מה זה המשכנתא הזאת שלקחתי? טובה/גרועה כדאי למחזר?

[sperial]

מניח שמדובר בכרטיס חוץ בנקאי. בכרטיסים אלה החברה לא מכירה את התנהלותך הכספית, ויש לך מחיר גבוה מאד מבחינת ריבית בהלואות בכרטיס האשראי (שכוללת גם עסקות קרדיט למיניהן). באחד הכרטיסים שלי ראיתי P+10.7%!

אם אתה לקוח "טוב" בבנק הוצא כרטיס בנקאי בדרגה גבוהה, הריבית תהיה בסדר גודל של P+1.5%.

[maxcher]

הנציגה טענה שזה רק עבור עסקאות קרדיט והלוואות, לא עבור עסקאות רגילות

[sperial]

והיא צודקת.

בכל דף חשבון חודשי יש לך פירוט של הריביות המעודכנות ליום הוצאתו (ואשר צמודות לפריים).

עסקות תשלומים רגילות אינן נושאות רבית - הסוחר לוקח את ההפסד הפוטנציאלי על עצמו.

[iluxxxa]

שאלה בנושא:

 

נניח אני קונה בית קרקע ולוקח משכנתא ל-X שנים. כעבור X שנים, כאשר אני מסיים את התשלומים, אני הורס את בית הישן ובונה במקומו בית חדש.

האם במקרה כזה ניתם לקבל משכנתא בפעם שניה? האם התנאים הם אותם תנאים?

 

תודה.

[or_lougasi]

למיטב ידיעתי ניתן לקבל משכנתא על 50 אחוז מערך השטח ו50 אחוז מעלות הבניה , במידה ואתה מסיים את התשלומים והורס את הבית , בבניה מחדש תוכל לקבל מימון של 50 אחוז מעלות הבניה.

אבל תחכה לעוד תשובות.

[ישה]

התנאים לגבי רכישת בית על מגרש הם כמו על רכישת דירה

 

כלומר ניתן לקבל עד 75% אם זו דירה ראשונה או 70% אם מדובר בשדרוג מדירה קיימת ( גם על המגרש ) למרות שהבנקים לא מתים על זה.

 

לגבי העתיד, תוכל לקבל נכון לתנאי היום 70% על הבניה החדשה.

[Mr_Shankly]

טוב, אז קצת פחות משנה עברה מאז ביקשתי פה עזרה לראשונה.

החדשות הרעות: לא עשיתי עם זה כלום מסיבות שונות ומשונות.

החדשות הטובות: במהלך השנה הזו "התפנה" לי סכום של ~100K ש"ח שאותו אני שוקל לנתב לכיסוי חלק מהמשכנתא הקיימת אחרי/לפני המיחזור.

 

אשמח לעזרה, כי הפעם אני חייב לטפל בזה בהקדם האפשרי:

 

 

לפני 4.5 שנים לקחתי משכנתא בסכום של 550K ש"ח לפי הפירוט הבא:

 

*220K ש"ח ל-20 שנה בריבית קבועה לא צמודה של 5.25%.

 

יתרה לתשלום (ללא סכום הפירעון המוקדם): 189,224 ש"ח.

 

עמלת פירעון מוקדם (נכון להיום): 16,815 ש"ח.

 

* 165K ל-25 שנה בריבית פריים מינוס 0.93.

 

יתרה לתשלום (ללא סכום הפירעון המוקדם): 140,649 ש"ח.

 

עמלת פירעון מוקדם: 140 ש"ח.

 

*165K ל-25 שנה בריבית משתנה כל 5 שנים של 2.75%.

 

יתרה לתשלום (ללא סכום הפירעון המוקדם): 146,117 ש"ח.



עמלת פירעון מוקדם: 62 ש"ח.

 

 

כיום החזר המשכנתא החודשי שלי עומד על ~2,850 ש"ח לחודש, כאשר יש באפשרותי להגדיל אותו לבערך 3.5-4K ש"ח לחודש.

 

סה"כ קרן שנותרה לסילוק: 475,989 ש"ח

סה"כ עמלות לסילוק: 17,018 ש"ח.

סה"כ לסילוק: 493,068 ש"ח.

 

ולשאלת השאלות:

 

לפני שאני הולך לעשות סיבוב בנקים לצורך מיחזור משכנתא ולנסות את מזלי,

יש מסלולים מומלצים? לאיזה ריביות עליי לשאוף במסלולים האלה?

