שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[יובל .מ.]

לפני 5 שעות, farkash7 כתב:

תשמע, אין לי סטטיסטיקה של מה עושים הקונים.
אני רק יודע שבתום תקופת הצינון של 5 שנים המון קונים מוכרים את הדירות מחיר למשתכן שלהם.
ברור שחלק משפרים דיור, אבל חלק סתם עשו סיבוב והכניסו כסף לכיס, במיוחד מי שרכש באזורי ביקוש.

עכשיו עזוב סטטיסטיקה בצד וקצת הגיון בריא. אם אני יכול "לזכות" בדירה על הנייר ברעננה ואני רק צריך להירשם אליה במחשב, יש לי מספיק כסף בתלוש כדי לקנות אותה עם מינוף וכל מה שאני צריך זה הון עצמי של 25% למה שלא אעשה את זה גם אם אני לא רוצה לקנות דירה? מדובר בהנחה של 1-1.5 מיליון על מחיר השוק. גם אם במשך 5 שנים כל שקל שאני אשלם ילך לריבית זה שווה.

לכאורה? נכון. צודק.

אבל בוא, כמה אנשים רק רוצים סיבוב וזהו? הנורמה בישראל זה "קניתי בית הצלחתי בחיים". מ130 אלף נרשמים אולי במקרה הטוב 5-10 אחוז רוצים רק לעשות סיבוב ולהמשיך להיות נטולי דירה.

לפני 5 שעות, davemustaine87 כתב:

 

זה קל גם לראות אנומליה היסטורית ולהשליך עליה להמשך. 

אתה באמת חושב שעוד 25 שנה דירות שעולות כיום 7 מיליון ימכרו ב-24.5 מיליון? כי אם כן, קח כול הלוואה שאתה יכול לגרד וקנה נדל"ן. 

אני בטוח שגם בשנת 2000 דיברו ככה.

להגיד מה יהיה אני לא יודע, אבל להגיד מה קורה במדינת ישראל כן.

והתשובה לזה היא פשוטה - נולדים פה הרבה, בונים פה קצת.

[Ron Poh]

לפני 15 שעות, פינדר כתב:

זה רחוק מהמציאות. מאוד מאוד.

ובגלל זה אני שונא שמדביקים לדיון את המלל של הצ׳אט. סתם מציף את הפורום בזבל שאנחנו צריכים לדבג.

3.5% דווקא מדויק למדיי.

בשנת 2020 קניתי דירה בגוש דן (לא ת”א) ב 750,000 מכרתי אותה בשנת 2023 ב 2,550,000. שזה בדיוקתואם להערכה.

[wa11a]

בתאריך 13.11.2025 בשעה 13:59, ישה כתב:

כמה נרשמו לדירה בהגרלה ? משהו כמו 130 אלף.

 

אז ביקוש ישששששש

זה לא אומר שיש ביקוש.

קודם כל יש כאלה שנרשמים אבל יכולת קניה אין להם באמת

יש כאלה שיכולים לקנות בקושי רק בזכות ההנחה

יש כאלה שנרשמו כי טוב יש הנחה אז למה לא (כמוני) אבל אם לא יזכו לא מתכננים לקנות דירה בקרוב.

בתאריך 14.11.2025 בשעה 18:37, yuvalganim כתב:

מישהו יודע לנחש איזו תשואה עשה משקיע נדלן ממוצע השנה?

שלילית

לפני 20 שעות, יובל .מ. כתב:

מה עם הכנסה למשוואה של השכירות+המינוף? יש לי רווח של 0.5% על 75 אחוז מהערך שנקנה על ידי הבנק. אל תשכח.

 

לבנק שילמת 5% על ה- 0.5% הזה. אז אתה בכלל מופסד על כסף שלא שלך.

[יובל .מ.]

לפני 52 דקות, wa11a כתב:

לבנק שילמת 5% על ה- 0.5% הזה. אז אתה בכלל מופסד על כסף שלא שלך.

שלילי גוטה.

