מה זה המשכנתא הזאת שלקחתי? טובה/גרועה כדאי למחזר?

[avargel]

אין כזה דבר "סוגרים עם הבנק את תנאי המשכנתא" לטווח זמן כזה.

 

הריביות המוצעות לך נשמרות למשך 12 יום בלבד [לעיתים אחרי התעקשות לקצת יותר, אבל לא כמה חודשים].

 

אם הציעו לך תנאים טובים ואתה נורא רוצה לשמור עליהם, אין לך ברירה אלא למשוך כבר את הכסף או לפחות את חלקו, ואת המנה הנוספת בכניסה לדירה.

 

כך הריביות ישמרו לך בתנאים שסוכמו.

 

כנ"ל לגבי רכישה מקבלן:

 

קודם כל אתה מעביר לקבלן את ההון העצמי.

 

אח"כ מושך מהבנק [בבת אחת כדי להימנע מעליית מדד או במנות לפי טבלת התשלומים שסוכמה עם הקבלן].

 

אופציה נוספת היא למשוך את הכסף ולשלם לתקופה מסויימת רק את הריבית ["גרייס"].

 

אמנם זה עולה יותר יקר מאשר להתחיל לשלם מייד כרגיל, אבל לפעמים זו האופציה היחידה [למשל אם במקביל אתם משלמים שכירות ולא יכולים לעמוד בתשלום הכפול].

 

אני אישית משכת מהבנק בבית אחת 90% מהכסף, והשארתי יתרה קטנה לרגע קבלת מפתח.

 

בדיעבד, חסכתי הרבה כסף בגין עליית המדד, אבל לומר לך שלשלם משכנתא ושכירות ביחד זה קל, לא תשמע ממני.

 

בהצלחה

[rafi_vk]

בוא נאמר שמישהו קונה דירה על הנייר מקבלן והיא תהיה מוכנה רק בעוד שנתיים. בינתיים הוא משכיר דירה לשנתיים כי אין לו אפשרות לשלם גם שכירות וגם משכנתא מהיום.

השאלה שלי:

את המשכנתא (תמהיל + ריביות) סוגרים עכשיו לאחר חתימת החוזה ומתחילים לשלם רק בעת תאריך הכניסה או שסוגרים את תנאי המשכנתא רק בעוד שנתיים?

תודה על המידע

[Nemesis]

הריביות יהיו כנהוג ברגע שימשוך את הכסף בפועל.

[phpclub]

אם עדיין לא הבנת.

 

אם אתה צריך את הכסף היום, אתה סוגר היום ומשלם גרייס/את כל החזר המשכנתא.

 

אם אתה צריך את הכסף בעוד שנתיים, אתה סוגר בעוד שנתיים. אבל, וזה אבל גדול - הקבלן בגלל שלא שילמת לו הכל באותו הרגע, מצמיד לך את יתרת החוב כנגד מדד תשומת הבניה, ואז בעוד שנתיים תשלם עוד סכום יפה של כמה עשרות אלפי שקלים. ו. דבר נוסף שחשוב לא פחות - אולי הריביות בעוד שנתיים יהיה גבוהות יותר משמעותית? שום דבר לא מתקבע אלא בפתיחת התיק ומשיכת הכסף.

[rafi_vk]

 

 

כנ"ל לגבי רכישה מקבלן:

 

קודם כל אתה מעביר לקבלן את ההון העצמי.

 

אח"כ מושך מהבנק [בבת אחת כדי להימנע מעליית מדד או במנות לפי טבלת התשלומים שסוכמה עם הקבלן].

 

אופציה נוספת היא למשוך את הכסף ולשלם לתקופה מסויימת רק את הריבית ["גרייס"].

 

אמנם זה עולה יותר יקר מאשר להתחיל לשלם מייד כרגיל, אבל לפעמים זו האופציה היחידה [למשל אם במקביל אתם משלמים שכירות ולא יכולים לעמוד בתשלום הכפול].

 

אני אישית משכת מהבנק בבית אחת 90% מהכסף, והשארתי יתרה קטנה לרגע קבלת מפתח.

