שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[יובל .מ.]

לפני 20 דקות, YoJ כתב:

אוקי ו..?
מה הנקודה שלך? שהרווחים מדירה מנצחים את הרווחים ממדד הsnp? כי הם לא.

מצאט GPT:

 - תעשה חישוב לפי המספרים המוכרים, אדם עם חצי מיליון שקל בשנת 2000, השקעה ב-SNP500 מול קניית דירה במינוף של 75%, מה יהיו הסכומים בשנת 2025.

 

להלן חישוב מקורב המבוסס על נתונים היסטוריים מוכרים (ללא חיפוש רשת) ועל הנחות סטנדרטיות.
המטרה: להשוות 500,000 ש״ח החל משנת 2000 עד 2025 בין:

1. השקעה במדד S&P 500 (Total Return).

2. קניית דירה עם מינוף של 75% (כלומר 25% הון עצמי = 500 אלף ⇒ שווי נכס ~2 מיליון).

---

✔️ חלק 1 — תשואה על S&P 500 (2000–2025)

היסטורית, התשואה הכוללת (כולל דיבידנדים) על S&P500 משנת 2000 עד 2025 היא בערך:

≈ פי 4.7 על ההשקעה

(כלומר CAGR סביב 6.3%–6.7% לשנה — תואם נתונים היסטוריים).

חישוב:
500,000 × 4.7 ≈ 2,350,000 ש״ח

👉 תוצאה:

השקעה של 500,000 ש״ח ב-S&P500 ב-2000 → בערך 2.35 מיליון ש״ח ב-2025.

---

✔️ חלק 2 — קניית דירה עם מינוף 75%

הנחות:

• הון עצמי: 500,000 ש״ח (25%).

• שווי דירה בשנת 2000: 500,000 / 0.25 = 2,000,000 ש״ח

• מימון: 1,500,000 ש״ח (משכנתא).

• עליית מחירי דירות 2000–2025 בישראל: פי 3.5 לערך (נתון מקובל בהערכות מקרו; בלא מעט אזורים זה אפילו יותר).

שווי דירה ב-2025:

2,000,000 × 3.5 = 7,000,000 ש״ח

שווי הון עצמי (בהנחה שאין שינוי בחוב):

7,000,000 – 1,500,000 = 5,500,000 ש״ח

הערה: בחישוב לא נלקחו בחשבון החזרי משכנתא, ריבית, מסים, תחזוקה או שכירות – זה מודל "יבש" להשוואת מינוף מול שוק הון.

---

📊 השוואה מסכמת

אסטרטגיה	ערך סופי ב-2025	הערות
S&P500	≈ 2.35 מיליון ש״ח	בלי מינוף
דירה במינוף 75%	≈ 5.5 מיליון ש״ח	אפקט המינוף + עליית מחירי נדל״ן

---

🧠 מסקנה

בהנחות הריאליות המקובלות (S&P פי 4.7, נדל״ן ישראלי פי ~3.5):

השקעת נדל״ן ממונפת ניצחה בפער משמעותי,

בעיקר בגלל מינוף קיצוני (75%) ולא רק בגלל תשואת הנדל״ן עצמה.

---

אם תרצה —
✔️ לכלול החזרים חודשיים וריבית משכנתא
✔️ להשתמש בנתוני עיר מסוימת
✔️ לבדוק תרחישים שונים של תשואות

— אשמח לבצע חישוב מדויק יותר.

 

הכנסת חישוב של 3 אחוז ריבית על המשכנתא:

כדי לחשב בצורה נכונה את השפעת ריבית של 3% על המימון, צריך לדעת סוג החוב:

❓ שאלה קריטית

האם אתה מתכוון ל:

A. משכנתא של 25–30 שנה (שפיצר)

כלומר החזר חודשי רגיל, שהולך ומקטין את הקרן.

או:

B. הלוואה בריבית בלבד (Interest Only)

כלומר אתה משלם רק ריבית 3% בשנה, והקרן 1.5 מיליון נשארת מלאה עד 2025.

שני המצבים נותנים תוצאות מאוד שונות.

---

✔️ בינתיים – אחשב את שני המודלים

כדי שתראה את הפער.

---

📘 מודל A — משכנתא שפיצר 3% ל־25 שנה

נתונים:

• קרן: 1,500,000

• ריבית שנתית: 3%

• תקופה: 25 שנה

• תשלום חודשי: ≈ 7,110 ש״ח

• תשלום כולל לאורך 25 שנה: ≈ 7,110 × 300 = 2,133,000 ש״ח

• ריבית כוללת לאורך התקופה: ≈ 633,000 ש״ח

ב־2025 (אחרי 25 שנה) הקרן נגמרת – אתה בעלים מלא של הדירה.

