שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[SlowRide]

מה לא ברור? הוא קנה את הקרקע במחיר גבוה ותימחר לפי זה. עכשיו המיחרים יורדים והוא לא מחזיר את ההשקעה.

[nev]

מחירי הקרקע קפצו ב100% בשנים האלו?

[יובל .מ.]

לפני 7 דקות, SlowRide כתב:

מה לא ברור? הוא קנה את הקרקע במחיר גבוה ותימחר לפי זה. עכשיו המיחרים יורדים והוא לא מחזיר את ההשקעה.

תיקון: עכשיו המחירים יורדים והרווח שלו נחתך מ-950 אחוז ל-20 אחוז.
נפתח לו קופת צדקה.

[SlowRide]

כמובן, הרי מה הסיבה ליוקר הדיור אם לא מחירי הקרקע?

 

לפני 3 דקות, יובל .מ. כתב:

תיקון: עכשיו המחירים יורדים והרווח שלו נחתך מ-950 אחוז ל-20 אחוז.
נפתח לו קופת צדקה.

ממה שאני מכיר עד היום, הרווח של היזם הוא בערך 20% מהעלות הכוללת של הפרוייקט, אולי פחות. 

 

עריכה אחרונה ב-29 לספטמבר, 2022 על ידי SlowRide

[יובל .מ.]

ביקוש שיא של ישראלים שקונים כל דבר עם 4 קירות שמתוחזק עם ריבית אפסית והיצע נמוך. כמו בשוק הרכב.

[SlowRide]

ביקוש שיא נגרם מזה שהמדינה מעלה כל הזמן את מחיר הקרקע ואנשים קונים בכל מחיר כדי לא לפספס את ההזדמנות כי בעוד שנה כבר לא יוכלו. The fear of missing out.

עריכה אחרונה ב-29 לספטמבר, 2022 על ידי SlowRide

[nev]

יש לך נתונים לגבות את זה?

[יובל .מ.]

לפני 10 דקות, SlowRide כתב:

ממה שאני מכיר עד היום, הרווח של היזם הוא בערך 20% מהעלות הכוללת של הפרוייקט, אולי פחות. 

אוקי, אז במקום 20 ירוויח 10. יסתדר.
 

 

לפני 5 דקות, SlowRide כתב:

ביקוש שיא נגרם מזה שהמדינה מעלה כל הזמן את מחיר הקרקע ואנשים קונים בכל מחיר כדי לא לפספס את ההזדמנות כי בעוד שנה כבר לא יוכלו. The fear of missing out.

 מי שקונה עוד ועוד דירות לא מתרגש מעוד 100-200 אלף במחיר, אז אין לו את החשש שיש למי שאין דירה ראשונה.
בעלי דירות להשקעה הם לא הייטקיסטים צעירים, אלא חטייארים בני 70 שסיימו לשלם לפני 40 שנה על הדירה הראשונה שלהם שעלתה להם 27 אלף דולר (או שנמחק להם בכלל החוב בגלל האינפלציה) ומאז רק ממנפים את עצמם עוד ועוד.
 

[SlowRide]

לפני 3 דקות, nev כתב:

יש לך נתונים לגבות את זה?

אחפש לך מאוחר יותר, אבל קראתי איפשהו שבין 2006-2012 מחירי הקרקע עלו ב60%. עלו=רשות מקרקעי ישראל העלתה אותם...

לפני 3 דקות, יובל .מ. כתב:

אוקי, אז במקום 20 ירוויח 10. יסתדר.

או שפשוט לא ישתלם לו לבנות, ואז אנשים ימשיכו לבכות שיש מחסור בדירות.

לפני 4 דקות, יובל .מ. כתב:

בעלי דירות להשקעה הם לא הייטקיסטים צעירים, אלא חטייארים בני 70 שסיימו לשלם לפני 40 שנה על הדירה הראשונה שלהם שעלתה להם 27 אלף דולר (או שנמחק להם בכלל החוב בגלל האינפלציה) ומאז רק ממנפים את עצמם עוד ועוד.

