הקבלן של מחיר למשתכן מסנן ולא מספק תשובות. יש למי לפנות עוד?

[Ozb]

ראה בעמוד 2 במפרט המצורף, את ההבדל בין מה שהקבלן מחוייב מבחינת חדרי סנטציה לדירת 2 ו- 3 חדרים.

בהמשך תמצא גם הבדלים בגודל המטבחים ועוד.

עריכה אחרונה ב-4 לאוגוסט, 2019 על ידי Ozb

[natco]

עברתי עכשיו על כל החומר.

קראתי גם את המכרז וגם את תקנון התב"ע שצירפת.

 

אתה צדקת, אני הסקתי מסקנות מתב"ע אחרת שאני מכיר.

אני יכול לומר רק את דעתי, שזה פשוט הזוי מצידו של היזם, שכדי לחסוך 20 אש"ח על המפרט, הוא מוכר דירה שמוגדרת כחדר אחד פחות.

 

 

...רגע, אולי בעצם הוא חוסך עליו ככה גם מקום חניה אחד?

אין לי כוח להסתכל שוב בתב"ע ובמכרז...

[Ozb]

לצערי זה המצב במחיר למשתכן, הקבלנים (לא רוצה להכליל, אבל במרבית המקרים שאני נתקלתי באופן אישי) מנצלים כל פרצה אפשרית, בין אם בתב״ע, במפרט המחייב או בחוק, בשביל להגדיל את הרווח על חשבון הרוכשים.

המקרה הנדון הינו מקרה קלאסי, בו הקבלן דוחף מטראז׳ לא סביר לדירת 2 חדרים מצד אחד, ומצד שני נמנע מלהשלים את הדירה ל- 3 חדרים.

 

אגב, שים לב שלא אני העלתי את הדוגמה. פשוט מהרגע שראיתי, לאור המציאות שכבר מוכרת לי בפרויקטים של מחיר למשתכן, היה לי ברור מה קרה שם.

 

לא הפתיע אותי גם שמדובר באשקלון, כי כנראה שוועדת הרישוי שם מאפשרת לקבלנים לעשות ככול שעולה על רוחם.

ראה ערך תכנון בנייני 9 ו- 10 קומות, בשכונת הבלוט באשקלון, עם מעלית 1 לבניין, ביוזמת הקבלנים ובחסות המועצה.

 

איך זה קורה? הקבלן מוצא פרצה בחוק (חובת 2 מעליות בבניינים של מעל 29 מ׳ במפלס כניסה עליון, אז הוא בונה 28.5 מ׳), מפרט 08 מחיר למשתכן שלא התייחס לנושא (מי חשב בזמנו שזה מה שהקבלנים יעשו. מפרטים מאוחרים יותר כבר חייבו 2 מעליות), וכמובן וועדת רישוי שמאשרת לקבלנים את היתרי הבניה.

 

[Fitch]

לצערי זה המצב במחיר למשתכן, הקבלנים (לא רוצה להכליל, אבל במרבית המקרים שאני נתקלתי באופן אישי) מנצלים כל פרצה אפשרית, בין אם בתב״ע, במפרט המחייב או בחוק, בשביל להגדיל את הרווח על חשבון הרוכשים.

dont hate the player

[Eily]

אני רואה שגם האשכול הזה מתכנס להיות "מחיר למשתכן - דעות נגד ונגד" ואני אומר שמובן מאיליו שקבלן/יזם יעשה כל שביכולתו כדי למקסם רווחים. להערכתי קיימים כמובן מקרים כאלה אבל הם לא רוב מוחלט. אולי היצע דירות גדולות 6 חדרים כן מתקיים בתכנית יותר מדי. בעקרון תפקיד חברת הבקרה ומשרד השיכון לעדכן את המהדורות כך שלא יקרו חריגות שכאלה.

