מחפשים דירה - אבל עדיין אין הון ראשוני

[pooh-bear]

סיכוי גבוה פי מאה ממחיקת הקרן בשוק ההון מאשר בנדל''ן

 

לא יודע להגיד. באמת שלא. שמח בשבילך שאתה יודע את התשובה.

 

כל מה שרציתי הוא להראות לאנשים פה את המתמטיקה, כי כולם כאן בראש של "הצמדה למדד הדיור", כשזה ממש לא ככה. אם אתה מבין את הסיכונים ונכנס להשקעה כזו או אחרת בעיניים פקוחות, אשריך. רק חבל להשקיע את כל ההון העצמי שלך אם אתה לא מבין לא רק את הסיכויים אלא גם את הסיכונים.

 

אתה יודע מה, רק בשביל הספורט. בוא נסתכל על ה-s&p500 בתור מדד מייצג. בשני המשברים הגלובליים האחרונים (משבר ה-sub prime ב-2008 ובועת ההייטק של 2000 הוא ירד מבערך 1500 נקודות לבערך 750 נקוודות ב-2009 ו-800 נקודות ב-2002. כלומר, בשביל להפסיד 50% מהקרן בהשקעה ב-s&p500 היה צריך, מנתונים קודמים, משבר בסדר גודל עולמי שלווה בקריסה והלאמה של בנקים וחברות ביטוח ובקריסת שוק הנדלן האמריקאי (ב-2008) או בהתמוטטות חברות של מיליארדי ועשרות מיליארדי דולרים ב-2000.

 

מצד שני, מה צריך בשביל להפסיד 50% מהקרן בנדלן? ירידה של 10% במחירים בחריש. אם תצליח למכור. בלי עלויות פירעון מוקדם של המשכנתא. אבל לא, אין שום סיכוי...

עריכה אחרונה ב-17 לדצמבר, 2016 על ידי pooh-bear

[malcishua]

סיכוי גבוה פי מאה ממחיקת הקרן בשוק ההון מאשר בנדל''ן

והאמירה הזו מגובה במה?

[pooh-bear]

אם הובנתי לא נכון: אני ממש לא חושב שצריך להשקיע ב-s&p500 כרגע. הוא שוב בשיא כל הזמנים, וביחד עם אי הודאות של טראמפ ועליית הריבית זו יכולה להיות הרפתקאה מסוכנת. זה גם לא אומר שצריך לרוץ לקנות דירות להשקעה בחריש.

[ETAA]

פו הדב - הדוגמה שלך לגבי חריש מבוססת על כך שהמשקיע לוקח 80% משכנתא בשביל לקנות דירה בחריש ומצד שני משקיע רק הון עצמי בני"ע (ללא מינוף). ברור שזו לא השוואה נכונה. ברור שבמינוף יש אלמנט של סיכון (וגם סיכוי).

 

השוואה נכונה היא 100% הון עצמי בדירה וגם בני"ע. בהשוואה הזו אני חושב שהשקעה בני"ע יותר מסוכנת משמעותית מהשקעה בדירה בחריש.

עריכה אחרונה ב-17 לדצמבר, 2016 על ידי ETAA

[pooh-bear]

75%. אפשר לקחת 80% היום? קצת יותר מ-15% הון עצמי הלכו על עלויות בדוגמא שלי.

 

לכאורה זו לא ההשוואה מדויקת, אתה צודק. אבל ההתלבטות בשרשור הזה היא לגבי השקעה בנדל"ן לפני שיש לך מספיק הון עצמי בשביל למשכן את החיים לדירה שאתה רוצה (בחדרה, מיינד יו). מי שיש לו מליון ש"ח מראש, (כנראה) לא הולך להשקיע אותם בדירה בחריש כדי לקנות דירה בחדרה עוד כמה שנים, ולא אותו אני מנסה לשכנע.

