שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[BeBest]

לפני 17 שעות, farkash7 כתב:

1000-2000 זה לא משנה. אף אחד לא ימכור את הבית שלו כדי להישאר עם חוב+שכירות.

יגדלו לילדים פאות וישלחו אותם לפנימייה של חרדים לפני שימכרו את הבית.

 

מי שחכם מספיק למכור עכשיו לא ימכור בהפסד ויכול להיות שאפילו יעשה רווח נאה. (כמובן לא מתייחס לאנשים שלקחו אתמול משכנתא).

 

לפני 17 שעות, farkash7 כתב:

הקבלן ששילם על הקרקע לפי תחשיב שימכור את הדירה במחיר X אין הרבה לאן לשחק.

 

https://www.israelhayom.co.il/business/real-estate/article/13109459

ירידה של 80% בערך הקרקע (לפי תמחור הקבלנים).

כל השוק צופה ירידות והקבלנים נערכים בהתאם.

[natco]

אתה יכול לפרט באיזה מכרז בדיוק מדובר?

כי אני לא רואה שום מכרז שנסגר "לאחרונה" (פרט לכאלה שבוטלו).

כמה יח"ד? שכונה? פתוח? לבני המקום? ליזמים?

 

או שאתה פשוט מסתמך על האינטגריטי העיתונאי של ישראל היום?

רשות מקרקעי ישראל – מכרזי מקרקעין.pdf

[BeBest]

לפני 19 דקות, natco כתב:

או שאתה פשוט מסתמך על האינטגריטי העיתונאי של ישראל היום?

 

מצחיק כשהם מפמפמים נדלן אף אחד לא מטיל ספק ביושרה שלהם.

בכל מקרה, זה ציטוט של ליברמן.

מעתיק לכאן כי נראה שטרחת לקרוא רק את הכותרת.

 

ציטוט

"לא זכורה לי התנהלות כזו עשרות שנים", אמר ליברמן, "גם השבוע הוצאנו לשיווק אלפי יחידות דיור באופקים. אנחנו רואים שיש ירידה בלקיחת המשכנתאות ורכישת דירות. אם עלות קרקע באופקים הגיעה לכ-250 אלף שקל לקרקע ליח"ד לפני מספר חודשים, המכרז האחרון נסגר בחמישים אלף שקל, לכן ברור שתהיה ירידה במחירי הדיור. אני יודע להצביע על הנתונים. אם נתמיד כך במשך ארבע שנים - נגיע למצב אחר לגמרי". ליברמן דיבר בין היתר על תמיכתו בהקלה על הרגולציה באמצעות רישוי עצמי, כך שאדריכלים יוכלו להנפיק היתרי בניה בעיקר לתוכניות בנייה של עד תשע קומות.

 

[פינדר]

לפני 16 שעות, farkash7 כתב:

הדירות שיבנו על הקרקעות הללו מתומחרות, זה מה שאני אומר. אין הרבה איך לשחק איתם.

לא ממש מבין איך זה עובד. ביקוש והיצע לא משחקים תפקיד במכירת דירות קבלן?

קבלן רכש קרקע מתוך תכנון למכור יח״ד ב3 מליון. סיים בניה אחרי שנתיים, השוק השתנה, אין ביקוש, אנשים מובטלים ומשקיעים שמים את הכסף בפק״ם. מה הוא יעשה? יחזיק את הדירות עד שהשוק יתאושש? בזמן שהוא משלם עלויות מימון לבנק?

 

[BeBest]

לפני 15 דקות, פינדר כתב:

לא ממש מבין איך זה עובד. ביקוש והיצע לא משחקים תפקיד במכירת דירות קבלן?

קבלן רכש קרקע מתוך תכנון למכור יח״ד ב3 מליון. סיים בניה אחרי שנתיים, השוק השתנה, אין ביקוש, אנשים מובטלים ומשקיעים שמים את הכסף בפק״ם. מה הוא יעשה? יחזיק את הדירות עד שהשוק יתאושש? בזמן שהוא משלם עלויות מימון לבנק?

 

 

יכול במקום למכור להפוך את הפרוייקטים לשכירות.

[natco]

לפני 24 דקות, BeBest כתב:

מצחיק כשהם מפמפמים נדלן אף אחד לא מטיל ספק ביושרה שלהם.

בכל מקרה, זה ציטוט של ליברמן.

מעתיק לכאן כי נראה שטרחת לקרוא רק את הכותרת.

מצחיק שאתה מייחס לי דברים שלא כתבתי מעולם (מתי פרגנתי להם, או למישהו ש"מפמפם נדל"ן? מה זה בכלל "לפמפמם נדל"ן, ולמה אתה מניח שאני מרוויח מזה, ולכן רוצה את זה?)

