הקבלן של מחיר למשתכן מסנן ולא מספק תשובות. יש למי לפנות עוד?

[iluxxxa]

כנראה מדובר במהדורה הישנה של התוכנית.

איפה זה נמצא והאם נשארו דירות למכירה ללא הגרלה? אפשר גם בה"פ.

[Ozb]

יחסית ישנה, מהדורה 08.

אשקלון. צפויים להיות מוזמנים לבחירת דירות בחודש/חודשיים הקרובים.

בפרויקט אחר ש"זכינו" ביבנה, עוד לפני הפרויקט הזה, דירת 4 חדרים אחרונה נמכרה לזוכה במקום 120 מתוך 200. אני לא יודע אם עד היום נמכרו כל הדירות, כי במשך תקופה ארוכה נשארו לקבלן דירות גדולות ויקרות.

[iluxxxa]

מצאתי תכנון לדירה 2 חדרים באחד הפרוייקטים באשקלון. לא הייתי קורה לדירה 73 מ״ר הזו דירת 2 חד. רק מראה עד כמה הקבלנים יצירתיים.

 

[natco]

דירה מאד מוצלחת.

יום אחרי קבלת המפתח היא יכולה להפוך ל3 חדרים לא מאד צפופה.

 

הייתי מתכנן אחרת את חדר האמבטיה, כך שאפשר יהיה להתקין ארון כיור מינימלי של 80 ס"מ, אבל זו כבר באמת התקטננות.

 

Sent from my Mi A1 using Tapatalk

[redroze]

למה ככה? חדר לפינת אוכל זה חובה בכל דירת מחיר למשתכן.

[iluxxxa]

דירה מאד מוצלחת.

יום אחרי קבלת המפתח היא יכולה להפוך ל3 חדרים לא מאד צפופה.

 

הייתי מתכנן אחרת את חדר האמבטיה, כך שאפשר יהיה להתקין ארון כיור מינימלי של 80 ס"מ, אבל זו כבר באמת התקטננות.

 

Sent from my Mi A1 using Tapatalk

 

מה הסיבה שהקבלן לא תיכנן אותה ככה מלחתחילה?

[natco]

ככל הנראה דרישות המכרז.

איזה דביל במנהל התכנון/ מתכנן התב"ע כתב "20% מהדירות יהיו דירות 2 חדרים בשטח של לא פחות מ70 מ"ר" ותקע את הקבלן בסד מטופש.

האדריכל, לעומת זאת, היה חכם יותר, ותכנן "פינת אוכל" שחסר לה רק דלת כדי להפוך לחדר.

 

Sent from my Mi A1 using Tapatalk

[nitch]

טוב שלא כתבו שם "חדר איפור", "פינת מחשב" או "איזור BDSM".

[ChemGuy85]

מצאתי תכנון לדירה 2 חדרים באחד הפרוייקטים באשקלון. לא הייתי קורה לדירה 73 מ״ר הזו דירת 2 חד. רק מראה עד כמה הקבלנים יצירתיים.

 

[ATTACH=CONFIG]521252[/ATTACH]

 

 

כמה רוצים על דירה כזאת?

[SlowRide]

ככל הנראה דרישות המכרז.

איזה דביל במנהל התכנון/ מתכנן התב"ע כתב "20% מהדירות יהיו דירות 2 חדרים בשטח של לא פחות מ70 מ"ר" ותקע את הקבלן בסד מטופש.

האדריכל, לעומת זאת, היה חכם יותר, ותכנן "פינת אוכל" שחסר לה רק דלת כדי להפוך לחדר.

 

Sent from my Mi A1 using Tapatalk

ממש מפגר להגדיר כמות חדרים לדירה בתב"ע.

טוב שלא קבעו גם מאיזה חברה לקנות את חומרי הבניין.

[MiniMiz3r]

ממש מפגר להגדיר כמות חדרים לדירה בתב"ע.

טוב שלא קבעו גם מאיזה חברה לקנות את חומרי הבניין.

 

לא ממש. זה נובע מהרצון לאפשר למגוון רחב של אוכלוסיה להתגורר במקום - הרי אם הקבלן היה בונה רק דירות 6 חדרים, אף זוג צעיר לא היה מסוגל לקנות אותן.

[SlowRide]

אי אפשר לעשות דירת 6 חדרים ב70 מ"ר.

זה מקסימום 3 חדרים, אולי עם תוספת חדרון. בד"כ מגדירים אחוז מסויים של דירות קטנות ומגדירים מהי דירה קטנה בגודל, לא במספר חדרים.

תב"ע טובה צריכה להשאיר מספיק גמישות למתכננים וגם לשמור על עקרונות אורבניים כלשהם.

עריכה אחרונה ב-2 לאוגוסט, 2019 על ידי SlowRide

[natco]

היה במנהל התכנון קונספט שלא בונים יותר דירות שני חדרים, כי זה לא משתלם ליזמים (מה שדי נכון), ושצריך להכריח אותם, כי זה "נכון לזוגות הצעירים שבתחילת דרכם" (כמו שכבר אמרו כאן).