 

אני רק מנסה להראות, שוב, שהקונספט של "אני אקנה היום דירה במינוף מטורף כדי לקנות דירה יקרה יותר במינוף מטורף עוד כמה שנים" עלול לנשוך אותך חזק בתחת אם המחירים יתחילו לרדת. מכל מיני סיבות, אבל כן, בעיקר בגלל המינוף, שבכל השקעה אחרת נראה פתאום לאנשים בלתי-סביר בעליל. לך זה ברור, להרבה אחרים לא (עם דוגמאות רלוונטיות ממש מעכשיו). נכון שהוולטיליות בשוק ההון גבוהה יותר, זה ברור, אבל שם אפשר להשקיע 100, 200 או 300 אלף ש"ח בלי מינוף בכלל. בנדל"ן, אם אתה לא ממונף, אי אפשר, ולכן המינוף מחויב במקרה של השקעה בנדל"ן.

[ישה]

ברוך בואך לעוף דוב

 

כל מילה שלך בסלע, בוודאי אם אתה מדבר על השקעה קצרת טווח בנדל"ן.

 

העיקרון של רכישה אם מה שיש לך , טובה למישהו שעל אף המצב כעת רוצה בכל זאת לרכוש דירה

 

והשאלה אם לרכוש או לא , כבר לא קיימת אצלו.

 

לכן רכוש באמצעיך הדלים ( המלצתי לא יותר מ60% משכנתא ) מחד , ושכור דירה המתאימה לצרכיך מאידך.

 

מצב כזה יכול להישאר כך לשנים ארוכות, ( 10 שנים ) לכשירווח ( תרתי משמע ) החלף את דירת "ההשקעה" בדירת חלומותיך.

 

במודל שהצעתי כאן לפות"ש אחרי אותם 10 שנים סולקה כבר כל המשכנתא.

 

אז אם שוק הנדל"ן יירד בכל אותם 10 שנים ,אכל אותה פעמיים

 

פעם השקעתו פחתה, ואם היה משקיע בשוק ההון או סתם משאיר בבנק כאבן שאין לה הופכין היה בידו סכום התחלתי לרכישת דירת החלומות שמחירה הוזל גם כן.

[BarryG]

פו הדב - הדוגמה שלך לגבי חריש מבוססת על כך שהמשקיע לוקח 80% משכנתא בשביל לקנות דירה בחריש ומצד שני משקיע רק הון עצמי בני"ע (ללא מינוף). ברור שזו לא השוואה נכונה. ברור שבמינוף יש אלמנט של סיכון (וגם סיכוי).

 

השוואה נכונה היא 100% הון עצמי בדירה וגם בני"ע. בהשוואה הזו אני חושב שהשקעה בני"ע יותר מסוכנת משמעותית מהשקעה בדירה בחריש.

כשאתה קונה מניות אתה כבר קונה נכס ממונף בדרך כלל (המניות הינן של חברה ממונפת) ולכן ההשוואה תקפה.

אם כבר, מי שאומר שהסיכוי למחוק את הקרן בשוק ההון גבוה מתייחס להשקעה במספר מניות איזוטריות ולא למדד כללי, וזה כבר יותר שקול להשקעה בדירה ברומניה או משהו בסיגנון.

[pooh-bear]

אני חושב שהדיון התאורטי אם ההשוואה נכונה או לא הוא מעניין, אבל לא ממש רלוונטי. השאלה מהחיים האמיתיים היא מה עושה זוג צעיר עם הון עצמי של 100-300 אלף ש"ח, שלא מספיק בשביל לקנות דירה בסכום הזה. שאלה לא אקדמית בכלל. בנדלן הוא לא יכול להשקיע בלי מינוף.

 

לדעתי, לקנות דירה אחרת, להשקעה, עם הון עצמי של 25٪, עלול להגמר רע. זה הכל. עלול גם להגמר טוב כמובן, יש פה מספיק דוגמאות מוצלחות, רק צריך להכיר גם את הסיכון. זה הכל.

