שוק הנדל"ן מתחיל להתקרר בדרך למטה?

[farkash7]

הכל רק לא לתת הנחה...
הצצה ביד 2 על פרוייקט לא ענק באזור המרכז שבנייתו הסתיימה ממש לא מזמן.
3 מודעות מכירה של דירות ש"חייבות להימכר". שיחה עם אחד המוכרים מעלה שהוא קצת הסתבך כלכלית וחייב למכור.
אפקט 20-80 החל?

עריכה אחרונה ב-15 לספטמבר, 2025 על ידי farkash7

[G. P. Magnus]

לפני 20 שעות, Gorpi כתב:

תוסיף לזה כל מיני עולים חדשים בגלל המלחמה באוקראינה.

בחיפה הם תפסו לא מעט דירות להשכרה.

בנתניה הגיעו גם מלא צרפתים בגלל שהאנטישמיות שם גואה.

 

כנ״ל לגבי צרפתים ערים כגון אשדוד, גבעתיים, וכמובן בל נשכח עולים לא מעטים שמגיעים מארצות אחריות עם אנטישמיות גואה כגון אוסטרליה, בריטניה וגם ארה״ב 

מעבר לכך, גם בעלי דירות שמשכירים, חווים בעיות קשות על קרע המצב הכלכלי - יש ערים בהן 30% מהשוכרים בעייתיים - לא משלמים שכ״ד/ארנונה/צריכה שוטפת:

https://www.maariv.co.il/economy/israel/article-1231040

לגבי אפקט ה-20-80 ... מי שכבר רכש והשלים את הרכישה וכעת נאלץ למכור מסיבה כלשהי זה מצב הרבה יותר טוב לכאורה מ-20-80 ששם בכלל אין להם כסף לסיים את העסקה וממילא הם ב-99.9% ממזמן אינם יכולים למכור את הזכות ....
 

עריכה אחרונה ב-15 לספטמבר, 2025 על ידי G. P. Magnus
תוספת

[GTאי]

לפני 4 שעות, farkash7 כתב:

הכל רק לא לתת הנחה...
הצצה ביד 2 על פרוייקט לא ענק באזור המרכז שבנייתו הסתיימה ממש לא מזמן.
3 מודעות מכירה של דירות ש"חייבות להימכר". שיחה עם אחד המוכרים מעלה שהוא קצת הסתבך כלכלית וחייב למכור.
אפקט 20-80 החל?

התחיל.

אני בדיוק מקבל דירה בבניין חדש. 

2 מתוך 45 לא הצליחו לסגור פיננסית את היתרה של 80%  ומכרו את הדירות

[yuvalganim]

באשדוד תדהר נותנים מבצע של 5 שנים ראשונות המשכנתא עליהם. לדעתי זה עד 5000 שקל. כלומר הם נותנים *הנחה* אפקטיבית של 300 אלף שקל רק שהמחירון נשאר זהה.

שיטת קומבינה

[Daniel.K]

הראיס הודה כי ישראל במצב מדיני קשה מול אומות העולם אנחנו ניתקל במחסומים מסוימים בסחר העולמי, אנחנו בעולם מאוד מאתגר ומאיים עלינו בניצנים כלכליים. זה נתון, וקשה מאוד להשפיע על זה".

כלכלה סגורה , משק אוטרקי ? בעקבות הדברים עברה הבורסה בתל אביב לירידות ורק התחלנו את הבאלגן .

https://www.calcalist.co.il/local_news/article/sjnoztsoxl

[G. P. Magnus]

לפני 41 דקות, yuvalganim כתב:

באשדוד תדהר נותנים מבצע של 5 שנים ראשונות המשכנתא עליהם. לדעתי זה עד 5000 שקל. כלומר הם נותנים *הנחה* אפקטיבית של 300 אלף שקל רק שהמחירון נשאר זהה.

שיטת קומבינה

 

והמחירים הזויים ... ״החל מ-4.95 מיליון״ לדירת 4 חדרים .... בהצלחה להם למכור, לדעתי הם לא מכרו כמעט ... יהיה מעניין לראות את הדוחות שלהם 

[om2]

לפני שעה, GTאי כתב:

התחיל.

אני בדיוק מקבל דירה בבניין חדש. 

2 מתוך 45 לא הצליחו לסגור פיננסית את היתרה של 80%  ומכרו את הדירות

מי אמר שלא הצליחו?

לפחות 50% ממי שאני מכיר שקנה ב20-80 התכוון למכור את הדירה ביום שיצטרכו להשלים את ה80

משמע מראש לא היתה כוונה להצליח. אלא לשים 20% ולמנף אותם (בסיכון גבוה) על מחירי הדירות

לרוב בנתיים זה הצליח פחות או יותר

אולי חלקם ציפו לקבל מחיר גבוה יותר

בפועל רובם שמו כ600-700 אלף וקצרו 2.5-2.8 מיליון 

תשואה נאה לכל הדעות

וגם אם ימכרו ב2.2-2.3 או אפילו ב2 זה עדיין אחלה תשואה

[- XM -]

???????

 

מי ששם 700 אלף כ 20% מהעיסקה, ומוכר ב 2.8 מחק את כל ההון שהוא השקיע.

[GTאי]

לפני 13 דקות, om2 כתב:

מי אמר שלא הצליחו?

אחד שלא קיבל, אחד שקנה מאחד שלא קיבל והקבלן. אני חושב שזה מידע די מבוסס.

