יש מתווכים בקהל?

[Night Driver]

לכל אלה שביקשו בלעדיות בגלל שיטות שיווק אמרתי שאיןמבלעדיות אבל אם יביא לקוח ונסגור הוא יקבל עמלה. כמעט כולם סירבו ובסוף מכרתי תוך כמה ימים לשני שבא לראות בלי תיווך.

[sperial]

יפה שהגיע השני, כי כשאני הצעתי את הדירה שלי לפני 10 שנים היה רק פונה אחד שלא היה מתווך. לעומת זאת מתווכים אגרסיביים עמדו בתור.

 

[om2]

יש מתווכים טובים.

ויש מתווכים גרועים 

 

השוק מוצף מוצף מתווכים 

וככה שיוצא מצב שהם צריכים להלחם כדי לתפוס דירה.

 

השיטה שלהם עובדת בדרך כלל ככה.

אתה מפרסם דירה ב1.8M

הם אומרים לך שיש להם קונים שמוכנים גם ב1.9M

 

אחרי שסגרת בלעדיות איתם הם מייבשים אותך חודש ואז אומרים לך שהמחיר שאתה דורש לא ראלי ומורידים לך את התחתונים רק שתמכור ב1.65

 

כמובן שאם יש להם קונים ב1.8 הם ישלחו אותם לדירות שפירסמו ב2 מיליון.

 

לא עשו לי את זה. אבל שמעתי ממקור ראשון אצל כמה חברים.

 

השיטה הנכונה,

רוצים בלעדיות?

אין בעיה. לשבועיים גג חודש.

עם הסכם כתוב שהמחיר מסוים יקבלו כך אחוזים.

פחות מהמחיר הנדרש יקבלו פחות אחוזים.

 

[KipodYam]

מישהו הצליח להפעיל את "השיטה הנכונה"?  זה נשמע טוב על הנייר.

חושב שאתה סוכן מכירות טוב - קח שבועיים וקבל ממני גם 1% נניח אם מוכרים מעל מחיר מסויים.

חושב שאתה צריך שלושה חודשים - זה אומר שאין לך קהל לקוחות ואתה מחפש את הלקוח שיגיע.

אגב, ככה חברות פרוייקטים פעם היו עובדות. מסיים הרבה לפני הזמן מקבל 2X מסיים קצת קודם מקבל עוד x . מצד שני מאחר מקבל פחות. גזר ומקל.

ועוד משהו - עד כמה הייתם זועמים אם מתווך היה מביא אתכם לדירה שמפורסמת ביד2 מפרטי?

לי זה קרה בעבר ולא הייתי מעוניין אבל זה עצבן אותי.

שואל כי יש מתווכים שמביאים אנשים...

[sperial]

לא זוכר אם סיפרתי במעלה השרשור, אבל לפני כעשור המשפחה של אשתי מכרה דירה של אישה ערירית שנפטרה, המתווכים לא התביישו להחתים לקוחות פוטנציאליים על דירה שאין להם מושג היכן היא, ושאות לקוחות כבר הכירו מביקור עם מתווכים קודמים.

[om2]

לפני 4 שעות, KipodYam כתב:

 

ועוד משהו - עד כמה הייתם זועמים אם מתווך היה מביא אתכם לדירה שמפורסמת ביד2 מפרטי?

לי זה קרה בעבר ולא הייתי מעוניין אבל זה עצבן אותי.

שואל כי יש מתווכים שמביאים אנשים...

 

האמת, לא אכפת לי.

אני הגדרתי למתווך את הצרכים שלי. 

שימצא לי את הדירה הרצויה.

לא משנה לי איך הוא ימצא, גם לחרוש את יד 2 24/7 זאת עבודה.

 

מה הכי עצבן אותי?

המתווך טירטר אותי לדירות שלא מתאימות לי.

לדוג' אמרתי במפורש שלא אכפת לי בניין ישן (כמובן אם זה מתבטא במחיר) אבל מעלית וחניה זה חובה.

 

לוקח אותי לדירות עם חניה ברחוב (מה תראה כמה חניה יש כאן)

 

או לבניין בלי מעלית (אתם אנשים צעירים, בשביל מה אתה צריך מעלית?)

[SlowRide]

בתאריך 14.11.2022 בשעה 17:59, KipodYam כתב:

באמת עדיין אנשים שמתקשרים למתווכים ומחפשים דירה רק דרך מתווך??