מה זה משנה מי קונה את הדירות? כל עוד יש מי שיכול ורוצה לשלם למדינה אין שום סיבה להוריד את המחירים. 

 

[nev]

רק שהקפיצה העיקרית היתה דווקא מ2011 עד היום...

[farkash7]

לפני 6 דקות, nev כתב:

יש לך נתונים לגבות את זה?

קרקעות נמכרות ע"י המדינה במכרז. מי שמציע הכי הרבה מנצח.
קבלנים רוצים להרוויח כסף והם מתחרים על אותן קרקעות. הם לא פעם לוקחים הימור ומציעים על קרקע מחיר שכבר מגלם עליית מחירים בעוד 2-5 שנים לאחר שהבניין יהיה מוכן.
כשהשוק עולה הם מגלגלים רווחים, אבל אם פתאום יהיה שינוי מגמה וקבלן קנה עכשיו קרקע והימר על עליית מחירים כמו שהרבה פעמים הם עושים הוא נמצא בבעיה, בעיה גדולה.
לא שווה לו לבנות אם הוא לא מצליח למכור דירות על הנייר במחירים שהוא הימר שהוא יקבל.

[SlowRide]

נו זאת מגמה, אם מ2006 עד 2012 זה עלה ב60%, זה כנראה המשיך גם אחרי 2012...

[nev]

נו באמת...

עד 2008 השוק היה בירידה, זה אומר המגמה המשיכה?

 

לפני 1 דקה, farkash7 כתב:

קרקעות נמכרות ע"י המדינה במכרז. מי שמציע הכי הרבה מנצח.
קבלנים רוצים להרוויח כסף והם מתחרים על אותן קרקעות. הם לא פעם לוקחים הימור ומציעים על קרקע מחיר שכבר מגלם עליית מחירים בעוד 2-5 שנים לאחר שהבניין יהיה מוכן.

 

שוב - יש נתונים כתובים?

[BeBest]

לפני 41 דקות, nev כתב:

מישהו מוכן להסביר לי איך בדיוק קבלן מפסיד מירידות מחיר כאשר מחירי הדירות עלו בעשרות אחוזים (קרוב ל100% בעשור האחרון) וברור שהעלויות שעלו לא מתקרבות לזה?

 

גם מחירי הקרקעות עלו בזכות אותם הקבלנים.

ברמ"י עובדים בשיטת מכרז, הקבלן/יזם שהציע את ההצעה הגבוהה ביותר - זוכה.

 

לפני 41 דקות, יובל .מ. כתב:

ביקוש שיא לאופקים.
כבר מעדיף את הבית בצ'אנג מאי.

 

צריך להתחיל מאיפשהו.

הירידות תמיד יתחילו מאזורים עם פחות ביקוש, אבל זה יחלחל גם לאזור השפלה בעתיד הקרוב.

[avargel]

לאמיודע מה הסיפור של המכרז באופקים. נשמע חשוד.

 

ובעניין אחר

אצלנו לפחות מחיר ממוצע לקרקע שקבלנים משלמים בשנתיים האחרונןת עומד על כמיליון ש"ח לדירה (כולל פיתוח)

תחת הנחה שבניה לא עולה פחות מ600-700, ואלה המספרים לאחר עליית מחירי הסחורות והשינוע, קבלן לא יכול למכור שירה בפחות מ1.9M בלי להפסיד. זה אומר שאם המחירים ירדו מתחת לזה - הוא לא ימכור. או שינסה לשרוד את השנים הקשות באמצעות פתרונןת מימון כאלה ואחרים, או שהמדינה תמצא כל מיני פתרונות יצירתיים כמו למשל סבסוד מחיר הקרקע רטרו (בעיה משפטית קשה מול אלה שלא זכו במכרז בשעתו), וכו' וכד'

 

בכל מקרה

זה עדיין נראה רחוק מאוד מהמציאות

אנשים עדיין רוכשים, וביוקר.