 

והאם כדאי לנצל את ה-100K הפנויים שיש לי כדי לכסות/להקטין את המשכנתא, או לנסות למחזר אותה as is ואת הכסף לנתב לדברים אחרים (ברוך השם, יש לי מה לעשות איתם גם ככה, אבל המשכנתא היא בעדיפות עליונה).

 

תודה מראש לכל העוזרים!

 

חבל כי הריבית עלתה בשנה האחרונה...

 

תחליט על החזר 3500 או 4000 ש"ח?

 

האם מסלול המשתנה צמוד?

 

בגדול קודם ממחזרים ואח"כ פורעים.

 

זכור לא לעבור את התחנה במסלול המשתנה אפילו לא ביום אחד!!!!!!

 

תודה על המענה!

1. כן, אני יודע. חבל שלא עשיתי את זה בזמן - טיימינג גרוע, אבל לצערי לא יכולתי להתפנות לזה עקב כל מיני אילוצים

מקווה לסיים עם זה בשבוע-שבועיים הקרובים.

 

2. ההחזר שאני יכול לעמוד בו - 4000 ש"ח.

 

3. המשתנה אכן צמוד מדד. למה חשוב לא לעבור את התחנה אפילו ביום אחד? מה יקרה?

 

4. לא הבנתי - למה קודם כל למחזר ואז להשתמש ב-100K כדי לפרוע חלק?

 

5. והכי חשוב: איזה מסלולים כדאי לקחת במיחזור החדש?

ומה הריביות שאני צריך לשאוף אליהן במסלולים המומלצים?

 

שוב, המון תודה מראש.

[sperial]

3. כדי להמנע מעמלת היוון. פספסת - שילמת.

 

4. מסלול פיתוי.

[phpclub]

מסלול פריים, שנה שעברה החזרתי קרן של 7500, השנה החזרתי קרן של 8000.

האם עליית סכום החזר הקרן נובע מהקטנת הריבית (הייתה 1.5% תחילת 2014, ו 0.7% ב 2015), או מהקטנת הסכום החייב הכולל ?

[ישה]

תודה על המענה!

1. כן, אני יודע. חבל שלא עשיתי את זה בזמן - טיימינג גרוע, אבל לצערי לא יכולתי להתפנות לזה עקב כל מיני אילוצים

מקווה לסיים עם זה בשבוע-שבועיים הקרובים.

 

2. ההחזר שאני יכול לעמוד בו - 4000 ש"ח.

 

3. המשתנה אכן צמוד מדד. למה חשוב לא לעבור את התחנה אפילו ביום אחד? מה יקרה?

 

4. לא הבנתי - למה קודם כל למחזר ואז להשתמש ב-100K כדי לפרוע חלק?

 

5. והכי חשוב: איזה מסלולים כדאי לקחת במיחזור החדש?

ומה הריביות שאני צריך לשאוף אליהן במסלולים המומלצים?

 

שוב, המון תודה מראש.

 

נתמהל כך בהנחה שהכנסות שלכם תומכות בכך

 

160K בפריים ל 25 שנה בשאיפה למינוס 0.9 כלומר 0.7% ריבית

240K בקל"צ ל 6.5 שנים סביבת ריבית 2.5-2.7%

100K בצמודה משתנה כל 5 ל 25 שנה ריבית לא יותר גבוהה מ 2.75% ( כדי לא לשלם עמלת היוון בפרעון המוקדם ראה שורה מתחת )

 

אתה מבצע את המיחזור ב 16 לחודש ואת המשתנה אתה פורע לפני סוף החודש עם ה 100K שיש בכיסך. מבחינתי גם למחרת היום.

 

נשארת עם שני המסלולים הראשונים ההחזר כמבוקש על ידך

 

מחר יקפוץ הפריים מ 0.7 ל 5% ההחזר יעלה לך ב 300 ש"ח.

 

למה למחזר ואח"כ לפרוע

 

שליש מ 500 גבוה משליש מ 400 לגבי מסלול הפריים

 

נתת לבנק מסלול פיתוי של המשתנה וצמודה , יש לו בשר יותר בכלל ובמסלול רווחי לבנק בפרט . ואז ניתן לקבל ריבית טובה יותר בקל"צ.

 

למה לא לעבור את התחנה , כי חישוב עמלת ההיוון במשתנה נעשה עד לתחנה הראשונה של 5 שנים בתחנה הוא אפס , וככל שמתקרבים ליום, ההיוון קטן כי הזמן קטן.

