קניית דירה שהסתבכה - הקבלן התחרט

[SurfHigh]

אני במקומך הייתי לוקח חזרה את הצ'ק ומסיים את העניין. אם תגיע לבית משפט תצטרך להוכיח שנגרם לך נזק, או עוגמת נפש שמצדיקה תביעה. לא נראה לי שזה המצב. לא ברור לי על מה תתבע וגם אם תזכה, אני מעריך שהדרך תיקח שנים.

[ALÞћÃ]

הקבלן פשט מכר את הדירה שלכם למישהו אחר שנתן לו יותר כסף.

 

My thought exactly.

קחו את הצ'ק ותמשיכו בחיפושים, זו לא הדירה האחרונה עלי אדמות.

[oryo]

שחרר את הדירה, גם דירה שנקנית ברוח טובה מהקבלן מגיעה בד"כ עם ערימה של ריג'קטים ותלות בקבלן ו'טוב ליבו' בנוגע לאם/מתי הם מטופלים, אתה לא רוצה להכנס לעסקה כזו עם קבלן שנוטר לך טינה.

 

אחרי ששחררת את הדירה,

מציע לך 'לשמור את הקלפים קרוב לחזה', ניכר שהאפס הזה אכן עשה עליכם סיבוב ופשוט מכר את הדירה לאחר או משהו בסגנון - ועם זאת קיים אותו חוזה משפטי. אני הייתי מנסה לקבל מהקבלן את הקנס שהייתי אמור לשלם לו בתנאים דומים, תחת איום של לקחת את התיק למשפט. ייתכן שהוא יזרום, ייתכן שהוא יתפשר על האמצע, וייתכן שהוא יזרוק אתכם לאלף עזאזל. להחליט כמה רחוק ללכת עם זה זה עניין שלך. לדעתי גם שווה לך להעלות את האפשרות של חשיפת פרטי העסקה הזו בפומבי - אם הוא אכן קבלן גדול ייתכן שזה יזרז אותו לכיוון של לתת לך את הפיצוי שבהחלט מגיע לך.

 

אבל את הדירה איבדת, שחרר אותה.

אתה תמצא אחרת, טובה יותר, ובלונג ראן תשכח את הבאסטיונר הזה.

[mogo]

כמו שאמרו כולם - מהדירה תרד (אלא אם כן אתה נעול עליה, ואז פשוט תנהל עם הקבלן איזה מו"מ משפטי כדי להפחיד אותו קצת ואח"כ תתפשר איתו על העלאת מחיר לא משמעותית כדי שכולם ייצאו מרוצים).

 

אבל מבחינה עסקית - העצה היא אחרת לגמרי. אל תרד משום דבר. תשלח מכתב מינורי לקבלן שאתה רואה עצמך כקשור איתו בחוזה, או אפילו אל תשלח מכתב אלא תגיד לו את זה בטלפון ותקליט.

אח"כ רד למחתרת ואל תקיים איתו שום מו"מ ואל תנהל שום תביעה. כמובן שאל תיקח את הכסף בשום צורה שהיא. אל תדבר איתו מטוב ועד רע.

תן לקבלן את התחושה שהוא גמר איתך, ושמבחינתו הסיפור גמור.

 

במוקדם או במאוחר הוא ימכור את הדירה למרבה במחיר - ואז, לאחר שתברר שאכן הדירה נמכרה בחוזה סופי וכו', תצא מהחור ותתבע אותו על כל הנזקים, עגמת הנפש, וכמובן - על הרווח (שלא בדין) שהוא עשה עליך - ההפרש במחירים. לחילופין - תתבע את אכיפת החוזה, וכך הקבלן יהיה לכוד בין הפטיש לסדן: או שהוא יפר את החוזה איתך, או שהוא יפר את החוזה עם הקונה החדש.

 

בכל מקרה, אתה תימצא אז וידך על העליונה - ורוב הסיכויים שתוכל לצאת בפשרה עם סכום כסף נאה, שיסיים את הסאגה הזו בטוב.

 

-- כמובן שאין לראות בדברים משום ייעוץ משפטי וכדו' --

עריכה אחרונה ב-1 לפברואר, 2016 על ידי mogo

[NiNi]

אומנם אני רק שנה א' במשפטים, ובידיוק לפני מבחן גדול בעוד יומיים ב"חוזים" , אך ברשותך אחווה את דעתי הלא מחייבת.

ניכר שזכרון הדברים ביניכם מחייב משפטית, סוכמו דין דברים, יש מספר דירה, מספר חניה, שולמה מקדמה, ואף לחצתם ידיים, וקבעתם שתפגשו במעמד עו"ד לצורך חתימה של החוזה הסופי. עד לפה זו נוסחת קשר מאוד חזקה לחוזה הסופי. ואי אפשר להתעלם מגמירת הדעת

 

ניכר שלשניכם היתה כוונה, ורצינות להתקשר בחוזה.(בשפה המשפטית גמירת דעת) ולפי התנהגות הקבלן מדובר על הפרה יסודית מצידו, כזו שאילו היית צופה אותה ממש לא היית מתקשר בחוזה.