מצחיק שאתה מניח שלא קראתי את הכתבה.

מצחיק שאתה מצטט את אותו משפט מגוחך שגרם לך לתת לינק לכתבה, ושוב בלי לבדוק אם יש משהו מאחוריו.

 

אבל הכי מצחיק, זה שאתה לא עונה על השאלה:

על איזה מכרז מדובר? כשאתה מצטט מקור (ליברמן, או ישראל היום, או מה שזה לא יהיה), אתה לא חושב שכדאי לבדוק קודם שעומד משהו מאחורי הציטוט חוץ מקליק בייט?

 

את הPDF שצירפתי בדקת? 

זה מאתר של רמ"י. עד כמה שידוע לי, המכרזים עוברים דרכם, כך שאם ישנה שאילתה על אופקים בשנה האחרונה, ולא מופיע שם שום מכרז, אז...

טוב עזוב.

תמשיך עם ישראל היום.

 

 

 

[פינדר]

לפני 18 דקות, BeBest כתב:

 

יכול במקום למכור להפוך את הפרוייקטים לשכירות.

זה כבר עסק אחר לגמרי. ניהול של בניינים להשכרה זה לא עסק של קבלן.

ואל תשכח שכשמחירי הנדלן יורדים, מחירי השכירות יורדים בהתאם, כך שהכדאיות הכלכלית עדיין בספק.

[natco]

ברור שהוא לא יכול, זה חוסר הבנה בסיסי של השוק.

כדי להשכיר את הדירות הוא צריך לרשום אותן על שם החברה (כנראה שזו תהיה  חברה אחרת, שעוסקת בהשכרה) על כל משמעויות המיסוי הנלוות לזה.

בנוסף, הוא לא יוכל אחר-כך למכור אותן כ"דירות מקבלן" לפי הגנות חוק המכר, על כל המשמעיות והיתרונות שיש לקונה מתוקף כך, אלא אך ורק כדירות יד שניה. המחיר, כמובן יצנח בהתאם.

 

[BeBest]

לפני 11 דקות, natco כתב:

מצחיק שאתה מייחס לי דברים שלא כתבתי מעולם (מתי פרגנתי להם, או למישהו ש"מפמפם נדל"ן? מה זה בכלל "לפמפמם נדל"ן, ולמה אתה מניח שאני מרוויח מזה, ולכן רוצה את זה?)

מצחיק שאתה מניח שלא קראתי את הכתבה.

מצחיק שאתה מצטט את אותו משפט מגוחך שגרם לך לתת לינק לכתבה, ושוב בלי לבדוק אם יש משהו מאחוריו.

 

אבל הכי מצחיק, זה שאתה לא עונה על השאלה:

על איזה מכרז מדובר? כשאתה מצטט מקור (ליברמן, או ישראל היום, או מה שזה לא יהיה), אתה לא חושב שכדאי לבדוק קודם שעומד משהו מאחורי הציטוט חוץ מקליק בייט?

 

את הPDF שצירפתי בדקת? 

זה מאתר של רמ"י. עד כמה שידוע לי, המכרזים עוברים דרכם, כך שאם ישנה שאילתה על אופקים בשנה האחרונה, ולא מופיע שם שום מכרז, אז...

טוב עזוב.

תמשיך עם ישראל היום.

 

 

 

 

לא התכוונתי אלייך ספציפית.

את ה PDF ראיתי.

מכרז 77/2022, 250 יח"ד, מחיר זוכה 3,600,009₪.

ממוצע ליח"ד = 14,400

[CX25GTI]

לפני 25 דקות, natco כתב:

ברור שהוא לא יכול, זה חוסר הבנה בסיסי של השוק.

כדי להשכיר את הדירות הוא צריך לרשום אותן על שם החברה (כנראה שזו תהיה  חברה אחרת, שעוסקת בהשכרה) על כל משמעויות המיסוי הנלוות לזה.

בנוסף, הוא לא יוכל אחר-כך למכור אותן כ"דירות מקבלן" לפי הגנות חוק המכר, על כל המשמעיות והיתרונות שיש לקונה מתוקף כך, אלא אך ורק כדירות יד שניה. המחיר, כמובן יצנח בהתאם.

 

מכיר את התחום, וכמו שיבואני הרכב מצאו פיתרונות כמו רישום רכבי הדגמה על שם בעלי תפקיד בסוכנויות ולמכור אותם כיד 1 , גם הקבלנים מצאו שיטות להעביר חלק מהדירות לסטאטוס השכרה על ידי מניפולציות כאילו ואחרות ...

מעדיף לא לפרט את הנושא .