את ה-5 אחוז האלה שילם השוכר (בהנחה שאנחנו מדברים פה על דירה להשקעה כי משווים לשוק ההון).

 

[פינדר]

דירה להשקעה היא בד״כ בנוסף לדירת מגורים ולכן יש כמה נקודות שצריך להכניס למשוואה:

1. 8% מס רכישה, 25% מס שבח במימוש

2. העברה בין דורית - היורשים לא יוכלו להינות מפטור ממס שבח ויספגו מס שבח על כל נכסי הנדלן, כולל דירת המגורים של המוריש

 

לפני 12 דקות, יובל .מ. כתב:

שילם השוכר

במינוף של 75% כנראה שהשכירות לא תכסה את התשלום החודשי ותצטרך להוציא כסף כל חודש, מתוך תקווה שמתישהו ערך הנכס יעלה והשכירות החודשית תעלה גם

[יובל .מ.]

לפני 24 דקות, פינדר כתב:

דירה להשקעה היא בד״כ בנוסף לדירת מגורים ולכן יש כמה נקודות שצריך להכניס למשוואה:

1. 8% מס רכישה, 25% מס שבח במימוש

2. העברה בין דורית - היורשים לא יוכלו להינות מפטור ממס שבח ויספגו מס שבח על כל נכסי הנדלן, כולל דירת המגורים של המוריש

 

במינוף של 75% כנראה שהשכירות לא תכסה את התשלום החודשי ותצטרך להוציא כסף כל חודש, מתוך תקווה שמתישהו ערך הנכס יעלה והשכירות החודשית תעלה גם

אני מתייחס פה לדירה יחידה, ככה יש לך גם פטור מלא ממס הכנסה על השכירות.

גם אם אשקיע בשוק ההון וגם אם אשקיע בדירה שמושכרת אני גר בשכירות - נקודת מוצא זהה.

בשוק ההון כל שקל שאקבל יש לי מס 25 אחוז.

בדירה לשקעה - על השכירות יש לי אפס כי יש קיזוז על השכר דירה שאני משלם (עד 7500 אבל נצא מהנחה שאתה לא קונה ישר דירת 5 חדרים ברמת גן). מחזיק מספיק זמן ואין גם מס שבח.

מקבל את המס רכישה, אבל גם שם פטור עד 1.9 מיליון שקל, ושוב, אם תקנה ב2 מיליון זה גרושים.

לקחתי משכנתא 1.5 מיליון, החזר יציב סביבות 7500 - מספיק שהשכירות היא 5,000 שקל בחודש וכבר השוכר משלם את הריבית וחלק מהקרן. אני אשלם את השאר, אבל זה כמו שאכניס כסף לשוק ההון כל חודש.

 

קיצר, אין איך להשוות פה - התנאים והפטור ממיסים מייצרים פה עיוות שכל אדם שיש לו אפשרות לקנות דירה יחידה בישראל ולא עושה את זה הוא פראייר.

[SlowRide]

צריך לציין שיש השקעה ראשונית לא קטנה בקניית דירה מעבר להון העצמי. אם אתה קונה דירה ב2 מליון, סביר להניח שמתווך ייקח לך 2 אחוז. יש עוד עלויות נלוות כמו יעוץ משכנתאות ועו"ד, בדק בית ועוד כל מיני קטנות כאלה שמתקבצים לסכום של משפחתית בת 8-7. זה תוספת של איזה 15 אחוז להון העצמי של רבע מליון שצריך בשביל דירה כזאת.

 

עריכה אחרונה ב-17 לנובמבר, 2025 על ידי SlowRide

[פינדר]

לפני כשעה, יובל .מ. כתב:

ממיסים מייצרים פה עיוות שכל אדם שיש לו אפשרות לקנות דירה יחידה בישראל ולא עושה את זה הוא פראייר

זה נכון. על זה אין ויכוח.

 

ואז יש שאלה של אנשים שהם בד״כ בשלב יותר מבוגר וכבר יש להם דירת מגורים וגם כסף פנוי להשקעה.