אתה זכאי במקרה כזה, לאכיפה ופיצויים. אך טרם היתי ממהר לשמוח.

ישנו פסק דין:"מזר נגד גאון" שבאופן קלאסי דומה למקרה שלך, גם שם סוכמו דין ודברים בין הקבלן לרוכש הדירה, גם שם שולמה מקדמה. הכל היה ברור שמדובר על זכרון דברים מחייב משפטית. אך בהמ"ש חשב אחרת, שכן גובה המקדמה לדירה היה 5,000 ש"ח, בהמ"ש קבע שסכום כזה כמקדמה לדירה לא משקף "רצינות" מצד הרוכש. ובעצם על זה נפל הערעור. וזה עוד היה ב2008, כשמחירי הדיור היו פחות מחצי מאשר היום.

ואני שואל אותך ידידי, מה דין 10,000 ש"ח ב2016 כמקדמה לדירה?

אין לי ספק שאם העיניין יגיע למשפט בהמ"ש יצטט את פסק הדין שציינתי. לצורך עיונך אעלה אותו, אני בטוח שתזדהה.

 

כמובן במה שציינתי אין לראות ייעוץ משפטי מחייב, סה"כ הבעתי את דעתי והתרשמותי, כאחד שכבר חצי שנה (כמעט) לועס את תחום החוזים באקדמיה, ברמה התאורטית.

 

אני מאחל לך שהצדק יהיה עמך, אני מבין את כאבך, במיוחד בתקופה בעייתית שכזו עם כל נושא הנדלן.

[NiNi]

משום מה אני לא מצליח להעלות את הקובץ של הפסק דין, אני אעלה אותו פה לרווחת כולם, מנהלים מקווה שזה בסדר.

2. כריתת חוזה

ד. "זיכרון דברים"

1. רע"א 3160/08 מזר נ' גאון בע"מ, פסקאות 3-2, 8-5 (ניתן בתאריך 28.6.2009)

 

 

השופט מלצר:

...

העובדות הצריכות לעניין

2. המשיבה היא חברה קבלנית לבניין, המצהירה על עצמה כמי שרשאית להירשם כבעלים של מגרש מסוים בעיר בת-ים. המשיבה בונה על המגרש בניין מגורים, ומשווקת את הדירות, וביניהן – דירה בת 4 חדרים, אשר המבקשים הביעו עניין לרוכשה (להלן: הדירה). המבקשים ניהלו מגעים עם נציגי המכירות מטעם המשיבה בקשר עם הדירה, והצדדים חתמו בתאריך 24.9.07 (עוד טרם שהושג היתר בניה לבניין) על מסמך המכונה "הצעת רכישה", אשר המבקשים טוענים כיום כי הוא מהווה חוזה מחייב בינם לבין המשיבה (להלן: הצעת הרכישה). בהצעת הרכישה מצוינים כתובת הבניין בו כלולה הדירה, מספר החדרים בדירה ומיקומה בבניין, בלא שיצוין שטח הדירה ובלא שיצורפו להצעת הרכישה מפרט ותכניות הבניין והדירה. עוד מפורטים תמורת הרכישה (845,000 ש"ח צמוד לשער הדולר ארה"ב ביום התשלום, אך לא פחות משער הדולר הידוע ביום חתימת המסמך), תנאי ומועדי התשלום (5,000 ש"ח כ"מקדמה", 130,000 ש"ח כולל המקדמה ב"מעמד חתימה על חוזה", תשלום של 60,000 ש"ח בתאריך 1.3.08 ועוד מספר תשלומים נוספים, האחרון בהם בתאריך 1.12.08), תוך ציון שהמבקשים יישאו בנוסף, בין היתר: ב"כל התשלומים, ההוצאות, האגרות והמסים הקשורים ברכישת הדירה והבטחת כספי הרכישה". בסוף הצעת הרכישה מצוין כי ככל שלא יוצא היתר בניה בתוך 90 ימים ממועד החתימה על הצעת הרכישה, יהיו הרוכשים רשאים לבטל את חתימתם ("וזאת מבלי שיהיו זכאים לפיצוי כלשהו"), וכן כי אם יוצא היתר הבניה אך הרוכשים יחזרו בהם - תחולט המקדמה כפיצוי מוסכם מראש. המבקשים והמשיבה גם יחד חתמו על הצעת הרכישה.