[farkash7]

לפני שעה, פינדר כתב:

לא ממש מבין איך זה עובד. ביקוש והיצע לא משחקים תפקיד במכירת דירות קבלן?

קבלן רכש קרקע מתוך תכנון למכור יח״ד ב3 מליון. סיים בניה אחרי שנתיים, השוק השתנה, אין ביקוש, אנשים מובטלים ומשקיעים שמים את הכסף בפק״ם. מה הוא יעשה? יחזיק את הדירות עד שהשוק יתאושש? בזמן שהוא משלם עלויות מימון לבנק?

 

ביקוש והיצע כן, אבל אף קבלן שעושה תחשיב לא לוקח בחשבון ירידה של 20%. הם לא מתמחרים את זה (לפחות באווירה שהייתה פה בשנתיים האחרונות), להפך הם תימחרו עליות.
במצב של קיפאון ורירידות כאלה הוא יכול לשרוף כסף מהבית או לפשוט רגל.

מה זה דירה בסוף? קרקע+בניה וככול שהדירה יקרה יותר מרכיב הקרקע כנראה משמעותי יותר כי הדירה שאתה מקבל ברמת גן לא שונה בהרבה מזו שבחדרה מבחינת עלות בניה, אבל המחיר הוא 70% יותר - קרקע יקרה יותר.
עם מה בדיוק הוא ישחק? יכול למשוך זמן עם מלאי קיים או לפשוט רגל. לא רואה אותו זורק עשרות מיליוני שקלים על בניין שהוא לא ירוויח ממנו שקל.
מחיר הקרקע ידוע - היא כבר שולמה, אין איך לשחק עם זה.
 מחיר הבניה די קשיח אלה אם המצאת פועלים רובוטיים שעובדים בחינם ומכונה שמייצרת ברזל ומלט מהאוויר.
*פה (מחיר הבניה) מיתון כן יכול לשחק תפקיד - מחירי הסחורות ירדו בוודאות וירדו עוד חזק אני מאמין בתקופה הקרובה. לפחות בעץ (אורן) הייתה כבר ירידה של 30% לפחות בשלושה חודשים האחרונים. עדיין לא חושב שזה יספיק כדי לפצות על מחירי הקרקעות המופרכים ששולמו פה לאחרונה. אין מה לעשות, מי שמהמר לפעמים מנצח ולפעמים מפסיד. 

עריכה אחרונה ב-29 לספטמבר, 2022 על ידי farkash7

[natco]

לפני 22 דקות, CX25GTI כתב:

מכיר את התחום.

מכיר את הקומבינה ואת הקומבינטורים. (האמת-לא אתפלא אם בסוף אנחנו מכירים את אותם קומבינטורים...)

 

זה בשוליים.

בחייך, זה יזמי צעצוע שבונים 30-40 יח"ד בשנה. זה לא יכול להפוך למיינסטרים בחברות בניה רציניות (למרות שגם שם נתקלתי בזה פה ושם). לאף אחד אין מספיק קרובי משפחה...

 

מה גם, שבגלל עניין המע"מ, זה מתוכנן כך עוד משלב ההיתר, כי אחרת זה הופך לעבירה פלילית רצינית.

 

 

לפני 46 דקות, BeBest כתב:

מכרז 77/2022, 250 יח"ד, מחיר זוכה 3,600,009₪.

ממוצע ליח"ד = 14,400

פ***ן היי.

חתיכת מכה חטפו שם.

זה שליש ממחיר שומה.

מעניין מה הסיפור מאחורי זה.

אם זו אכן מגמה- זה יכול להשפיע על כל האיזור

[פינדר]

לפני 16 דקות, farkash7 כתב:

הוא יכול לשרוף כסף מהבית או לפשוט רגל

או למכור בהפסד.

 

וכל אחת מהאופציות האלו יותר הגיונית מקבלן שמתעקש למכור ב3 מליון כשמחיר השוק הוא 2.5.

 

אם המחירים ירדו כמו שחלק מהמגיבים צופים, סביר ביותר שנראה פשיטות רגל של קבלנים.

[יובל .מ.]

לפני שעתיים, BeBest כתב:

 

מצחיק כשהם מפמפמים נדלן אף אחד לא מטיל ספק ביושרה שלהם.

בכל מקרה, זה ציטוט של ליברמן.

מעתיק לכאן כי נראה שטרחת לקרוא רק את הכותרת.

 

 

ביקוש שיא לאופקים.
כבר מעדיף את הבית בצ'אנג מאי.

[nev]

מישהו מוכן להסביר לי איך בדיוק קבלן מפסיד מירידות מחיר כאשר מחירי הדירות עלו בעשרות אחוזים (קרוב ל100% בעשור האחרון) וברור שהעלויות שעלו לא מתקרבות לזה?