כן. לא רק, אבל בעיקר.

להתעסק עם אדם פרטי יכול להיות מייגע.

לא חוזר אליך אחרי שבוע, לא עונה, משנה את דעתו, מחליט לא למכור, סתם ניסה לבדוק את השוק, כל מיני שטויות.

מתווך (סביר) יהיה זמין כמעט תמיד, יראה לך דירות שבאמת עומדות למכירה, לא רק בכאילו. יחסוך לך לא מעט זמן כקונה.

 

[sperial]

@om2דווקא על זה לא הייתי כועס. אתה צריך לראות דירות כדי להעריך אותן וכדי להעריך אחרות, ואולי לסדר מחדש את סדר העדיפות שלך.

 

לפני עשור חיפשתי דירה. היו לי דרישות ברורות - מיקום, נגישות (הייתי בדיוק אחרי פריצת דיסק קשה), אשתי רצתה צטבח גדטל, לא רציתי להתעסק עם שחפוץ.

 

ואז שתי מתווכות הראו לאשתי דירה בדיוק מנוגדת: הכניסה 1.5 קומות מתחת לכביש - בלי מעלית, בתוך הדירה 4 מפלסים, הדירה אמנם מאוכלסת, אבל בת 25 ומוזנחת - אבל היו לה יתרונות שעליהם לא חשבנו, כמו שטח גדול, יחידות מתבגרים, אפילו נוף שעד אז לא הערכנו. המתווכות הצליחו לשכנע אותנו לקנות את הדירה  ואת המוכרת לרדת חזק במחיר. קנינו, שיפצנו באופן יסודי, וכבר 9 שנים שבכל פעם שנכנסים אליה מחייכים.

 

@KipodYamבלא מעט מקומות אין לך דרך למצוא דירה אלא באמצעות מתווכים, הם משתלטים על השוק.

עריכה אחרונה ב-16 לנובמבר, 2022 על ידי sperial

[redroze]

לפני 13 שעות, KipodYam כתב:

מישהו הצליח להפעיל את "השיטה הנכונה"?  זה נשמע טוב על הנייר.

חושב שאתה סוכן מכירות טוב - קח שבועיים וקבל ממני גם 1% נניח אם מוכרים מעל מחיר מסויים.

חושב שאתה צריך שלושה חודשים - זה אומר שאין לך קהל לקוחות ואתה מחפש את הלקוח שיגיע.

אגב, ככה חברות פרוייקטים פעם היו עובדות. מסיים הרבה לפני הזמן מקבל 2X מסיים קצת קודם מקבל עוד x . מצד שני מאחר מקבל פחות. גזר ומקל.

ועוד משהו - עד כמה הייתם זועמים אם מתווך היה מביא אתכם לדירה שמפורסמת ביד2 מפרטי?

לי זה קרה בעבר ולא הייתי מעוניין אבל זה עצבן אותי.

שואל כי יש מתווכים שמביאים אנשים...

לא עובד, מניסיון.

[KipodYam]

נראה שיש כיוון ובלי תיווך, שזה עדיף כי מתווך מוסיף רק בלבול מוח ועוד שכבת שומן עודף.

ההמלצה שלי בגלל המחירים הגבוהים של הדירות והכסף שהפך ליקר - לא להשתמש בשירותים של מתווכים במידת האפשר.
זה ככל הנראה יאפשר לכם לקבל יותר. זה תמיד היה נכון, זה עוד יותר נכון עכשיו, כי גם המחירים יקרים וגם עלות המימון התנפחה.
לדעתי האישית, אין שום סיבה שרובם יקבלו 2%+ מעמ על סכומים כאלה. זה שיש יותר מדי מתווכים בשוק זה לא הבעייה שלי.

 

מה שכן - יש מצב שחלק מהקונים הפוטנציאלים לא הגיעו אלי, אם קונה עובד רק עם תיווך ואותו תיווך לא מוכן לקחת לדירות שיש להם מודעה פעילה ביד2, אז הוא לא הגיע אלי.

הם אוהבים להשאיר דברים בתוך הקליקה שלהם. הרווח הכי גדול שלהם מגיע אם אתה מגיע אליהם לראות דירה ואם הם לוקחים אותך לראות דירה שנמצאת בבלעדיות אצלם.

