מה זה המשכנתא הזאת שלקחתי? טובה/גרועה כדאי למחזר?

[sperial]

צריך לבדוק מה הדירה נותנת להם. למשל - דירה נגישה לעומת דירה בקומה שלישית ללא מעלית זה עניין קריטי בגיל הזה.

 

אבל התחייבות למשכנתא בנתונים שלהם היא סיכון לא סביר.

עריכה אחרונה ב-20 למאי, 2016 על ידי sperial

[oleg_kra]

אם הם מוכרים את הדירה הישנה לא תהיה התחייבות למשכנתא לטווח הארוך.

[sperial]

זו כוונתי. לדעתי הסיכון העיקרי הוא בלקיחת משכנתא. רכישת דירה מתאימה לצרכים היא החלטה יותר מסבירה, אבל חשוב מאד לשמור רזרבה ליום סגריר.

להביא בחשבון שדירה אינה השקעה נזילה שניתן למכור בקלות בעת הצורך.

[נהג מתחיל]

אולג, ספריאל שואל נכון. מה ההישג של מעבר לדירה החדשה?

 

כרכע יש להם דירה שלהם והון נאה לעת זקנה. בדירה החדשה תהיה להם דירה משלהם ללא הון לעת זיקנה.

 

מה אנחנו מפספסים?

[oleg_kra]

אוקיי. במקרה כזה (שהם מוכרים את הישנה), האם הם לוקחים משכנתא או הלוואת גישור? מה עדיף? באיזה תמהיל?

 

נהג מתחיל - כרגע הם גרים בדירה ישנה ובניין ישן, בת 3 חדרים. הדירה החדשה היא דירת 4 חדרים, ממוגנת מפני רעידות אדמה ובעלת ממ"ד (בישנה אין) ומרפסת.

עריכה אחרונה ב-20 למאי, 2016 על ידי oleg_kra

[sperial]

החשוב ביותר: נגישות?

בכל מקרה מדובר במשכנתא. העניין הוא שהלואת "גישור" היא לטווח יחסית קצר (עד 4 שנים) והתנאים די מוגדרים מראש. לעומת זאת ההלואה המקובלת לדיור - זו המכונה בלשון העם "משכנתא" הוא לטוח מעל 4 שנים ויש בה יותר מסלולים אפשריים.

כדי לסבר את האוזן - אני לחקתי לפני 3 שנים הלואה שחלקה היתה מסוג ה"גישור" לשנה, מתוך כוונה לפרוע תוך חודשיים שלושה,ובסופו של דבר פרעתי לאחר כחודש וחצי, לאחר מסירת הדירה הקודמת. הרבית היתה סמלית, אבל חטפתי מדד של אחוז שעלה לי כמה אלפי ש"ח.

יש מסלולים בהם אין עמלת היוון, ויתכן שהמסלול הנכון הוא מסלול כזה, שבו אמנם לוקחים את ההלואה לטווח ארוך אבל פורעים אותה כאשר מקבלים תשלומים תמורת הדירה הנמכרת. לאור לו"ז הבניה (מעשית לפחות 3 שנים) יתכן שעדיף לקחת הלואה כזו ולא להסתבך עם הלואה יותר קצרה.

מבחינת גודל ההלואה - כדאי לקחת טיפה גדולה מהדרוש על מנת לכסות מיסים, התאמות, רכישת ציוד וכו'. אם הם יהיו צנועים הם יוכלו לפרוע הכל לאחר מסירת הדירה הנוכחי, אבל במקרה הכי גרוע ישארו עם איזה הלואה קטנה.

לגבי נושא ביטוח החיים - צריך להשקיע ב-shopping ומו"מ עם חברות הביטוח. ב-2013 המו"מ התחיל ב-500 ש"ח בחודש והסתיים ב-270, ואני לא לגמרי בטוח שלא יכולתי להוריד עוד. כיון שאצלך מדובר בזוג יותר מבוגר (אנחנו היינו בגיל 55 ו-54) ובהלואה יותר גדולה הביטוח יעלה יותר, ואם יש בעיות בריאות - עוד יותר. ממליץ להתחיל בבירור הרבה לפני החתימה על ההלואה, כיון שאם יהיה קושי בהשגת ביטוח נושא שמירת הדירה הקודמת יורד מהפרק סופית.

[oleg_kra]

תודה על התשובה.

 

לגבי נגישות - 2 הדירות נגישות ובשתיהן יש מעלית.

לגבי הביטוח חיים - הבנק אמר להם שהם לא מחויבים בביטוח זה בגילם והם אף נוטים לא לעשות ביטוח זה.

[sperial]

כדאי שינברו היטב בפרטי הסכם ההלואה. קשה לי להאמין שהבנק יסכן 650 אש"ח, בודאי כאשר מדובר באנשים בני 60 ומעלה.

אולי הבנק מוכר להם ביטוח - אוז יתכן שהמחיר הוא, איך לומר, לא הנוח ביותר בשוק?

לקחתי בחיי 3 משכנתאות, בשתי הראשונות בוצע ביטוח בתיווך הבנק (מדובר בתנאים של שנות ה-90, שהשתנו מאז מהותית), בשלישית רכשתי בעצמי ושעבדתי לבנק.

עם כל החזר של מנה גדולה מההחזר החודשי (למשל - קבלתתשלומים מקונה הדירה הקודמת) קיבלתי מהבנק אישור שאותו העברתי לחברת הביטוח, ואז הפרמיה צומצמה. הבעיה היחידה היתה הפרש פאזה של כחודשיים מהתשלום לבנק ועד שהתהליך הסתיים.

[oleg_kra]

שאלתי שוב, נאמר לי שהבנק לא ידרוש מהם ביטוח, ולא מתכוון להציע להם ביטוח מטעמו. בכל מקרה, אם יקחו משכנתא/הלוואה לכמה שנים אז זה גם לא מאוד רלוונטי להם.

[sperial]

אם כך עליהם לשאול מה יקרה אם מי מהם יחלה ויתקשה לשלם את המשכנתא. האם הבנק יפנה למימוש הדירה?

[oleg_kra]

הם החליטו למכור את הדירה הישנה ברגע שיוכלו להיכנס לדירה החדשה. מה התמהיל המומלץ אז?

כמו שכתבתי לפני, הם לא מחויבים לעשות ביטוח משכנתא וגם לא יעשו כי הם מתכוונים לסגור את המשכנתא לאחר מכירת הדירה הישנה.

 

תודה

[oleg_kra]

הקפצה

האם מישהו יכול לתת כיוון לתמהיל הרצוי?

[Fitch]

תשאל בפורום משכנתאות בתפוז.

 

להערכתי בין הדירות עדיף להם לקחת הלוואת בלון, עד אז שישלמו מההון.

עריכה אחרונה ב-23 למאי, 2016 על ידי Fitch

[ישה]

כלומר אם הדירה הישנה נמכרת כדאי ללכת בדרך הזו

 

הלוואת בלון על הדירה הישנה למקסימום הזמן שהבנק נותן בפריים מינוס , או בצמודה

 

איתה משלמים לקבלן, אחרי זה שימוש בהון העצמי.

 

לקראת הסוף לנסות למכור את הדירה הישנה כך שהפינוי שלה יהיה לאחר המעבר לדירה החדשה, וכך יהיה כסף לשלם על הדירה החדשה.

 

במקרה הגרוע לקחת עוד הלוואת בלון הפעם על הדירה החדשה לתקופה קצרה עד לקבלת כל הכסף מהדירה הישנה

[oleg_kra]

אוקיי, תודה רבה.

אמסור להם שיבדקו את הנושא.