שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[MiniMiz3r]

לפני 10 דקות, wa11a כתב:

כי המדינה עובדת בלהדיר משקיעים מהשוק כל פעם מחדש

 

תחליף את המילה משקיעים במילה משכירים, אחרת אנשים חושבים שמדובר באגרנים כפייתיים שגונבים דירות מהשוק. 

עריכה אחרונה ב-31 לאוגוסט, 2022 על ידי MiniMiz3r

[wa11a]

בתאריך 23.8.2022 בשעה 12:40, MiniMiz3r כתב:

מי שלא מבין שמחירי הדיור נקבעים לפי הביקוש לדיור, שלא תלוי בעלות הכסף, לא מבין בכלכלה. כולם צריכים לגור איפשהו, ואי אפשר לגור בתוך תיק השקעות או בתוך פקדון. 

שירותי דיור זה הביקוש. ביקוש לדירות זה קצת שונה.

[save]

כמו שציפיתי , הנגיד והריבית הצליחו לקרר את שוק הדירות הרותח. נתוני הלמ"ס מאתמול מאמתים את זה. 

עריכה אחרונה ב-14 לספטמבר, 2022 על ידי save

[MZN]

לפני 42 דקות, save כתב:

כמו שציפיתי , הנגיד והריבית הצליחו לקרר את שוק הדירות הרותח. נתוני הלמ"ס מאתמול מאמתים את זה. 

מהניסיון הדל שלי (מחפש דירה ונמצא בכמה קבוצות פרסום בפייסבוק \ יד2) באמת לא הולך להם, ומנסים לתקוע את אותן דירות כבר כמה חודשים (ראיתי דירה אחת עם 6 מתווכים שונים מאותו ארגון שמנסים למכור)

אבל המחירים עדיין בשמיים, עוד לא ראיתי ירידה במחירי הפרסום לפחות...

[yuvalganim]

המחירים לא יורדים כל כך מהר, אבל השוק תקוע לחלוטין.

זה רק ילך ויחריף ככל שהריבית תעלה (והיא תמשיך לעלות).

אחרי החגים נקבל תמונה יותר עדכנית ונראה עד כמה השוק התקרר.

[om2]

זאת לא התקררות.

זאת חזרה לביקושים נורמליים.

פשוט שנה שעברה זה היתה שנת התפוצצות ביקושים שהצטברו בקורונה

[save]

כשאני כותב הצליחו לקרר . אני מעריך שזה כמה מעלות בודדות. נניח מ 34 מעלות בצל ל 32 מעלות.

למה ? הלמ״ס מודד עקום בדיוק כמו שמדד מחירי הצרכן ״עקום״. הם לא סופרים דירות שנמכרות על הנייר. הם לא סופרים מחיר למשתכן ועוד כוכביות ...(בנק ישראל העיר בעבר ללמ״ס על הערכה שגוייה . זה ויכוח עתיק) .  עדיין , הטענה שהיתה לי פה שזה יצליח לצנן משקיעים ספקולטיביים וזה לדעתי מה שהם רואים.

הביקוש עדיין קשיח וחזק כ 80000 חתונות בשנה כשהתחלות הבנייה טיפה מתחת. לכן עוד לא הגענו לעודף היצע אבל אנחנו מתקרבים... https://www.calcalist.co.il/real-estate/article/hjjoa2akc

באיזורי הביקוש ,  עדיין הבוננזה בעיצומה.

 

חשבתי על פתרון חדש לבעיית הביקושים הקשיחים : הגבלת הילודה. לכל המגזרים.

עריכה אחרונה ב-14 לספטמבר, 2022 על ידי save

[farkash7]

פתרון נהדר הבעיה שאתה לא מצליח להכריח אותם ללמוד חשבון, אז לא ברור לי איך הם ידעו לספור כמה ילדים הם כבר עשו ולעצור.

עריכה אחרונה ב-14 לספטמבר, 2022 על ידי farkash7

[G. P. Magnus]

לפני 16 שעות, save כתב:

כשאני כותב הצליחו לקרר . אני מעריך שזה כמה מעלות בודדות. נניח מ 34 מעלות בצל ל 32 מעלות.