ומסתבר יש עדיין מוכרים שגם משלמים למתווך. לדעתי האישית זה לא גורם למתווך להיות לטובת המוכר גם אם תשלם לו. המשחק פה הוא על האחוזים ועל הסכום הגדול.

הם רוצים לסגור עסקה והם לא באמת לטובת אף אחד - הם לטובת עצמם, ככה שהמטרה שלהם זה עסקה מהירה עם כמה שפחות בלבולים מוח ואין בעיה לקבל פחות 100K אם זה יסגור עסקה, כי זה 100K מתוך איזה 3-4M אז זה כולו היה מביא להם עוד אלפיים שח. מה זה אלפיים לעומת כל הרווח שלהם?

 

ההוצאות שלהם זה אולי עלות מודעה מודגשת, אם נוריד עלות רכב ודלק (חצי מהם על אופנועים), ועלות משרד שהיום הרבה כבר לא מחזיקים ופשוט יקחו אותך לבית קפה.
וכנראה שהם הורגים את השוק כי אנשים פשוט הולכים למתווך ואין דירות בפרטי יד2.  ככה שגם צעירים שגרים רחוב לידי ורוצים לשפר דירה הולכים לתיווך.

 

 

בתאריך 16.11.2022 בשעה 11:33, sperial כתב:

@om2דווקא על זה לא הייתי כועס. אתה צריך לראות דירות כדי להעריך אותן וכדי להעריך אחרות, ואולי לסדר מחדש את סדר העדיפות שלך.

 

לפני עשור חיפשתי דירה. היו לי דרישות ברורות - מיקום, נגישות (הייתי בדיוק אחרי פריצת דיסק קשה), אשתי רצתה צטבח גדטל, לא רציתי להתעסק עם שחפוץ.

 

ואז שתי מתווכות הראו לאשתי דירה בדיוק מנוגדת: הכניסה 1.5 קומות מתחת לכביש - בלי מעלית, בתוך הדירה 4 מפלסים, הדירה אמנם מאוכלסת, אבל בת 25 ומוזנחת - אבל היו לה יתרונות שעליהם לא חשבנו, כמו שטח גדול, יחידות מתבגרים, אפילו נוף שעד אז לא הערכנו. המתווכות הצליחו לשכנע אותנו לקנות את הדירה  ואת המוכרת לרדת חזק במחיר. קנינו, שיפצנו באופן יסודי, וכבר 9 שנים שבכל פעם שנכנסים אליה מחייכים.

 

@KipodYamבלא מעט מקומות אין לך דרך למצוא דירה אלא באמצעות מתווכים, הם משתלטים על השוק.

 

יש בזה משהו - מתווך טוב לפעמים יכול לפתוח לך את כיוון המחשבה שלך.

אבל רובם שולחים אותך לאיפה שיוצא להם יותר כסף - אם אתה מגיע אליהם הם יעדיפו לקחת אותך לדירה שיש להם בלעדיות עליה.

כי אם יקחו אותם לדירה עם בלעדיות של מתווך אחר , הם יצטרכו להתחלק בעמלה שלהם עם המתווך האחר. זה בהנחה שהמתווך האחר לא לוקח מהבעל הדירה.

אם באמת לא יהיה להם משהו אחר - יקחו אותך לדירה של מתווך אחר.

חיפה? ירושלים? יש שם בניינים מוזרים של 6-8 קומות בלי מעליות עם יציאות גם בקומה 0 ובקומה 2 וכו ככה שגם פעם לא היה צריך מעלית.

 

בתאריך 14.11.2022 בשעה 19:59, om2 כתב:

השיטה שלהם עובדת בדרך כלל ככה.

אתה מפרסם דירה ב1.8M

הם אומרים לך שיש להם קונים שמוכנים גם ב1.9M

 

אחרי שסגרת בלעדיות איתם הם מייבשים אותך חודש ואז אומרים לך שהמחיר שאתה דורש לא ראלי ומורידים לך את התחתונים רק שתמכור ב1.65

 

כמובן שאם יש להם קונים ב1.8 הם ישלחו אותם לדירות שפירסמו ב2 מיליון.

 

לא עשו לי את זה. אבל שמעתי ממקור ראשון אצל כמה חברים.

 

השיטה הנכונה,

רוצים בלעדיות?

אין בעיה. לשבועיים גג חודש.

עם הסכם כתוב שהמחיר מסוים יקבלו כך אחוזים.

פחות מהמחיר הנדרש יקבלו פחות אחוזים.

