שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[Lior_Django]

אבל אלה כבר לא "קבלנים" אלה חברות בנייה שצריכות להיות מוכנות לשינויים פתאומיים בהכנסות.

 

החברות הללו נהנו בעשור האחרון, כמו שאף תחום לא נהנה לדעתי.

תחשוב על איש מכירות שלא עושה כלום ואנשים מתנדבים לשלם לו יותר.

הלוואי על גוגל.

 

קח גם בחשבון שגם אם קבלן נופל, האנשים מתחתיו יחפשו עבודה ויכולים להקלט בקבלן מתחרה שכן היה ערוך לזעזועים.

 

אגב,

לא שאני חושב שהם יתנדבו להוריד את המחירים. זה כנראה ייכפה עליהם.

 

 

[adi89]

לפני 40 דקות, Muzic4Ever כתב:

איך אומרים? אני רק אניח את זה פה:

מעניין אם זה הסטנדרט בכל המקומות שם, שאת חוטי החשמל לא מעבירים בקירות:

[farkash7]

לפני 10 דקות, Lior_Django כתב:

לא שאני חושב שהם יתנדבו להוריד את המחירים. זה כנראה ייכפה עליהם.

זה מה שאני מנסה להסביר לך ללא הרבה הצלחה כנראה.
אין להם הרבה לאן לרדת. לא מכיר את כל החברות אבל הרבה חברות נדל"ן ממונפות ברמה פסיכית, אז גם אין להם הרבה "רווחים מהעבר" לשרוף.
אם אתה חושב שבעל הבית יתחיל לשרוף כסף מהבית אתה טועה. הוא יגיע לפשיטת רגל אם צריך ולא יזרוק כסף לפח. ההתחייבויות של החברה והאישיות שלו אם יש כאלה בכלל זה כל מה שהוא יפסיד, אף אחד לא יתבע אותו כי אין על מה. זו חברה בע"מ. פשטה רגל וזהו.

אתה חושב שכל החברות נדל"ן בארץ יושבות על קופת מזומנים של 300 מיליון שקל, זה אפילו לא קרוב. הם יושבים בעיקר על הלוואות כי כסף לא עוזר להם, הם תמיד מנסים לקנות עוד קרקעות ולבנות עוד בתים כדי להגדיל את הקופה. זה לפחות מה שאני מכיר, אבל אולי אני טועה.
כל בעל שליטה חכם שומר את הכסף אצלו, לוקח כמה שיותר התחיבויות על החברה על כסף לא שלו ועם זה מתנהל. הכי טוב זה לשחק עם כסף לא שלך, תמיד תביא את המינימום.

עריכה אחרונה ב-28 לספטמבר, 2022 על ידי farkash7

[Lior_Django]

לא הבנת אותי.

 

כפי שאמרת הם מתכננים למכור במחיר מסויים, העלייה בשנה האחרונה, לדעתי, היא הרבה מעל אותו התחשיב, אז אפילו אם תמחק את הדלתא הזו, הם עדיין יהיו ברווח.

 

דבר שני, לא חושב שהם ימהרו לפשוט רגל.

אם הנושים יצליחו להראות ניהול בעייתי, יש את כל עניין הרמת המסך.

 

אבל אני לא עו"ד.

[farkash7]

אתה מדבר איתי על דירות שסיימו לבנות או בקרוב יסיימו לבנות. כמה דירות כאלה לדעתך יש זמינות למכירה? מאמין שהמספר לא גדול. כשהבניין גמור/כמעט גמור רוב הדירות כבר נמכרו.

 

אני דיברתי על קרקעות שקנו עכשיו או בשנה האחרונה. זה כבר אחרי עליית המחירים או שנקנו בשיא טירוף המחירים. מחירי הקרקעות היו בהתאם והם תימחרו כבר את העליות בתחשיב ואפילו העריכו שהם ימשיכו לעלות.