ערך הדירה (כמו בחישוב קודם)

2,000,000 × 3.5 = 7,000,000 ש״ח

עלות כוללת:

הון עצמי 500,000 + ריבית 633,000 = 1,133,000 ש״ח הוצאה נטו

שווי נקי:

7,000,000 – (עלות שהוצאת 1,133,000) = 5,867,000 ש״ח רווח נקי

✔️ תוצאה נטו אחרי משכנתא: כ־5.87 מיליון ש״ח.

---

📙 מודל B — ריבית בלבד (Interest Only) 3%

תשלום ריבית שנתי:
1,500,000 × 0.03 = 45,000 ש״ח/שנה

25 שנים = 45,000 × 25 = 1,125,000 ש״ח ריבית

ב־2025 אתה עדיין חייב את מלוא הקרן: 1,500,000 ש״ח.

שווי דירה ב־2025

7,000,000 ש״ח

הון עצמי נטו:

7,000,000 – 1,500,000 = 5,500,000 ש״ח

עלות כוללת:

הון עצמי 500,000 ₪ + ריבית 1,125,000 ₪ = 1,625,000 ₪

רווח נקי:

5,500,000 – 1,625,000 = 3,875,000 ש״ח רווח

✔️ תוצאה נטו עם הלוואת ריבית־בלבד: כ־3.88 מיליון ש״ח.

---

🧮 טבלת סיכום

תרחיש	ערך דירה ב־2025	חוב שנותר	הוצאות ריבית	רווח נקי
S&P500	–	–	–	≈ 1.85 מיליון רווח (מההון העצמי)
נדל״ן – משכנתא שפיצר	7,000,000	0	633,000	≈ 5.87 מיליון
נדל״ן – ריבית בלבד	7,000,000	1,500,000	1,125,000	≈ 3.88 מיליון

---

🧠 מסקנה ברורה

אפילו עם ריבית של 3% –
נדל״ן ממונף מנצח בגדול, בעיקר בזכות עליית מחירי הדירות × המינוף הגבוה.

אבל ההבדל בין
ריבית-בלבד (3.88M רווח)
לבין
שפיצר מלא (5.87M רווח)
הוא ענק.

 

וזה עוד לפני שמדברים על שחיקת ההחזר של המשכנתא או על פאקינג פטור ממס הכנסה מהשכירות (!@$!#%). 

 

 

_______________________________________________________________________________________________

זה קל לקחת שנה אחת ספציפית שבה מחירי הדירות לא זזו בגלל שילוב של מלחמה+ריבית, זה לא הסטנדרט במדינת ישראל שבה פשוט לא בונים מספיק.

 

לפני 22 דקות, YoJ כתב:

הרציונל הוא שכל אדם עם מעט שכל בקאבסה יודע שהשקעה היא לרוב לאורך זמן שגדול מ4 שנות נשיאות של טראמפ (אגב, דירה מה? ככה קל לקנות ולמכור ברווח כמו פיצוחים? כן ממש), אבל כאשר עצות להשקעות מגיעות מהאינסטוש והטיקטוק אז אנשים רק מחפשים לעשות את המכה בשבוע וחצי.

אם היא מכניסה לי כסף טוב למה שאמכור?

ושוב, אתה שוכח שבישראל יש יופי של פטורים ממס בניגוד לשוק ההון.

אף אחד לא אמר לעשות מכה בשבוע וחצי או לקנות דירה שבורה בדימונה.

 

לפני 23 דקות, YoJ כתב:

מה? אנשים מקבלים פה מתנה של 500k+, גם מי שאנטי נדל״ן זורם בדמו יקפוץ על התענוג הזה.
אין לי שום אידנקטור, אבל אני אניח בזהירות שדווקא רוב האנשים שנרשמים למחיר למשתכן זה בדיוק בשביל לעשות את הבוננזה הזו ובוודאי שלא לגור בחריש או שכונות שינה של מגדלים בקריות..

האנשים במחיר למשתכן מתים לגור בדירה שלהם, אבל מבינים את המציאות ואת הדרך לשם ב-2025.

אם לא יהיה מחיר למשתכן הם פשוט ימכרו את הכליה של אבא שלהם בשביל ההון העצמי.

עריכה אחרונה ב-16 לנובמבר, 2025 על ידי יובל .מ.

[פינדר]

לפני 39 דקות, יובל .מ. כתב:

עליית מחירי דירות 2000–2025 בישראל: פי 3.5 לערך

זה רחוק מהמציאות. מאוד מאוד.

ובגלל זה אני שונא שמדביקים לדיון את המלל של הצ׳אט. סתם מציף את הפורום בזבל שאנחנו צריכים לדבג.

[יובל .מ.]

לפני 17 דקות, פינדר כתב:

זה רחוק מהמציאות. מאוד מאוד.