 

3. בתאריך 27.1.08 העבירה המשיבה למבקשים טיוטת חוזה "לצרכי מו"מ בלבד". יצוין כי פער הזמנים בין חתימת הצעת הרכישה והעברת הטיוטה, לא הובהר, אף שייתכן כי הדברים קשורים בפעולות בקשר עם הוצאת היתר הבניה לבניין. בין היתר, נקבע בסעיף 11.7 לטיוטה כי הקונה מתחייב: "לשאת בתשלום חלקו היחסי בגין חיבורי הדירה לרשת החשמל, הגז, המים והביוב, התקנת מערכות תיעול וניקוז והמיסים המוטלים בגין התקנת כל הנ"ל עד לסך השווה בשקלים ל-15,000$, וזאת בנוסף לחלקו בהוצאות הרכבת מונה מים, מונה חשמל ומונה גז". ב"כ המבקשים שלח בתאריך 20.2.08 רשימה מפורטת ביותר של הערות ותיקונים לטיוטת החוזה, וכן ביקש לקבל מסמכים שונים, בהם תכניות הבניין והדירה. באשר לסעיף 11.7 לטיוטת החוזה, דרש ב"כ המבקשים כי מרשיו יישאו רק בהוצאות התקנת המונים, כאמור, אך לא ביתר החיובים הנזכרים בסעיף. בחלוף מספר ימים שלחה המשיבה לב"כ המבקשים "נספח שינויים להסכם המכר", הכולל חלק מן התיקונים שנתבקשו בידו (אך לא בעניין סעיף 11.7 האמור).

 

עורך הדין של המבקשים שלח בתאריך 9.3.08 מכתב ובו חזר ועמד גם על ביצוע השינויים, אשר נדחו בידי המשיבה. למחרת היום, שלח עורך הדין המבקשים מכתב נוסף, בעל נימה שונה בתכלית, ובו הוא מלין על כי בבוקרו של אותו יום התקשר למרשיו נציג מכירות מטעם המשיבה והודיעם: "כי הוא מתכון למכור מחר בבוקר את הדירה אם מרשיי לא יסכימו לתוספת של 15,000$ מעל המחיר המוסכם".

בתגובה למכתב זה הודיע עו"ד המשיבה לעו"ד המבקשים, בתאריך 11.3.08, כי בין הצדדים קיימות "אי הסכמות מהותיות ברמה המסחרית", שבעטיין אין המשיבה רואה טעם בהמשך ההידברות. ב"כ המשיבה הודיע עוד כי המבקשים נדרשים להודיע בתוך 24 שעות על הסכמתם "לסעיפים המסחריים בעסקה" (וניתן להניח – שמדובר בסעיפים המסחריים, כפי שהוצגו בידי המשיבה), שאם לא כן תושב המקדמה למבקשים והדירה תשוב ותוצע למכירה.

 

בתגובה לאמור, מיהרו המבקשים ובתאריך 14.3.08 הגישו לבית המשפט המחוזי בתל-אביב – יפו כתב תביעה בו נתבקש בית המשפט לקבוע כי הצעת הרכישה מהווה חוזה מחייב ולהורות על אכיפת החוזה "בלא כל תנאי וללא כל תמורה נוספת למחיר המוסכם". בגדרו של כתב התביעה הגישו המבקשים בקשה למתן צו מניעה זמני, שיאסור על המשיבה לבצע כל דיספוזיציה בדירה עד להכרעה בתביעה.

...

דיון והכרעה

סיכויי התביעה

5. אין חולק כי לא נכרת הסכם רכישה מפורט בין בעלי הדין. לפיכך, משליך עו"ד המבקשים את יהבו על הצעת הרכישה, וטוען היא כי מקיימת את שני היסודות הבסיסיים הנדרשים לצורך זה: גמירת דעת ומסוימות. בשים לב לקשרי הגומלין ההדוקים שבין שני יסודות אלה, המאפשרים לעתים ללמוד על דבר קיומו של האחד מתוך בחינתו של האחר (ראו: ע"א 158/77 רבינאי נ' חברת מן שקד...) – אבחן להלן, נוכח נסיבות המקרה שבפני, את קיום שני היסודות במאוחד.

 

6. הצעת הרכישה, חרף שמה, מנוסחת כמסמך דו-צדדי, המסכם את ההבנות המסחריות שבין הצדדים. ניתן איפוא לראות מסמך זה כזכרון דברים היכול להיחשב כמחייב ובר-תוקף, אף אם אין בו אלא מסגרת שלדית, אשר הצדדים מסכימים כי היא תקרום עור וגידים בחוזה מפורט... בניגוד לטענת המשיבה, העובדה שהצדדים ניהלו ביניהם מגעים לכריתת חוזה מפורט, אין בה כשלעצמה כדי ללמד על כך שהצעת הרכישה איננה מהווה חוזה מחייב. השאלה הרלבנטית היא האם יש בהצעת הרכישה כדי להעיד על רצונם של הצדדים להתקשר זה עם זה בהתקשרות מחייבת (ראו: ע"א 11173/02 אלוניאל נ' בר...).

 

המשיבה (רוכש הדירה) טוענת כי מבחינתה מטרת המסמך היתה ליצור חיוב הדדי של הצדדים להכנס למשא ומתן על מכירת הדירה – על יסוד תנאים מסחריים עיקריים מוסכמים. אם זו אכן היתה כוונת המשיבה, הרי שבפועל היא כשלה בניסוח "הצעת הרכישה". בניגוד למה שניתן היה לצפות במקרה שכזה, אין באותו מסמך כל הבהרה, לפיה – לדוגמה – המסמך אינו מהווה התקשרות מחייבת כל עוד לא נכרת חוזה מפורט בין הצדדים, או שאין בחתימת המסמך כדי לחייב בהכרח את החברה הקבלנית למכור את הדירה לרוכשים. כשל זה (בשילוב עם טענות אחרות של המבקשים) מביא לכך שלתביעת המבקשים – אם תתברר עובדתית נכונות גירסתם ויימצאו הטיעונים המשפטיים המורכבים שהעלו מבוססים– יש נקודת מוצא כלשהי, כפי שהעריך אף בית המשפט המחוזי הנכבד. עם זאת, כפי שציין בית המשפט המחוזי, וכפי שיובהר להלן, אין לומר, לעת הזו, כי סיכויים אלה גבוהים הם.