 

לגבי החישוב שלך, אני לא סגור שהבנת את התהליך

אם הם שמו בתור 20%  600,000 ש"ח , נשאר לדירה "חוב" של 80% שזה עוד 2,400,000 ש"ח שהקונה צריך לשלם וזה עוד לפני מדדים שנניח עלו בתקופה הזו ב200,000 ש"ח.

כל מספר מתחת ל3,200,000 ש"ח זה מכירה בהפסד (ואני לא מדבר על הריבית שהיתה על הכסף ששולם שגם אותו הם הפסידו).

 

בפועל מחירי הדיור עלו משמעותית אז הם לא הפסידו, אפילו הרוויחו אבל ממש לא המספרים שרשמת.

 

[wa11a]

בינתיים היום התפרסם מדד מחירי דירות נוסף, חודש חמישי ברציפות שהוא מראה על ירידות.

בנוסף האינפלציה הפתיעה כלפי מעלה מה שכנראה מוריד את הסיכויים להורדת ריבית קרובה (אבל מי יודע).

[Daniel.K]

ומה עם מחירי הדירות?

הם בירידה. כאמור, מדד מאי-יוני מורה על ירידה של חצי אחוז, לעומת אפריל-מאי, וזו ירידה משמעותית. בסך הכל ארבעת המדדים האחרונים היו שליליים והסתכמו בירידה של 1.3%, שרחוקה מלהיות זניחה.

https://www.ynet.co.il/economy/article/r1tdwl119lx

עריכה אחרונה ב-15 לספטמבר, 2025 על ידי Daniel.K

[G. P. Magnus]

לפני 38 דקות, Daniel.K כתב:

ומה עם מחירי הדירות?

 

שוב חייבים להבין שהמדד שמפרסם הלמ״ס (לטוב או לרע) הוא פיקטיבי במקרה הטוב ולא קשור למציאות בכלל במקרה היותר סביר - לא כאשר המחירים עולים ולא כאשר הם יורדים. גם על פני טווחי זמן יותר משמעותיים המדד מזייף, לעיתים בקצב של עשרות אחוזים ויותר לעשור .... אין לנו באמת הבנה ושקיפות לגבי המתודולוגיה של המדידה ולכן כל המספרים האלו שקולים למתמטיקאי שדחף ראש לתנור ורגליים למקפיא ובממוצע הטמפרטורה היא 35 מעלות ...

 

מחירי השכירות לכאורה גם ירדו, שזה אולי הגיוני אם מניחים שאלו דירות ישנות ללא ממד בפריפריה, אבל כאמור זה ממש לא המצב בדירות עם ממ״ד / יותר חדשות במרכז.

 

 

 

 

 

[waterman]

לפני 7 שעות, G. P. Magnus כתב:

שוב חייבים להבין שהמדד שמפרסם הלמ״ס (לטוב או לרע) הוא פיקטיבי במקרה הטוב ולא קשור למציאות בכלל במקרה היותר סביר - לא כאשר המחירים עולים ולא כאשר הם יורדים. גם על פני טווחי זמן יותר משמעותיים המדד מזייף, לעיתים בקצב של עשרות אחוזים ויותר לעשור .... אין לנו באמת הבנה ושקיפות לגבי המתודולוגיה של המדידה ולכן כל המספרים האלו שקולים למתמטיקאי שדחף ראש לתנור ורגליים למקפיא ובממוצע הטמפרטורה היא 35 מעלות ...

 

טרחתי לחפש (לא באמת, תוצאה שנייה בגוגל) ולמצא במיוחד עבורך מסמך אחד של הלמ״ס המתאר את המתודולוגיה.

 

לא הכל במדינה שחור/אפל/מושחת/וכו׳, אפשר ורצוי לבקר ולהעיר אך כדאי שהביקורת תהייה עניינית.

 

https://www.cbs.gov.il/he/publications/DocLib/2018/price03a/a1_3_h.pdf

[wa11a]

הביקורת העניינית היחידה שאני מכיר זה שהם לא משקללים הטבות מימון, מתנות וכו'. אבל אין להם ככ איך לעשות את זה. ואם כבר זה רק מטה את המדד כלפי מטה (ולא במעט).

[G. P. Magnus]

לפני 7 שעות, waterman כתב:

 

טרחתי לחפש (לא באמת, תוצאה שנייה בגוגל) ולמצא במיוחד עבורך מסמך אחד של הלמ״ס המתאר את המתודולוגיה.

 

לא הכל במדינה שחור/אפל/מושחת/וכו׳, אפשר ורצוי לבקר ולהעיר אך כדאי שהביקורת תהייה עניינית.

 

https://www.cbs.gov.il/he/publications/DocLib/2018/price03a/a1_3_h.pdf

 

תודה על הלינק, ועדיין, במבחן התוצאה, אין שום קשר, ולו קלוש, בין התפתחות המחירים במציאות ומה שרושם הלמ״ס, אז או שהמתודולוגיה בעייתית, או שאיסוף הנתונים שגוי או שניהם או דברים אחרים ... בשורה התחתונה, אליבא דנתוני הלמ״ס, מנת פלאפל שבילדותי עלתה 1 ש״יח היתה צריכה לעלות כעת 3.2 ש״ח בקירוב, לא 25-30 ... וזה יפה לא רק לפלאפל, אז איפה טיוב העבודה בידי הלמ״? מתודולוגיה יפה שווה בדיוק כמו היפותזה שגויה .... יוק