קראוון כפתרון למצוקת הדיור, עד כמה זה פתרון ריאלי?

[avargel]

אתה לא יכול להגיד את זה:

 

 

ואז את זה:

 

 

כי זה הכי כן

 

 

 

מה זה ה"אמריקאים" הזה שאתה מדבר עליו? מה, מישל אובאמה והילדים מרכיבים את ה-F35ים במטבח? זאת חברה אזרחית לכל דבר ועניין והם ישמחו לקבל את הכסף שלנו. כסף שמגיע מהממשלה שלהם תחת הסעיף "לקנות רק דברים מייד אין דה יואסאיי", ואז הם יכולים לשים על המטוסים האלה איזה מחיר שבא להם, כי איזה אופציה יש לנו? להזמין סוחוי מעלי אקספרס?

עאלק לחשוב פעמיים.

 

 

אני מפנה אותך לשרשור "לקנות אוטו חדש מול משומש - מה יותר משתלם" (זאת לא באמת הכותרת, לא זוכר מה היא) לקבלת תובנות.

 

 

אין לי מושג אם דבריך פה היו רציניים או לא, אבל רק לוודא שלא יטעו צופים עתידיים, כמעט כל מה שכתבת הוא פשוט לא מדוייק, בלשון המעטה.

 

א. רכישת ציוד צבאי אסטרטגי תלוי הרבה יותר באובמה מאשר בחברה האזרחית שבפועל מייצרת אותו.

 

ב. אין שום קשר קלוש בין השוואת רכישת רכב חדש או יד 2, לרכישת מטוסים שיש להם פשוט יכולות אחרות, ושבאים להחליף טייסות שנכנסו לכאן ב1975...

 

ואין לי כח אפילו להתחיל להסביר למה

 

יום טוב

[ישה]

יהודה יקר

 

כיצד המס ייצב / יוריד מחירים

 

ראה גם את שאלותיו/ התובנות של ירון בנדון.

 

השאלה בירוק קשורה קשר אמיץ לדיון פה.

 

הייתי שמח לשמוע את דעתך בנושא, ואז גם אראה לך את הקשר לדיון כאן.

[NirLevi]

לרכישת מטוסים שיש להם פשוט יכולות אחרות, ושבאים להחליף טייסות שנכנסו לכאן ב1975...

נגמרו הימים של הפלות בשרשרת כמו מלחמת יום כיפור.

היום העתיד תלוי במלטים אלימים ובחימוש מדויק שנורה מצוללות ו/או מהקרקע.

 

מהתקשורת אפשר היה להבין כי צה"ל התכוון לתקוף באיראן עם המטוסים הקיימים והחימוש הקיים.

אם אפשר לדפוק את האיראנים עם מה שקיים, למה לקפוץ ולרכוש עוד צעצועים שיעילותם מוטלת בספק?

כך שלא היה קורה לצבא שום דבר אם היו דוחים את העסקה בעשור לטובת הצלת הדור הצעיר.

 

קרא כאן -

http://www.calcalist.co.il/local/articles/0,7340,L-3685058,00.html

http://www.calcalist.co.il/local/articles/0,7340,L-3685159,00.html

[Fitch]

כבר בהזמנה אמרו שהגרסא הסמי-חמקנית של הF15 מוצלחת יותר מה-35, אבל הקניה של מערכות צבאיות בשנים האחרונות נהייתה רגשית ועבור השופוני. הגנרלים בסלון האווירי, יורוסאטורי וכד' קונים את מה שהכי גדול, יפה, בומבסטי.

 

חלק מהעניין בקניה של המטוס, הוא שאמריקאים ישתמשו בו (בשביל עצמם). קודם כל, להכניס לשם מערכות ישראליות של אלביט,רפאל,תע"ש,תע"א וכד' ולהראות שהן מבצעיות ולשווק אותן הלאה (מנוע די חזק לכלכלה שלנו), שנית - העסקה באה כולה מכספי סיוע, ולא עולה לנו הון (אם בכלל).

 

לגבי ההפצצה באיראן, היה ניתן לעשות את זה, עם יכולות שהיו בחייל לפני כ-6 שנים (עם פרויקטים אמיצים מאוד שעליהם לא אוכל לפרט כמובן). כך שלא זה מה שיביא אותנו לשם.

עריכה אחרונה ב-10 ליולי, 2016 על ידי Fitch

[Spire]

בפיתוח ה-F35, וכמו גם הרבה כלים צבאיים אחרים, הממשל האמריקאי היה שותף מלא בו בין אם הון אנושי ובין אם תקציבית.