ובגלל זה אני שונא שמדביקים לדיון את המלל של הצ׳אט. סתם מציף את הפורום בזבל שאנחנו צריכים לדבג.

"עליית מחירי הדירות בישראל ב-30 השנים האחרונות הייתה משמעותית, עם עלייה של כ-300% במחיר הדירות, שמונצחת על ידי מדדי הלמ"ס, תוך שהיא עולה על שיעור האינפלציה. עם זאת, התקופה הזו כללה עליות וירידות, כולל ירידה משמעותית שנרשמה בין השנים 1998 ל-2007. "

 

מויקיפדיה:

"המושג משבר הדיור בישראל מתייחס לעליית מחירי הדיור במדינת ישראל בקצב מהיר מעליית שכר האזרחים. בין השנים 2002-2025 עלו מחירי הדיור בלמעלה מ-250%[1]. בעוד שכר מינימום בישראל באותן השנים עלה ב-162%.[2]"

 

 

כן, בכל מקום יהיה רשום מספר אחר מעט, אבל זה העיקרון.

וגם אם זה "רק" פי 2.5, בעזרת המינוף מדובר במספרים אחרים לגמרי מאשר S&P500. בטח אם מכניסים למשוואה הכנסות משכירות ושחיקת ההחזר.

[פינדר]

דירה שעלתה 2 מליון בשנת 2000 לא עולה 7 מליון ב2025. אלא אם הצלחת לקלוע בול לאיזה נכס במיקום היסטרי.

והיא גם לא עולה 5 מליון.

אתה מנסה להצדיק את הניתוח של הצ׳אט, בזה שאתה זורק מספרים שלא קשורים לכלום.

 

ואני בכלל לא נכנס לויכוח, מה עדיף מניות או נדלן, כי לדעתי אין תשובה מוחצת לאחד הצדדים, ולכל אחד מהאפיקים יש את היתרונות והחסרונות שלו.

רק שאם כבר מתווכחים, רצוי להתבסס על נתונים אמיתיים.

[SlowRide]

הצ'אט מחשב את זה לפי מחיר "דירה ממוצעת" שזה לא דבר אמיתי.

מצד שני, 2 מליון שקל לפני 25 שנה זה הרבה יותר כסף מאשר היום. דירה ממוצעת היתה עולה איזה 0.6 מליון ש"ח בתקופה הזו. יותר הגיוני להשוות את זה לכמות משכורות שצריך. אז היה צריך 88 והיום 200, שזה 2.2 ולא 3.5...

[יובל .מ.]

מכיר קרית מנחם?  שכונה שבורה בירושלים.

ב2012 דירת 3 חדרים שם נמכרה ב600-700 אלף.

ב2018-2020 כבר נמכרה 1.2 מיליון.

היום בכמעט 2 מיליון.

בהצלחה אבאל'ה.

 

אני עוד זוכר פרק בפרלמנט שיצא ב2012 בו מחקו על אמציה שרצה לקנות לבת שלו דירת 3 חדרים עם חניה מחסן ומרפסת ב1.2 מיליון ואמרו לו "מה אתה קונה את הספארי?", רוצה לבדוק מחיר כזה היום?

[פינדר]

אתה מדבר על 13 שנה, לא על חמש שנים.

ספר את זה לצ׳אט..

[- XM -]

לפני שעה, פינדר כתב:

דירה שעלתה 2 מליון בשנת 2000 לא עולה 7 מליון ב2025. אלא אם הצלחת לקלוע בול לאיזה נכס במיקום היסטרי.

והיא גם לא עולה 5 מליון.

אתה מנסה להצדיק את הניתוח של הצ׳אט, בזה שאתה זורק מספרים שלא קשורים לכלום.

 

ואני בכלל לא נכנס לויכוח, מה עדיף מניות או נדלן, כי לדעתי אין תשובה מוחצת לאחד הצדדים, ולכל אחד מהאפיקים יש את היתרונות והחסרונות שלו.

רק שאם כבר מתווכחים, רצוי להתבסס על נתונים אמיתיים.

אני חושב שאתה טועה

בשנת 2000 הייתי ממש ילד קטן, אבל מכמה בדיקות שעשיתי, דירות שעלו אז מליון,  מחירם כיום כ 3-3.5 מליון.

אז 2 דירות של אז, שוות 7 היום.

וזה לפני הכנסות משכירות..

 

נ.ב. קצת מצחיק להשוות שוק ההון לנדל”ן, ע”פ מדד מסויים בשנים מסויימות, זה הרבה יותר רחב מזה.

אבל אני לא חושב שיש הכרעה חד משמעית לכאן או לכאן.

אין ”השקעה טובה”, יש ”השקעה טובה לך”, שהיא לא בהכרח טובה למישהו אחר.

