שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[adi89]

לפני 31 דקות, Ido12 כתב:

משמיע קול של צעיר....בן 22 וחצי,מדינה מתסכלת. 

עובד מגיל 15 קשה,מאוד...כל יום אחרי בית ספר.

כל התקופה בצבא טחנתי בלי סוף שעות עבודה וחייתי סולידי אצל ההורים,משמע 0 הוצאות מחייה(ביחד עם הצבא,והעבודה מעל *400*!שעות בחדש,הזמן יחיד שהיה פנוי היה לישון לנסות לגרד את ה6 שעות ביום ולטוס לבסיס,ואז לעבוד)

הגעתי לשחרור עם 200 אלף. 

עשיתי תאונת אופנוע,מוגדרת יחסית קלה אבל תשאיר כאבים ביד לכל החיים אבל בלי הגבלה בתנועה. 130אלף פיצויים. 

 

הנה,״בחור״משוחרר עם קצת מעל 300 אלף שח לא יכל לקנות דירה. 

אולי רק בדרום הרחוק אבל במה אני יעבוד שם?עובד סופר שעושה 29 בשעה? 

ויאללה,מתקרבים לגיל 23....עוד כמה אפשר יהיה אפשר לחיות על חשבון אמא?

 

ליפני שנתיים-שלש רציתי דירה במרכז...ממש לא תל אביב/רמת גן/הרצליה וכו...אשקלון,נתניה,יבנה גם מצויין. 

דירת 2 חדרים בשכונה שהיא לא שכונת פשע עברה את המיליון וחצי. 

נכון יש דירות בערד ב800 אלף שח,אבל ברצינות...מכיר אנשים שגרים במקומות האלה,אף אחד לא עובד שם. 

שורפים 5-6 שעות ביום בדרכים,איזה מין פתרון מטומטם זה? 

ראשון לציון רמת אליהו(המקום הכי לא מומלץ בראשלצ,לגמרי אפשר להשוות אותו לשכונה ד בבאר שבע,מבקשים פה מעל 1.6 וזה אזור מצוקה) 

 

ברשלצ בבית כמו שאני גר אצל אמא לא מעיז לחלום,מעל 3.5 מיליון. 

וממש לא משהו פנסי,בית שנעים לגור בו ולא מעבר. 

 

הפתרון לצעירים זה או לעבור לגור בערד ולעבוד ממשכורות של 5 אלף. 

או להוציא 50% מהמשכורת על שכירות. 

התחלתי להכין את ההורים לזה שאני יורד מהארץ. 

איך הגענו למצב שדירה בראשלצ במקום עם אוכלסיה חלשה דירה מתפוררת עולה קרוב ל2 מיליון..3 חדרים... 

 

גם אם אני אחסוך 7 אלף נטו בחדש(וזה מה שעושה)פשוט לא מצליחים אפילו לעמוד בקצב שהמחירים עולים. 

פייר,התייאשתי...כל מה שחסכתי אפילו לא מספיק לפצות את העלייה במחירים של ה3 שנים אחרונות. 

מצטער אם פחות קשור לאשכול,הייתי צריך לפרוק. 

איך דירה עלובה באשקלון מגרדת את ה2.0 מיליון. פשוט הזייה.

 

התחלה מצויינת! אל ייאוש, תמשיך לחסוך ועוד כמה שנים תגיע לדירה, אני השתחררתי עם הרבה פחות והגעתי.

[Nemesis]

לפני 10 דקות, farkash7 כתב:

1000-2000 זה לא משנה. אף אחד לא ימכור את הבית שלו כדי להישאר עם חוב+שכירות.

יגדלו לילדים פאות וישלחו אותם לפנימייה של חרדים לפני שימכרו את הבית.

 

אם אחד מבני הזוג יפוטר יעברו לגור אצל ההורים וישכירו את הבית.

אם שניהם יפוטרו ולא יהיה עבודה הרבה זמן או אז נקבל קטסטרופה (אפ המדינה לא תקפיא משכנתאות או שקר כלשהו).

 

זה לא כ"כ פשוט כמו שאתה אומר. 

חסרי דיור שצריכים לרכוש עכשיו דירה, יכולים לקחת פחות מימון מאשר בעבר. 

 

בסוף איזושהי חוליה בשרשרת עלולה להתכופף. 

מתחילים בכאלה שרכשו והתחייבו למכור כעבור פרק זמן מסויים. פירוקי שיתוף בשל גירושין. כאלה שצריכים לשדרג דירה. 