 

לכן יש להם מילה לא קטנה באם ולמי למכור את הציוד הנ"ל.

 

ותתפלא, בדברים האלה, האמריקאים ממש לא ששים למכור את הטכנולוגיה הזאת לכול אחד, גם לא לידידות שלה.

 

נו באמת, גם לא לידידות להן היא נותנת כסף כדי לקנות את הציוד הזה?

כל ההצגה הזאת היא מהפה לחוץ, נסיון להראות איזשהו סוג של נייטרליות כלפי ישראל (שנהיה מאוד פופולרי בממשל אובמה). בפועל, מדינת ישראל היא פרוקסי של ארה"ב במזרח התיכון וכל כלי שיכול להדק את אחיזתם של האמריקאים בביצה שלנו, "ימכר" לנו.

 

אין לי מושג אם דבריך פה היו רציניים או לא, אבל רק לוודא שלא יטעו צופים עתידיים, כמעט כל מה שכתבת הוא פשוט לא מדוייק, בלשון המעטה.

 

א. רכישת ציוד צבאי אסטרטגי תלוי הרבה יותר באובמה מאשר בחברה האזרחית שבפועל מייצרת אותו.

 

ב. אין שום קשר קלוש בין השוואת רכישת רכב חדש או יד 2, לרכישת מטוסים שיש להם פשוט יכולות אחרות, ושבאים להחליף טייסות שנכנסו לכאן ב1975...

 

ואין לי כח אפילו להתחיל להסביר למה

 

יום טוב

 

תפסת אותי הם לא היו לגמרי רציניים, היה בוקר ואני קרבי בבוקר. אבל הרעיון הכללי מאחורי הדברים כן.

 

כמו שאמרתי לדייב, האמריקאים נותנים לנו כסף בדיוק למטרה הזאת - קניית ציוד אסטרטגי. אם הם לא היו רוצים שנקנה מהם את הציוד הזה, הם לא היו נותנים לנו את הכסף. תחבושות אישיות, M-16ים משומשים ומחסניות זה הצ'יפס שמגיע ליד הסטייק (סורי, אני רעב).

אילו יכולות יש ל-F35 שהן רלוונטיות בעולם של מזל"טים ומלחמת גרילה מול פאלנגות על טנדרים של טויוטה? את טיסות ההפחדה מעל סוריה ועירק אנחנו יכולים לעשות יופי טופי עם F-16E ושאר החברים שלו.

 

אבל זה בכלל לא העניין פה, כי זה כסף שנועד אך ורק לקניית ציוד מארה"ב, לא בשביל לפתח שכונות בכפר סבא. אם לא היו קונים את המטוסים האלה, לא היה מתפנה פתאום מלא כסף.

[amir74]

לפי טמקא : המשקיעים עוזבים, צניחה במחירי הדירות.

http://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-4826422,00.html

[Fitch]

כן, בטח...

 

אמ;לק -

46 דירות חדשות על הנייר בפרויקט מגורים בתל-אביב נמכרו תוך 45 דקות. מחיר התחלתי של 2.4 מיליון שקל עבור 5 חדרים בקומה הראשונה.

[yehuda-k]

המדינה יכלה לחכות עוד כמה שנים עם רכישת טייסת F35 ו/או עוד צוללת,

לגבי הצוללת הנוספת , השיקול העיקרי לא היה טובת המדינה. חיל הים והרמטכ"ל התנגדו. אבל אנו יותר "מוצלחים" מהאמריקאים ה"נאיבים" שאצלם הקונגרס מברר טוב טוב מה הצורך בעסקת נשק של מיליארדים. אצלינו שר הבטחון אהוד ברק לבדו החליט בעד והענין נסגר. יש לזכור מה שאמר אולמרט בשיחה לאשת אמונו מבלי שידע שהוא מוקלט, שברק חותך קופון מכל עסקה שמתבצעת במשרד הבטחון.

.

לא הבנתי מה כוונתך במס על המשכנתא.

למה לא מס על הדירה?

אבל עשו את זה והעלו מס רכישה לדירה להשקעה ל 10% ולא עזר , להעלות עוד ?...ולמה מס על המשכנתא?

כיצד המס ייצב / יוריד מחירים

המשכנתא מאפשרת מינוף השקעות. ניקח לדוגמא זוג עם 3 ילדים ויש להם 2 מיליון ש"ח להשקעה. הם מחליטים ששוק הדירות בשנים הקרובות חיב לעלות עוד. לכן הם במקום להשקיע בקנית דירה אחת הם קונים 3 דירות לילדיהם ע"י לקיחת משכנתאות.