הדירות שיבנו על הקרקעות הללו מתומחרות, זה מה שאני אומר. אין הרבה איך לשחק איתם.

 

 

[יובל .מ.]

סבבה, אז השנה המחירים ייראו אותו דבר. 

שנה הבאה יירדו? עוד שנה וחצי? כל עוד הריבית לא תחזור לאפס, החגיגה תעצר.

[SlowRide]

תיעצר זה לא אומר שהמחירים ירדו. הם יכולים להתייצב.

[Nemesis]

נטען בעבר שרווח יזמי הוא בסביבות 15%. רוב הסיכוי הוא גם שהיזם לא יכול למשוך את כל הרווחים. מעריך שצריך לרתק נכסים נוספים בתור בטחונות. לא בטוח כלל שרוב היזמים יוכלו לדגור על קרקעות זמן רב בסביבת ריבית עולה. ייתכן ושווה להם לבנות ולמכור מחזור אחד בלי רווח או עם הפסד קל, ואז לרכוש קרקעות במחירי השוק החדשים ולחזור להרוויח. 

בכל אופן, גם אם יפשטו חלק רגל, קורה. יכול להיות גם הסדר חוב, פרידה מחדש ותספורת כלשהי לגורמים המממנים במקום פשיטת רגל. 

[farkash7]

לפני 3 דקות, יובל .מ. כתב:

סבבה, אז השנה המחירים ייראו אותו דבר. 

שנה הבאה יירדו? עוד שנה וחצי? כל עוד הריבית לא תחזור לאפס, החגיגה תעצר.

כשתראה שקבלנים הציעו פחות על קרקעות ממה שהציעו לפני שנה תתחיל לדבר על ירידות.

עד אז קיפאון לא יותר, כל ירידה שתהיה היא מינורית, אחוז למעלה/למטה.

 

דעתי בלבד. אני לא נביא.

עריכה אחרונה ב-28 לספטמבר, 2022 על ידי farkash7

[Muzic4Ever]

לפני 43 דקות, adi89 כתב:

מעניין אם זה הסטנדרט בכל המקומות שם, שאת חוטי החשמל לא מעבירים בקירות:

באמת שאני לא יודע, אבל בית כזה שמשאיר עודף מ 200 א"ש -מצידי שיהיה עם גנרטור על הגג וכבלים מאריכים דבוקים עם איזולירבנד על הקירות.

[SlowRide]

לא יודע, זה נראה לי כמו בית מביצת קינדר. מניח שבתים נורמליים בתאילנד עולים יותר.

[יובל .מ.]

לפני 7 דקות, Muzic4Ever כתב:

באמת שאני לא יודע, אבל בית כזה שמשאיר עודף מ 200 א"ש -מצידי שיהיה עם גנרטור על הגג וכבלים מאריכים דבוקים עם איזולירבנד על הקירות.

לגור בצאנג מאי? באמת?

לך תגור באיזה כפר נידח באפריקה, 200 אלף שקל ואתה קונה את הראש ממשלה.

 

[Muzic4Ever]

Just now, יובל .מ. כתב:

לגור בצאנג מאי? באמת?

לך תגור באיזה כפר נידח באפריקה, 200 אלף שקל ואתה קונה את הראש ממשלה.

 

בוודאי, ביקרתי שם איזה 15 פעם בעשור האחרון. רק תן לי אזרחות ואני שם כבר אתמול.

ממש אוהב את המקום הזה. לא מוותר עליו באף ביקור.

ולא בטוח שתמצא קהילה יהודית בכפר נידח באפריקה כמו שקיימת בצאנג מאי.

[Lior_Django]

לפני כשעה, farkash7 כתב:

אתה מדבר איתי על דירות שסיימו לבנות או בקרוב יסיימו לבנות. כמה דירות כאלה לדעתך יש זמינות למכירה? מאמין שהמספר לא גדול. כשהבניין גמור/כמעט גמור רוב הדירות כבר נמכרו.