 

זה יכול לגרור את כל השוק מעט למטה. 

 

[Lior_Django]

אגב, למה אתם חושבים שירידת מחירים חייבת להיות מלווה במיתון ?

 

1. המשכנתא התייקרה -> אנשים יכולים לשים פחות

2. מי שרכש בחמשת השנים האחרונות יצא מופסד אם ימכור -> הם פשוט לא ימכרו

 

למה 1 ו2 לא יכולים להסתדר ביחד ?

המחירים ירדו, אלה שקנו ב 5 השנים האחרונות יצאו מופסדים (תיאורטית. עדיין יש להם דירה.)

 

 

 

עריכה אחרונה ב-28 לספטמבר, 2022 על ידי Lior_Django

[nev]

כוסות רוח למת. השוק עלה ב20% (!!!) בשנה האחרונה בלבד. אתה באמת רואה אותו יורד חזרה?

[Lior_Django]

אני? בהחלט.

 

גם לא חושב שצריכה להיות קטסטרופה כלל משקית בשביל זה.

 

[Muzic4Ever]

איך אומרים? אני רק אניח את זה פה:

 

[farkash7]

לפני 10 דקות, Lior_Django כתב:

אני? בהחלט.

 

גם לא חושב שצריכה להיות קטסטרופה כלל משקית בשביל זה.

 

 

הקבלן ששילם על הקרקע לפי תחשיב שימכור את הדירה במחיר X אין הרבה לאן לשחק.

אם השוק ירד ב-20% הוא לא יבנה כי גם אם ימכור במחיר השוק החדש הוא יפסיד. כבר יעדיף להחזיק את הקרקע ולחכות לשינוי מגמה או לפשוט רגל יחד איתה.

 

ירידות אולי יהיו אבל מינוריות וזה כוסות רוח למת. תהיה גם ירידה במחירי הסחורות זה גם יכול לתמוך בירידות אבל במקרה הכי הכי טוב אולי תחזור לרמות מחירים של לפני שנה.

 

מעבר לזה כבר צריך קטסטרופה

 

עריכה אחרונה ב-28 לספטמבר, 2022 על ידי farkash7

[motizkn]

אם 20% עליות במחירי נדלן בשנה, לאחר עשור של עליות בזמן שהריבית מטפס לגבהים חדשים לא רומז על בועה קטנה שמתפתחת אז מה כן?

[Lior_Django]

לפני 4 דקות, farkash7 כתב:

 

הקבלן ששילם על הקרקע לפי תחשיב שימכור את הדירה במחיר X אין הרבה לאן לשחק.

אם השוק ירד ב-20% הוא לא יבנה כי גם אם ימכור במחיר השוק החדש הוא יפסיד. כבר יעדיף להחזיק את הקרקע ולחכות לשינוי מגמה או לפשוט רגל יחד איתה.

 

ירידות אולי יהיו אבל מינוריות וזה כוסות רוח למת. תהיה גם ירידה במחירי הסחורות זה גם יכול לתמוך בירידות אבל במקרה הכי הכי טוב אולי תחזור לרמות מחירים של לפני שנה.

 

מעבר לזה כבר צריך קטסטרופה

 

 

למה שיפסיד ?

ה 20% האלו עלו בגלל מדד תשומות הבנייה ?

15% עלו סתם - הנה כבר ירידה לא ממש קשה..

עריכה אחרונה ב-28 לספטמבר, 2022 על ידי Lior_Django

[farkash7]

לא הבנת. אם קנה קרקע עכשיו אז הדירה שתהיה מוכנה עוד שנתיים כבר תומחרה.

יש מחיר קרקע לכל דירה, יש עלות בניה, יש הוצאות שיווק יש מיסים. מזה נשאר לו רווח של כמה? 20% אם הוא גם היזם?

אם המחיר שהוא יכול למכור את הדירה פתאום 20% פחות ממה שהוא תיכנן הוא לא יבנה.

 

השוק מתומחר שנתיים קדימה במינימום. כדי שמשהו יזוז צריך או שהמדינה תתערב אקטיבית (והיא לא אלה אפ זה להחזיק מחירים למעלה) או קטסטרופה.

עריכה אחרונה ב-28 לספטמבר, 2022 על ידי farkash7

[יובל .מ.]

ואם הקבלן צריך להחזיר הלוואות לבנק והריבית מתחילה ללחוץ עליו?
נראה לי שעדיף להרוויח 3% למרות שתיכננת להרוויח 12% מאשר להפסיד 10%.

