שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[gadik6]

כנראה שהחדשות על התקררות שוק הנדל"ן לא הגיעו לאופקים.

קוטג' 6 חדרים החל מ-2.65 מיליון שקל, ורק ל-10 הראשונים. העיקר מקבלים הכנה לשקע טעינה בחניה. הזוי*.

 

 

*אני אומנם לא מכיר את שוק הדיור באופקים, אבל לשלם 2.65 מיליון (ועוד ב"מבצע") על קוטג' ב"פרבר" של באר שבע, כשעד לפני כשנה-שנה וחצי אלו היו המחירים של קוטג'ים חדשים יחסית בחדרה.

 

עריכה אחרונה ב-29 לספטמבר, 2022 על ידי gadik6

[stum]

על מה אתה מדבר ידידי, קרית ביאליק, שעתיים מתל אביב.

החל מ3,100,000 החל מ.

 

 

אותה חברה, פרסום מהפייסבוק לפני שנתיים , החל מ2.350.

[SlowRide]

לפני 22 דקות, nev כתב:

נו באמת...

עד 2008 השוק היה בירידה, זה אומר המגמה המשיכה?

 

 

שוב - יש נתונים כתובים?

זה מה שראיתי - https://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/361447

[Lior_Django]

לא חושב שקבלנים/חברות בנייה יעדיפו לפשוט רגל ולהסתכן בהרמת מסך. 

אם החברות קפצו מעל הפופיק, זה יכול להיות ניהול כושל.

[avargel]

לא רואה סיכוי להרמת מסך

 

סביבת ריבית אפסית משך למעלה מעשור. רק מנכ"ל טיפש לא יתמנף. מנכ"ל פיקח במיוחד ידע גם איך לצאת מזה בשלום. הרמת מסך? הגזמת

[Lior_Django]

אבל גם מינוף צריך להיות בגבול שלא יכול להפיל את כל החברה, לא ?

זה חברת בנייה או חברת הימורים?

ואני גולש רגוע, תחשוב על נושה עצבני..

עריכה אחרונה ב-29 לספטמבר, 2022 על ידי Lior_Django

[יובל .מ.]

לפני 26 דקות, stum כתב:

על מה אתה מדבר ידידי, קרית ביאליק, שעתיים מתל אביב.

החל מ3,100,000 החל מ.

 

 

אותה חברה, פרסום מהפייסבוק לפני שנתיים , החל מ2.350.

זה בול מה שאני מתכוון.
כשפרסם לפני שנתיים ב-2.35 הוא חישב את ה-20 אחוז רווח שסלאורייד טוען שיש בפרויקטים, עכשיו מנסה להעלות ל-40 אחוז. אם השוק ייכנס לאיזה קפאון אותו קבלן ייאלץ להוריד במחיר ואז יחזור לאותו 20 אחוז.
לא ימכור עכשיו וימכור בעוד שנתיים? עליית הריבית תאכל לו את הרווח בחזרה ל-20 אחוז כי הבנקים לא פראיירים והם ירצו את הכסף שלהם חזרה, אז עדיף לו למכור עכשיו ברווח נורמלי ולחפש פרויקט חדש.

[farkash7]

לפני 13 דקות, Lior_Django כתב:

זה חברת בנייה או חברת הימורים?

משהו באמצע.

 

  

לפני 3 דקות, יובל .מ. כתב:

זה בול מה שאני מתכוון.

שוב כמה בתים/דירות כאלו יש? כאלו שמוכנות על המדף? כלומר קרקע שנקנתה לפני שנתיים++, בנו עליה דירה ולא מכרו אותה עדיין?
אין הרבה. זה המלאי שאפשר לשחק איתו והוא לא גדול מספיק כדי להחזיק חברה קבלנית רצינית יותר מכמה חודשים. המלאי החדש שצפוי להיות מוכן בעוד שנתיים+ אי אפשר לשחק איתו.
דרך אגב אתה יודע מה קרה לעלויות הבניה בשנתיים האחרונות? אתה מסתכל על קוטג' שהמחיר שלו עלה ב700K וזה נשמע לך הזוי. לך תבדוק כמה עולה לבנות היום, לפחות 30% יותר ממה שהיה לפני שנתיים, אז גם מה שנראה לך כמו עליית מחיר הזויה מקבל פרופורציה. כן הם הימרו ועשו סיבוב, אבל לא כמו שנראה במבט ראשון.

