שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[יובל .מ.]

לפני 7 דקות, vxlan כתב:

 

 

התשואה היא שלילית כי :
1)השכירות לא מכסה את הריבית במינוף מקסימלי. אתה משלים את תשלום הריבית לבנק כל חודש מכיסך ( לדוג' - דירה שעולה 1.3M, בריבית של כ5%, תגבה ממך תשלום ריבית של כ4K ש"ח. לא מכיר דירה במחיר ההזה באיזור נורמלי שתכניס שכירות כזו.).

2)אתה בתשואה שלילית לעומת האלטרנטיבה לכסף שקבור בקירות. 

 

שני הנ"ל הן עובדות שקורות יום ביומו - לא ספקולציה עתידית. 
אולי אם תהיה עליית ערך עתידית מספיק גבוהה ( ואת זה נוכל לדעת רק ביום המכירה, לא לפני) היא תקזז לך את התשואה השלילית הנ"ל.

 

1. למה אני משלם את הריבית? למה לא להגיד "ההחזר הוא 6000 שקל, 4500 מתוכם ריבית, השוכר משלם 4500 שהולך לריבית ואני משלם 1500 קרן"? כי זה פחות מסתדר לך?

חוץ מזה, המספרים שלך לא נכונים - משכנתא של 1.3M זה לא לדירה של 1.3, אלה לדירה של לפחות 1.9 מיליון. אם הדירה היא 1.3 מיליון אני לוקח משכנתא של 850 אלף פלוס מינוס שהיא עם החזר של בערך 4600, מתוך זה הריבית היא לא 4000 אלא פחות. ועל דירה כזאת השכירות היא יותר גבוהה מ-4000. (לצורך השוואה, על דירה שעלתה לי פחות מ2.4 סגרתי חוזה על 6000 שקל שכירות ועוד יכלתי להקפיץ בכמה מאות שקלים את המחיר, פשוט חיפשתי שוכרים טובים אז העדפתי להוריד ושיהיה לי מאגר לבחור ממנו).

2. על זה אפשר לדבר, אבל אם תפתח פה אקסלים נתחיל *שוב* לדבר על כמה דברים:

2.1 מינוף.

2.2 מס רווחי הון.

2.3 פטור ממס על השכירות עד 7500 (כי אתה משכיר ושוכר, בגלל זה לא 5600)

2.4 תשואת הנכס עצמו.

 

דבר נוסף 3. אם אתה לא מתכנן לגור בנכס בעתיד, אתה קונה נכס עם פוטנציאל לתשואה עודפת - פינוי בינוי וכ'ו.

[BarryG]

לפני 55 דקות, יובל .מ. כתב:

קודם כל אתה צריך לבדוק כמה מתוך זה הן דירות בפינוי בינוי ולקחת בחשבון שחלק גדול מתוך זה כבר שמור לאותם דיירים.

דבר שני אתה עומד בערך על הכמות שקבעו כיעד ומתעלם מהפער שכבר קיים.

אם לא היה פער לא היינו רואים עלייה כזאת מטאורית במחירים.

הפינוי בינוי לדיירים הם כנראה כ- 10%-15% מזה.

אני לא מתעלם מהפער הקיים, הוא בדיוק זה שהביא את המחירים לאיפה שהם היום- זאת נקודת היחוס שלנו, המחירים הנוכחים שנשענים על יחס המלאי דירות לכמות משקי בית כרגע. אתה לא צריך לסגור את הפער כדי להביא לירידה מחירים, אלא לשנות את יחס המלאי דירות לכמות משקי בית. אם תבנה בשנה יותר מתוספת משקי הבית היחס יעלה, ומחירי הדירות ירדו קצת, ולהפך. הטענה שצריך לסגור את הפער כדי שהמחירים ירדו זה סיסמה של היזמים. תקרא את המחקרים של מכון אהרון בתחום.

 

לפני 44 דקות, avargel כתב:

אתייחס רק לנקודה הזאת של התחלות בניה

67k לשנה זה קצת? זה הרבה?

בלי להבין מה הביקוש, אין משמעות לצד ההיצע בלבד

זה מעל מה שמדברים עליו כתוספת משקי הבית בשנה ממוצעת, שגם את זה קשה להעריך בצורה טובה לצערי...

עריכה אחרונה ב-25 לנובמבר, 2025 על ידי BarryG

[vxlan]

לפני 24 דקות, יובל .מ. כתב:

חוץ מזה, המספרים שלך לא נכונים - משכנתא של 1.3M זה לא לדירה של 1.3, אלה

אתה לא קראת נכון , אני נתתי דוג של דירה שעולה 1.3, כלומר משכנתא של כ0.95M בריבית ממוצעת של כחמש אחוז, השכירות לא מכסה את הריבית.

