מה זה המשכנתא הזאת שלקחתי? טובה/גרועה כדאי למחזר?

[shugiflex]

אמת ויציב. בשנה האחרונה הבנקים העלו את הריבית על המשכנתאות למרות שנתונים מקרו כלכליים - כמו ריבית בנק ישראל - לא עלו.

הריביות עדיין טובות מאוד, ואם אין לך מכונת זמן אז כנראה מה היה לפני שנה לא ממש משנה לך כשאתה בא לקחת משכנתא חדשה.

אם אתה ממחזר אז כמובן היה עדיף שהיית עושה זאת בשנה שעברה, אבל יתכן שגם השנה זה עדיין ישתלם לך - תלוי בנתונים הספציפים של ההלוואה שלקחת.

[Fitch]

המגמה נכונה, המספרים אינם נכונים. עדיין זול.

[oleg_kra]

אני יודע שהריביות עלו, אני מתעניין יותר בגודל העליה. האם הריביות עלו בצורה כה משמעותית?

[Fitch]

הפיזור בין ההצעות כל כך גדול, שאי אפשר לדעתי לתת מספר כלשהו.

מהסתכלות קצרה בפורום משכנתאות של תפוז, המצב נראה לי דומה סה"כ. מה שהרבה יותר משפיע זה התמהיל וקצב הסגירה וכמובן עדכונים מעת לעת ולא אם התחלת בריבית X, כי הרי משתנה עם הזמן ותוכל למחזר.

[shugiflex]

אני יודע שהריביות עלו, אני מתעניין יותר בגודל העליה. האם הריביות עלו בצורה כה משמעותית?

 

הייתה עליה קטנה בריביות. הריביות האלה נחשבו לפני כמה שנים לריביות מעולות.

[oleg_kra]

תודה רבה על התשובות

[ישה]

מי שלוקח מיליון ש"ח ל 30 שנה עושה את "עיסקת חייו"

 

הנתונים בכתבה לא לחלוטין מדוייקים , והוא מביא מסלולים פופלריים שהבנקים דוחפים ללקוחות שלהם בשמחה. וחברת הייעוץ במקום לכתוב אלה מסלולים חXה מחשבת לנו את הגידול.

 

אז אם לקחת שליש פריים במינוס 0.9 לפני שנה היום זה יהיה פריים מינוס 0.8

 

קל"צ לפי בנק ישראל ממוצע הריבית לתקופה של מעל 25 שנה היה 3.59% היום 4.23%, ורוב הלווים קיבלו ריביות טובות מאלו.

 

אבל אם ניקח את הנתונים האלה כמייצגים החזר הריבית עלה מ 477 אלף ל 574 אלף כמעט 100 אלף ש"ח והחזר חודשי התייקר מ 4100 ל 4370 ש"ח.

 

עגום

[Mr_Shankly]

3. כדי להמנע מעמלת היוון. פספסת - שילמת.

 

4. מסלול פיתוי.

 

נתמהל כך בהנחה שהכנסות שלכם תומכות בכך

 

160K בפריים ל 25 שנה בשאיפה למינוס 0.9 כלומר 0.7% ריבית

240K בקל"צ ל 6.5 שנים סביבת ריבית 2.5-2.7%

100K בצמודה משתנה כל 5 ל 25 שנה ריבית לא יותר גבוהה מ 2.75% ( כדי לא לשלם עמלת היוון בפרעון המוקדם ראה שורה מתחת )

 

אתה מבצע את המיחזור ב 16 לחודש ואת המשתנה אתה פורע לפני סוף החודש עם ה 100K שיש בכיסך. מבחינתי גם למחרת היום.

 

נשארת עם שני המסלולים הראשונים ההחזר כמבוקש על ידך

 

מחר יקפוץ הפריים מ 0.7 ל 5% ההחזר יעלה לך ב 300 ש"ח.

 

למה למחזר ואח"כ לפרוע

 

שליש מ 500 גבוה משליש מ 400 לגבי מסלול הפריים

 

נתת לבנק מסלול פיתוי של המשתנה וצמודה , יש לו בשר יותר בכלל ובמסלול רווחי לבנק בפרט . ואז ניתן לקבל ריבית טובה יותר בקל"צ.

 

למה לא לעבור את התחנה , כי חישוב עמלת ההיוון במשתנה נעשה עד לתחנה הראשונה של 5 שנים בתחנה הוא אפס , וככל שמתקרבים ליום, ההיוון קטן כי הזמן קטן.

 

עברת את התחנה ביום מחשבים אז ל 5 שנים היוון.

 

תודה רבה מקרב לב

הולך לסבב בנקים מחר ומחרתיים חמוש בידע הנ"ל - Wish me luck. אעדכן.

[oleg_kra]

שלום,

אודה מאוד לעזרתכם בעניין הבא:

קרובי משפחה של אשתי קנו דירה על הנייר מקבלן ומאוד מתלבטים באיזה מסלול לבחור.

להלן הפרטים שלהם:

 

 

בני 63 ו-59, הכנסה חודשית 9,500 ש"ח נטו.

בבעלותם דירה ללא משכנתא (כבר שולמה) ששוויה כ-900,000 ש"ח.

יש להם הון עצמי של כ-530,000 ש"ח.

יש קרן השתלמות נזילה של 90,000 ש"ח.

יש תכנית חיסכון שנפתחת ב-01.2021 שיש בה 150,000 ש"ח.

 

 

פרטי הדירה החדשה:

בנוסף הם יצטרכו לרכוש ריהוט ומוצרי חשמל כמעט מאפס.

עלות הדירה היא 1,300,000 ש"ח, כבר שולמה מקדמה של 100,000 ש"ח.