איך הם משקיעים?

כל אחת מ 3 הדירות שהם קונים עולה 1.66 מיליון ש"ח וממומנת ע"י 660 אלף ש"ח מהמזומן שיש להם ועוד לוקחים משכנתא של 1 מיליון ש"ח מסוג בוליט (כלומר החזר ריבית בלבד, ללא החזר קרן). כעת למשפחה יש 3 דירות להשקעה וסה"כ 3 מיליון ש"ח משכנתאות.

 

במהלך כל שנה אח"כ הם מרויחים על כל דירה:

42 אלף ש"ח מהשכרת הדירה ( 3.5 אלף ש"ח בחודש)

30- אלף ש"ח החזר משכנתא ( 2.5 אלף ש"ח בחודש, ריבית 3% . משכנתא מסוג בוליט)

12 אלף ש"ח בשנה על כל דירה

 

אגב, על הניר:

116 אלף ש"ח "על הנייר" מעלית מחיר הדירה ב 7% בשנה

128 אלף ש"ח בשנה על כל דירה

 

לאחר 5 שנים הם מחליטים ששוק הדירות גמר את התקופה ה"טובה" של עליות מחירים ומוכרים את 3 הדירות. כל דירה שעלתה במקור 1.66 מיליון ש"ח נמכרת לאחר עליה של 116 אלף ש"ח בכל שנה ( 7% בשנה) במחיר של 2.24 ש"ח (מזניחים את אפקט הריבית דריבית), ומחזירים את המשכנתאות.

 

הם הרויחו לאחר 5 שנים על כל דירה:

580 אלף ש"ח מעלית ערך הדירה.= 2240-1660

60 אלף ש"ח מההפרש בין שכה"ד ובין החזר המשכנתא = 12 * 5

640 אלף ש"ח על כל דירה

 

3.92 מיליון ש"ח היה ההון שהצטבר לאחר 5 שנים כשמכרו את הדירות =0.64 * 2+3

2.00 מיליון ש"ח היה ההון שהושקע בתחילת 5 השנים

14% לשנה היתה התשואה השנתית.

 

כל המספרים כמובן מצוצים מהאצבע וכנראה לא נכונים וגם החישובים לא נבדקו כראוי. המטרה היא רק הדגמה. מה הסיכונים שלקחו על עצמם בתחילת ההשקעה:

-שמחירי הדירות אכן יעלו בשנים האלה

-שהתשלום החדשי יגדל, אם המשכנתא נלקחה בריבית לא קבועה

----------------------------------------------

מה היה קורה אם ריבית המשכנתא היתה מוכפלת, ( 6% במקום 3%) ?

במהלך כל שנה אח"כ הם מרויחים על כל דירה:

42 אלף ש"ח מהשכרת הדירה ( 3.5 אלף ש"ח בחודש)

60- אלף ש"ח החזר משכנתא ( 5 אלף ש"ח בחודש, ריבית 6% . משכנתא מסוג בוליט)

18- אלף ש"ח בשנה על כל דירה

הם היו צריכים להוציא מהכיס כל שנה כדי לשלם את המשכנתא.

 

הם הרויחו לאחר 5 שנים על כל דירה:

580 אלף ש"ח מעלית ערך הדירה.= 2240-1660

90- אלף ש"ח מההפרש בין שכה"ד ובין החזר המשכנתא= 18 * 5

490 אלף ש"ח על כל דירה

 

3.47 מיליון ש"ח היה ההון שהצטבר לאחר 5 שנים כשמכרו את הדירות= 3+2*0.49

2.00 מיליון ש"ח היה ההון שהושקע בתחילת 5 השנים

11.5% לשנה היתה התשואה השנתית.

 

זאת עדיין תשואה טובה אבל:

-רוב האנשים לוקחים משכנתא רגילה ולא "בוליט" ואז ההחזר החדשי גדל משמעותית ומגיע לרמה שלפעמים הבנק יאשר רק משכנתא קטנה יותר.

-עליה של 7% בשנה במחיר הדירה היא ממש לא מובטחת. ככל שיקשה על קונים לממן קנית דירה, יש סיכוי טוב שמחירי הדירות יעלו פחות ואולי אף יתיצבו או ירדו.