[יובל .מ.]

לפני 5 דקות, vxlan כתב:

אתה לא קראת נכון , אני נתתי דוג של דירה שעולה 1.3, כלומר משכנתא של כ0.95M בריבית ממוצעת של כחמש אחוז, השכירות לא מכסה את הריבית.

מקבל.

בכל מקרה, חישוב לפי זה:

יכול למצוא משהו שמכסה, או לפחות מאוד קרוב לזה.

תוסיף 1200 מהכיס ותהנה מעליית המחיר, במחיר כזה אולי גם מאיזה פינוי בינוי.

 

[פינדר]

לפני 46 דקות, יובל .מ. כתב:

פטור ממס על השכירות עד 7500 (כי אתה משכיר ושוכר, בגלל זה לא 5600)

מבחינתי זו הבעיה העיקרית במודל ההשקעה הזה שלך (לא נכנס לחישובי תשואות). זה שההשקעה מחייבת אותך לאורח חיים מסוים, לחיות בשכירות הרבה שנים.

לא לכולם זה מתאים ועבור רוב האנשים שאני מכיר, אם לא היה הבדל כספי בין שכירות לבעלות (עבור אותה דירה בדיוק) היו בוחרים להיוית הבעלים ולא השוכרים.

השקעה בשוק ההון, מהצד השני, היא אורתוגונלית לאורח החיים שלך ואין לה השפעה על חיי היומיום.

[Gosser1860]

לפני שעה, BarryG כתב:

אלא לשנות את יחס המלאי דירות לכמות משקי בית

השאלה מה קורה באזורי ביקוש..

[יובל .מ.]

לפני שעה, פינדר כתב:

מבחינתי זו הבעיה העיקרית במודל ההשקעה הזה שלך (לא נכנס לחישובי תשואות). זה שההשקעה מחייבת אותך לאורח חיים מסוים, לחיות בשכירות הרבה שנים.

לא לכולם זה מתאים ועבור רוב האנשים שאני מכיר, אם לא היה הבדל כספי בין שכירות לבעלות (עבור אותה דירה בדיוק) היו בוחרים להיוית הבעלים ולא השוכרים.

השקעה בשוק ההון, מהצד השני, היא אורתוגונלית לאורח החיים שלך ואין לה השפעה על חיי היומיום.

בחייאת פינדר, אנחנו חוזרים פה במעגלים.

ההנחה היא לדירה *יחידה* שהיא להשקעה.

אם יש לי חצי מיליון שקל ואני בוחר לשים אותם בשוק ההון אני גם ככה אמשיך לגור בשכירות, אלא אם ביבי יחליט להעניק לי דירה במתנה.

מה זה משנה אם אני שוכר כשיש לי חצי מיליון שקל במדדים או דירה להשקעה שמשלמת את עצמה (בעסקה טובה) או את רובה (בעסקה פחות טובה)?

הדרך היחידה להילחם במודל הזה היא אם אתה אומר "טוב אני אשקיע עכשיו בשוק ההון 15 שנה ואז אקנה", אבל כולנו יודעים מה עלול לקרות.

[פינדר]

לפני 12 שעות, יובל .מ. כתב:

ההנחה היא לדירה *יחידה* שהיא להשקעה.

אין ספק שבישראל זו טעות לא להיות בעלים של דירה אחת. המדינה מוכיחה את זה שוב ושוב.

רק שדירה אחת להשקעה, היא חלופה למגורים, בין אם אתה יכול לקנות את הדירה שאתה רוצה לגור בה ובין אם לא.

 

 

[stum]

שנת בחירות. תתעלם.

[BarryG]

לפני 16 שעות, Gosser1860 כתב:

השאלה מה קורה באזורי ביקוש..

כרגע יחס המלאי הלא מכור לקצב מכירות ממוצע בשנים האחרונות גבוה משמעותית במרכז ביחס לפריפריה. זה גם מסביר למה במרכז המחירים יורדים קלות, ובפריפריה דווקא עולים קלות.

עריכה אחרונה ב-26 לנובמבר, 2025 על ידי BarryG

[wa11a]

חשוב לא לשכוח שכרגע שיא ההיצע הוא דווקא באיזורי ביקוש. שיא המלאי של הקבלנים הוא בעיקר בתל אביב.

