קניית דירה שהסתבכה - הקבלן התחרט

[RK]

ניני - עוד כמה שנים תסיים את התואר, את הסטאז', תעבור את הבחינה ותתחיל לעבוד. שם תבין היטב את ההבדל המהותי בין תאוריה ופרקטיקה. לתת עצות על סמך חצי קורס מבוא לדיני חוזים? בהצלחה בלימודים והכל, אבל דחילכ...

 

פות"ש - יש לך עו"ד. אם אתה צריך את הפורום ולא סומך עליו מספיק - תחליף עו"ד, אל תחפש עצות של אנשים שחושבים שהם יודעים.

[NiNi]

ניני - עוד כמה שנים תסיים את התואר, את הסטאז', תעבור את הבחינה ותתחיל לעבוד. שם תבין היטב את ההבדל המהותי בין תאוריה ופרקטיקה. לתת עצות על סמך חצי קורס מבוא לדיני חוזים? בהצלחה בלימודים והכל, אבל דחילכ...

 

פות"ש - יש לך עו"ד. אם אתה צריך את הפורום ולא סומך עליו מספיק - תחליף עו"ד, אל תחפש עצות של אנשים שחושבים שהם יודעים.

קודם כל זה לא חצי קורס, זה קורס שלם ומקיף! שנית זה לא מבוא, אלא כל קורס בדיני חוזים!

ודבר שלישי, אני אשמח שתראה לי היכן הצהרתי שאני מבין דבר במשפטים? עד כמה שידוע לי ציינתי מפורשות שאני שנה א' , ומה שאני כותב זה לא ייעוץ משפטי, סה"כ חווה את דעתי הלא מחייבת (זו הרי מהות הפורות לא?) רציתי מעט לבהר לפות"ש מנקודת מבטי, את הסוגיה אליה הוא נקלע, ואגב כל אשר כתבתי לא מבוסס על רעיונות ממוחי הקודח, הכל מבוסס על סעיפי חוק, הלכות, ופסיקות. ואתה אומר דחילכ??? מה שמך!!

 

לפני כמה ימים פתח פה בחור פוסט, שאח שלו רוצה לקנות דירה להשקעה, ולהשכיר אותה. לא זכור לי שכל מי שייעץ לו (והיו המון) היה כלכלן או איש השקעות, ולא זכור לי שקפצת והזהרת את אותו פות"ש, שלא יאחז בעצות אחיתופל מאותם אנשים, שחושבים שהם מבינים בהשקעות.

 

תן קצת קרדיט לפות"ש השרשור, שיודע להפריד בין העצות, להלכה למעשה , הרי הוא ציין מפורשות שיש לו עו"ד.

 

ולעיניינינו, זה פורום ציבורי! אני אחווה את דעתי, איפה שאני רוצה לחוות את דעתי (כל עוד זה נעשה ברוח מתורבתת, ובלי לפגוע בזולת) העקיצה שלך לא היתה במקום.

לדעת לנופף ב "אל תקשיב למי שמשחק אותה מבין" זה לא מכבד אותך, אתה חולק על דעתי? בקשה, בוא תביא טיעון נגד, או סתם תחווה את דעתך, אבל עשה זאת ברוח טובה, אני לא מכיר אותך, ולא עשיתי לך כלום שככה תזלזל בדבריי.

עקיצה כזו מכוונת היא לא במקום, ובטח לא הולמת משתמש ותיק ומוערך כמוך בפורום.

 

שיהיה ערב טוב.

עריכה אחרונה ב-2 לפברואר, 2016 על ידי NiNi

[RK]

האמת שזה דווקא לא כוון אליך, או יותר נכון לא אליך בלבד. לגבי הפוסט הארוך שלך - אתה באמת רשאי להגיב איפה שאתה רוצה. רק מה, לעתים סייג לחוכמה שתיקה. אבל זכות התגובה אכן עומדת לך.

[oryo]

אתה בשרשור אחר חווית את דעתך הלא-מלומדת על מחקר אקדמי בפקולטה שאין בינך ובינה שום קשר, אם היה בא מישהו מאותה פקולטה ואומר לך שעדיף שתשתוק בשביל שלא תצא טמבל מעניין אם היית מגיב בהבנה.

בכלליות אם כל בעל מקצוע כאן יאמר לאנשים לשתוק על כל ייעוץ שהם נותנים שקשור למקצוע בו הוא עוסק, הפורום הזה יהיה יותר שומם מתכולת הגולגולת של רפי קזאילה...

[RK]

אותו אקדמאי לא יצטרך אחר כך להציל מחקר אחר, כי שום דבר שם לא דיני נפשות. מה שיש כאן זה מקרה אמיתי, של מישהו שנפגע, כבר, וזקוק להערכה אמיתית של מה ואיך לעשות, כמה זה יעלה לו וכמה זה כדאי לו. בהקבלה לתחום שלך - הרבה יותר קל ליצור מאשר לתקן. כך זה גם במשפטים - הרבה יותר קל להצליח בתיק כשאף אחד לא חירבן אותו קודם.