ואז התחילו לצאת תבע"ות עם הסעיף המטומטם הזה (אני מכיר מקרוב מידי אחת מאד ספציפית בהרצליה).

 

אממה? אף זוג צעיר לא מעוניין לקנות דירת 2 חדרים. הביקוש לדירות כאלה, הוא דווקא יחודי רק לת"א, ורק באיזורים המבוקשים שלה (ראה ערך פארק צמרת, בבלי, וכו).

 

אם היה ביקוש, תאמינו לי שהיה נוצר היצע תוך זמן קצר. בלי צורך בהתערבות ממשלתית.

אז היזם בונה דירת 2 שהיא בעצם 3, כבר בהוראות התב"ע משאירים נתיב מילוט בדמות מטראז' שמאפשר את זה, וכולם מרוצים.

יענו ישראבלוף.

 

Sent from my Mi A1 using Tapatalk

[Ozb]

ככל הנראה דרישות המכרז.

איזה דביל במנהל התכנון/ מתכנן התב"ע כתב "20% מהדירות יהיו דירות 2 חדרים בשטח של לא פחות מ70 מ"ר" ותקע את הקבלן בסד מטופש.

האדריכל, לעומת זאת, היה חכם יותר, ותכנן "פינת אוכל" שחסר לה רק דלת כדי להפוך לחדר.

 

Sent from my Mi A1 using Tapatalk

 

ההפך הוא הנכון.

אם לפני שכתבת את מה שכתבת היית טורח לקרוא את התב"ע, היית מגלה שדווקא אלה שקראת להם דבילים לא הגבילו את גודל או את שטח הדירות. רק כמות יח'"ד ואחוזי בניה.

דווקא האדריכל "החכם", שבגדול עושה את מה שהקבלן יגיד לו לעשות, חסך לקבלן, כי הקבלן לא חייב. תופעה מוכרת במחיר למשתכן.

מאיך שאני רואה את הדברים, הקבלן ניצל את מרבית זכויות הבניה לדירות בגודל חסר פרופורציה ביחס לכמות החדרים.

כמובן שזה לא היה עובר אצל ועדת רישוי תקינה ולא היה עומד במפרט מחיר למשתכן מעודכן.

 

לאלה שמופתעים מזה שהקבלן חסך בלבנות קיר, דלת ועוד כמה דברים שחדר מחייב, כמו נקודות חשמל, הכנה לתשתית מיזוג, תקשורת וכו', לא מכירים את הקבלנים במחיר למשתכן.

 

מרבית הבעיות במחיר למשתכן, בכל הקשור לתכנון ולתמהיל הדירות, קשור באופן ישיר לקבלנים ולאדריכלים "החכמים" שבשירותם.

במקרים רבים, ביד אחת (שלא יהיה ספק) עם הרשויות המקומיות, אלה המאשרות את היתרי הבניה.

 

לא המתכנן של התב"ע ולבטח לא מנהל התכנון, צריכים ויכולים, במסגרת תב"ע לתפור כל פיפס, שהקבלנים, בחסות ועדות הרישוי, עלולים לנצל.

 

דוגמה לכך זה שבתב"ע"ות רבות המתכננים ניסו לאפשר דיור בר השגה, על ידי סעיף המתנה חלק מיחידות הדיור לגודל מסויים וכמות חדרים מסויימת. בדר"כ 3 חדרים עד 80 מ"ר.

באו הקבלנים וניצלו פירצה בניסוח והוסיפו לכל אותן הדירות עוד חדר, בטענה שממ"ד זה שטח שירות (מה שנכון) ולכן לא נספר לעניין כמות החדרים.

לכן, בתב"עות החדשות כבר כותבים בסעיף זה, כולל ממ"ד.​

עריכה אחרונה ב-2 לאוגוסט, 2019 על ידי Ozb

[iluxxxa]

אממה? אף זוג צעיר לא מעוניין לקנות דירת 2 חדרים. הביקוש לדירות כאלה, הוא דווקא יחודי רק לת"א, ורק באיזורים המבוקשים שלה (ראה ערך פארק צמרת, בבלי, וכו).

Sent from my Mi A1 using Tapatalk

 

בוודאי שיש ביקוש. זוגות צעירים, כאלה שנשואים ולא נשואים, רווקים, פנסיונריים, סטודנטים וכו + כל אלה שגרים במרתפים של אנשים אחרים (מה שנקרא בישראל יחידת דיור), היו מתים לגור בדירה קטנה משלהם, אבל הם לא יכולים, כי אפילו דירת 3 חד כבר לא ניתן להשיג.

כמה רוצים על דירה כזאת?

550 בערך + מדד - 40 הנחת פריפריה. אבל זה נכון ל2017, כבר אין מחירים כאלה במחיר למשתכן באשקלון.