 

בדיעבד, חסכתי הרבה כסף בגין עליית המדד, אבל לומר לך שלשלם משכנתא ושכירות ביחד זה קל, לא תשמע ממני.

 

בהצלחה

 

לגבי משיכת הכסף של המשכנתא - הרי הבנק מעביר את הכסף שלו ישירות לקבלן ולא אליי. בוא נעשה דוגמא עם מספרים לשם ההבנה בלבד:

נגיד שדירה עולה 1,700,000 ש"ח ויש לי הון 1M. משכנתא רצויה 700K. איך אתה ממליץ לפעול בשיטת הגרייס כדי להינות מהריביות של היום?

[Nemesis]

עקרונית המרווח מהפריים לא אמור להשתנות.

אז נניח לקחת 470,000 בריבית קבועה לא צמודה ל-20 שנה בריבית 3.2% עם גרייס לשנתיים, אתה תשלם כ-1,250 ש"ח בחודש ריבית עד למועד בו אתה מסיים את הגרייס ומשלם תשלום הכולל גם חלק מהקרן. כלומר עלות הגרייס הזה לשנתיים היא כ- 30,000 ש"ח.

[ישה]

המלצתי היא ( ובהנחה שהקבלן אמין אתה מקבל ערבות בנקאית , ומדובר בפרוייקט סגור כלומר יש בנק מלווה ).

 

שלם כ 20% מההון העצמי שלך , לוקח את מלוא מסלול הקל"צ תוך סגירה של המרווח במסלול הפריים. מושך את הפריים בזמנך החופשי.

 

תמיד את התשלום האחרון משלם מההון העצמי, ככה יש לי גמישות יותר מאשר עם זה כסף שאמור להגיע מהבנק למשכנתאות.

 

בדוגמה שלך משלם כ 350-400K מההון העצמי ועוד כ 450K ממסלול הקל"צ.

 

אתה כבר כיסית 50% מהסכום לקבלן , מנסה להסיר את רוע ההצמדה למדד של היתרה , או מנסה לקבל שווי ערך כמו חניה משופרת מחסן משופר וכו' וכו'

 

קשה לך החזר גם של שכ"ד וגם של המשכנתא מגדיל את המשכנתא בסכום השכ"ד , כך שאת השכ"ד אתה משלם עם ההון העצמי.

 

דרך יותר זולה מאשר גרייס שהבנק פחות מחבב .

 

במקרה שלך לא להגדיל מעל 45% מערך הנכס, כי עד ל45% מגיע לך לקבל ריביות מעולות!!

[oryo]

ישה - שאלה,

כשאני לקחתי משכנתא, הבנק התעקש על כך שהתשלום שלו יהיה התשלום האחרון בעסקה.

לי זה לא הפריע היות והעסקה היתה זריזה, אבל קיבלתי את הרושם שלא ניתן לקחת את המשכנתא טרם מימוש כל ההון העצמי.

האם מנסיונך זה נושא שהוא בר-מיקוח עם הבנק? אף פעם לא ראיתי סיבה לבדוק את העניין אבל עכשיו סיקרנת אותי.

[Nemesis]

לכאורה אפשר לעקוף זאת על ידי בקשת אחוז מימון גבוה יותר, ואז לאחר מספר ימים בעצם מחזירים לבנק את החלק האחרון.

[rafi_vk]

המלצתי היא ( ובהנחה שהקבלן אמין אתה מקבל ערבות בנקאית , ומדובר בפרוייקט סגור כלומר יש בנק מלווה ).

 

שלם כ 20% מההון העצמי שלך , לוקח את מלוא מסלול הקל"צ תוך סגירה של המרווח במסלול הפריים. מושך את הפריים בזמנך החופשי.

 

תמיד את התשלום האחרון משלם מההון העצמי, ככה יש לי גמישות יותר מאשר עם זה כסף שאמור להגיע מהבנק למשכנתאות.

 

בדוגמה שלך משלם כ 350-400K מההון העצמי ועוד כ 450K ממסלול הקל"צ.