 

אני דיברתי על קרקעות שקנו עכשיו או בשנה האחרונה. זה כבר אחרי עליית המחירים או שנקנו בשיא טירוף המחירים. מחירי הקרקעות היו בהתאם והם תימחרו כבר את העליות בתחשיב ואפילו העריכו שהם ימשיכו לעלות.

הדירות שיבנו על הקרקעות הללו מתומחרות, זה מה שאני אומר. אין הרבה איך לשחק איתם.

 

 

 

תחת ההנחה שהמחירים ירדו:

החברות יחתכו בהוצאות וינסו להקטין הפסדים.

תחת ההנחה שהמחירים יעלו:

הישראלים יקחו עוד הלוואה על חשבון הפנסיה, בסביבת ריבית שאינה אפסית. בהצלחה להם.

 

[G. P. Magnus]

בתאריך 27.9.2022 בשעה 22:40, Transporter כתב:

ובטח שלא כולם יכולים להרשות לעצמם לקנות דירת 5 חדרים ברמת גן ב 2.5 מליון.

 

טרנספורטר, המחירים בר"ג ל-5 חדרים לא קרובים ל-2.5 מיליון ... לפי מדל"ן זה כ-3.2 לדירה ישנה וכמעט 3.6 לדירה חדשה, וזה בממוצע - ור"ג עיר פרוסה מאוד ... אז יש גם דירות ב-4.5 וב-5 מיליון (בואכה ת"א/גבעתיים).

 

אבל בוא נעשה סדר:

1. הרבה אנשים אפילו עם עזרה, והלוואות מקה"ש ומהמשפחה + כל המגבלות של בנק ישראל לקחו משכנתאות על הקשקש - זה לא 1 מ-100 איש, זה כנראה יותר קרוב ל1 מ-15. אני לא בטוח שהשכחיות של "מתאבדים" גדולה יותר בקרב מחיר למשתכן [ואני זוכה בתוכנית שרכש] כי (א) שם כאמור המחירים היו נמוכים יותר; (ב) אפשרויות הבחירה הטובות נגמרות כל כך מהר ברוב הפרוייקטים שגם מי שהיה לו אולי מספיק ל-4 בקומה נמוכה מהר מאוד יורד מזה כי הדירות האלו נחטפות ראשונות ...

הבעיה האמיתית של מחיר למשתכן היא שאתה משלם שכירות לפחות 4-5 שנים בין הזכיה לאכלוס, ובינתיים סופג מדדים, כך שה"מתנה" היא גבולית ברוב המקרים ואפילו למי שזכה נגיד בגליל ים זה אלף איש? מיעוט שבמיעוט.

 

2. ריבית גבוהה דופקת אותך גם אם מכרת דירה בבעלותך כי המשכנתא חנקה אותך - פחות אנשים יכלים להרשות לעצמם לרכוש ולכן הביקוש לשכירות עולה, והרי גם משכירים רבים משלמים משכנתא ויעבירו חלק גדול ככל שהם יכולים מהעלויות הלאה לשוכרים (בטח במרכז הארץ באזורי הביקוש). מה גם שאם קנית באזור X לפני 5 שנים, היום תתרחק לפחות 20-30 ק"מ צפונה /דרומה במרכז ותוריד חדר אחד ... אז בכל מקרה "נדפקת" ולכן אנשים ישלמו דרך האף לשמור על "הנכס", בין אם זה רציונלי או לא.

3. הבעיה העיקרית היא לא עליית התשלומים אלא הסכנה לאובדן מקום העבודה, אבל כמה המיתון שבא לקראתנו יהיה עמוק וממוך קשה כרגע לצפות, אם כי בהתחשב בכך שהמצב באירופה לא מזהיר והם גוש הסחר העיקרי שלנו אני מניח שנראה האטה מסוימת של רוב המגזרים וצמיחה מתונה יותר של הייטק.