לכל מי שעומד לרכוש דירה, כדאי שישים לב.

[NirLevi]

כמעט בכל יום אני מקבל הודעות לתיבת ההודעות, בשאלות בנושא רכישות וחריגות בנייה.

 

אז הנה, כמו שהבטחתי לשואלים, דוגמה טרייה מהיום בבוקר.

 

אחד העובדים שלי התבקש ע"י לבצע הערכת שווי של נכס בצנטרום של הפיילה בעיר כלשהיא.

הרוכשים, עולים מצרפת, שאין להם מושג בדירות ורק רצו לברוח מפריז, נפלו על מתווך חלקלק.

 

מעבר למחיר המופקע, המתווך, שידע או לא (לדעתי כן), הציג בפניהם את תשריט הבית משותף (צד שמאל) וטען שהכל חוקי, תוך הפעלת לחץ לא מתון בעליל לסגירת החוזה.

התשריט, אגב, עבר אישור בטאבו.

 

לעומת זאת, היתר הבנייה (צד ימין) הציג בכלל דבר אחר, יותר ממחצית מהדירה נבנתה על קומת עמודים (!) ללא היתר כדין.

 

מיותר לציין, שהעסקה בוטלה רגע לפני שנחתמה.

 

ממליץ לכם בחום לבדוק הכל היטב לפני שאתם רוכשים נכס, ולא להאמין (בד"כ) למתווכים.

 

יום נעים לכולם, ומקווה שעניתי לתוהים ולשואלים.

עריכה אחרונה ב-30 לאוגוסט, 2016 על ידי NirLevi

[Fitch]

אבל אם התשריט שמוצג בצד שמאל אושר, זה לא "מכשיר" את השינוי שעבר? או שמדובר על תשריט מטעם עצמו?

[haranza]

אתמול פגשתי זוג חברים שקנו דירה מעוקלת כיוון שחסכו מעט ושכרו את שירותיו של עו"ד של המוכרים שמן הסתם ידע על העיקול.

אכן, רכישת דירה זה צעד שדורש הקפדה וייעוץ מבעלי מקצוע נקיים מאינטרסים.

[Alon_A]

לא הבנתי את סדר הדברים ושל מי הנוכלות, כל הבית נבנה עפ"י היתר לא חוקי שכלל לא תואם את תשריט הבניה ? או שהתשריט שהוצג כלל לא תואם את האישורים בפועל ? או שניהם יחד

 

מדהים אותי שאנשים לא בודקים במיליון עיניים תוך כדי ליווי של אדם מקצועי ואמין לצידם בנושא כל כך קריטי כמו רכישת דירה.

עריכה אחרונה ב-30 לאוגוסט, 2016 על ידי Alon_A

[NirLevi]

לשם ההבהרה:

 

תשריט הבית המשותף שמוצג משמאל, נעשה ע"י מודד אשר שרטט את המצב בפועל, לאחר שתוספת הבנייה נבנתה ללא היתר.

המודד, ככלל הנראה, לא בדק את היתרי הבנייה, ולאחר מכן השרטוט הועבר ונחתם ע"י הטאבו.

 

תשריט הבית המשותף הוא משפטי/קנייני ומגדיר את תתי החלקות בבניין/בחלקה.

היתר הבנייה מגדיר את הבנייה המותרת במעטפת הבניין/בחלקה.

 

המתווך, מסתבר, ידע על עבירת הבנייה ולא דיווח לקונים הפוטנציאליים.

 

מיותר לציין שעל עבירת בנייה כזו, אין קבלת משכנתא מהבנק.

עריכה אחרונה ב-30 לאוגוסט, 2016 על ידי NirLevi

[Fitch]

ואיך הטאבו חותם על תשריט שלא תואם את היתר הבניה?

[sperial]

היה לי סיפור דומה בשכונה יוקרתית בחיפה.

עורך הדין הוציא את התשריטים מהטאבו, עברתי עליהם איתו וראיתי שקומת העמודים נסגרה על ידי המוכרים. לא מדובר במקום סתר אלא באצבע בעיין של העיריה.

הטענה היתה שבאותה שכונה אין בית בלי חריגת בניה. השאלה היא רק כמה היא חמורה וכמה בולטת.