 

אתה כבר כיסית 50% מהסכום לקבלן , מנסה להסיר את רוע ההצמדה למדד של היתרה , או מנסה לקבל שווי ערך כמו חניה משופרת מחסן משופר וכו' וכו'

 

קשה לך החזר גם של שכ"ד וגם של המשכנתא מגדיל את המשכנתא בסכום השכ"ד , כך שאת השכ"ד אתה משלם עם ההון העצמי.

 

דרך יותר זולה מאשר גרייס שהבנק פחות מחבב .

 

במקרה שלך לא להגדיל מעל 45% מערך הנכס, כי עד ל45% מגיע לך לקבל ריביות מעולות!!

 

טוב במספרים הללו אני נמצא ב ~41% אבל קצת לא הבנתי את תשובתך המפורטת:

נגיד לוקח משכנתא של 700K: שליש בפריים ו 2/3 בקלצ? לא הבנתי את המשפט המודגש באדום, למי אני משלם את הקלצ? סליחה על הבורות אשמח להבהרה נוספת,

תודה

[ישה]

ישה - שאלה,

כשאני לקחתי משכנתא, הבנק התעקש על כך שהתשלום שלו יהיה התשלום האחרון בעסקה.

לי זה לא הפריע היות והעסקה היתה זריזה, אבל קיבלתי את הרושם שלא ניתן לקחת את המשכנתא טרם מימוש כל ההון העצמי.

האם מנסיונך זה נושא שהוא בר-מיקוח עם הבנק? אף פעם לא ראיתי סיבה לבדוק את העניין אבל עכשיו סיקרנת אותי.

 

הוא בטח התעקש איתך גם עם ריביות גבוהות.

 

דמיין מצב בו הבנק המלווה הוא גם הבנק הנותן לך כסף כמשכנתא.

 

הבנק רוצה שתשלם את ההון העצמי קודם כדי להגדיל את הבטחון שלו, אבל...

 

אם בהסכם נכתב שהפיצוי המוסכם הוא של 10% ואתה כבר שילמת לקבלן 20% והשאר מתחיל לקבל מכספי הבנק, הבנק בטוח שהקבלן יחזיר לו את כספו גם במקרה של הפרת ההסכם מצד הרוכש..

 

לכן אם אתה מראה לו שיש לך את ההון העצמי בחיסכון בקרן מסויימת או סתם שוכב בחשבון העוש וצובר אבק ... אז הוא רגוע לתת כבר מאמצעיו.

[ישה]

רפי

 

לקבלן

[oryo]

ישה במקרה שלי אחוז המימון היה לא גבוה, לבנק היה ברור שיש לי מה שצריך, ובנוגע לריביות דווקא פרגנו לי שם מאוד (והכי מצחיק, אחרי שסיכמנו על ריבית X והייתי מוכן לחתום, יומיים אח"כ התקשר הבנקאי והוריד את הריבית עוד יותר, מיוזמתו, לא יודע למה - זה היה משעשע).

אבל אני לא רכשתי מקבלן - אולי בגלל זה ההתעקשות לשלם אחרונים?

האינטרס ברור, תשלום אחרון = צמצום סיכונים.

[ישה]

להיפך דירה יד שניה אין סיכון שהקבלן יפשוט את רגלו או מכר מגדלים באוויר.

 

תבין הבנק מכוסה על ידי הדירה , המוכר לא יחזיר? יש לו את הדירה.

[oryo]

אז לטענתך המקרה שלי הוא אנומליה?

כי שוב, מבחינת הבנק, לא היתה שום אפשרות לקחת את המשכנתא טרם התשלום האחרון בחוזה. כאמור לא התווכחתי עם זה יותר מדי כי זה לא הטריד אותי באופן מיוחד, אבל זה מה שהיה. התכנון המקורי שלי היה לקחת את המשכנתא בעת חתימת החוזה ומס' חודשים אח"כ לשלם את השארית מההון העצמי, ובפועל זה קרה להיפך לאחר שהבנק דרש לשלם אחרון, ולא היתה לי התנגדות עקרונית להתאים עצמי לדרישה הזו.