למה ? הלמ״ס מודד עקום בדיוק כמו שמדד מחירי הצרכן ״עקום״. הם לא סופרים דירות שנמכרות על הנייר. הם לא סופרים מחיר למשתכן ועוד כוכביות ...(בנק ישראל העיר בעבר ללמ״ס על הערכה שגוייה . זה ויכוח עתיק) .  עדיין , הטענה שהיתה לי פה שזה יצליח לצנן משקיעים ספקולטיביים וזה לדעתי מה שהם רואים.

הביקוש עדיין קשיח וחזק כ 80000 חתונות בשנה כשהתחלות הבנייה טיפה מתחת. לכן עוד לא הגענו לעודף היצע אבל אנחנו מתקרבים... https://www.calcalist.co.il/real-estate/article/hjjoa2akc

באיזורי הביקוש ,  עדיין הבוננזה בעיצומה.

 

חשבתי על פתרון חדש לבעיית הביקושים הקשיחים : הגבלת הילודה. לכל המגזרים.

 

כמעט חצי המתחלות הבניה לפי המאמר במרכז וחלק מהותי בת"א/ר"ג וכו' ושם אין בניה מאפס - זה הכל דירות תמ"א ולכן בערך חצי מהחצי הזה הוא לא באמת היצע חדש אלא שחלוף דירות לבעלי דירות קיימים. העובדה שהליך התמ"א עומד בפני סיום וחלופת שקד זה משהו שגופי התכנון והרישוי בעיריות לא יודעים איך לאכול אומר שכנראה גם כאן, לפחות במשך כמה שנים תהיה האטה מסוימת בכמות התוכניות המאושרות, ולכן ההיצע יקטן. 

 

גם מצחיק אותי שכל הדיונים מתמקדים בצד של התחלות בניה ומתעלמים באלגנטיות מהעובדה שיש עוד חלק במשוואה - נפטרים. אנשים חיים יותר שנים, לעיתים הרבה מאוד שנים וכל עוד הם בחיים הדירה שלהם לא מחליפה בעלים בדר"כ. כמו כן, לא חסרים בניינים במרכז שבהם אין שום סיכוי לתמ"א כי יש מספיק אנשים מבוגרים שהם בעלי הדירות שאינם מוכנים לעזוב או שאינם יכולים להרשות לעצמם לעזוב כלכלית. זה דבר שרק יחריף ...

 

מה שימתן את המחירים זה הביקוש והעדר יכולת כלכלית לרכוש בתנאי ריבית "נורמליים" (ובהחלט טובים משמעותית מהממוצע ההיסטורי בישראל!). אולי אנשים יבינו שלא כולם יכולים לגור בתל אביב ... האם זה יוריד מחירים במרכז הארץ ובמיוחד באזורי הליבה? אני בספק.

 

לגבי הריבית - היא תעלה לדעתי עוד קצת בטווח הקצר אבל ככל שהנתונים יראו ריסון של האינפלציה (והמדד היום אמור לפי התחזיות להיות שלילי), וככל שהאינפלציה האמיתית אצלנו תהיה בקצב שלכ- 3% לשנה [כרגע אנחנו בקצב שנתי של 5.2% וזה עם מחירי דלק מאוד גבוהים ובעיות שרשת אספקה מסין] אני מניח שבנק ישראל לא ירוץ להעלות אותה עוד הרבה. 

 

עריכה אחרונה ב-15 לספטמבר, 2022 על ידי G. P. Magnus
טעות כתיב

[SlowRide]

זה לא נכון שחצי מהדירות הולכות לבעלים הקיימים בפרוייקטים של פינוי בינוי, ממה שאני מכיר צריך שהמבנה החדש יכיל לפחות פי 3 דירות מהקיים אחרת הפרוייקט לא כלכלי. לא יודע כמה זה בת"א, אבל ככה זה בגבעתיים בכל אופן.

[farkash7]

לפני 14 דקות, G. P. Magnus כתב:

אולי אנשים יבינו שלא כולם יכולים לגור בתל אביב ...

מה חדש? אנשים כבר לפני עשור הבינו שלא כולם יכולים לגור בת"א, עכשיו הם מבינים שגם בחדרה לא כולם יכולים לגור.
 