[natco]

ואיך הטאבו חותם על תשריט שלא תואם את היתר הבניה?

 

אז זהו. שנכון להיום, לפי תקנות המקרקעין התשע"ב, רשם המקרקעין לא בודק אלא:

 

"הערה על אי-התאמה29. (א) על פי בקשת מוסד תכנון, ירשום רשם הערה בדבר אי-התאמת בניין להיתר שנתן מוסד התכנון על פי הוראות חוק התכנון.

(ב) רשם רשאי להורות על מחיקת הערה שנרשמה כאמור בתקנת משנה (א), על פי בקשת מוסד התכנון שביקש את רישומה של ההערה, או על פי בקשת אדם המעוניין באותם מקרקעין, שצורפו לה תעודות המוכיחות כי עילת ההערה התבטלה."

 

כלומר- אם כבר נתפסת על בניה לא חוקית, הוועדה רשאית לרשום על כך הערת אזהרה ברישום המקרקעין.

לפי האזהרה שפרסם כאן ניר, אתה יכול לנחש כמה פעמים זה קורה בפועל...

 

ראיתי לא מזמן שהולכים לשנות את הסעיף הזה, אבל אני לא מצליח למצוא את הסימוכין לכך.

[Fitch]

מצד השני, המצב יכול להמשך 100 דורות ולהמכר עוד 1000 פעמים עד ש...

[natco]

יופי. אתה מתחיל להתאקלם בארץ, אני רואה

על זה בדיוק בנוי הישראבלוף.

תמיד יבוא הישראלי "שלא פוחד מכלום אלא מאלוהים" ויקנה את השרץ, ימשיך להשתמש בו עוד כמה שנים כמו שהוא, וימכור אותו לבא בתור אחריו.

 

מה שניר מזהיר ממנו, זה שמוסדות פיננסיים למשל, לא משתתפים בחגיגת השחיתות הזו, ויעריכו את הנכס לפי ערכו האמיתי ללא החריגה (במקרה הטוב) או יסרבו לקבל אותו בכלל כבטוחה (במקרה הרע)

[Fitch]

האם בהכרח השמאי של הבנק יעלה על כך? האם הוא מסתכל בהיתר? לדעתי לא, הוא מבקש את המסמכים על מגש של כסף, והתשריט שהוא יקבל זה התשריט משמאל.

[NirLevi]

האם בהכרח השמאי של הבנק יעלה על כך? האם הוא מסתכל בהיתר? לדעתי לא, הוא מבקש את המסמכים על מגש של כסף, והתשריט שהוא יקבל זה התשריט משמאל.

 

בהתאם להנחיות המפקח על הבנקים, דירות בקומת מרתף, קרקע וגג מחויבות בבדיקת היתר בנייה (מימין) בנוסף לבדיקת תשריט הבית המשותף.

 

רק בגלל שאתה כל כך מתעניין ומראה התעניינות, הנה עוד דוגמה טרייה מהיום.

הרישום בטאבו היה טעות.

תתי החלקות הוחלפו בין כל הדיירים בבניין.

שמח.

 

 

 

[Fitch]

כל יום לומדים משהו.

אני מניח כי מדובר על קומות שהרבה יותר קל לבצע בהן עבירות בניה. תודה על השיתוף

[Nemesis]

בהתאם להנחיות המפקח על הבנקים, דירות בקומת מרתף, קרקע וגג מחויבות בבדיקת היתר בנייה (מימין) בנוסף לבדיקת תשריט הבית המשותף.

 

רק בגלל שאתה כל כך מתעניין ומראה התעניינות, הנה עוד דוגמה טרייה מהיום.

הרישום בטאבו היה טעות.

תתי החלקות הוחלפו בין כל הדיירים בבניין.

שמח.

 

 

 

[ATTACH=CONFIG]470485[/ATTACH]

 

מוזר, לא מזמן קנינו דירה בקומה רביעית ואחרונה בבת ים, השמאי מטעם הבנק לא בדק היתר בנייה.

[Fitch]

אולי הכוונה היא בדירות שיש להן מרפסת גג. כדי לראות שלא סגרו את חלקה ללא היתר. סתם קומה אחרונה די ברור מבחוץ אם יצאו לגג המשותף או לא.