 

7. במקרה דנן, לא מצויה בזכרון הדברים "נוסחת קשר" מובהקת ומדויקת היכולה ללמדנו על כוונת הצדדים בעניין היחס בין זכרון הדברים לבין החוזה המפורט, שאמור היה להיחתם (ראו: עניין רבינאי הנ"ל). לפיכך, על מנת לקבוע האם גמרו הצדדים בדעתם להתקשר בהסכם מחייב ביניהם כבר בגדרו של אותו זכרון דברים שכונה "הצעת רכישה", יהא על בית המשפט לתור אחר ביטוי אחר לגמירת דעתם של הצדדים, או להיעדרה. במקרה דנן, ולעת הזו (טרם שהוצגו ראיות הצדדים ונשמעה עדותם) ניתן למצוא שלוש אינדיקציות מסוימות לכך שהצדדים, לכאורה, לא ביקשו כי "הצעת הרכישה" ככזו תהווה הסכם מחייב ביניהם:

המקדמה: הצעת הרכישה מחייבת את המבקשים לשלם סך של 5,000 ש"ח בלבד, 130,000 ש"ח ("כולל המקדמה") במעמד חתימת החוזה, ו-715,000 ש"ח – לאחר מכן, הכל בצמוד לדולר של ארה"ב. ככל שהצדדים היו רואים עצמם מחויבים בהסכם כבר במועד החתימה על הצעת הרכישה, לא היתה מניעה לקביעת סכום משמעותי יותר מאשר כמחצית האחוז מסך התמורה במועד זה. בנוסף, העובדה שבשולי הצעת הרכישה נקבע כי במקרה של חזרת המבקשים מחתימתם על ההצעה תחולט רק המקדמה, לכאורה כפיצוי ממצה, מחזקת אף היא את המסקנה כי הצעת הרכישה לא נועדה לכבול את הצדדים בהסכם מחייב.

היעדר מפרט: אף שכטענת ב"כ המבקשים, כוללת הצעת הרכישה את עיקר הפרטים של עסקת המכר (ובכך מתקיימת לשיטתו דרישת המסוימות), הרי שפרט מרכזי אחד בולט בהיעדרו – המפרט. בהתאם לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973, ולצו מכר דירות (טופס של מפרט), תשל"ד-1974 (להלן: הצו), על קבלן למסור מפרט לרוכש הדירה. מפרט זה כולל פרטים רבים הנוגעים לדירה ולבניין, לרבות תכנית הדירה ומידותיה (סעיף 10.1.1 לצו). מובן שהימנעותו של קבלן לקיים את הוראת החוק ולצרף מפרט להסכם בין הצדדים, אין בה כשלעצמה כדי לשלול את תוקף ההסכם (ראו: סעיף 5 לחוק המכר (דירות)...). ברם, ככל שהצדדים אכן התכוונו לכרות חוזה מחייב בחתימתם על "הצעת הרכישה", ניתן היה לצפות כי המבקשים ידרשו כי יועלה על הכתב פירוט מאפייניה של דירתם, ולמיצער – כי המשיבה תתחייב ביחס לנתון הבסיסי, והוא שטח הדירה, שלא נזכר בהצעת הרכישה. יצוין בהקשר זה, כי במכתבו הראשון של ב"כ המבקשים למשיבה, לאחר קבלת טיוטת החוזה (חודשים לאחר חתימת "הצעת הרכישה"), הוא ביקש לעיין בתשריט הבניין והדירה, אך בלא שיעלה כל טענה כי לפי דין אלו חייבים היו להיות מצורפים כבר להצעת הרכישה – אותו מסמך שעתה הוא טוען כי היווה חוזה מחייב.

 

התנהגות הצדדים: התנהגות הצדדים לאחר גיבושו של מסמך הבנות מוקדם יכולה ללמד האם בזמן אמת כוונתם כלל היתה להתקשר בהסכם מחייב, אם לאו (ראו... עניין רבינאי הנ"ל, בעמ' 287; ע"א 5332/03 רמות ארזים...). במקרה דנן, התנהלות המבקשים יש בה ללמד, במידה מסוימת ולכאורה בלבד, על כי לא סברו ש"הצעת הרכישה" מהווה חוזה מחייב וסופי. כך, הערותיו המפורטות של עו"ד המבקשים על טיוטת החוזה, במכתבו מתאריך 20.2.08, נראות ככאלו שמקומן במשא ומתן, הנסמך אמנם על הבנות מוקדמות בין הצדדים, אך לא על קיומו של חוזה מחייב. יתר על כן, לא נטען אף במכתב האמור כי "הצעת הרכישה" מהווה חוזה מחייב. וכך, אף שבהתאם למסמך הצעת הרכישה המבקשים אמורים היו לשלם סכום מסוים (60,000 ש"ח) בתאריך 1.3.08, לא שולם הסכום בפועל (בלא שהמבקשים יטענו, בפני המשיבה, או בתביעה שהגישו, כי תשלום זה מותנה בחתימת החוזה המפורט ולכן הם נמנעו מלשלמו).