שוק ההון הרבה יותר פשוט והמיסוי אחיד אם אתה משקיע מאה אלף, או מליון, או עשר מליון. דיור להשקעה מחייב אותך לקנות בקוונטות של ״דירה״ ולכל עסקה כזו יש עלויות נלוות והשלכות מיסוי נרחבות.

 

 

עריכה אחרונה ב-17 לנובמבר, 2025 על ידי פינדר

[יובל .מ.]

קודם כל החישובים היו לדירת 2 מיליון שקל עם חצי מיליון הון עצמי.

בחישובים שלי כל המסביב יצא סביבות 35 אלף שקל על דירת 2.4 מיליון שקנינו עכשיו. (15 אלף מס רכישה, 10 אלף עורך דין, 8 וחצי אלף יעוץ משכנתא, שמאי אחרי האישור העקרוני 1100). אפשר להוסיף לחישוב בדק בית אם רוצים, אבל מצד שני לדירת 2 מיליון אפשר להוריד את המס רכישה.

 

אם כבר, אחד הדברים שאני מקבל לגבי הדירה זה שיש פה חסם מאוד משמעותי של הון עצמי. אם עוברים אותו - אין בכלל מקום לדיון.

עריכה אחרונה ב-17 לנובמבר, 2025 על ידי יובל .מ.

[G. P. Magnus]

לפני 13 שעות, farkash7 כתב:

ברור שחלק משפרים דיור, אבל חלק סתם עשו סיבוב והכניסו כסף לכיס, במיוחד מי שרכש באזורי ביקוש.

 

מסכים - אצלנו היה מישהו שקנה דירה עם הון עצמי מינימלי (100 אלף), לקח משכנתא קל״צ על היתרה, השכיר ומכר ממש כאשר היה אפשרי ועשה בערך פי 15 על הכסף שלו (אחרי שסילק את המשכנתא) ... אבל אל תשכח שיש קטגוריה שלישית ולא ממש קטנה יש כאלו שהשתתפו וזכו מתוך כוונה מלאה לעבור ולגור אבל החיים היו חזקים יותר אחרי 5-6 שנים - נוספו ילדים והדירה לא התאימה יותר / האישה התנגדה ברגע האחרון / מעבר העבודה השתבש / עברו לשנה-שנתיים ולא היה להם טוב. 

 

[SlowRide]

לפני 9 דקות, יובל .מ. כתב:

קודם כל החישובים היו לדירת 2 מיליון שקל עם חצי מיליון הון עצמי.

בחישובים שלי כל המסביב יצא סביבות 35 אלף שקל על דירת 2.4 מיליון שקנינו עכשיו. (15 אלף מס רכישה, 10 אלף עורך דין, 8 וחצי אלף יעוץ משכנתא, שמאי אחרי האישור העקרוני 1100). אפשר להוסיף לחישוב בדק בית אם רוצים, אבל מצד שני לדירת 2 מיליון אפשר להוריד את המס רכישה.

 

אם כבר, אחד הדברים שאני מקבל לגבי הדירה זה שיש פה חסם מאוד משמעותי של הון עצמי. אם עוברים אותו - אין בכלל מקום לדיון.

אם מצאת משהו בלי תיווך חתכת את המסביב בכמעט שני שליש שזה משמעותי ביותר. אם אתה לא קונה חדש מקבלן, כמעט תמיד יהיה מתווך מעורב.

החסם של ההון העצמי הוא הכי גדול, אבל יש חסמים משמעותיים נוספים כמו מרחק וזמן. 

[wa11a]

לפני 3 שעות, יובל .מ. כתב:

שלילי גוטה.

את ה-5 אחוז האלה שילם השוכר (בהנחה שאנחנו מדברים פה על דירה להשקעה כי משווים לשוק ההון).

 

פחח. 5% שילם השוכר אולי בערערה. בתל אביב זה בקושי 2% ברוטו לפני הוצאות. בכל גוש דן זה פחות מ-3% ברוטו

לפני שעתיים, יובל .מ. כתב:

אני מתייחס פה לדירה יחידה, ככה יש לך גם פטור מלא ממס הכנסה על השכירות.