----------------------------------------

 

אם הממשלה פועלת אחרת, כלומר במקום להוסיף 3% לריבית המשכנתא, הממשלה מעלה את מס רכישת דירה בעוד 100 או 200 אלף ש"ח, מי שקנה קודם כמובן שהרויח. אבל למי ששוקל קניה אח"כ, עדיין כדאי להשקיע בעוד דירות לפי הפירוט שמקודם (לקחת משכנתא על דירה בבעלות, בכסף לקנות עוד 2 דירות ולממנם בעיקר ע"י משכנתא וכו') כי ריבית המשכנתא היא עדיין 3% .

 

לכן ההשפעה של ריבית המשכנתא גבוהה מאוד לעומת מס על מחיר הדירה.

 

הערה לגבי דירות שקונים מי שיש לו יותר מדירה אחת- אלה כמובן מצטיירים כ"אנשים רעים". אבל הביקוש לדירות כולל גם אנשים שעוברים מדירת 4 חדרים לדירת 5 חדרים, אנשים שקונים דירות לילדיהם הקטנים ולבני משפחה אחרים . כל אלה מגדילים את הביקוש לדירות.

המס יחול על כל המשכנתאות או רק על החדשות ? אם רק על חדשות, מה קורה עם מי שממחזר ?

המס חיב להיות אחיד על כל המשכנתאות, כי אחרת יגרמו עיוותים. אם למשל המס רק על משכנתאות לדירות חדשות, זה יגרום לביקוש גדול לדירות יד שניה ולעלית ערכם יותר מאשר דירות חדשות.

מי שיכול לקנות ללא משכנתא שירוויח?

ברור לך שמס על המשכנתא הוא מס יותר על עניים , כמה שיש לך פחות כסף, ושיעור המשכנתא גדול תשלם יותר מס?

נכון, וחבל שכך. אבל לטווח של מספר שנים מצב כל מי ששוקל לקנות דירה ישתפר.

בנוסף, המס המוצע מתעדכן כל 3(?) חודשים. אם מחירי הדירות בכל זאת ממשיכים לעלות חזק, מקפיצים עוד את מס ריבית המשכנתא. אם פתאום כולם מפסיקים לקנות דירות, מנמיכים את המס. קצת דומה לתהליך החדשי של עדכון ריבית בנק ישראל. המטרה היא בעצם שרק קוני דירות לעצמם ישארו בשוק. ככל שיש פחות קונים להשקעה, מצב הקונים לעצמם ישתפר, כולל השפעה טובה על מחירי הדירות.

עריכה אחרונה ב-10 ליולי, 2016 על ידי yehuda-k

[amir74]

fitch, הכתבה שהבאתי מנתחת את השוק באופן כללי, אתה הבאת מקרה ספציפי.

[YaronNahum]

וחכה שישוו את הירידה לירידה שתתגלה בעסקאות של חודש יוני 2015 מול יוני 2016 , אז העלה כחלון את מס הרכישה למשקיעים ,

והרבה סגרו עסקאות לפני בכדי לחסוך במס.

[BarryG]

fitch, הכתבה שהבאתי מנתחת את השוק באופן כללי, אתה הבאת מקרה ספציפי.

איפה ראית בכתבה שמדברים על מחירי הדירות? הנתונים רק לגבי מספר העיסקאות.

[amir74]

צודק, התבלבלתי במילה. התכוונתי לרשום מכירות ולא מחירי.

[Fitch]

שוב, יש עיוות בגלל המס שעלה והעלה משמעותית את כמות העסקאות אשתקד. כאחד "עם יד על הדופק", אולי מס' העסקאות יורד - אבל המחירים נשארים במקום/עולים בזחילה.

[Nemesis]

@yehuda-k

 

התחשיב שלך לא נכון.

תחילה, מעבר לדירה ראשונה, לא ניתן לקבל יותר מ-50% משכנתא על הדירה.

דבר שני, סך החזר כל ההלוואות צריך להיות מקסימום 40% מהשכר.

דבר שלישי, אתה מתייחס לעלייה של 7% במחירי הדיור כל שנה כעובדה מוגמרת, כאשר זו סך הכל ספקולציה.

דבר רביעי, לא לקחת בחשבון מס הכנסה על ההכנסות מהשכרה.

 

מעבר לכך, "המס" על המשכנתא שלך פוגעת באותה מידה ואף יותר בזוג צעיר צעיר שחסך שקל לשקל והחליט לקנות דירה.

[נהג מתחיל]

לא זוכר אם זה בשרשור הזה, אבל הנה גם הפועלים מוכר שיעור קטן מחובות המשכנתא אליו.