 

מה שכן, אני בטוח ומשוכנע שגם בשוק החופשי יש מקסום רווחים ויש תוספת תשלום על כל דבר קטן. אבל אחרת, כי השוק החופשי פועל בגבולות גזרה אחרים.

 

בכל מקרה בחירות שוב עכשיו ולא ברור בכלל מה קורה עם התכנית הזאת, אז לא כל כך משנה כרגע.

[Ozb]

יש מיקסום רווחים ויש ניצול ציני. אלא שני דברים שונים.

 

הרי שאותה דירה שהוצגה כאן, לא היתה מתוכננת כך בשוק החופשי.

בשוק החופשי הקבלן היה בונה אותה כדירת 3 חדרים למהדרין.

האם בשוק החופשי נמכרים בניינים רבי קומות עם מעלית אחת? ממש לא.

זה ניצול ציני.

צריך לזכור שהקבלנים רוכשים את הקרקע בגרושים (יחסית כמובן) ומקבלים מגרשים מוכנים לבנייה ולא משקיעים שקל בפיתוח (הכל בהסכמי גג).

[Eily]

מסכים לגבי הדוגמאות שהבאת. השאלה רק אם אלה תופעות נלוזות שבשוליים או מאפיין של מרבית הפרויקטים בתכנית.

אני פחות נתקלתי בתופעות כאלה, והתקשורת תדגיש במיוחד תופעות כאלה סביב התכנית כי רוצים להתמקד בעיקר בביקורת, באופן טבעי.

 

בכל מקרה עתיד והווה התכנית לא ברור.

[arco1]

יש מיקסום רווחים ויש ניצול ציני. אלא שני דברים שונים.

 

הרי שאותה דירה שהוצגה כאן, לא היתה מתוכננת כך בשוק החופשי.

בשוק החופשי הקבלן היה בונה אותה כדירת 3 חדרים למהדרין.

האם בשוק החופשי נמכרים בניינים רבי קומות עם מעלית אחת? ממש לא.

זה ניצול ציני.

צריך לזכור שהקבלנים רוכשים את הקרקע בגרושים (יחסית כמובן) ומקבלים מגרשים מוכנים לבנייה ולא משקיעים שקל בפיתוח (הכל בהסכמי גג).

 

כנראה כחלון רצה לצאת עם התכנית כמה שיותר מהר ולא חשבו בהתחלה על הכל.. עניין המעליות טופל באחד המפרטים. דירות הענק לא בוטלו לגמרי, אבל מגודל מסוים (משתנה לפי מספר חדרים) הקבלן מקבל 75% ממחיר למטר.

[Ozb]

אני לא מתייחס לתקשורת. לרוב, זה פופוליזם בגרוש.

אני גם לא ניזון מרשתות חברתיות, אין לי (טוב, יש לי טוויטר אבל זה לא נחשב).

האמירה שלי בשרשור הזה, זה שצריך לבדוק כל מקרה לגופו, ולכוון את החצים נכון.

 

אין ספק שיש הרבה דברים חיוביים בתכנית, בראש ובראשונה, שהיא מאפשרת למשפחות רבות, לרכוש דירה בישראל במחיר ״סביר״.

אבל איך שהוא, בכל המקרים שאני מכיר אישית, כולל חברים ומשפחה, יש בעיות.

הבעיה היותר גדולה, שלרוב אין כתובת (מתקשר לשאלה של פות״ש). אתה יכול לדבר ללמפה.

אני באופן אישי, ביום שאחרי קבלת המפתח, אצטרך להשקיע בלקנות מעלית. הגעתי עם זה עד שרת השיכון. למפה אמרתי?

[arco1]

כן, גם אני בין הבעיתיים מסתבר. עבר חודש מאז התאריך המוצהר באתר של מחיר למשתכן עבור מסירת קרקע ושום דבר לא זז בינתיים.

[natco]

ozb

נוכחתי שאתה מדבר מתוך הבנה של החומר.

