מה זה המשכנתא הזאת שלקחתי? טובה/גרועה כדאי למחזר?

[sperial]

ולא לשכוח - בדרך כלל דירות לא נמכרות מהיום להיום. צריך לעקוב אחר המתרחש בשכונה מבחינת מצאי וביקוש ולתכנן א, פרסום הדירה למכירה בהתאם. כמוכן, אם לוקחים הלואה לגישור (ולא משנה באיזו שיטת תשלום) לדאוג שתאריך הפינוי יעבור את תאריך קבלת הדירה החדשה בכמה חודשים כדי שישיה "שפיל". תמיד אפשר להקדים את המסירה - רוב הקונים יקבלו זאת בברכה.

עריכה אחרונה ב-23 למאי, 2016 על ידי sperial

[oleg_kra]

תודה sperial. לפי הבנתי הם יבדקו את 2 האפשרויות (משכנתא לעומת הלוואת בלון) ויפעלו לפי ההצעה הטובה יותר.

[rafi_vk]

שלום,

בהמשך להודעתי מלפני כמה עמודים, אני זקוק למשכנתא של 650K המהווים כ 40% מימון.

החזר מקס' כ 3800 ש"ח.

ידוע לי שבכל 5 שנים אני יכול להפקיד סכומים מסוימים (אני משער באיזור ה 50K)

בבנק איגוד קיבלתי את ההצעה הבאה ( עוד לפני שידעתי שבאפשרותי לצבור סכומי כסף כל 5 שנים.)

1/3 - פריים מינוס 0.7% - ל 25 שנה

2/3 - קל"צ 3% עם הטבת ריבית של 0.5% על 100K מתוכם - ל 15 שנה.

האם כדאי לשלב בתמהיל מסלול של משתנה כל 5 שנים? אם כן, איזה? (צמודה או לא צמודה) ומה הריביות שעליי לשאוף? כמו כן האם הוספה של מסלול כזה יוזיל לי את הקל"צ?

[Fitch]

ריביות קלצ טובות. בפריים פחות.

 

תאריך את הפריים ל30. תקצר את הקלצ.

תיקח 60-70 במשתנה כל 5 צמודה/לא צמודה (2/3 אחוז בהתאמה) למשך 25 שנים. תקצר את הקל"צ.

[rafi_vk]

לאיזה ריביות לשאוף?

האם כוונתך 60K צמודה או לא צמודה?

אשמח לפירוט:

216.667K זה בפריים

איך לחלק את ה 433.333K ?

[Fitch]

תוריד עוד עשירית בפריים (-0.8%)

תוריד 60-70 מהקל"צ. כך תוכל לקצר אותו כי הסכום שם יהיה נמוך יותר.

אחרי 5 שנים יהיה שם 50-60 ותוכל לסגור את המסלול הזה.

 

לגבי צמודה או לא, תלוי בריביות שיציעו לך. תנסה להגיע ל2 אחוז צמוד או 3 לא צמוד (ל25 שנים).

[rafi_vk]

תודה. עכשיו הבנתי

[rafi_vk]

שאלה לגבי דו"ח שמאי טרום חוזה שהיה אצלי:

הוא העריך את הדירה פחות מן המחיר המבוקש ב 65K.

כלומר, המחיר המבוקש - 1,640,000

הערכה לאחר הפחתה - 1,575,000

מחיר המשכנתא המבוקשת במקור הוא 650K .

מה זה אומר? נראה לכם שבבנק יאשרו לי? זה אומר שעליי להגדיל את ההון? כי אני רוצה להישאר בטווח של ה 45%

 

היו שם בדו"ח את הנתונים הבאים בנוסף - לא הבנתי מה זה אומר???

שווי למימוש מהיר / כפוי - 1,340,000

אומדן עלות בניה של הנכס בערך כינון - 630,000

אומדן יתרת, שווי הקרקע של הנכס - 600,000 (לצורכי ביטוח)

[Fitch]

שמאי מטעם הבנק? לפני החוזה?

 

אם כן, אז אומר שצריך להגדיל את ההון או לנסות לשכנעו שהדירה כן שווה 65K נוספים (שומה נוספת שלך, עסקאות דומות, מידע שלא נחשף אליו).

שווי למימוש מהיר = פשוטו כמשמעו. אם הבנק צריך למכור תוך יום את הדירה, מה יהיה המחיר.

ערך כינון = אם הדירה נהרסת ברעידת אדמה/הצפה/שריפה מה תהיה העלות להעמיד אותה מחדש על הרגליים (משמע בלוקים וכו').

[rafi_vk]

אבל לא ברור לי,

מה זה אומר שהבנק יסכים לתת לי רק 575K?

הלא הבנק כבר אישר לי עקרונית 640K.

אז אם ברשותי 1M ואני דורש 640K כדי לרכוש ונניח שהבנק יפעל לפי השמאי אז זה אומר שאני יכול לבקש יותר במשכנתא, נכון?

 

כבר התבלבלתי לגמרי, אשמח שמישהו כאן יסדר לי את כל הבלאגאן.

 

אגב,

הבאתי שמאי טרום חוזה מטעמי ווידאתי שהוא עובד עם הבנק הספציפי כך שלא לשלוח שוב פעם שמאי

[Fitch]

הבנק יממן לך עד 75% מתוך

1,575,000.

 

אתה עדיין צריך 650K, כי אתה קונה במחיר שסיכמת עם המוכר. פשוט זה כבר 42% מימון ולא 40% כשהיה.

אם תרצה לעמוד על 40% תצטרך עוד הון.

[ישה]

ננסה לסדר את הבאלגן

 

נתחיל עם הבנק

 

בהנחה שהשמאות מקובלת על הבנק הנכס שרכשת שווה מבחינת הבנק 1575K ש"ח

 

אתה רוצה לקבל 650K הלוואה סבבה, תקבל, יחס המימון יהיה כ 41% מתחת ל 45% ואתה לקוח רצוי מאוד בכל הבנקים וגם "זכאי" לקבל ריביות טובות.

 

מימוש מהיר = 85% מערך הנכס של 1575K

 

שני הנתונים הבאים הם לצרכי הבנק במידה ותעשה ביטוח דרכם ( לא מומלץ ), אבל תיזדקק להם גם אצל מבטחים אחרים.

 

עכשיו נעבור למוכר

 

הלו מוכר , תראה השמאי העריך את הנכס רק ב 1575K

 

בוא לקראתינו בהורדת המחיר.

 

לא תמיד עובד אבל...

[rafi_vk]

תודה. בהחלט סידרת לי את הבלגן

[neorex]

שלום אשמח לקבל תמהיל מומלץ למשכנא

אני רווק בן 28 ורכשתי דירה ראשונה להלן הפרטים:

שווי הנכס:1100000

הון עצמי: 600 אלף

משכורת:12500 ₪

החזר רצוי:3000 ₪

מה המסלולים המומלצים עבורי ולכמה שנים? לאיזה ריביות אני אמור לשאוף להגיע?

[avargel]

משכנתא של 500000 עם החזר של 3000 זה אפשרי, אבל חבל!

 

לא רוצה להכנס לך לכיס, אבל עם הכנסה של 12500, אני אישית הייתי מכוון להחזר של 5500 ש"ח, ומכסח את המשכנתא בספרינט

 

אנשים לא מבינים שקיצור של השנים קריטי הרבה יותר מגובה הריביות