[פינדר]

לפני 7 דקות, - XM - כתב:

בשנת 2000

טוב אני מתנצל @יובל .מ. משום מה קראתי 2020 ולא 2000. אז כל מה שכתבתי מתייחס לטעות שלי.

וגם כתבתי בעצמי 2000 כשאני מתכוון ל2020.. איזה בושות..

[stx]

לפני 56 דקות, יובל .מ. כתב:

אני עוד זוכר פרק בפרלמנט שיצא ב2012 בו מחקו על אמציה שרצה לקנות לבת שלו דירת 3 חדרים עם חניה מחסן ומרפסת ב1.2 מיליון

טוב, נו, זו דירה בלי אקו.

צריך להגיד כל דבר פעמיים.

[יובל .מ.]

לפני שעתיים, פינדר כתב:

טוב אני מתנצל @יובל .מ. משום מה קראתי 2020 ולא 2000. אז כל מה שכתבתי מתייחס לטעות שלי.

וגם כתבתי בעצמי 2000 כשאני מתכוון ל2020.. איזה בושות..

בא לי לעשות פה קצת עיוות לנסות לגרום לזה להיראות חלק מהשרשור הפוליטי ולשים בחתימה 🤣

 

שילוש ב5 שנים זה באמת הגזמה, אנשים פה היו או הופכים למולטימיליונרים או קופצים מהגגות, תלוי אם קנית דירה להשקעה או לא.

[G. P. Magnus]

לפני 5 שעות, פינדר כתב:

דירה שעלתה 2 מליון בשנת 2000 לא עולה 7 מליון ב2025.

 

חבר רכש דירה בלב תל אביב בשנת 2007, לא 2000, בכ-2 מש״ח. לפני כחצי שנה דירה זהה לשלו בבנין הצמוד נמכרה בכלל ללא פרסום אלא מפה לאוזן ב-7.5 מש״ח (ביקשו 8 מש״ח במקור אבל דירת ירושה ורצו את הכסף מיד).

זה אולי חריג, אבל גם הדירה חריגה (מעל 150 מ״ר בנוי בלב ת״א). מצד שני סביבות הזמן הזה דירות 4 חדרים סטנדרטיות בתל אביב עלו קצת פחות ממיליון (יודע כי חיפשתי) - היום דירה כזאת עולה לפחות 5.5, אז אלו בכלל הרביצו תשואה ...

[GTאי]

ב 2007 דירות 4 חדרים חדשות עלו במודיעין בסביבות 780-850 אלף ש"ח.

גבעת שמואל שהיתה יקרה יותר היתה סביב מיליון ש"ח.

 

אם ראית דירה בתל אביב בפחות ממיליון זו כנראה היתה שכונה פחות טובה, ואז הגיוני שהתשואה עליה היתה 550% מאז. דירות רגילות לא נתנו תשואה כזו בתל אביב.

התשואה של החבר - 375% הרבה יותר הגיונית ומקבילה לתשואה שהיתה בממוצע בארץ.

[farkash7]

לפני 9 שעות, יובל .מ. כתב:

מי שאנטי קנייה של נדל"ן לא ישים את הכסף שלו בדירה של מחיר למשתכן, ואם כן אז הוא לא אנטי נדלן.

תשמע, אין לי סטטיסטיקה של מה עושים הקונים.
אני רק יודע שבתום תקופת הצינון של 5 שנים המון קונים מוכרים את הדירות מחיר למשתכן שלהם.
ברור שחלק משפרים דיור, אבל חלק סתם עשו סיבוב והכניסו כסף לכיס, במיוחד מי שרכש באזורי ביקוש.

עכשיו עזוב סטטיסטיקה בצד וקצת הגיון בריא. אם אני יכול "לזכות" בדירה על הנייר ברעננה ואני רק צריך להירשם אליה במחשב, יש לי מספיק כסף בתלוש כדי לקנות אותה עם מינוף וכל מה שאני צריך זה הון עצמי של 25% למה שלא אעשה את זה גם אם אני לא רוצה לקנות דירה? מדובר בהנחה של 1-1.5 מיליון על מחיר השוק. גם אם במשך 5 שנים כל שקל שאני אשלם ילך לריבית זה שווה.

עריכה אחרונה ב-16 לנובמבר, 2025 על ידי farkash7

[davemustaine87]

לפני 9 שעות, יובל .מ. כתב:

זה קל לקחת שנה אחת ספציפית שבה מחירי הדירות לא זזו בגלל שילוב של מלחמה+ריבית, זה לא הסטנדרט במדינת ישראל שבה פשוט לא בונים מספיק.

 

זה קל גם לראות אנומליה היסטורית ולהשליך עליה להמשך. 

אתה באמת חושב שעוד 25 שנה דירות שעולות כיום 7 מיליון ימכרו ב-24.5 מיליון? כי אם כן, קח כול הלוואה שאתה יכול לגרד וקנה נדל"ן.