[avargel]

דל"פ: בתל אביב הביקוש הגבוה *לדיור* מוזן בעיקר משוק השכירות

[yor2]

ניתקלתי בכתבה הזאת. דירה בליסינג. אין לי את זה פתוח. המטרה להשכיר דירה ל 10 או 15 שנה. ולקנות תדירה. לשלם תאפרש. ממחיר השוק שהיה. או למכור תזכות. למשהו אחר.

https://www.themarker.com/realestate/2025-11-25/ty-article/.highlight/0000019a-ba82-dcd7-a3be-babba50f0000

דירה בליסינג: המדינה בוחנת השכרת דירות לטווח ארוך עם אפשרות רכישה

לפי התוכנית, שמיועדת למשפחות שאינן יכולות לגייס הון ראשוני לרכישת דירה, שוכרי דירה יוכלו לחתום על אופציה לרכישתה בתום 15-10 שנות שכירות ■ התשלום עבור האופציה ודמי השכירות יהיו חלק ממחיר הדירה, והשוכרים יוכלו להשלים את התמורה בתום התקופה או למכור את האופציה.

עריכה אחרונה ב-26 לנובמבר, 2025 על ידי yor2

[yuvalganim]

בתאריך 25.11.2025 בשעה 15:21, יובל .מ. כתב:

שוב - *תזרים* שלילי זה לא *תשואה* שלילית.

מה ההבדל בין להשקיע כל חודש 2000 שקל בנייר ערך כמו הsnp לעומת להשקיע 2000 שקל בדירה שלך, שממונפת ויש מישהו שמשתתף איתך בחלק גדול מהמינוף?

 

אני מצטער אבל אתה לא יודע לחשב

אם יש לך נגיד תיק ניירות ערך שאתה זורק עליו 1800 שקל כל חודש ועדיין הוא לא עולה, אז זאת השקעה טובה?

 

עריכה אחרונה ב-26 לנובמבר, 2025 על ידי yuvalganim

[יובל .מ.]

לפני כשעה, yuvalganim כתב:

 

אני מצטער אבל אתה לא יודע לחשב

אם יש לך נגיד תיק ניירות ערך שאתה זורק עליו 1800 שקל כל חודש ועדיין הוא לא עולה, אז זאת השקעה טובה?

 

המקרה שתיארת פה דומה לזה שאגיד שיש פילים ורודים באפריקה - בתיאוריה זה נכון, במציאות זה לא קורה.

אם אני עושה צ'רי פיקינג למניות, כן, זאת השקעה גרועה ברוב המקרים. במציאות זה לא מה שמדברים עליו, אלא מדדים. מדדים נמדדים לאורך זמן ארוך, כמו למשל הs&p בין 2000 ל2025.

אם אתה מסתכל על מחירי הדירות ב2 העשורים האחרונים ולא רואה עליה, באמת לא מבין איך אפשר לנהל פה דיון.

דוגמא מספרית לא מדויקת* כי אין לי כוח לחשב אז תיקח את הרעיון:

דירה ב2 מיליון שקל, משכנתא 1.2 מיליון, נניח החזר סביב 6200.

השכרה סביב 5500. אני "משקיע" בחודש 700 שקל.

כל חודש מה שקורה זה שה800 אלף שקל עולים קצת, ה1.2 מיליון מהבנק עולים קצת, ואני מחזיר לבנק 700 שקל על ההלוואה שנתן לי. השוכר מחזיר את השאר.

לפי chatgpt עלית המחירים בישראל בממוצע היא 9 אחוז לשנה ב15-20 שנה האחרונות, בוא נגיד 7 אחוז בשביל הספורט.

אם החזרתי לבנק 8400 שקל, אבל הדירה של ה2 מיליון שקל עלתה ב7 אחוז שזה 140 אלף שקל, כמה הרווחתי?

ואם אתה מחשב מול הsnp שגם לו ניתן 7 אחוז אבל רק על ה800 אלף הון עצמי שהיה לי, אני בפלוס או לא?

ולא אכפת לי שיש לי משכנתא על הדירה, ה6200 שאני מחזיר היום יהיו שווים הרבה פחות בעוד 15-20 כשאחזיר אותם.

 

אני ממשיך לשלם שכירות כמו שהיה לפני, אם הייתי חוסך כל חודש למשל 2000 שקל אז עכשיו מחזיר 700 שקל ואת ה1300 הנותרים משקיע בשוק ההון.

נהנה בצורה קיצונית מעיוות המס ההזוי שיש פה לטובת הנדלן וביי.