שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[stum]

לפני 20 שעות, BarryG כתב:

כרגע יחס המלאי הלא מכור לקצב מכירות ממוצע בשנים האחרונות גבוה משמעותית במרכז ביחס לפריפריה. זה גם מסביר למה במרכז המחירים יורדים קלות, ובפריפריה דווקא עולים קלות.

 

אני שומע יותר ממקור אחד שבאמת "בשטח" שבשבועות האחרונים יש חזרה הדרגתית של קונים לשוק.

לדעתי המדד והנתונים עוד לא תפסו את זה אבל בדיווח הקרוב או בזה שאחריו זה ישתקף.

[wa11a]

לפני 10 שעות, יובל .מ. כתב:

לפי chatgpt עלית המחירים בישראל בממוצע היא 9 אחוז לשנה ב15-20 שנה האחרונות, בוא נגיד 7 אחוז בשביל הספורט.

 

אז אתה מניח שהמחירים ימשיכו לעלות באותו קצב גם ב- 15-20 שנה הבאות. וזה חביבי, סטטיסטית לא סביר. בשוק הנדלן יש ירידות, עליות. התשואה הממוצעת היא 2+ מדד ברוטו אם מסתכלים מקום המדינה.

[BarryG]

לפני 3 שעות, wa11a כתב:

אז אתה מניח שהמחירים ימשיכו לעלות באותו קצב גם ב- 15-20 שנה הבאות. וזה חביבי, סטטיסטית לא סביר. בשוק הנדלן יש ירידות, עליות. התשואה הממוצעת היא 2+ מדד ברוטו אם מסתכלים מקום המדינה.

לא רק שזה לא סביר, צריך להיות מאוד בפוזיציה בשביל לפלוט שטות כזאת 🤣

לדעתי אפילו אנשי שיווק של ישראל קנדה לא מעיזים לתת תחזיות כאלה ללקוחות

[יובל .מ.]

לפני 4 שעות, wa11a כתב:

בשוק הנדלן יש ירידות, עליות

בניגוד לשוק ההון שרק עולה 25 אחוז כל שנה.

לפני 31 דקות, BarryG כתב:

לא רק שזה לא סביר, צריך להיות מאוד בפוזיציה בשביל לפלוט שטות כזאת 🤣

לדעתי אפילו אנשי שיווק של ישראל קנדה לא מעיזים לתת תחזיות כאלה ללקוחות

מה יש לי להיות מושקע בזה? אני לא מחפש להיות משקיע נדל"ן. למרות שחתמתי כבר על הדירה מבחינתי שמחירי הדירות יפלו אם זה מה שהשוק יכריע.

כרגע הוא לא קרוב לזה.

[wa11a]

לפני 45 דקות, יובל .מ. כתב:

בניגוד לשוק ההון שרק עולה 25 אחוז כל שנה.

לפני כשעה, BarryG כתב:

תמצא איפה אמרתי את זה. (רמז: זה היה מישהו אחר). עובדתית היסטורית התשואה הממוצעת של שוק המניות גבוהה בהרבה מנדלן בתמורה לסיכון (תנודתיות) גבוהה יותר.

[יובל .מ.]

לפני 4 שעות, wa11a כתב:

תמצא איפה אמרתי את זה. (רמז: זה היה מישהו אחר). עובדתית היסטורית התשואה הממוצעת של שוק המניות גבוהה בהרבה מנדלן בתמורה לסיכון (תנודתיות) גבוהה יותר.

גבוה יותר בשקלול פטור ממס על תשואת הדירה וכמובן הכנסה משכירות שפטורה ממס גם?

עריכה:

וכמובן, תוסיף למשוואה את המינוף גבוה+שחיקת ההחזר משכנתא לאורך זמן.

 

עריכה אחרונה ב-27 לנובמבר, 2025 על ידי יובל .מ.

[vxlan]

אתה משלם היום בשביל עליית ערך ספקולטיבית שאולי תקרה ואולי לא - ב15 שנה שהזכרת, הריבית היתה אפסית והרווח היה מובטח מהיום הראשון( כי השכירות כיסתא את הריבית + עודף).

בנוסף, קניית דירה למעשה מקבילה לקניית מנייה אחת.

זה ממש לא מדד, וההסתכלות על מדד מחירי הדיור לא אומרת כלום לגבי הדירה היחידה שקנית. יכול להיות שהמדד יפול והדירה שלך תטוס לירח, ויכול להיות גם ההפך. כמו מניה יחידה.

 

ודבר אחרון  - דירה שעולה 2מ, שמניבה 5.5K שכירות חודשית - לא נמצאת באיזורי עליית הערך במרכז הארץ , אלא בשוליים - ולכן לטעון שתהיה לך עליית ערך בומבסטית היא לא נכונה לדעתי. 