כל האמור לעיל יש בו כדי להקשות לכאורה על טענת המבקשים לפיה בהצעת הרכישה התקיימו יסודות גמירת הדעת והמסוימות, עניין המשליך על סיכויי קבלת התביעה.

 

8. אוסיף, כי סבורני שנקיטת זהירות בקביעה כי זכרון דברים שנחתם בידי רוכש פוטנציאלי במשרד מכירות מהווה חוזה מחייב, נחוצה היא גם כדי להגן על עניינו של הרוכש מפני כניסה שלא מדעת למערכת יחסים מחייבת, לא פחות מאשר על הקבלן. טול מצב אופייני בו רוכש פוטנציאלי חותם על "הצעת רכישה", או מסמך בעל שם דומה במשרד המכירות של הקבלן, ללא ליווי משפטי, בסוברו כי המדובר במסמך שאינו מחייב. לאחר שהוא מקבל את טיוטת החוזה המפורט, מתברר, לדוגמה, כי הטיוטה כוללת תניות רבות אשר אינן מקובלות על הרוכש, או שתכניות הדירה (שלא הוצגו בפני הרוכש קודם לכן) וגודלה אינם כפי שסבר, או שהמפרט (שלא צורף ל"הצעת הרכישה") אינו ראוי. נניח כי הרוכש מבקש לסגת מן העסקה, אך הקבלן עומד על כך שקיים בין הצדדים חוזה מחייב. במצב זה, קביעה של בית המשפט לפיה ב"הצעת הרכישה" קיימים המסוימות והביטוי החיצוני לגמירת דעת של הצדדים, ומכאן שקיים חוזה מחייב ביניהם, עלולה להיות נמהרת ולפגוע שלא לצורך ברוכשים הפוטנציאליים. ...

עריכה אחרונה ב-2 לפברואר, 2016 על ידי NiNi

[mogo]

לעניות דעתי, הדיון המשפטי כאן מיותר.

אין חולק שיש לפות״ש ״קייס״ כנגד הקבלן. קייס - כלומר אפשרות לפתיחת תיק וטרטור הקבלן, באופן שעשוי לגרום לו בסיכוי גבוה להיכנע בפשרה כזו או אחרת.

השאלה היא אם בכלל כדאי לכפות כזו עסקה, כאשר הקבלן יהיה ממורמר וכו׳ - לדעתי לא. הדרך הנכונה לפעול, אם רוצים את הדירה, היא להפעיל קצת כוח אבל להיות נכונים להתפשר על העלאת מחיר כלשהי, עם כל הצער שבדבר.

עכשיו לדיון המשפטי - יש שני הבדלים בולטים בין המקרים.

הראשון, בסיכום שנחתם עם פות״ש היה מס׳ דירה. בהנחה שהמפרט מצוי במשרדי המכירות של הקבלן/המתווך, בעצם מתן מס׳ דירה שקול למתן המפרט. זה כמו שתלך לקנות רכב בסוכנות ותחתום אבל לא תיקח קטלוג - ברור שיגידו לך שכאשר חתמת על רכב מדגם מסויים, אתה בעצם חשוף למפרט הפומבי שלו ומאפייני הממכר גלויים וידועים.

ההבדל השני הוא כמובן התנהגות הצדדים.

במקרה הזה, לפי תיאור פות״ש, לא הייתה כל אינדיקציה מצידם של הקונים לכך שהם לא רואים עצמם כקשורים בחוזה מחייב (ובוודאי שהם לא חרגו ממועד תשלום כמו בפרשת מזר), ואולי נהפוך הוא.

במקרה כזה ניתן לעשות שימוש בנוסחת הקשר ולהשלים את פרטי העסקה לפי הסביר והמקובל בעסקאות דומות.

 

אבל שוב - לדעתי זה לא לב העניין כאן.

 

וכמובן - אין בדברים משום ייעוץ משפטי.

[NiNi]

לעניות דעתי, הדיון המשפטי כאן מיותר.

אין חולק שיש לפות״ש ״קייס״ כנגד הקבלן. קייס - כלומר אפשרות לפתיחת תיק וטרטור הקבלן, באופן שעשוי לגרום לו בסיכוי גבוה להיכנע בפשרה כזו או אחרת.

השאלה היא אם בכלל כדאי לכפות כזו עסקה, כאשר הקבלן יהיה ממורמר וכו׳ - לדעתי לא. הדרך הנכונה לפעול, אם רוצים את הדירה, היא להפעיל קצת כוח אבל להיות נכונים להתפשר על העלאת מחיר כלשהי, עם כל הצער שבדבר.