עריכה אחרונה ב-29 לספטמבר, 2022 על ידי farkash7

[יובל .מ.]

יש המון.
בירושלים יש כמה פרויקטים שעקבתי אחריהם, דירות 2 חדרים שפורסמו בפחות מ-1.8 כבר עלו לכיוון ה-2, ודירות  3 חדרים עלו מ-2 ל-2.4 (ובאיזור קריית יובל, לא תגיד רחביה או ארנונה שנחשבות הטופ). ויש עוד כמה שנים עד הכניסה לדירות האלה, רוצה לנסות להמר לאיזה מחיר יגיעו?

או שעליית הריבית תעצור אותם כשיראו שהם לא מוכרים.
אפשר לראות שהמצב מתחיל להפחיד אותם - פתאום רואים מבצעים במועדונים כמו הייטקזון, הטבה של פטור מהצמדה למדד.. מי שאומר שהם לא מפחדים חי בבועה.

[farkash7]

אף אחד לא אומר שהם לא מפחדים, להפך. אני מעריך שהרבה קבלנים נמצאים ברמת מינוף שמספיק שינוי קל במשב הרוח כדי לגרום להם ליפול.
רק אומר שאין להם ממש איך להתמודד עם ירידות של 20%, "למכור בפחות" או "למכור בהפסד" אלו סיסמאות, לדעתי סביר יותר שיפשטו רגל.

מי שיושב על קופת מזומנים גדולה+מלאי לימים קשים ישרוד, אבל כמה כאלה יש? הרי כסף שיושב בבנק בימנו לא עושה שום תשואה (לפחות עד לא מזמן). הם כנראה העדיפו לקנות קרקעות כדי שיהיה להם על מה לבנות, לשים את הכסף באדמה.

עריכה אחרונה ב-29 לספטמבר, 2022 על ידי farkash7

[G. P. Magnus]

אתם שוכחים שהקבלנים רובם ככולם יודעים את כל זה כבר זמן לא מועט. בנוסף הם צברו כמויות שומן אדירות בשנים האחרונות ככה שרובם יכולים לשבת בשקט רגל על רגל ולצמצם פעילות, מה שרק יתחזק את המחירים אם לא ישלח אותם עוד למעלה ... תסתכלו על הדוחות של החברות הציבוריות לגבי הרווחיות ותבינו לבד ... בכל מקרה בל נשכח שמרבית הבניה מחוץ למרכז (איפה שלא תהיינה ירידות משמעותיות ככל הנראה עוד זמן רב, אם בכלל) היא מחיר למשתכן ושם בדרך כלל קבלנים קיבלו את הקרקע בחצי חינם אז לא הייתי דואג להם - שהבנקים המלווים ידאגו להם ... וכדי לסבר את האוזן בפרוייקט שאני רכשתי בו הקבלן של מחיר למשתכן לא מכר דירה אחת מה-20% שלו (סדר גודל של 100 דירות) כי זה באיזור ביקוש והוא יודע שהן תהיינה שוות הרבהיותר בעתיד, ובכל מקרה זה באפר עצום כי בינתיים הוא ישכיר אותן והן נכס לכל דבר שהבנק ישמח לתת לו הלוואות כנגדן...

 

 

[natco]

לפני 8 דקות, G. P. Magnus כתב:

ככה שרובם יכולים לשבת בשקט רגל על רגל ולצמצם פעילות

זה מאד נכון, זה כבר מתחיל לקרות, ומי שחושב שזה דבר טוב, לא מבין מה החלק של הנדל"ן בקטר שמניע את המשק.

 

[nev]

זה בדיוק מה שהם עשו בקורונה. יושבים על הדירות במקום להוריד מחירים. ואח"כ אומרים ששוק חופשי גורם לתחרות.

[יובל .מ.]

כל פעם צריך להסביר את זה - אין פה שוק חופשי  בדיור.
אם היה היה מגיע קבלן סיני ומפרסם דירה ב1.6 כאשר הישראלי מפרסם ב1.9.
המצב כרגע הוא שהישראלי מפרסם ב2.2 כי הוא יודע שאף אחד לא ייתחרה איתו.

[nev]

מה קשור סיני? בכל תחום בארץ יש סינים? יש שלל חברות וקבלנים שאמורים להתחרות זה בזה.

בפועל כולם מתחרים מי מעלה יותר מחירים.