בוא תעזור לי בחשבון:

 

נמשיך ברשותך עם המכרז שפתח את השרשור.

הכנסות=מחיר הזכיה- 6,128 ש"ח למ"ר.

 

הוצאות:

 

3 מלש"ח הוצאות פיתוח.

(ראה בתמונה המצ"ב).

 

8% שטחים משותפים לא מכורים (בחישוב הכי שמרני, עם לוביים מינימליים והמעלית האחת המפורסמת...)

 

4,000 ש"ח למ"ר ליזם שגם מבצע (אחרת אני באמת לא מבין איך עושים כאן חשבון).

 

עלות קרקע ליח"ד (אין לי כוח לחשב. אבל לא נכנס לי אפילו 250 ש"ח למ"ר בחשבון).

 

עלות מימון.

 

הוצאות שיווק מינימליות (כאלה שמסבירות למה לא חוזרים לפות"ש).

 

איפה הרווח החזירי?

עזוב חזירי, מה מביאים הביתה בסוף החודש כאן?

 

בטח שצריך "למקסם".

אם לא "ממקסמים", פשוט אין שום התכנות כלכלית לפרויקט.

חסרים מכרזים שאף אחד לא ניגש אליהם?

 

אז יש כאלה ש"ממקסמים" כמו חנוונים וחוסכים מעלית על 40 דיירים, ומטר ארון מטבח לדירה.

ויש כאלה ש"ממקסמים" על ידי הגדלת זכויות צפיפויות שבס, שבס כחלון ואז אתה מקבל "יצירות אדריכליות" כמו דירת 3 חדרים עם כוון אוויר אחד. בלב הלב של איזור הביקוש, על קרקע פריים ששווה את משקלה בזהב.

בכייה לדורות? למי אכפת. צעירים מגרילים כאן דירות!

 

Sent from my Mi A1 using Tapatalk

[ChemGuy85]

יש מיקסום רווחים ויש ניצול ציני. אלא שני דברים שונים.

 

הרי שאותה דירה שהוצגה כאן, לא היתה מתוכננת כך בשוק החופשי.

בשוק החופשי הקבלן היה בונה אותה כדירת 3 חדרים למהדרין.

 

ספציפית דירת 2 חדרים הזאת היא פשוט דירה מ-ע-ו-ל-ה לזוג צעיר ללא ילדים או פנסיונרים. 72 מ"ר ל-2 חדרים זה פשוט תענוג.

 

ברגע שמגיע ילד לעולם עושים עוד חדר והופ מסתדרים עם הדירה לעוד 5-6-7 שנים לפחות.

 

וכאשר הדירה תהיה קטנה מידי והזוג הצעיר ירצה לפרוח הלאה הדירה הזאת תושכר תוך 24 שעות.

 

ב-550 אלף שקל זו הייתה מציאה. חבל שלא בונים יותר דירות כאלה.

עריכה אחרונה ב-5 לאוגוסט, 2019 על ידי ChemGuy85

[Ozb]

ozb

נוכחתי שאתה מדבר מתוך הבנה של החומר.

בוא תעזור לי בחשבון:

 

נמשיך ברשותך עם המכרז שפתח את השרשור.

הכנסות=מחיר הזכיה- 6,128 ש"ח למ"ר.

 

הוצאות:

 

3 מלש"ח הוצאות פיתוח.

(ראה בתמונה המצ"ב).

 

8% שטחים משותפים לא מכורים (בחישוב הכי שמרני, עם לוביים מינימליים והמעלית האחת המפורסמת...)

 

4,000 ש"ח למ"ר ליזם שגם מבצע (אחרת אני באמת לא מבין איך עושים כאן חשבון).

 

עלות קרקע ליח"ד (אין לי כוח לחשב. אבל לא נכנס לי אפילו 250 ש"ח למ"ר בחשבון).

 

עלות מימון.

