הקבלן של מחיר למשתכן מסנן ולא מספק תשובות. יש למי לפנות עוד?

[natco]

ההפך הוא הנכון.

אם לפני שכתבת את מה שכתבת היית טורח לקרוא את התב"ע, היית מגלה שדווקא אלה שקראת להם דבילים לא הגבילו את גודל או את שטח הדירות. רק כמות יח'"ד ואחוזי בניה.

דווקא האדריכל "החכם", שבגדול עושה את מה שהקבלן יגיד לו לעשות, חסך לקבלן, כי הקבלן לא חייב. תופעה מוכרת במחיר למשתכן.

מאיך שאני רואה את הדברים, הקבלן ניצל את מרבית זכויות הבניה לדירות בגודל חסר פרופורציה ביחס לכמות החדרים.

כמובן שזה לא היה עובר אצל ועדת רישוי תקינה ולא היה עומד במפרט מחיר למשתכן מעודכן.

 

לאלה שמופתעים מזה שהקבלן חסך בלבנות קיר, דלת ועוד כמה דברים שחדר מחייב, כמו נקודות חשמל, הכנה לתשתית מיזוג, תקשורת וכו', לא מכירים את הקבלנים במחיר למשתכן.

 

מרבית הבעיות במחיר למשתכן, בכל הקשור לתכנון ולתמהיל הדירות, קשור באופן ישיר לקבלנים ולאדריכלים "החכמים" שבשירותם.

במקרים רבים, ביד אחת (שלא יהיה ספק) עם הרשויות המקומיות, אלה המאשרות את היתרי הבניה.

 

לא המתכנן של התב"ע ולבטח לא מנהל התכנון, צריכים ויכולים, במסגרת תב"ע לתפור כל פיפס, שהקבלנים, בחסות ועדות הרישוי, עלולים לנצל.

 

דוגמה לכך זה שבתב"ע"ות רבות המתכננים ניסו לאפשר דיור בר השגה, על ידי סעיף המתנה חלק מיחידות הדיור לגודל מסויים וכמות חדרים מסויימת. בדר"כ 3 חדרים עד 80 מ"ר.

באו הקבלנים וניצלו פירצה בניסוח והוסיפו לכל אותן הדירות עוד חדר, בטענה שממ"ד זה שטח שירות (מה שנכון) ולכן לא נספר לעניין כמות החדרים.

לכן, בתב"עות החדשות כבר כותבים בסעיף זה, כולל ממ"ד.​

יעלה כבודו את התב"ע הספציפית, ואת תקנון המכרז הספציפי, יען כי ניכר שהוא מכיר אותן, הרבה יותר טוב מאשר הוא מכיר אותי, או את עיסוקי.

 

אם צדק אדוני, הרי שאני מתחייב לשנות את חתימתי לכל נוסח שיעלה כבודו לתקופה שלא תפחת מחודש קלנדרי אחד.

אך אם טעה מכובדי, יתכבד נא, ולא יפנה אלי יותר או יגיב על הודעותי.

 

Sent from my Mi A1 using Tapatalk

[Ozb]

תב״ע 108/101/02/4

מכרז רמ״י ים/313/2015

תקנון מחיר למשתכן 08

מניח שתדע לאתר את המסמכים הרלוונטיים.

ואל תטרח לשנות את חתימתך, רק תדייק.

[ChemGuy85]

אממה? אף זוג צעיר לא מעוניין לקנות דירת 2 חדרים. הביקוש לדירות כאלה, הוא דווקא יחודי רק לת"א, ורק באיזורים המבוקשים שלה (ראה ערך פארק צמרת, בבלי, וכו).

 

אם היה ביקוש, תאמינו לי שהיה נוצר היצע תוך זמן קצר. בלי צורך בהתערבות ממשלתית.

אז היזם בונה דירת 2 שהיא בעצם 3, כבר בהוראות התב"ע משאירים נתיב מילוט בדמות מטראז' שמאפשר את זה, וכולם מרוצים.

יענו ישראבלוף.

 

 

אממה רק שזה ממש, אבל ממש לא נכון.

 

קיים המון ביקוש לדירות קטנות גם מחוץ לתל אביב.