 

 

הם קיבלו אישור עקרוני מהבנק למשכנתא מקסימלית של 670,000 ש"ח לתקופה מקסימלית של 23 שנים בהחזר חודשי של כ-3,100-3,200 ש"ח.

 

 

 

1) - הם מתלבטים האם למכור את הדירה שבבעלותם או לנסות להשאיר אותה, להשכיר אותה (ומדמי השכירות

בעצם לשלם את המשכנתא). הבעיה היא שהמשכנתא היא ל-23 שנה והם כבר לא צעירים.

במקרה שהם משאירים אותה, צריכים לשלם גם מס רכישה של כ-70,000 ש"ח.

- במקרה והם משאירים את הדירה מהו תמהיל המשכנתא המומלץ עבורם?

 

 

2) – במקרה והם מחליטים למכור את הדירה שבבעלותם, ניתן למכור אותה רק בעוד כ-3-4 שנים (עד שהדירה

החדשה תיבנה), אך לשלם לקבלן את רוב התשלומים הם חייבים לפני כן ולכן בכל מקרה יצטרכו לקחת משכנתא.

הם לא יודעים במקרה הזה באיזה תמהיל משכנתא לבחור (כך שיוכלו להחזיר אותה כשימכרו את הדירה) או

האם בכלל עדיף לקחת הלוואת בלון?

 

 

תודה רבה

[ישה]

לפני תשובות יש מספר שאלות

 

ההכנסה החודשית של 9500 תוקטן כאשר שניהם ייצאו לפנסיה לכמה? האם יוכלו לחיות אחרי כן עם המשכנתא .

 

הון עצמי של 530K האם לאחר תשלום של ה 100K מקדמה?

 

אם חישבתי נכון הם יכולים לרכוש את הדירה החדשה עם ההון העצמי + תמורת הדירה הישנה בלי לקחת משכנתא , אלא רק יזדקקו להלוואת גישור?

 

למה הקבלן נזקק ל 3-4 שנים לסיום הבניה? מה הערבויות שהקבלן נותן בכלל? האם יש ליווי של בנק לפרוייקט? מה לוח התשלומים של הקבלן?

 

מס רכישה על 1300K הוא 104K ולא כ 70K

 

בכמה הדירה הנוכחית יכולה להיות מושכרת?

 

לפי ההחזר הם קיבלו תרעיל מצוי של פריים + צמודה קבועה + צמודה משתנה כל 5. שומר נפשו ירחק.

 

אינטואטיבית מוכר את הדירה הישנה וחי לי בשלווה בלי משכנתא .

[sperial]

חשוב על כך - אבא בן 63 ואמא בת 59. משכנתא עד גיל 86 ו-82 בהתאמה. נראה לך סביר?

מדובר בגיל שבו ההכנסות מצטמצמות (יציאה לגמלאות), ההוצאות גדלות כאשר מתחילות הבעיות הרפואיות. זה יכול לקרות הלילה או בעוד 20 שנה, אין נביאים בעולמנו.

התחושה שלי היא עם ישה. להביא בחשבון שדירה מושכרת זה לא רק הכנסות אלא גם לא מעט התעסקות והוצאות, ולא מובטח שכל שוכר יהיה שוכר טוב.

[oleg_kra]

תודה ישה, אברר את התשובות ואחזור אליך.

 

sperial אני גם בדעה הזו, אך ההחלטה לא שלי. אני רק מנסה לברר בשבילם את האופציות שיש לרשותם.

[oleg_kra]

תשובות והבהרות:

 

ההכנסה החודשית לאחר היציאה לפנסיה תהיה כ-6,000 ש"ח.

ההון העצמי של ה-530 אלף ש"ח הוא בנוסף ל-100,000 ש"ח מקדמה.

הערבויות הן שוברים שרק באמצעותם ניתן לשלם את התשלומים לקבלן וישנו בנק מלווה.

הבניה תסתיים בערך עוד שנתיים וחצי (ההיתר בניה התקבל רק עכשיו) ונלקחה בחשבון שנה נוספת עד שהדירה תימכר.

 

לוח התשלומים לקבלן הוא כדלקמן:

 

יוני 2016- 162,820 ש"ח

 

דצמבר 2016- 131,400 ש"ח

 

ספטמבר 2017- 249,800 ש"ח

 

דצמבר 2017- 538,600 ש"ח

 

בקבלת מפתח- 131,400 ש"ח

 

הם הספיקו לחתום על החוזה כשמס הרכישה היה עדיין 5%.

הדירה הנוכחית יכולה להיות מושכרת בכ-2900-3000 ש"ח לחודש.

 

במקרה והם כן מוכרים את הדירה, איך כדאי לשלם? לקחת הלוואת גישור או לקחת משכנתא כזאת שניתן יהיה

להחזיר אותה לאחר מכירת הדירה (באיזה תמהיל?).

 

תודה רבה

[sperial]

נניח שימצאו תרעיל לפי יכולתם העתידית. צפויה בעיה גדולה, והיא שהם מסתמכים על שכר הדירה הנוכחי. יום יבוא ומחירי הדירות ירדו, ואיתם שכר הדירה. ואם מה הם ישארו? יצטרכו לממן את שארית המשכנתא, כולל הרבית ועמלת ההיוון שתצטבר, על ידי מכירת דירה שערכה יירד.

עריכה אחרונה ב-20 למאי, 2016 על ידי sperial

[sperial]

ועוד הערה - אותו זוג מבוגר ירכוש דירה וישאר בלי פרוטה לבנה ליום שחור. אותם 250K חסכנונות נראים הרבה כסף, אבל אם מי מהם יזקק לטיפול סיעודי זה יכסה פחות משנתיים. זה כסף שאדם אחראי ישמור ליום סגריר ולא ישקע בבלוקים.