עכשיו לדיון המשפטי - יש שני הבדלים בולטים בין המקרים.

הראשון, בסיכום שנחתם עם פות״ש היה מס׳ דירה. בהנחה שהמפרט מצוי במשרדי המכירות של הקבלן/המתווך, בעצם מתן מס׳ דירה שקול למתן המפרט. זה כמו שתלך לקנות רכב בסוכנות ותחתום אבל לא תיקח קטלוג - ברור שיגידו לך שכאשר חתמת על רכב מדגם מסויים, אתה בעצם חשוף למפרט הפומבי שלו ומאפייני הממכר גלויים וידועים.

ההבדל השני הוא כמובן התנהגות הצדדים.

במקרה הזה, לפי תיאור פות״ש, לא הייתה כל אינדיקציה מצידם של הקונים לכך שהם לא רואים עצמם כקשורים בחוזה מחייב (ובוודאי שהם לא חרגו ממועד תשלום כמו בפרשת מזר), ואולי נהפוך הוא.

במקרה כזה ניתן לעשות שימוש בנוסחת הקשר ולהשלים את פרטי העסקה לפי הסביר והמקובל בעסקאות דומות.

 

אבל שוב - לדעתי זה לא לב העניין כאן.

 

וכמובן - אין בדברים משום ייעוץ משפטי.

 

נניח ואתה צודק, וההסכם הטרום חוזי של פות"ש יותר מסויים מזכרון הדברים בפרשת מזר.

ונניח שהקבלן באמת ביטל את כל העסקה (מה שסביר) בגלל שמצא רוכש, שמוכן לשלם יותר.

בגלל שמדובר בקבלן, אין לי ספק שהוא מודע להשלכות שעלולות להיות מהתנהגותו.

סביר להניח שהקבלן במידה ויראה שפות"ש עקשן, כן יהיה מוכן לפצות אותו בסכום שהוא מעבר למקדמה, אך עדיין זה יהיה זוטות, לעומת הרווח שצפוי לו מהרוכש הפוטנציאלי (כניראה עשרות, אם לא מאות אלפי שקלים)

 

במקרה כזה בהמ"ש לא יטען שהקבלן נהג שלא בתום לב? ועשה עשיית עושר שלא במשפט?

שכן פות"ש הסתמך על העסקה הזו, הוא כבר תקופה מחפש דירה, וסביר להניח מהסתמכות על ההסכם הראשוני, והחתימות עם הקבלן, כבר החל לעשות תכנונים, יצר קשר עם משפחתו, ועם הבנק, לגבי הלוואות וכד'. והקבלן יום בהיר מחליט שלא מתאים לו, כי לא מספיק משתלם לו?? אם זהו לא תום לב משווע מהו כן?!

 

אותי לימדו בצבא, שלכל כדור יש כתובת. למעשים יש השלכות.

באמת חבל, אם פות"ש יסתפק בהשבה של צ'ק המקדמה בלבד.

עריכה אחרונה ב-2 לפברואר, 2016 על ידי NiNi

[Night Driver]

תקרא טוב את המסמך שחתמתם עליו.

 

קבלנוים לא חותמים זכרון דברים אלא מחתימים אותך על טופס הצעה לרכישת דירה שבו כביכול אתה מבקש לרכוש דירה מסויימת והם צריכים לאשר. בזמנו כשאני קניתי את הדירה שלי המחירים עוד היו דולריים והדולר קפץ אז כל יום (שנת 98').שיחקו איתי כל פעם בטענה שהבקשה לא מאושרת בגלל שהדולר עלה עד שחטפתי את הג'ננה והלכתי ליריד דירות שהקבלן השתתף בו ופוצצתי את העסקה. רצה הגורל והבעלים של החברה היה שם וחתך מיד תוך סגירת העסקה בשער הדולר שמועד הגשת הבקשה (הפרש של יותר מ 50K).

 

בכל מקרה רד מהעסקה כי זה פתח להרבה בעיות. ממה שאני צופה אם תתעקש הוא ישלח לך טיוטת חוזה בלתי אפשרית, אתה תשלם לעורך הדין שלך (ועורכי הדין הם היחידים שתמיד מרויחים בעסקאות כאלה) שינסה להכניס שינויים ללא הצלחה ובסוף הוא ימליץ לך לא לחתום על החוזה ובכל מקרה לא תקנה את הדירה.

[Mjko]

הקבלן לא מכר את הדירה לצד שלישי וגם לא נמצא במשא ומתן. במהלך השיחה שבה הוא הודיע לנו על כוונתו לרדת מהעסקה ישר הטחתי בו את האפשרות שהוא מכר לצד שלישי והוא טען בתוקף שלא. לאחר שהמשכתי ללחוץ הוא גילה לנו את הסיבה האמיתית לטענתו: מכיוון שהיינו הראשונים שקנו אצלו דירה בפרוייקט והוא היה צריך את המזומנים הוא הסכים למכור לנו במחיר נמוך ממה שהתכוון למכור מלכתחילה. בזמן שעבר בין ההסכמה הראשונית ועד הפיצוץ הוא מכר שתי דירות אחרות בפרוייקט וכנראה קיבל את התזרים שבו חשק ובגלל שהדירה שלנו נחשבת להכי טובה בבניין הוא מעוניין למכור אותה בסיום הפרוייקט כדי למקסם את רווחיו. אלה היו מילותיו שלו אך לא הקלטנו אותן.