 

ניני הוא סטודנט ולומד תיאוריה מתובלת בתפיסה האישית של המרצה והפקולטה. היתר נותנים עצות כמיטב יכולתם, בהסתמך על ידע לא משפטי ועובדות שפות"ש נתן וייתכן ופספס כמה נקודות חשובות (שלא בכוונה). יש לו איש מקצוע שעוסק בזה - שייתן לו לעבוד. לא טוב איש המקצוע - בחיי שיש מספיק קולגות בשוק.

 

זה לא פוסט פוליטי, יש פה אשכרה מישהו שעלול להיפגע מזה. זה ההבדל.

[oryo]

אם זה לא ברור - אני לגמרי מסכים איתך שפות"ש צריך לפעול בהתייעצות צמודה לעו"ד, ולא לקחת דברים כלשונם מהפורום וללכת לבצע עצמאית.

זה לא סותר את זה שזה פורום ציבורי, וככזה כשמישהו מבקש לשמוע חוו"ד של אנשים, הוא אמור לקבל.... חוו"ד של אנשים.

מה הוא עושה עם זה אח"כ - תלוי בו.

לכן אני סבור כי ההודעה שלך אמורה להיות מכוונת אל פות"ש בלבד, ולא להקטין/להשתיק אנשים אחרים שחולקים את דעתם כאן בפורום, בין אם משפטנים מומחים, משפטנים חובבנים, רפתנים או מתכנתים (רחמנא ליצלן).

[ישה]

השנקל שלי, המואדם הדגשות שלי. ואזהרה

 

אין ללמוד מכל האמור להלן דבר וחצי דבר לגבי מעמדו של פות"ש כי כל עיסקה ופרטיה העובדתיים שיכולים לשנות את התוצאה ב 180 מעלות.

 

אומנם אני רק שנה א' במשפטים, ובידיוק לפני מבחן גדול בעוד יומיים ב"חוזים" , אך ברשותך אחווה את דעתי הלא מחייבת.

ניכר שזכרון הדברים ביניכם מחייב משפטית, סוכמו דין דברים, יש מספר דירה, מספר חניה, שולמה מקדמה, ואף לחצתם ידיים, וקבעתם שתפגשו במעמד עו"ד לצורך חתימה של החוזה הסופי. עד לפה זו נוסחת קשר מאוד חזקה לחוזה הסופי. ואי אפשר להתעלם מגמירת הדעת

 

ניכר שלשניכם היתה כוונה, ורצינות להתקשר בחוזה.(בשפה המשפטית גמירת דעת) ולפי התנהגות הקבלן מדובר על הפרה יסודית מצידו, כזו שאילו היית צופה אותה ממש לא היית מתקשר בחוזה.

אתה זכאי במקרה כזה, לאכיפה ופיצויים. אך טרם היתי ממהר לשמוח.

ישנו פסק דין:"מזר נגד גאון" שבאופן קלאסי דומה למקרה שלך, גם שם סוכמו דין ודברים בין הקבלן לרוכש הדירה, גם שם שולמה מקדמה. הכל היה ברור שמדובר על זכרון דברים מחייב משפטית. אך בהמ"ש חשב אחרת, שכן גובה המקדמה לדירה היה 5,000 ש"ח, בהמ"ש קבע שסכום כזה כמקדמה לדירה לא משקף "רצינות" מצד הרוכש. ובעצם על זה נפל הערעור. וזה עוד היה ב2008, כשמחירי הדיור היו פחות מחצי מאשר היום.

ואני שואל אותך ידידי, מה דין 10,000 ש"ח ב2016 כמקדמה לדירה?

אין לי ספק שאם העיניין יגיע למשפט בהמ"ש יצטט את פסק הדין שציינתי. לצורך עיונך אעלה אותו, אני בטוח שתזדהה.

 

כמובן במה שציינתי אין לראות ייעוץ משפטי מחייב, סה"כ הבעתי את דעתי והתרשמותי, כאחד שכבר חצי שנה (כמעט) לועס את תחום החוזים באקדמיה, ברמה התאורטית.

 

אני מאחל לך שהצדק יהיה עמך, אני מבין את כאבך, במיוחד בתקופה בעייתית שכזו עם כל נושא הנדלן.

 

משום מה אני לא מצליח להעלות את הקובץ של הפסק דין, אני אעלה אותו פה לרווחת כולם, מנהלים מקווה שזה בסדר.

2. כריתת חוזה

ד. "זיכרון דברים"

1. רע"א 3160/08 מזר נ' גאון בע"מ, פסקאות 3-2, 8-5 (ניתן בתאריך 28.6.2009)

 

להדיוטות שבינינו המבקשים הם הרוכשים המשיבה היא הקבלן

 

השופט מלצר:

...