[farkash7]

הוא לא ירוויח שקל אז למה להתאמץ? לבנות בניין זה אופרציה וחתיכת כאב ראש. כבר עדיף לנסות להחזיק את ההלוואות כמה שניתן עד פשיטת רגל.

בדרך מוכרים סחורה שיש על המדף ב״מבצע״, אלו דירות שנהנו מעליית מחירים היסטרית ויש עליהן מספיק מרווח, אבל כמה דירות כאלו יש?

מצישהו יגמר האוויר והופ כינוס נכסים.

 

לא קבלן, אבל אישית בלי רווח ודאי לא הייתי בונה גם לול תרנגולות מקרטון אז בטח שלא מגדל של 15 קומות.

 

הישועה אולי תגיע אבל לא רואה אותה מגיעה מקבלנים שבונים דירות. אולי במכרזים החדשים נראה מגמה הפוכה ויתנו הצעות נמוכות.

עריכה אחרונה ב-28 לספטמבר, 2022 על ידי farkash7

[Lior_Django]

אז העלייה הזו של ה20% ידועה כבר שנתיים ?

שלא יבנה וילך להיות רועה כבשים.

הוא קבלן שמרוויח. אם רוצים להמשיך ולעבוד אז צריך שיהיה תזרים לא ?

 

יודע מה ?

אפילו שיהיה מופסד 5% שנתי בשנתיים הבאות, אתה אומר לי שזה יפיל את הקבלנים אחרי העשור האחרון ?

ואם לא מתאים להם הפסד של 5% שהבנקים ינקנקו אותם עם תביעות על המימון שהם קיבלו מהם ויפסידו יותר.

 

הקבלן עדיין יהיה מרווח.

 

 

[יבגניפ]

לפני כשעה, Pika007 כתב:

 

אני לא מבין אם מה שאני כותב שקוף, כתוב בסוואהילית או משהו.

1000 שקל זה לברי המזל שלקחו משכנתאות של "רק" מיליון שקלים, וזה נכון לעכשיו.

עכשיו נחשוב על רוב קוני הדירות- ההפרש בהחזר גבוה מ 1000 שקלים, והנקודה העיקרית- הוא הולך להמשיך לעלות.

זה לא ברי מזל. משכנתא ממוצעת בישראל היא 950,000 בערך. 

 

העליה בתשלומים למי שלקח משכנאת כזו תלויה גם בחלוקה בין סוגי הריביות. והשאלה היא לא רק כמה יצטרכו להוסיף לתשלום החודשי, אלא כמה יעלה לגור באזור דומה בדירה דומה. 

עריכה אחרונה ב-28 לספטמבר, 2022 על ידי יבגניפ

[farkash7]

לפני 10 דקות, Lior_Django כתב:

אז העלייה הזו של ה20% ידועה כבר שנתיים

לא ידועה שנתיים, אף קבלן לא לוקח עליה כזו בתחשיב. לוקחים תחשיב סולידי. אני לא קבלן אבל מילת המפתח תמיד כשעושים תחזית זה ממוצע.

לגבי השאר - בדיוק, הוא קבלן שמרוויח. הוא לא יבנה בניין כשאת הדירות הוא מוכר במחירי הפסד גם אם הוא עשה סיבוב בפרוייקט הקודם. הוא לא גוגל שיכול לספוג רבעון חלש, פרוייקט שמסתיים בהפסד יכול לגמור קבלן וחוץ מזה זה מלכוד 22. אם עכשיו מכר ב-20% פחות וסיים בהפסד מה יעשה עם המגרש השני? מי ישלם לו את המחיר שהפרוייקט היה בנוי עליו כשהמחירים נפלו? אז יספוג עוד פרוייקט הפסדי? מה הלאה?
זה מלכוד 22 ואין להם ממש איך לצאת מזה גם אם בתחשיב הסולידי שלהם יש ירידות זה בטח לא ברמות של 20% ובטח לא על כל הדירות בפרוייקט, בגלל זה אני מאמין שהם פשוט לא יבנו, ינסו להרוויח אוויר ממלאי קיים (גם זה מלכוד 22) ויקוו לשינוי מגמה.

לא מהם תבוא הישועה, אולי גל פשיטות רגל זה כן ואז אולי תראה ירידות, אבל שוב בשביל זה כבר צריך קטסטרופה.

עריכה אחרונה ב-28 לספטמבר, 2022 על ידי farkash7