מה זה המשכנתא הזאת שלקחתי? טובה/גרועה כדאי למחזר?

[iluxxxa]

הוא כבר נכנס, לא? הרי את הדירה הוא כבר קנה.

 

אגב, תן קצת פרטים על הדירה. מאוד מעניין אותי בתור תושב העיר. באיזו שכונה? חדשה מקבלן? האם אתה אשקלוני במקור?

[oryo]

אני מזמין אותך, בפעם השלישית והאחרונה בהחלט להריץ סימולציה (לא כזו פסימית, אגב, ריאלית בהחלט) של מדד 2%. תסתכל על ההחזר החודשי לאורך התקופה.

 

קצת באסה לרשום את אותה ההודעה בפעם השלישית, אתה מכיר המשפט עם השוקת....? כי אני פרקטיקלי דוחף לך את הראש למים.

 

אתה משוויץ בהתנהלות שלך, אבל מתעלם מעצות של *כל* הנוכחים כאן. אני לא מבין איך אתה לא רואה את האירוניה.

 

בהצלחה בכל מקרה.

[phpclub]

 

בגדול לחיות כמו קמצן מורשה , פעת אחת הייתי בחו''ל וגם זה בורגס , לא מועדונים לא מסעדות יוקרה וכו' וכו'...

מוזמן לפנות בפרטי . אני תמיד שמח לעזור ולכוון אנשים לחיות נכון ולחסוך .

כפי שאני רואה את הצעירים היום ''חיים את הרגע'' לגמרי מסכנים ההורים.

תודה לכולם

 

אתה לא הבנת אותי כנראה.

אני לא צעיר, לא חי את הרגע אלא חי את החיים וההורים שלי לא מסכנים.

אני לא מצליח להבין, ואני מבקש שוב, שתסביר לי איך אתה מתכוון לחיות מ 4-7 אש"ח בחודש כאשר זה תנודתי בין חודש לחודש.

אנא הוציא את כל מרכיבי ה "לחיות" מהמשוואה, ותסביר לי איך מכניסים רק את "הצרכים הבסיסים" שיכנסו שם.

 

אני כמובן מתכוון ל :

- הוצאות חד פעמיות - התקלקל מיקרו, מזגן, הרכב, צריך לקנות כסאות אוכל/עגלה/כסאות בטיחות לרכב עבור הילדים.

- מחיה - אוכל, אוכל לילדים, טיטולים, תרופות, נסיעות עם הילדים (או שאתה מתקמצן גם על הילדים שלך והם נשארים בכלוב ה-4 קירות כל היום?)

- הוצאות שוטפות - ועד בית, ארנונה, מים, גז, חשמל (חימום קירור במהלך כל היום כי אשתך בבית, הרי אי אפשר לתת לילדים להתבשל/לקפוא .. או שכן?)

 

איך כל זה נכנס בסכומים שלך, קטונטי מלהבין.

 

על כל זה, אתה מוסיף סיכון אדיר של משכנתא "על הקצה" לטווח ארוך, וואו, יש לך ביצים.

 

מבחינתי זה לא נקרא לחיות (שלא לדבר על "לחיות נכון"), זה נקרא להיות זומבי.

אני מסכים שלא צריך לבזבז מעבר ליכולת, ואני נחשב במשפחה שלי קמצן, אבל בלי חופשות, בלי בילויים ובלי חו"ל בכלל ?

ועוד עם 2 ילדים?

 

וכבר כתבתי לך שהילדים חייבים להכנס למסגרת שתורמת להתפתחות שלהם - זה כבר בעיה בפני עצמה שאתה מונע מהם בטענת שווא של "התנהלות נכונה".

לטעמי אם נתעלם מכל מה שהיה עד עכשיו - זה כבר לא שווה את הנייר שאתה כותב עליו, אם אני לא אתן לילדים שלי את הטוב ביותר, אז בשביל מה הבאתי אותם לעולם??

[rafi_vk]

רפי

 

על זה לא הייתי מפוצץ כמובן עיסקה, אבל כאמור ניתן גם ללכת אחרת.

 

לא יודע מה מבנה לוח התשלומים שלך מול המוכר , האם יד שניה או קבלן, כדי לדעת מה לייעץ

 

אז ככה: עוד לא חתמנו. מדובר בדירה מקבלן. מחיר 1690000.הוא הורס בנין ישן ובמקומו מקים בנין גבוה. כניסה לעוד שנתיים מהיום.