 

עדכון מהיום: הלכנו למשרד שלו היום והודענו לו ( בהמלצת עו"ד שטוען שהקייס שלנו חזק מאד) , לא לפני שידברנו אל ליבו וניסינו לסיים את הסאגה הזאת בטוב, שבלית ברירה אנחנו נוציא צו מניעה לדירה בנתיים. הוא אמר שיחשוב שוב על העניין ויצור איתנו קשר בימים הקרובים.

 

יש לציין שבמידה ובסוף הוא יתרצה ויסכים למכור לנו את הדירה ,אני מאמין בלב שלם שהוא לא יתנקם בנו בעתיד. למרות התרגיל המלוכלך מדובר במשפחה מכובדת ומוכרת ואנחנו נהיה מוכנים להתפשר מעט ,בין אם זה במפרט ובין אם זה במחיר , על מנת שהעסקה הזו תסגר באופן חיובי עם כמה שפחות משקעים.

עריכה אחרונה ב-2 לפברואר, 2016 על ידי Mjko

[oryo]

קודם כל תתחיל להקליט *כל* שיחה איתו.

 

איך אתה מתכנן להתקדם עכשיו?

[NiNi]

הקבלן לא מכר את הדירה לצד שלישי וגם לא נמצא במשא ומתן. במהלך השיחה שבה הוא הודיע לנו על כוונתו לרדת מהעסקה ישר הטחתי בו את האפשרות שהוא מכר לצד שלישי והוא טען בתוקף שלא. לאחר שהמשכתי ללחוץ הוא גילה לנו את הסיבה האמיתית לטענתו: מכיוון שהיינו הראשונים שקנו אצלו דירה בפרוייקט והוא היה צריך את המזומנים הוא הסכים למכור לנו במחיר נמוך ממה שהתכוון למכור מלכתחילה. בזמן שעבר בין ההסכמה הראשונית ועד הפיצוץ הוא מכר שתי דירות אחרות בפרוייקט וכנראה קיבל את התזרים שבו חשק ובגלל שהדירה שלנו נחשבת להכי טובה בבניין הוא מעוניין למכור אותה בסיום הפרוייקט כדי למקסם את רווחיו. אלה היו מילותיו שלו אך לא הקלטנו אותן.

זה נקרא "טעות בכדאיות העסקה" וזו עדיין הפרה

[Mjko]

במקרה כזה בהמ"ש לא יטען שהקבלן נהג שלא בתום לב? ועשה עשיית עושר שלא במשפט?

שכן פות"ש הסתמך על העסקה הזו, הוא כבר תקופה מחפש דירה, וסביר להניח מהסתמכות על ההסכם הראשוני, והחתימות עם הקבלן, כבר החל לעשות תכנונים, יצר קשר עם משפחתו, ועם הבנק, לגבי הלוואות וכד'. והקבלן יום בהיר מחליט שלא מתאים לו, כי לא מספיק משתלם לו?? אם זהו לא תום לב משווע מהו כן?!

 

ניסוח מדויק. אכן החלו כבר תכנונים והופשרו חסכונות על מנת להעביר לו 40% מערך הדירה במעמד חתימת החוזה.

 

ORYO- ערכתי את ההודעה מעליך ורשמתי מה צעדינו הבאים.

 

ד"א - לכל מי שתרם מידע תודה רבה על הייעוץ. אין ספק שהקהילה פה איכותית ותומכת מאד.

עריכה אחרונה ב-2 לפברואר, 2016 על ידי Mjko

[ישה]

ספריאל כן ולא

 

ראשית פות"ש צריך לבדוק שאכן מה שנחתם בינו לקבלן ייחשב כהסכם מחייב,

שנית כי הדיווח הוא לא בהכרח המחיר האמיתי,

 

ושלישית מה הוא רוצה: את הדירע, או את הדירה ופיצוי או רק פיצוי.

 

יש לו עו"ד שישמע ממנו קודם, אנחנו מעלים פה השערות.

[NiNi]

ערב טוב לכולם, שאלת פות"ש משום מה מעסיקה אותי רבות, סביר להניח שזה בגלל המבחן הקרב ובא.

 

רצה הגורל והיום התקיים לו שיעור הכנה למבחן . ועלתה שאלה, שדיי הזכירה לי את המקרה של פות"ש. העלתי אותה לרווחת כולם.

 

מכל מקום לא בשביל זה חזרתי לשרשור. אלא כדי לשתף את פות"ש במחשבה שהעסיקה אותי כל הלילה. שיכולה לדעתי להועיל לטובתו בכל הסגה הלא נעימה הזו.