 

עברת את התחנה ביום מחשבים אז ל 5 שנים היוון.

[ישה]

מסלול פריים, שנה שעברה החזרתי קרן של 7500, השנה החזרתי קרן של 8000.

האם עליית סכום החזר הקרן נובע מהקטנת הריבית (הייתה 1.5% תחילת 2014, ו 0.7% ב 2015), או מהקטנת הסכום החייב הכולל ?

 

החזר לפי שיטת שפיצר הוא החזר קבוע מדי חודש ( אלא אם מדובר במסלול צמוד )

 

ההחזר בסכום הקבוע מתפצל לתשלום ריבית והחזר קרן

 

בהתחלה תשלום הריבית הוא גבוה כי הקרן גבוהה, ועם הזמן ככל שהקרן פוחתת פוחת הסכום עבור הריבית, ואז המשלים, החזר הקרן עולה.

 

כמובן שכאשר שיעור הריבית פוחת =סכום הריבית פוחת = סכום ההחזר על הקרן גדל.

 

מ.ש.ל

[phpclub]

כלומר, זה שילוב של השניים ביחד, תודה!

[rafi_vk]

חברים יקרים אני זקוק להצעה : ואני מתנצל על ההסבר הארוך. ..

ישנה דירה יד 2 המוצעת למכירה עם שטח של כ 100 מ"ר. הנדון- היא מחולקת ל שתי דירות עם קיר בלוקים.

דירה גדולה ל 70 מ"ר והקטנה כ 30 מ"ר.

שתיהן מושכרות ומניבות רווח נאה.

הדיירים יכולים לצאת בהתראה של חודשיים מרגע שמוכר הדירה מודיע להם. אני בעל משפחה עם ילדים שמעוניין לגור בדירה הגדולה ואמא שלי תגור בדירה הקטנה.

בטאבו זאת דירה אחת כמובן.

 

הבעיה - הבנק אינו משעבד נכסים מחולקים.

 

עכשיו, עזבו פוליטיקה של חוקי או לא חוקי נשאיר את זה רגע בצד. אנא , זאת עיר ש80% ממנה מחולקת ואת אף אחד זה לא מעניין. אבל בכל החלטתי לשאול :

יש לי תמהיל עם ריביות מעולות נכון להיום שקיבלתי באישור העקרוני. הבנק אמר שאם השמאי יבוא הוא יצטרך לראות קיר שבור כדי לקבל אישור למשכנתא. אין לי בעיה לשבור קיר אך אני מנסה בכל זאת להימנע מכך.

 

ישנם 2 יועצי משכנתאות חיצונים שאמרו לי שהם יוכלו לאשר לי את הפיצול אבל רק בבנק שאיתו הם עובדים (2 סוגי בנקים ) הענין שהם לא יכולים אפילו להתקרב לריביות שהראיתי להם בהצעה שקיבלתי. ושאכן הריביות שקיבלתי הן בהחלט מציאה.

 

יועצי משכנתאות אלו מייקרים לי את העסקה וברור לי שלא אקח את ההצעה התרעילית שלהם.

 

האם אפשר לעשות משהו מבלי לשבור?

מה יועץ המשכנתאות עושה שאני לא יכול לעשות?

 

אבקש שוב שתנסו להימנע מלהיכנס לפוליטיקה בעניין הפיצול. תודה מראש.

 

אגב לגבי המסוקרנים התמהיל שיש בידי:

שליש פריים מינוס 0.7 ל 25 שנה.

2/3 קלץ ל 15 שנה 3% מתוכם על 100 הטבת ריבית 2.5%.

עדיין לא התווכחתי ולא ניסיתי לשפר מעט היות ועדיין לא חתמתי על חוזה.

עריכה אחרונה ב-13 למאי, 2016 על ידי rafi_vk

[redroze]

כמה יעלה להרוס ולחדש את הקיר? תשווה את זה לפער בריביות.

 

Sent from my GT-I9195 using Tapatalk

[oleg_kra]

שאלה למומחי התחום, האם יש אמת בכתבה הבאה?

**נא לצרף גם מלל ולא רק קישור**

לוקחים משכנתא? תשלמו 100 אלף שקל יותר

למרות שריבית בנק ישראל לא עלתה, בתוך שנה התייקרו המשכנתאות החדשות ביותר מ-100 אלף שקל – תוספת של כ-350 שקל בהחזר החודשי. הסיבה: עלויות גיוס ההון של הבנקים והגדלת מרווחי הריבית