לוח תשלומים (והכל ניתן לגמישות):

בעת חתימת חוזה 20%

בכל חצי שנה 20% כלומר בסהכ 5 פעימות. כאשר את הפעימה האחרונה משלמים לאחר קבלת מפתח.

יש ערבויות בנקאית וליווי של בנק ירושלים.

 

היות ויש לי הון עצמי -

במו"מ הצעתי לו תשלום מוגדל יותר בהתחלה והוא הוריד לי את מחיר הדירה מעט.

בכל אופן את הסכום האחרון שאותו אני אמור לקבל מהבנק סכמנו שאתן בשלב קבלת המפתח. .כך יוצא שאני יכול להקטין את היתרה על מדד תשומות וגם לדעת שאת המשכנתא הבנק יעביר ישירות לקבלן ואני לא צריך לדאוג. על משכנתא של 670 K איך היית מציע לסגור ?מהיום? או לחכות לעוד שנתיים?

[ישה]

תשלם כ 30% מהון עצמי ומיד לאחר התשלום הזה תיקח את המשכנתא זה עוד כ 40%

 

בקש על סמך זה שחרור מהצמדות ועוד צ'ופרים נוספים

 

ואז מספר חודשים לפני הגמר עוד 15%

 

ובעת מסירת הדירה את ה 15% האחרונים

[rafi_vk]

תשלם כ 30% מהון עצמי ומיד לאחר התשלום הזה תיקח את המשכנתא זה עוד כ 40%

 

בקש על סמך זה שחרור מהצמדות ועוד צ'ופרים נוספים

 

ואז מספר חודשים לפני הגמר עוד 15%

 

ובעת מסירת הדירה את ה 15% האחרונים

 

תודה על התשובה. כנראה שלא הסברתי משהו חשוב; אני חייב לגור בשכירות שנתיים עד למועד מסירת הדירה. כך שלא אוכל לשלם משכנתא ושכירות יחד. לכן הגעתי עם הקבלן להסכם שאת יתרת הסכום מהבנק אשלם לאחר כניסתי.

[phpclub]

אתה צריך לעשות את החישובים שלך, מה יצא לך יותר זול.

אלט' א - תשלם לו לפי לוח התשלומים שלך, מה אומר שהריביות יקבעו לך לכל "חלק" שאתה מושך מהמשכנתא במועד משיכת הכספים, כל תקופה תקבל ריבית אחרת ובנוסף אתה תשלם מדד תשומות הבניה על כל "חלק" לפי אורך הזמן שמחתימת החוזה ועד התשלום בפועל.

 

אלט' ב - מה שישה הציע לך - תשלם את כל הסכום מהמשכנתא ישר על ההתחלה, ככה תקבע את הריביות והתנאים של המשכנתא, ואז גם סכום משמעותי לא יצבור לך את מדד התשומות. נכון תצטרך להחזיר משכנתא ולכן הפתרון שלך כאן הוא גרייס.

 

שום אלטרנטיבה היא לא טובה ובשניהם תשלם, אתה צריך לעשות חישוב/הערכה איפה תשלם פחות.

[rafi_vk]

תחדד לי שוב את הנושא של הגרייס- אם אקח משכנתא 600K שליש פריים מינוס 0.9 ושני שליש קלצ 2.7% איך אחשוב את הגרייס למשך שנתיים ? כך אולי אצליח לראות אם אוכל לשלב שכ"ד נמוך וגרייס לבנק יחד

[phpclub]

ישה יוכל לעזור לך בזה, אני לא מומחה חישובים.

אני על סכום דומה בריביות יותר גבוהות דאז החזרתי בערך 1400 שקל לחודש על גרייס לשנה.

מחדד את המשמעות - החזר המשכנתא יעלה טיפה כי כביכול במקום לקחת ל 20 שנה לקחת ל 18 שנה (שנתיים רק שילמת ריבית).

[ישה]

רפי בוא נחליט

 

מחיר דירה ?

 

גובה משכנתא נדרשת ?

 

יכולת החזר כאשר אתה גר כבר בדירה במזל"טוש?

 

שכ"ד דירה שתשלם לחודש עד הכניסה לדירה?

 

כמה לדעתך תוכל להוריד מהקבלן אם תביא לו 70% מהסכום תוך חודשיים שלושה?

[avargel]

אני ממליץ לך דחוף להיפגש עם oryo

 

שווה לך להצפין לשם כך

 

אתה לא מבין למה אתה נכנס.

 

 

ולגופו של עניין, כפי שישה המליץ - הייתי מתמקד בתמהיל שכולל קל"צ ופריים בלבד.