 

הוצאות שיווק מינימליות (כאלה שמסבירות למה לא חוזרים לפות"ש).

 

איפה הרווח החזירי?

עזוב חזירי, מה מביאים הביתה בסוף החודש כאן?

 

בטח שצריך "למקסם".

אם לא "ממקסמים", פשוט אין שום התכנות כלכלית לפרויקט.

חסרים מכרזים שאף אחד לא ניגש אליהם?

 

אז יש כאלה ש"ממקסמים" כמו חנוונים וחוסכים מעלית על 40 דיירים, ומטר ארון מטבח לדירה.

ויש כאלה ש"ממקסמים" על ידי הגדלת זכויות צפיפויות שבס, שבס כחלון ואז אתה מקבל "יצירות אדריכליות" כמו דירת 3 חדרים עם כוון אוויר אחד. בלב הלב של איזור הביקוש, על קרקע פריים ששווה את משקלה בזהב.

בכייה לדורות? למי אכפת. צעירים מגרילים כאן דירות!

 

Sent from my Mi A1 using Tapatalk

 

אתה צודק, קצת מבין, השכלתי ופרנסתי בתחום המקרקעין.

לעזור לך עם החשבון, לא אוכל.

לא כי יש קושי בחשבון, בכל זאת, את הטכניון סיימתי.

אלא כי חסרים לך הרבה מאוד פרמטרים לחישוב מאזן של פרויקט נדלני.

ובכל זאת, במכרזים של מחיר למשתכן, הקבלן לא נושא בעלויות הפיתוח בכלל. הכסף מועבר ע״י רמ״י או משב״ש (תלוי של מי האתר) לחברה הכלכלית והיא מפתחת.

הינה כמה מיליונים שנחסכו לקבלן.

 

כפי שנוכחת, דבר סטאטוטורי לא הגביל את הקבלן, או את האדריכל שבשירותו.

שאלת הרווחיות של הקבלן, אותי כלקוח, כלל לא מעניינת.

אם הקבלן החליט להתמודד על מכרז, וגם לזכות בו, מבחינתי, הוא מחוייב לספק מוצר ראוי.

מה זה מוצר ראוי? שאלה די סובייקטיבית.

לדעתי, הדירה המדוברת, היתה צריכה להיות דירת 3 חדרים ואם הקבלן לא יכול לעמוד בעלויות ההקמה, שלא יכנס מלכתחילה.

 

ספציפית דירת 2 חדרים הזאת היא פשוט דירה מ-ע-ו-ל-ה לזוג צעיר ללא ילדים או פנסיונרים. 72 מ"ר ל-2 חדרים זה פשוט תענוג.

 

ברגע שמגיע ילד לעולם עושים עוד חדר והופ מסתדרים עם הדירה לעוד 5-6-7 שנים לפחות.

 

וכאשר הדירה תהיה קטנה מידי והזוג הצעיר ירצה לפרוח הלאה הדירה הזאת תושכר תוך 24 שעות.

 

ב-550 אלף שקל זו הייתה מציאה. חבל שלא בונים יותר דירות כאלה.

 

אני הדגשתי את העובדה שדבר סטאטוטורי לא מנע מהקבלן לבנות את הדירה כדירת שלושה חדרים.

הקבלן בחר לעשות כך משיקולי חסכון. אני לא יכול לחזור על הכל אבל הכל מופיע בשרשור.

מי שרכש את הדירה, היה יכול לקבל בדיוק באותו הסכום, דירת 3 חדרים, עם קיר ודלת, חדר שירותים נפרד, מטבח 5 מ׳ במקום 3.5 מ׳, נקודות חשמל, תקשורת ויש עוד (צרפתי בהודעות קודמות את המפרט) כי זה מה שהקבלן היה מחוייב, אילו היה מגדיר את הדבר המגוחך הזה כחדר.