 

אם יש משהו שקבלנים, יעדיפו להמנע ממנו, הוא פרסום שלילי.

אין צורך להסביר את חשיבותה של קורת גג, במציאות של ימינו. זה זכות בסיסית של כל אדם.

 

בפן הכלכלי

זו הוצאה מטורפת ובלתי הגיונית בעליל במדינה שלנו, וזו גם ההוצאה הכי גדולה של אדם פרטי בחייו, לצורכי מחיה בסיסיים שהם לא מותרות (בית הכי יקר, ואז אוטו, כן אוטו נבישראל זה בסיס של הבסיס! ולא מותרות! מה לעשות שאנחנו עדיין לא ברצלונה??) אנשים עושים המון ש"ב לפני התקשרות בחוזה עם קבלן. שכן מדובר על עסקה של מיליון ש"ח וצפונה.

 

ולעיניינינו, ברגע שהדבר יגיע לבהמ"ש, זו כבר תהיה פרשה שחשופה לכלל הציבור, מעקרון חופש המידע.

 

וקבלן כזה שהתנהג כמו שהתנהג, גם אם בהמ"ש יפסוק לטובתו, את העובדות לא תשנה. ואת הכתם משמו, לא תנקה.

הוא התנהג בצורה לא מוסרית, שכל אשר מעניין אותו הוא הכסף, ובשביל מטרה זו אין לו בעיה להפר את מילתו, או את ההסכמים הטרום חוזיים שחתם עם לקוחותיו. גם אם בצורה חוקית.

 

תסלח לי, אבל כאדם מן המניין, זה ישר ידליק לי נורה אדומה, שהקבלן רודף בצע, ושצריך להזהר איתו האלף עיניים, שכן הוא לא מכבד הסכמים, ואם כל הכבוד למצוקת הדיור, אעדיף להתאזר טיפה יותר בסבלנות ולהפקיד את מיטב כספי, כספי זוגתי, כספי ההורים, חברים, הבנק, ביידי קבלן אחר.

 

קבלן בעל שם בתחומו, הגון, כזה שלא יגרום לי לנדודי שינה בלילה. וגם אם לא אמצא פרוייקט אחר חדש, וזה יעלה לי בדירה מיד שניה, אעדיף את האפשרות הזו, מאשר להתקשר בחוזה עם קבלן שצריך לקחת את הבטחותיו בערבון מוגבל. 50:50. והרגשת הפחד שמא יתחרט לי תרחף מעל ראשי.

אנחנו מדברים פה על קניית בית! לא על רכישה של מכונית, או טלויזיה חדשה לסלון.

 

ראה למשל מה קרה לגינדי, בעקבות המרפסות שקרסו, שבמזל לא היו מאויישות!!

אם פעם גינדי היה שם נרדף לאיכות ושקט נפשי, ששמו הלך לפניו. אתה בוודאי מבין שהיום לא כך הדבר. ומאוד קשה לתקן שם טוב. אם בכלל.

 

סיבה נוספת, אם יש משהו שלקבלנים עומד ממנו הזין (סליחה על הביטוי) אלו פרוייקטים מטעם העיר, או המדינה.

קבלן ששמו יפגע, המדינה פשוט לא תתקשר איתו בחוזה, יש המון פרוייקטים שהמדינה/עירייה משתמשים בחברות בניה לצורך הקמת פרוייקטים.

יש המון כסף, ופרסום חיובי בפרוייקטים מהסוג הזה עבור הקבלנים.

וכמוני כמוך, גם למדינה/ עירייה חשוב לדעת עם מי היא מתקשרת בחוזה.

 

 

לסיכום, אין לזלזל במוניטין ושם טוב. שכן זה הדבר הראשון שרוכשי דירה בודקים בטרם יפקידו את מיטב חסכונותיהם בידיי קבלן פרוייקט מגורים.

לא היתי מציע לכם להתכופף יותר מדיי ולהתפשר. סוכם מחיר? סוכם מפרט? לא רואה סיבה להתפשר. חוזים יש לקיים. במקסימום תוותר על הפיצויים, אך לא על האכיפה.

ואם ישנה בעיה, זכותך המלאה לפנות לערכאה שיפוטית.

 

במצב הזה היתי מוכן לשים את כל הז'יטונים שלי על האדום ולצעוק all in .

גם אם תפסיד, הנזק הפוטנציאלי לקבלן גדול הרבה יותר. האמן לי חברי מסופקני שתגיעו לשם, יותר זול לקבלן לתת לך את מה שסוכם ביניכם.

 

כמובן שאין לראות את מה שכתבתי כייעוץ משפטי, אך שוב, לא הייתי ממעיט בערכו של פגיעה בשם טוב.

לצערינו להכנס לראש הקבלן אף אחד לא יכול, אבל שמו הטוב הוא כרטיס הביקור שלו.

והוא ממש לא היה רוצה שסטודנטים למשפטים שנה א' ידונו על הלכה על שמו, בשיעור

"זכרון דברים והפרת חוזה"

עריכה אחרונה ב-2 לפברואר, 2016 על ידי NiNi