 

שוק ההון דרך אגב הוא ממש לא רק מניות: יש גם אג"ח, סחורות, מט"ח, קרנות, קרנות מחקות (בערך הכל) נגזרים על הכל, ובטח עוד מליון דברים שאני לא מכיר. אפשר מצד אחד להשקיע באג"חים עם ריבית משתנה ומח"מ קצר, ומצד שני לקנות אופציות עמוק מחוץ לכסף לעוד חודש. יש כל מיני רמות סיכון.

[ETAA]

כשאתה קונה מניות אתה כבר קונה נכס ממונף בדרך כלל (המניות הינן של חברה ממונפת) ולכן ההשוואה תקפה.

אם כבר, מי שאומר שהסיכוי למחוק את הקרן בשוק ההון גבוה מתייחס להשקעה במספר מניות איזוטריות ולא למדד כללי, וזה כבר יותר שקול להשקעה בדירה ברומניה או משהו בסיגנון.

 

מנית טבע - ספינת הדגל של הבורסה בישראל - ירדה באיזה 50% בשנה האחרונה - לא?

 

אני לא חולק על הטענה הכללית שגם השקעה בנכס יש בה סיכון, אך לדעתי השקעה בנכס (בהון עצמי) מסוכנת פחות מהשקעה בני"ע.

 

בהשקעה בנכס גם אפשר להשכיר את הדירה ולא רק ליהנות מעלית המחיר שלה. וגם אין בה מיסוי עד למדרגה מסוימת.

 

אגב, אני מושקע בשני האפיקים. לדעתי השקעה בחריש במחירים של לפני שנתיים היתה עסקה עם סיכון יחסית נמוך.

עריכה אחרונה ב-18 לדצמבר, 2016 על ידי ETAA

[pooh-bear]

כן, אז? מישהו שם 100٪ מהכסף שלו על מניה בודדת? אם כן עדיף שישקיע בפק"ם. אפשר היה גם לקנות call על טבע כשהיא היתה בשיא ולהפסיד 100٪ מהכסף שלך הרבה יותר מהר.

יש דרכים להשקיע בשוק ההון כדי לא להפסיד את המכנסיים גם כשיהיו ירידות. לא שלא תפסיד, רק צריך לדאוג שתפסיד פחות.

ובעניין טבע, לפחות הנכס נזיל. המשקיע האומלל יכול היה למכור גם אחרי 5, 10 או 20 אחוז הפסד. אין צורך לחכות ל-50٪.

 

השקעה בנכס ב100٪ הון עצמי היא בוודאי הרבה פחות מסוכנת מאשר השקעה במינוף המקסימלי האפשרי, ויכולה להיות השקעה מאוד מוצלחת, תלוי כמובן במיליון גורמים. אף אחד לא אומר שהשקעה בנדל"ן היא גרועה. ממש לא. הנה ישה עשה 400٪ ב-12 שנה, וזו באמת תשואה פנומנלית.

 

אבל, וזה מה שאני מנסה להגיד, השקעה ממונפת בנדל"ן היא יותר מסוכנת. היא גם יכולה להיות מוצלחת, אבל גם פחות מוצלחת. אם אתה משקיע לטווח ארוך, ומבין את הסיכון - תפדל. אם אתה צעיר שמחפש "להצמיד" את ההון העצמי הנמוך שלו למחירי הדירות, כדי לקנות את הדירה שהוא רוצה בעוד שלוש שנים, נניח - אתה לוקח, לדעתי, סיכון הרבה יותר גדול ממה שתכננת. זה מה שאני מנסה להגיד - רק להסביר את הסיכון בהשקעה ממונפת לטווח קצר, קרא לזה נדל"ן או כותנה מצרית. אני חושב שאנשים לא מבינים את הסיכון הזה כי הם מתעלמים מכל גורמי הסיכון שפירטתי בהודעה הראשונה שלי פה.

מפחיד מה יקרה לאותו צעיר אם מחירי הדיור ירדו רק ב-10٪ והוא יגלה שהוא הפסיד חצי מההון שלו, על דירה שקשה מאוד למכור.

עריכה אחרונה ב-18 לדצמבר, 2016 על ידי pooh-bear