הרוכשים מקבלים מוצר לא אפוי ויצטרכו בעתיד להשקיע כספים.

 

הנה דוגמה נוספת לדירת ״2 חדרים״ במחיר למשתכן באשקלון;

למה החלון של הממ״ד פונה לתוך הדירה? (כי ככה לא משמש כחדר). כי בתכנון נכון זאת כבר דירת 3 חדרים, אבל אז הקבלן מחוייב ל.... כבר כתבתי.

למה צריך מרפסת בשטח של 50% משטח הדירה? כי אפשר.

 

רק אספר, שהמחיר של הדירה הזאת, גבוה ממחיר דירות 3 חדרים רגילות בפרויקט, שהן עדיפות משמעותית. בעיקר בגלל המרפסת הענקית.

ממה שהבנתי עד כה, אין אף זוכה בפרויקט שמעוניין בהן.

[ChemGuy85]

אחי קנה דירה בשוק החופשי ללא שום מחיר משתכן בפרויקט. אתה חושב שהקבלן לא חסך? חסך, חסך. חצי בניין עקום עם נזילות. גם התכנון של הדירה לא בדיוק להיט מאילנית.

 

לכן אני מתמקדת נטו בתכנון הדירה. בדוגמא הראשונה התוצר הסופי הוא אחלה דירת 2 חדרים. אם ניתן לרכוש דירה 3 חדרים חדשה ב-550 אלף שקל אז סבבה זו אופציה עדיפה בנסיבות מסוימות. אני בתור רווק הייתי מעדיף דירה 2 חדרים 70 מ"ר במקום 3 חדרים 70 מ"ר באותו מחיר.

 

גם הדוגמא השנייה היא אחלה דירה למעט הפאק של חלון לתוך הדירה. אני הייתי הופך את "חדר ארונות" למשרד. מרפסת של 43 מ"ר זה ת-ע-נ-ו-ג. אני מת על מרפסות גדולות. אני מדמיין את הערסל שיחכה לי אחרי יום עבודה + מכשירי כושר + גז - גריל.

 

אחלה דירה. אנשים פשוט חסרי דמיון ותעוזה כלכלית. אני הייתי נהנה שנים מדירה כזאת ובהמשך הדרך הייתי מוסר אותה לשכירות תוך 24 שעות כי דירות קטנות חדשות הן מצרך מאוד, מאוד, מאוד נדיר ומבוקש.

 

נחמד לראות כיצד מחיר למשתכן מכריח את הקבלן והאדריכל לתכנן דירות יותר מעניינות מאשר שבלונות העתק - הדבק של דירות 4 - 5 חדרים שמילאו את המדינה הזאת ב-20 השנים האחרונות.

 

אגב, כמה רוצים על דירה כזאת?

עריכה אחרונה ב-6 לאוגוסט, 2019 על ידי ChemGuy85

[MiniMiz3r]

הנה דוגמה נוספת לדירת ״2 חדרים״ במחיר למשתכן באשקלון;

למה החלון של הממ״ד פונה לתוך הדירה? (כי ככה לא משמש כחדר). כי בתכנון נכון זאת כבר דירת 3 חדרים, אבל אז הקבלן מחוייב ל.... כבר כתבתי.

למה צריך מרפסת בשטח של 50% משטח הדירה? כי אפשר.

[ATTACH=CONFIG]521397[/ATTACH]

 

רק אספר, שהמחיר של הדירה הזאת, גבוה ממחיר דירות 3 חדרים רגילות בפרויקט, שהן עדיפות משמעותית. בעיקר בגלל המרפסת הענקית.

ממה שהבנתי עד כה, אין אף זוכה בפרויקט שמעוניין בהן.

 

וואו, כאילו נתנו לעיוור לתכנן את הדבר המזעזע הזה...

לא הייתי קונה דבר כזה למגורים, אולי להשקעה (כי תמיד יימצא הפראייר שיסכים לגור שם).