לפני 14 דקות, G. P. Magnus כתב:

כרגע אנחנו בקצב שנתי של 5.2%

קצב תיאורטי, בפועל הרבה יותר, בנק ישראל מודד איך שנוח לו, אבל האמת שזה לא ממש משנה...המשך במשפט הבא
 

לפני 14 דקות, G. P. Magnus כתב:

אני מניח שבנק ישראל לא ירוץ להעלות אותה עוד הרבה

בנק ישראל לא קובע פה כלום מי שקובע זה הבנק הפדרלי בארה"ב. אתה לא יכול להישאר עם ריבית נמוכה כאן כששם היא טסה לשמים, כלומר אתה אולי יכול, אבל יש לזה השלכות. ממה שראינו עד עכשיו הנגיד שלנו לא ממש עושה מהלכים מרחיקי לכת, יותר מתנהג כמו קוף ומחקה את אבא שלו.
הריבית שם תעלה בלפחות עוד 2% וכאן המצב יהיה דומה עד זהה.

עריכה אחרונה ב-15 לספטמבר, 2022 על ידי farkash7

[יובל .מ.]

לפני כשעה, G. P. Magnus כתב:

גם מצחיק אותי שכל הדיונים מתמקדים בצד של התחלות בניה ומתעלמים באלגנטיות מהעובדה שיש עוד חלק במשוואה - נפטרים. אנשים חיים יותר שנים, לעיתים הרבה מאוד שנים וכל עוד הם בחיים הדירה שלהם לא מחליפה בעלים בדר"כ. כמו כן, לא חסרים בניינים במרכז שבהם אין שום סיכוי לתמ"א כי יש מספיק אנשים מבוגרים שהם בעלי הדירות שאינם מוכנים לעזוב או שאינם יכולים להרשות לעצמם לעזוב כלכלית. זה דבר שרק יחריף ...

 

גם מי שמת, הדירה הולכת לילד שמבחינתו זה רווח נקי אז הוא יכול להקפיץ את השכירות שיבקש עליה. גם אם לא תהיה מושכרת חודש או חודשיים - אין משכנתא, שתעמוד ריקה.

[yuvalganim]

אני לא חושב שמישהו מאמין שהאינפלציה בישראל היא באמת 5%, אני בספק שהלמ"ס מאמין בזה....

הכל פה פייק.

ככל שהאמריקאים יעלו את הריבית אז גם פה יעלו, כי אחרת הדולר יתייקר כל כך הרבה שהאינפלציה פה תקפוץ

[- XM -]

שאלה שאולי לא קשורה ישירות למחירי הנדל’’ן, אבל כן לריבית בנק ישראל/ארה’’ב.

 

בנק ישראל רכש כמויות מטורפות של מט’’ח חלקם הגדול באיזור שער של 3.25 כדי לייצב ולעצור את נפילת הדולר. נניח שדולר של 4.5-5 ש’’ח, זה קטסטרופה, אבל עד שער של 4, זה לא משהו שלא חיינו איתו בעבר. היו הרבה כלכלנים שביקרו את המהלכים טענו שבנק ישראל מפסיד המון כסף וכו’..

עכשיו קפץ לי רעיון לראש, למה שבנק ישראל לא ”יפגר’’ קצת בהעלאות הריבית, יתן לדולר לטפס לשער של 4, לפני שהוא יעשה העלאות ריבית נוספות, גם אז כשהדולר יגיע ל4 שבנק ישראל יעצור את העליות ע’’י מכירת דולרים והצפה של השוק בשער 4. רווח של 25% בשנתיים. יתרות המט’’ח עומדות על 200 מיליארד דולר אם אני זוכר נכון, יש לנו פה אחלה הכנסה לקופת המדינה.

אני יודע שזה לא התפקיד של בנק ישראל, אבל יש פה 3 ציפורים, גם יצוב מחירים, גם העלאת ריבית פחות אגרסיבית, וגם הכנסה.

למה לא?

עריכה אחרונה ב-15 לספטמבר, 2022 על ידי - XM -

[yuvalganim]

לא כלכלן, אבל מה שאתה מציע נשמע לי "Long shot" רציני.

להרוויח קצת כסף על ידי עליית ערך מטבע ומצד שני להפסיד מיליארדים שבידי הציבור כי הכל פה יתייקר זה לא נראה לי משתלם במיוחד.

ההשפעה של בנק ישראל גם ככה קטנה מאוד, הוא לא הפד.

חוצמזה שאינפלציה זה לא רק מט"ח, יש המון אספקטים.