 

נכון שמראש הריבית בקל"צ גבוהה ממסלולים צמודים או משתנים, אבל זה סוג ל ביטוח מפני קטסטרופות עתידיות.

 

מקרה שלך, שאין לך גב ולא עומק כלכלי, הדבר חשוב שבעתיים.

 

גם ככה יש מספיק סיכון של עליה עם השליש פריים [כיום הוא בתחתית של התחתית. יש לו רק לאן לעלות]. לא הייתי רוצה סיכון על כל הסכום!

 

עריכה:

 

הודעה זו כוונה כמובן לבחור מהעמודים הקודמים [משכנתא 750,000 בהחזר 3200]

עריכה אחרונה ב-15 לאפריל, 2016 על ידי avargel

[phpclub]

^

עוד לא הבנת אתה? הוא מבין יותר טוב מכולם, הוא חי נכון, אנחנו המשוגעים..

[rafi_vk]

רפי בוא נחליט

 

מחיר דירה ?

 

גובה משכנתא נדרשת ?

 

יכולת החזר כאשר אתה גר כבר בדירה במזל"טוש?

 

שכ"ד דירה שתשלם לחודש עד הכניסה לדירה?

 

כמה לדעתך תוכל להוריד מהקבלן אם תביא לו 70% מהסכום תוך חודשיים שלושה?

תשובות לפי סדר השאלות:

-1,695,000

- 678,000

- 3800

- גם כן 3800

- אוכל להוריד ל 1,678,000

[ישה]

בהנחה שמדובר בדירה יחידה אתה חותם על 1695K

 

בנוסף סוגר על הנחה של 17-20K אם תביא לו את הכסף כאמור תוך 3 חודשים ופטור מההצמדות על היתרה. זה בציטלה בנפרד.

 

עד כאן סבבה.

 

 

שלום בנק אני צריך הלוואה של 760K ( זה פחות מ 45% מ 1695K המחיר החוזי ) אמור להקנות ריביות מעולות בכל הבנקים כולל איגוד . לבנק ירושלים אל תתקרב, אפילו שהוא המלווה של הפרוייקט. אתה יודע מה . למה לא? כנראה שנבכה / נצחק ביחד על הריבית שתקבל שם.

 

250K בפריים ל 25 שנה בפריים מינוס 0.9 קרי 0.7% ריבית

 

קל"צ 510K ל 19-20 שנה סביבת ריבית 3.5%

 

החזר כ 3800

 

את השכ"ד אתה משלם מההון העצמי שנשאר לך ביד (760-678 ייכסה לך כ 21 חודשי שכירות . השאר עליך לחסוך במהלך השנתיים הבאות.

 

למה לא גרייס?

 

מספר סיבות

 

הבנק לא אוהב גרייס בכלל , כלומר לא משלם אפילו את הריבית במהלך התקופה והכל מצטבר לעוד שנתיים, פחות שונא גרייס חלקי כלומר תשלום הריבית במהלך התקופה.

להלוואה כמו שלך ( 678K ) זה משהו כמו 1450 ש"ח , מה יישאר לך לאכול?

 

ואם הוא מסכים לגרייס מלא הדבר משתקף מיד בריבית גבוהה יותר מחד ( הבנק טוען לסיכון גבוה יותר ) אבל וזה הגרוע יותר הקרן המקורית + הריבית שהצטברה עליה כעת צריכה להיפרע תוך 18 שנה בלבד מאידך . (20 השנה המקוריות מינוס תקופת הגרייס ).

 

משמע סכום החזר גבוה יותר, וכאן הקאצ' הרי סכום ההחזר קבוע 3800 ש"ח , זאת אומרת להאריך אוטומטית את התקופה מלכתחילה, וזה כמובן מחייב שוב פעם שיעורי ריבית גבוהים יותר.

 

לכן אני מעדיף את הדרך הראשונה, של לקיחת סכום גבוה יותר שחוסכת לך משהו כמו 20K בריבית.

[rafi_vk]

אם אני מבין נכונה אתה ממליץ על מסלול פיתוי שההפרש המיותר לכאורה יממן לי את שכ"ד ל 21 חודש. נכון?

המכשול הגדול מבחינתי : בבנק איגוד ששם אגב, קיבלתי ריביות מעולות נאמר לי שהתשלום שלהם יהיה לאחר שאני מוסר את ההון שלי.

דבר נוסף- הקבלן כבר הסכים להוריד לי ל 1,678,000 אז לא נראה לי ששווה לחתום על 1,695,000.