 

לקבלנים כנראה משתלם פחות לבנות דירות קטנות ורשויות מקומיות רוצות רק דירות גדולות שמשלמות ארנונה יקרה.

 

לכן נוצר בלתי נסבל שכמעט ולא נבנו דירות קטנות מ-4 חדרים ב-20 השנים האחרונות.

 

אבל להגיד שאין ביקוש? האוכלוסייה מזדקנת, שיעור הגירושין עולה, מספר משפחות חד-הוריות נמצא בעלייה.

 

לפעמים טוב שיש התערבות ממשלתית.

[natco]

וואו.

מזמן פוסט שלי לא עורר כל כך הרבה אנטגוניזם . אני מרגיש כמו טובי הטרולים

אז ככה:

מס' התב"ע לא נראה תקני במבנה שלו, ואת המכרז אני כרגע לא מאתר.

אני מבטיח שבהמשך השבוע אנסה לאתר את הסעיף שגרם לתכנן כפי שתוכנן.

 

כימאי- אתה צודק בסעיף השני של מה שכתבת.

ראשי רשויות עם תפיסות מיושנות אכן סוברים שדירות קטנות מושכות אוכלוסיה חלשה.

אגב, דירות 5 חדרים מביאות דיירים עם הארנונה הכי הפסדית מכל נכס בעיר, וזה מוכח.

המשפחות הממוצעות הן אלו שצורכות את מרבית השירותים.

 

אבל.

תסבירו לי בבקשה את הרציונל הכלכלי, כפי שאתם רואים אותו, שלפיו דירה קטנה היא פחות משתלמת ליזם מאחת גדולה.

(מבטיח להסביר רציונל הפוך בהמשך השבוע, כשאהיה יותר פנוי...).

 

מתנצל בינתים עם הרגזתי מישהו.

 

 

Sent from my Mi A1 using Tapatalk

[ChemGuy85]

אני לא מאמין שעלויות בנייה של קבלן מזנקות דרסטית בין דירה של 2 חדרים לדירה של 5 חדרים.

 

בין אם קבלן בונה בניין של דירות 2 חדרים או בניין של דירות 5 חדרים הוא צריך להביא פועלים, מהנדסים, ציוד כבד, עורכי דין, מנהלי חשבונות, חשבים ועוד ועוד.

 

מה שמשתנה זה בעיקר עלויות שכר של פועלים (יותר שעות עבודה עד סיום הבנייה), כמות חומרי גלם ואולי פחת מוגבר של ציוד.

 

מה שכן דירה של 5 חדרים ניתן למכור בהרבה יותר כסף.

 

זה כמו שבענף הרכב הכסף נמצא במכוניות משפחתיות ומנהלים ולא ברכבי מיני וסופר מיני.

[BarryG]

הפוך, מחיר למ"ר של דירות קטנות נוטה להיות גבוה יותר

[Fitch]

נכון.

אבל תחשוב שיותר דירות באותו בניין (כי הקו נשאר זהה רק דוחסים יותר דירות כי הן 2 חד') = יותר מטבחים, יותר כיורים, יותר דלתות, יותר חלונות ואלומיניום = יותר יקר "למטר".

[SlowRide]

אי אפשר לדחוס יותר דירות כי התב"ע מגדירה בכל תא שטח כמה דירות מותר לבנות. אפשר לדחוס יותר דירות בכל קומה ולעשות בניין נמוך יותר אם ממש רוצים, אבל אז חלק מהדירות נדפקות מבחינת כיווני אויר וגם זה לא נותן שום דבר.

עריכה אחרונה ב-4 לאוגוסט, 2019 על ידי SlowRide

[natco]

יותר מטבחים, יותר כיורים, יותר דלתות, יותר חלונות ואלומיניום = יותר יקר "למטר".

 

יותר מטבחים זה בערך ההבדל היחיד. אין יותר דלתות וחלונות, כי יש פחות חדרים. (לכל חדר יש חלון ודלת. בדירת 5 חדרים, יהיו יותר חלונות ודלתות ביחס ישיר מב2 חדרים...)

לעומת זאת, (וזה כבר ספוילר להסבר למה ליזם כן משתלם לבנות דירות קטנות) עלויות התקנת המעלית, חדרי האשפה, מערכות הכובוי, והשטחים המשותפים (לוביים ושאר שטחים שנבנים ושלא נמכרים) מתחלקים על יותר רוכשים.