 

עד התקרה. שהיא לא מאוד גבוהה.

[יובל .מ.]

לפני 35 דקות, wa11a כתב:

פחח. 5% שילם השוכר אולי בערערה. בתל אביב זה בקושי 2% ברוטו לפני הוצאות. בכל גוש דן זה פחות מ-3% ברוטו

מה? לא 5 אחוז תשואה, יש לך נניח 5 אחוז ריבית על המשכנתא, תעשה חישוב כמה זה בחודש, זה על השוכר.
אגב - הצעות חדשות בממוצע סביב ה-4.6%. 
ממחשבון לפי 4.7:

 

נניח אתה משכיר ב-6000 שקל את הדירה, שזה מה שאפשר לצפות מדירה של 2 מיליון שקל, המשכיר משלם את כל הריבית, בנוסף עוד 100 שקל שמכסה חלק מהביטוחים.

אתה מחזיר 1900 שקל לבנק על חשבון הקרן שלקחת. "כסף בחינם".

וכמובן נזכור שעם הזמן החלק של הריבית יורד והחלק של הקרן גדל, אז גם אם בשנה-שנתיים הראשונות אתה "מפסיד" זה לא יימשך להרבה זמן.

 

אין פה מה לעשות חבר, המספרים בישראל הולכים לכיוון הנדלן בדירה יחידה.

לפני 35 דקות, wa11a כתב:

עד התקרה. שהיא לא מאוד גבוהה.

התקרה סביבות 5600, אם אתה משכיר ושוכר היא עולה ל-7500. זה מאוד גבוה.

עריכה אחרונה ב-17 לנובמבר, 2025 על ידי יובל .מ.

[פינדר]

לפני 31 דקות, יובל .מ. כתב:

אין פה מה לעשות חבר, המספרים בישראל הולכים לכיוון הנדלן בדירה יחידה.

כמו שכתבתי, אני מסכים עם זה, אבל חישובי התשואה שעשית בעזרת הצ׳אט הם חישובי עבר והשאלה הגדולה היא אם ניתן לצפות לתשואה כזו בעתיד.

בגדול תשואה על דירה בישראל היא 2.5% פלוס המדד. וכנראה שרוב המשקיעים בנדלן לא נכנסים לזה בגלל התשואה הזו, אלא בגלל הציפיה לעליית הערך.

עכשיו, ה25 השנה האחרונות כללו יותר מעשור של ריבית אפסית וגם קורונה וסגר ביתי שהקפיץ את מחירי הבתים ודירות היוקרה (פנטהאוז, גן וכו׳) וגרר את כל השוק למעלה. האם נחזור לריבית אפסית מתישהו בשנים הקרובות? שאלה טובה.

בנוסף, למחירי הדיור יש חסם עליון. בניגוד למניות שבהן ניתן לבצע ספליט כשהן נהיות יקרות מדי, אין אפשרות נוחה להשקיע ב0.1 דירה וכדומה.

כמו שנכתב פה, לפני 25 שנה דירה עלתה 80 משכורות חודשיות והיום זה סביב ה180. אם פעם משכנתא ממוצעת היתה ל15 שנה היום כבר מגיעים ל25-30 שנה. לצערנו תוחלת החיים לא צפויה לגדול בהתאם... לכן לצפות שדירה תעלה פי 3.5 (ריאלי) מהמחירים של היום בעוד 25 שנה, זה קצת מסוכן לדעתי.

[SlowRide]

אפשר לשער מה יקרה אם מסתכלים על מקומות יקרים יותר בעולם. יכול להיות שעוד 30 שנה נגיע למצב שבאזורי ביקוש רק חברות נדלן יוכלו לרכוש דירות בגלל המחירים. 

כל עוד יש ביקוש, יהיה מי שמוכן לשלם.

עריכה אחרונה ב-17 לנובמבר, 2025 על ידי SlowRide