

[redroze]

לפני 1 דקה, wa11a כתב:

אולי הוא על משכנתא שחלקה קבועה. היום על כל מיליון מחזירים 5.6-5.7 אש״ח. עם דירה של 2 מיליון ש״ח ומשכנתא על 70% מהנכס מגיעים להחזר של 8 אש״ח.

היום תשואת השכירות היא במקרה הטוב 3% ברוטו (ברוב המקומות במרכז פחות). שזה משאיר אותך עם שכירות של 5 אש״ח בחודש וזה בהנחה שאין הוצאות, בלתמים, תקלות, חודשים שהדירה ריקה וכו'.

אתה חושב כמו בעל דירה, לא כמו משקיע.

70% משכנתא אפשר לקחת על דירה ראשונה (שאני מניח שהוא גר בה) ואולי על דירה שניה אם אתה מתוחכם.

משם והלאה אתה ב-50% מימון ואז כל החישוב שלך לא רלוונטי.

[- XM -]

לפני 46 דקות, wa11a כתב:

אולי הוא על משכנתא שחלקה קבועה. היום על כל מיליון מחזירים 5.6-5.7 אש״ח. עם דירה של 2 מיליון ש״ח ומשכנתא על 70% מהנכס מגיעים להחזר של 8 אש”ח.

היום תשואת השכירות היא במקרה הטוב 3% ברוטו.

אפשר להגיע לתשואה גבוהה יותר, דירות מחולקות, עובדים זרים, B&B..

יש לך טעות נוספת, אתה מסתכל על תשואה השכירות ביחס למחיר הדירה העכשווי, רוב המשקיעים לא קנו את הדירה אתמול, אלא לפני שנים.

הדירה ששווה היום 2 מליון, נקנתה ב 2020 ב 1.55 מליון, והמשכנתא שלה כיום היא 600-700 אלף, עליית הריבית התקזזה עם עליית מחירי השכירות.

עליית הריבית הזיקה לבעלי דירות למגורים, יותר מלמשקיעים.

עריכה אחרונה ב-19 לפברואר, 2024 על ידי - XM -

[Lior_Django]

לפני 3 שעות, redroze כתב:

אז הוא תורם 10% מהשכר שלו כדי לגשר על הפער.

עדיין, השוכרים משלמים לו את רוב המשכנתא.

יום יבוא, המשכנתא תתנדף, ואז תוך 3-4 שנים הוא יחזיר את הדלתא של ה-10% שהוא השלים כל השנים. לאחר מכן, רווח נקי.

היום יבוא הזה זה בעוד 30 שנים..

לפני שעתיים, - XM - כתב:

אפשר להגיע לתשואה גבוהה יותר, דירות מחולקות, עובדים זרים, B&B..

יש לך טעות נוספת, אתה מסתכל על תשואה השכירות ביחס למחיר הדירה העכשווי, רוב המשקיעים לא קנו את הדירה אתמול, אלא לפני שנים.

הדירה ששווה היום 2 מליון, נקנתה ב 2020 ב 1.55 מליון, והמשכנתא שלה כיום היא 600-700 אלף, עליית הריבית התקזזה עם עליית מחירי השכירות.

עליית הריבית הזיקה לבעלי דירות למגורים, יותר מלמשקיעים.

אם מחירי הדירות יפסיקו לעלות, למה שאני אשקיע בהם?

או למה שאני אמשיך להשקיע בהם?

[- XM -]

ואם הם לא יפסיקו לעלות?

 

אני איבדתי את כדור הבדולח שלי, יש לך אחד להביא לי?

[יובל .מ.]

לפני 9 שעות, Lior_Django כתב:

היום יבוא הזה זה בעוד 30 שנים..

אז למה אתה מפקיד לפנסיה? אתה מבזבז 7 אחוז מהמשכורת שלך בשביל עוד 30 שנה.

[SlowRide]

לפני 9 שעות, Lior_Django כתב:

אם מחירי הדירות יפסיקו לעלות, למה שאני אשקיע בהם?

אתה לא חייב להשקיע בכלום, אבל אם מסתכלים אחורה מחירי הדיור בארץ במגמת עליה תמידית. יש ירידות נקודתיות, אבל המגמה ברורה.

 

[BarryG]

לפני כשעה, SlowRide כתב:

אתה לא חייב להשקיע בכלום, אבל אם מסתכלים אחורה מחירי הדיור בארץ במגמת עליה תמידית. יש ירידות נקודתיות, אבל המגמה ברורה.

 

זה טיעון חסר משמעות בלי להסביר למה זה קורה (אני מסכים עם המסקנה, אבל לא עם הטיעון).

[yuvalganim]

לפני שעתיים, SlowRide כתב:

אתה לא חייב להשקיע בכלום, אבל אם מסתכלים אחורה מחירי הדיור בארץ במגמת עליה תמידית. יש ירידות נקודתיות, אבל המגמה ברורה.

 

 

זה לא רלבנטי, ואם מחירי הדירות עולים פחות מאפיקים אחרים? הרי בסוף זה עולם של אלטרנטיבות.