עריכה אחרונה ב-27 לנובמבר, 2025 על ידי vxlan

[פינדר]

תמונת מצב כרגע.

לא חיזוי לעתיד.

 

[BeBest]

לפני 7 שעות, פינדר כתב:

תמונת מצב כרגע.

לא חיזוי לעתיד.

 

 

הם מנסים לצייר תמונה שהכל ורוד ויפה, עם הודעות לתקשורת בסגנון "מכרו מתחילת השנה 1,077 דירות, הכנסות הקבוצה עלו עד ספטמבר ב56%."

אבל כנראה שהכל זה משחק של מספרים, כשנכנסים לעומק וקוראים את הכתבות והדו"חות מגלים תמונה קצת אחרת:

ברבעון השלישי ירידה של כמעט 50% במכירות לעומת רבעון מקביל של 24'

ירידה של 61% במכירות לעומת הרבעון השני.

שורת הרווח הנקי ירדה מ32.5 מלש"ח ל 20.9 מלש"ח לעומת רבעון מקביל 24'

 

https://www.funder.co.il/article/191302

https://www.calcalist.co.il/market/article/hkrus151111x

 

אגב, באופן מעניין משהו יש אי התאמות בין הנתונים בכתבות.

 

[Daniel.K]

דוחות חברות הנדל"ן מציגים מה באמת קורה בשוק הדיור בישראל

ירידה של 24% במספר הדירות שנמכרו ושל 9% במחיר הממוצע: דוחות תשע חברות נדל"ן בולטות חושפים מה באמת קורה בשוק הדיור בישראל • וגם: מדוע סיום המלחמה לא הביא לזינוק במכירות

https://www.mako.co.il/news-money/real_estate/Article-69830172deeda91027.htm

מחירי הדירות ממשיכים לרדת זה החודש השביעי ברציפות, ומי שמנסה למכור דירה גדולה בת"א מרגיש היטב את המשבר בשוק הנדל"ן. בדקנו באלו ערים ירד המחיר הממוצע של דירה ברבעון השלישי 

https://www.ynet.co.il/economy/article/yokra14584642

[פינדר]

משקיעי נדלן מכרו דירה בבית ים, במאתיים אלף שקל פחות מדירה שנמכרה באותו בניין לפני שנתיים.

זה למי שחושב שנדלן רק עולה. אז נכון שלטווח של עשרות שנים הוא תמיד עולה, אבל בדרך יכולות להיות ירידות. במיוחד אחרי עשור של עליות רצופות.

 

 

https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001528093

 

[G. P. Magnus]

חלק מהירידות במחיר קשורות לכך שיש רבים שרכשו דירות על הנייר מבלי למכור את דירותיהם הקיימות ואז בין מס רכישה ללא מדרגות לצורך לשלם עבור הדירה החדשה מתישהו, נאלצו להתפשר על מחיר דירתם הקיימת. אני מכיר אישית כמה כאלו. מצד שני, משדרגי דיור אמורים להרוויח מכך אם שיעור ההנחה שקיבלו על נכס יקר יותר דומה להנחה שהעניקו עבור דירתם הקיימת. 

[Daniel.K]

הירידות הגדולות בת"א שם המשקיעים הגדולים .

[Daniel.K]

שוק הדיור קורס, אבל המשכנתאות רותחות - הפרדוקס ועל מה הוא מרמז?

סקירת משרד האוצר חושפת צניחה לשפל של שנתיים בעסקאות הנדל"ן, בעוד נתוני בנק ישראל מראים שוק משכנתאות חזק עם 9 מיליארד שקל בנובמבר. ההסבר: עסקאות "על הנייר" מהעבר מגיעות לפירעון, אך מה יקרה כשהן ייגמרו?

https://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/20024829

[wa11a]

לפני שעה, Daniel.K כתב:

שוק הדיור קורס, אבל המשכנתאות רותחות - הפרדוקס ועל מה הוא מרמז?

סקירת משרד האוצר חושפת צניחה לשפל של שנתיים בעסקאות הנדל"ן, בעוד נתוני בנק ישראל מראים שוק משכנתאות חזק עם 9 מיליארד שקל בנובמבר. ההסבר: עסקאות "על הנייר" מהעבר מגיעות לפירעון, אך מה יקרה כשהן ייגמרו?

https://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/20024829

אם אני לא טועה. גם מחזורים נספרים בנתון הזה. ולכן זה לאו דווקא משכנתאות חדשות. אם יש הרבה מיחזורים זה מעלה את הסכום הכולל.