 

כמו שאמרו - בינתיים השיטה הנכונה לא קיימת בשוק. זאת השיטה האמיתית שהיא לטובת המוכר והיא זאת שבאמת חושפת עד כמה המתווך טוב.

לגבי הבלעדיות - אחרי זמן קצר מה שתיארת לגבי מחירים היה קורה אצלי אם הייתי נותן בלעדיות.

כל מתווך אומר שהדירה במחיר סביר ושאם אני רוצה להגיע למחיר הזה רק הוא כמובן יוכל לתת לי אותו.

לכל מתווך יש - 

1. לפחות לקוח שממש מתעניין בדירה ושנשמע שהדירה תפורה עליו
2. מאגר קונים - שעל זה אפשר להתווכח אם אולי יתכן שיש אוכלוסיה שלא נכנסת ליד2 ופייסבוק וכאלה
3. אנשים שהולכים אחריו. כי הוא החלילן מהמלין.
4. אחד אמר שהוא דואג להביא מתעניין שיחכה לראות את הדירה אחרי כל מתעניין אמיתי !! כדי להכניס תנועת קונים + אולי לחץ.

וחלק (גם אם קטן) מהסיבה שהמחירים עולים זה התיווך.

 

 

[sperial]

@KipodYamעם כל הכבוד, המשפט הראשון שלך הוא אידיאלי, אבל לא מעשי. המתווכים שולטים בשוק והקונים הישירים לא מתקשרים.

 

לגבי המחירים - הבן השני שלי מחפש באינטנסיביות דירה לרכישה (וגם דירה לשכירה לתקופת הביניים). שלוש פעמים בשבוע יש משהו שנראה מבטיח, מתקדמים בבדיקות ובמו"מ ואז מתגלות עיזים. ואם כבר מתברר שמדובר במה שנראה כעסקה ראויה המוכר נסוג.

[KipodYam]

יכול לעדכן שלשמחתי מכרתי בלי תיווך תוך 10 ימים. זה איפשר לי לקבל עוד כמעט 5 אחוז, בוודאות חלקם כי לא היה תיווך. לא בטוח שמתווך היה מביא למחיר הזה.

המתווך שהביא לקוח שהתקרב לזה ממש התעקש שנחתום על זכרון דברים. ממש חפר לנו. יום אחרי, הגיע הקונה מיד2.

 

אולי הייתי יכול לקבל יותר אם הייתי משאיר את המודעה, פשוט חשבתי שהחתימה על החוזה קנייה שלי תהיה הרבה יותר זריזה ( רציתי קודם לחתום על קנייה ורק אז על מכירה).

לצערי קנינו עם תיווך... הרבה כסף מבוזבז.

ההמלצה שלי -

• תבדקו את השוק. תחפרו במידע מיסים נדלן. תבדקו בכמה מכרו דירות באיזור שלכם. תסתכלו על מודעות ביד2. תשוו אותם לדירה שלכם. הייתם מוכנים לשלם מחיר כזה? מחיר הפירסום הוא קריטי. והמערכות זוכרות אותו. מחיר גבוה מדי ואף אחד לא יחשוב שאתם רציניים. ואתם לא רוצים מחיר נמוך מדי. תבינו למה דירה יקרה נמכרה בכזה מחיר ולמה דירה זולה (גיליתי בניין שלם בשכונה שהמון דיירים ברחו ממנו כנראה בגלל דירת גן שנכנסו אליה בעלים חדשים, מנגל, מעשנות, אורחים כל יום ובריכה). 
• סדרו את הדירה. תחשבו האם מישהו היה נכנס אליה כairbnb ליומיים, היה לו נחמד? לא בטוח שהוא היה רוצה כלים מלוכלכים במטבח ופחית קולה בסלון.
• צלמו אותה עם נייד איכותי.
• תעלו מודעה ליד2, תוודאו שהיא עם מספר מקשר! 
• תשקלו לשים מודעה בתשלום.
• תנו לעצמכם חודש או לפחות שבועיים. תהיו חזקים. מי שחכם מסתכל גם ביד2. אולי אתם תפספסו כמה זוגות מבוגרים שלא מסתכחים ביד2.
• תפרסמו גם בפייסבוק, לא מזיק.
• יתקשרו אליכם מיליון מתווכים. לכולם יש לקוחות בלעדיי (ברור), ערוצי הפצה בלעדיים  (מקסימום מודעה מודגשת ביד2 ושולח וואטצאפ לכל מי שהתקשר אלי ומעלה בפייסבוק גם).
• כולם אנשי מכירות ממולחים.
• חלקם הקטן מאוד שווה משהו.
• לכולם אכפת להם לקבל 2% ועוד מעמ על 2 או 3 מיליון שח וכמה שיותר מהר.
• אם תשלמו להם גם ולא רק הקונה - זה גם לא יעזור לכם. המתווך לא עובד בשבילכם. הוא עובד בשבילו ובשביל העסקה. ממש לא אכפת להם אם הם ימצאו קונה בעוד או פחות 200 אלף שח. הם מסתכלים על המספרים הגדולים. לא מעניין אותם שאתם תגדילו משכנתא, חלק ינסו להביא לכם גם יועץ משכנתא ...
• מה שכן, אם המוכר גם משלם להם ולא רק הקונה, אותו מתווך יוכל לשתף פעולה עם מתווכים אחרים בקלות, כי הם מקבלים מהקונה.