לאורך זמן, גם בראייה של 20 השנים האחרונות עם הבוסט במחירי הדירות - שוק  ההון עשה יותר.

כלומר מי ששם את הכסף שלו בשוק ההון עשה יותר כסף מאשר מי שהשקיע בנדלן ועם הרבה פחות כאבי ראש.

 

יש פה דור שלם של אנשים שקנו דירה והמחיר עלה פלאים וחושבים שהם גאוני השקעה גדולים רק בגלל סיטואציה

[SlowRide]

לפני כשעה, BarryG כתב:

זה טיעון חסר משמעות בלי להסביר למה זה קורה (אני מסכים עם המסקנה, אבל לא עם הטיעון).

זה די ברור לא? משאב מוגבל שהצורך בו רק עולה עם גדילת האוכלוסייה.

לפני 24 דקות, yuvalganim כתב:

 

זה לא רלבנטי, ואם מחירי הדירות עולים פחות מאפיקים אחרים? הרי בסוף זה עולם של אלטרנטיבות.

לאורך זמן, גם בראייה של 20 השנים האחרונות עם הבוסט במחירי הדירות - שוק  ההון עשה יותר.

כלומר מי ששם את הכסף שלו בשוק ההון עשה יותר כסף מאשר מי שהשקיע בנדלן ועם הרבה פחות כאבי ראש.

 

יש פה דור שלם של אנשים שקנו דירה והמחיר עלה פלאים וחושבים שהם גאוני השקעה גדולים רק בגלל סיטואציה

מה זה משנה שיש אפיקים הרבה יותר רווחיים, או מה חושבים אנשים שקנו דירות?

אף אחד לא מכריח אותך להשקיע רק בדבר אחד...

 

 

[Ziv]

לפני כשעה, yuvalganim כתב:

 

זה לא רלבנטי, ואם מחירי הדירות עולים פחות מאפיקים אחרים? הרי בסוף זה עולם של אלטרנטיבות.

לאורך זמן, גם בראייה של 20 השנים האחרונות עם הבוסט במחירי הדירות - שוק  ההון עשה יותר.

כלומר מי ששם את הכסף שלו בשוק ההון עשה יותר כסף מאשר מי שהשקיע בנדלן ועם הרבה פחות כאבי ראש.

 

יש פה דור שלם של אנשים שקנו דירה והמחיר עלה פלאים וחושבים שהם גאוני השקעה גדולים רק בגלל סיטואציה

 

 

אם אתה טיפש מספיק בשביל לקנות דירה ראשונה, ללא השבחה עתידית, וללא מינוף - אז כן, אולי.

בפועל, המינוף בנדל"ן הוא פי 3-4, ואם קונים דירה נכונה - הנכס יעבור השבחה (נומינלית, לא ריאלית אפילו) של פי 2-3 על ההון העצמי בטווח זמן של 7-10 שנים.

[יובל .מ.]

לפני שעה, yuvalganim כתב:

 

זה לא רלבנטי, ואם מחירי הדירות עולים פחות מאפיקים אחרים? הרי בסוף זה עולם של אלטרנטיבות.

לאורך זמן, גם בראייה של 20 השנים האחרונות עם הבוסט במחירי הדירות - שוק  ההון עשה יותר.

כלומר מי ששם את הכסף שלו בשוק ההון עשה יותר כסף מאשר מי שהשקיע בנדלן ועם הרבה פחות כאבי ראש.

 

יש פה דור שלם של אנשים שקנו דירה והמחיר עלה פלאים וחושבים שהם גאוני השקעה גדולים רק בגלל סיטואציה

רק שמי שהרוויח בשוק ההון צריך לשלם 25 אחוז מס על התשואה כדי לנצל את הכסף, ומי שקנה דירות מרוויח גם עליית מחיר של הדירה, גם שכירות שנכנסת כל חודש פטורה ממס (אחרי משכנתא נניח 1000-2000 שקל נשאר) ובשביל הפינאלה מוריש את הדירה לילדים ומונע מהם משכנתא מפלצתית כל החיים.

זה לא דור שקנה דירה, יש פה 75 שנה של עליות מחירים.

[yuvalganim]

יש מס על שבח (גם בירושה) ככה שהרווח הנומינלי על הנייר מקוזז גם.

על כל השאר אין באמת מס אפקטיבי (בלי לדבר על הנוכלים שלא מדווחים ולא משלמים)

[BeBest]

לפני 10 שעות, יובל .מ. כתב:

אז למה אתה מפקיד לפנסיה? אתה מבזבז 7 אחוז מהמשכורת שלך בשביל עוד 30 שנה.

 

כי יש חוק שמחייב אותי.

[Lior_Django]

ראיתי כתבה שטוענת שבגלל שהמעמ יעלה בתחילת 2025, מחירי הדירות יעלו..

 

וזה קצת מצחיק.

(1. הסביבה הכלכלית לא השתנתה. 2. גם בתור רוכש, לא עדיף לי לחכות לסיטואציה שבה הביקוש יורד יותר, כתוצאה מההעלאת המס?)