וצדק מי שאמר שמחיר מ"ר (לרוכש) בדירה קטנה גבוה מבדירה גדולה. לא משמעותית, אבל גבוה יותר.

[Fitch]

דלתות כניסה?

חלונות יציאה למרפסת הגדולים האלה?

[ChemGuy85]

הפוך, מחיר למ"ר של דירות קטנות נוטה להיות גבוה יותר

 

ומחיר מכירה נמוך יותר. לכן פחות משתלם לבנות.

[Fitch]

אבל הוא בונה אותו מטרז' - משמע הבניין כולו עולו יותר.

מה זה משנה אם זה 20 דירות 2 חדרים כל אחת או 10 דירות 5 חדרים כל אחת?

אם 2 חדרים עולה מליון מאה ו5 חדרים עולה 2 מליון. ירוויח יותר מה20 דירות 2 חדרים.

[Ozb]

וואו.

מזמן פוסט שלי לא עורר כל כך הרבה אנטגוניזם . אני מרגיש כמו טובי הטרולים

אז ככה:

מס' התב"ע לא נראה תקני במבנה שלו, ואת המכרז אני כרגע לא מאתר.

אני מבטיח שבהמשך השבוע אנסה לאתר את הסעיף שגרם לתכנן כפי שתוכנן.

 

Sent from my Mi A1 using Tapatalk

 

מצרף לך לינק לתקנון התב״ע.

לא תמצא שם את הסעיף שאתה חושב שהגביל את היזם/קבלן מלבנות את הדירה כדירת שלושה חדרים.

הדבר אופייני למחיר למשתכן בגרסאות הראשונות שלו, כאשר הקבלן מנצל זכויות בניה ללא הצדקה של ממש.

בשוק החופשי זה לא היה עובר.

מאחר והקבלן לא היה מחוייב לבנות את הדירה כדירת 3 חדרים, הוא חסך בלהגדיר את השטח כחדר, מאחר והקמת חדר מחייבת התקנה של תשתיות, קיר ודלת ובנוסף, דירת 3 חדרים על פי תקנון מחיר למשתכן מחייבת את הקבלן לסניטציה נוספת ולמטבח גדול יותר.

 

וככלל, פרויקט מחיר למשתכן מלא בדירות חסרות פרופורציה בין שטח הדירות לכמות החדרים.

 

כך לדוגמה, אחותי רכשה דירת 4 חדרים במחיר למשתכן באור יהודה, דירה עם מבואה לא פרפרציונלית, בגודל של חדר.

בתכנון נכון, השטח היה צריך להיות מנוצל לחדר נוסף, או לחילופין לא להיות בכלל.

אלא שדירת 5 חדרים, כאמור מחייבת את הקבלן להוצאות נוספות.

ככה הקבלן מנצל את זכויות הבניה, מבלי הוצאות נוספות.

ספק אם הדבר היה עובר בשוק החופשי, אבל במחיר למשתכן הקבלנים נותנים את המינימום המחייב במפרט ובחוק, לצד ניצול מקסימלי של זכויות בניה.

רק חבל שוועדות הרישוי נותנות לזה יד.

[bagira]

הסיבה לאי בניית דירות קטנות היא כי המועצות/ עיריות רוצות למשוך תושבים פוטנציאלים עמידים ולא תפרנים.

 

זאת הסיבה ואין בילתה.

 

לא מספר מטבחים ולא מספר דלתות.

[natco]

הוא חסך בלהגדיר את השטח כחדר, מאחר והקמת חדר מחייבת התקנה של תשתיות, קיר ודלת ובנוסף, דירת 3 חדרים על פי תקנון מחיר למשתכן מחייבת את הקבלן לסניטציה נוספת ולמטבח גדול יותר.

 

וואלה? את הסעיף הזה לא הכרתי עדיין...

האמת? מגודל מסוים זה הגיוני. אבל 2 אמבטיות בדירת 3 חדרים?

 

 

יודע מה? אולי כן. למה לא בעצם. לזוג צעיר לא מגיעה יחידת הורים עם מקלחת פרטית?