המתווכת של המוכרת לא תרמה בכלום לעסקת קנייה. פשוט כלום. וגם לא עזרה עם העורכת דין ההזויה של המוכרת. ומסתבר שהמוכרת שלי גם שילמה מהצד שלה למתווכת.

נקודת האור היא העו"ד שלי.

[DareDevil]

לפני 7 שעות, KipodYam כתב:

יכול לעדכן שלשמחתי מכרתי בלי תיווך תוך 10 ימים.

יופי, הצלחת ועשית חכם. גם לא שרפת את הדירה בשוק יותר מדי.. חודשיים קדימה בלי מכירה כבר הייתי מתחיל לדאוג.

 

[KipodYam]

אני חוזר לעדכן -

כי חבר מסתבר נתן בלעדיות למתווך לחצי שנה וגם משלם לו 1.5% ומעמ. נחרדתי אבל אין מה לעשות כי הוא חתם לו. אותו מתווך שם מודעה בתשלום ביד2, אמנם הביא צלם, אבל בקושי הביא אנשים (כי השוק כנראה חלש) ועכשיו כנראה יתחיל לפנות לחברים שלו...
לדעתי לאותה תוצאה היה ניתן להגיע בלי בלעדיות לאף גורם ויש מצב שהדירה היתה כבר מכורה. לאף אחד במצב הכלכלי הזה אין כסף מיותר לשלם למתווך.

מצד שני - אם אתם בעלי הבית, ואתם נותנים בלעדיות למתווך אבל לא משלמים לו, בכלל לא יהיה לו אינטרס לשתף פעולה עם מתווכים אחרים, כי בקושי ישאר לו משהו בסוף. 

 

מסקנה - לתת למתווך למכור לך את הבית זה לתת לו מתנה יקרה מפז. מכרו בעצמכם !!! אם לא, חפשו חבר, מכר או קרוב שצריך את הכסף הזה לפני שאתם נותנים אותו לאדם זר.

דוגמא במספרים כולל מעמ -

 

נניח דירה שעולה 3 מיליון. הבעלים משלם 1.5 אחוז + מעמ למתווך הבלעדי. הקונה ישלם 2% ומעמ בכל מצב - אם יגיע דרך המתווך הבלעדי הראשון. אם המתווך לא ימצא קונה, הוא יאלץ לפנות לחברים שלו, ואז לוותר על ה2 אחוז שלו כלילי או להתחלק בהם. (אין לי מושג איזה עסקים הם עושים בינם לבין עצמם, מניח שאין פה שום כלל). יוצא מזה שלמתווך הבלעדי כדאי למכור את הדירה גם במחיר נמוך, העיקר שהוא זה שיביא את הקונה.
בעקרון מתווך מחוייב לעדכן את הלקוח על כל הצעה. אני קצת בספק שמתווך שיש לו הצעה קיימת מקונה שהוא הביא, והצעה נוספת מקונה שהגיע ממתווך אחר והיא גבוהה ב20 אלף, באמת ימסור את ההצעה מהקונה החדש לבעלים ישירות. ההצעה הזאת תגרום לו להפסיד מעל 20 או 30 אלף בעמלות. הוא קודם יפנה לקונה וינסה להשוות, לחלופין, לא יעביר את ההצעה.

כמו פה בשרשור מקודם,  יש מצב ש99% מהמתווכים מוציאים שם רע ל1% הצדיק.