העובדות הצריכות לעניין

2. המשיבה היא חברה קבלנית לבניין, המצהירה על עצמה כמי שרשאית להירשם כבעלים של מגרש מסוים בעיר בת-ים. המשיבה בונה על המגרש בניין מגורים, ומשווקת את הדירות, וביניהן – דירה בת 4 חדרים, אשר המבקשים הביעו עניין לרוכשה (להלן: הדירה). המבקשים ניהלו מגעים עם נציגי המכירות מטעם המשיבה בקשר עם הדירה, והצדדים חתמו בתאריך 24.9.07 (עוד טרם שהושג היתר בניה לבניין) על מסמך המכונה "הצעת רכישה", אשר המבקשים טוענים כיום כי הוא מהווה חוזה מחייב בינם לבין המשיבה (להלן: הצעת הרכישה). בהצעת הרכישה מצוינים כתובת הבניין בו כלולה הדירה, מספר החדרים בדירה ומיקומה בבניין, בלא שיצוין שטח הדירה ובלא שיצורפו להצעת הרכישה מפרט ותכניות הבניין והדירה. עוד מפורטים תמורת הרכישה (845,000 ש"ח צמוד לשער הדולר ארה"ב ביום התשלום, אך לא פחות משער הדולר הידוע ביום חתימת המסמך), תנאי ומועדי התשלום (5,000 ש"ח כ"מקדמה", 130,000 ש"ח כולל המקדמה ב"מעמד חתימה על חוזה", תשלום של 60,000 ש"ח בתאריך 1.3.08 ועוד מספר תשלומים נוספים, האחרון בהם בתאריך 1.12.08), תוך ציון שהמבקשים יישאו בנוסף, בין היתר: ב"כל התשלומים, ההוצאות, האגרות והמסים הקשורים ברכישת הדירה והבטחת כספי הרכישה". בסוף הצעת הרכישה מצוין כי ככל שלא יוצא היתר בניה בתוך 90 ימים ממועד החתימה על הצעת הרכישה, יהיו הרוכשים רשאים לבטל את חתימתם ("וזאת מבלי שיהיו זכאים לפיצוי כלשהו"), וכן כי אם יוצא היתר הבניה אך הרוכשים יחזרו בהם - תחולט המקדמה כפיצוי מוסכם מראש. המבקשים והמשיבה גם יחד חתמו על הצעת הרכישה.

 

3. בתאריך 27.1.08 העבירה המשיבה למבקשים טיוטת חוזה "לצרכי מו"מ בלבד". יצוין כי פער הזמנים בין חתימת הצעת הרכישה והעברת הטיוטה, לא הובהר, אף שייתכן כי הדברים קשורים בפעולות בקשר עם הוצאת היתר הבניה לבניין. בין היתר, נקבע בסעיף 11.7 לטיוטה כי הקונה מתחייב: "לשאת בתשלום חלקו היחסי בגין חיבורי הדירה לרשת החשמל, הגז, המים והביוב, התקנת מערכות תיעול וניקוז והמיסים המוטלים בגין התקנת כל הנ"ל עד לסך השווה בשקלים ל-15,000$, וזאת בנוסף לחלקו בהוצאות הרכבת מונה מים, מונה חשמל ומונה גז". ב"כ המבקשים שלח בתאריך 20.2.08 רשימה מפורטת ביותר של הערות ותיקונים לטיוטת החוזה, וכן ביקש לקבל מסמכים שונים, בהם תכניות הבניין והדירה. באשר לסעיף 11.7 לטיוטת החוזה, דרש ב"כ המבקשים כי מרשיו יישאו רק בהוצאות התקנת המונים, כאמור, אך לא ביתר החיובים הנזכרים בסעיף. בחלוף מספר ימים שלחה המשיבה לב"כ המבקשים "נספח שינויים להסכם המכר", הכולל חלק מן התיקונים שנתבקשו בידו (אך לא בעניין סעיף 11.7 האמור).

 

עורך הדין של המבקשים שלח בתאריך 9.3.08 מכתב ובו חזר ועמד גם על ביצוע השינויים, אשר נדחו בידי המשיבה. למחרת היום, שלח עורך הדין המבקשים מכתב נוסף, בעל נימה שונה בתכלית, ובו הוא מלין על כי בבוקרו של אותו יום התקשר למרשיו נציג מכירות מטעם המשיבה והודיעם: "כי הוא מתכון למכור מחר בבוקר את הדירה אם מרשיי לא יסכימו לתוספת של 15,000$ מעל המחיר המוסכם".

בתגובה למכתב זה הודיע עו"ד המשיבה לעו"ד המבקשים, בתאריך 11.3.08, כי בין הצדדים קיימות "אי הסכמות מהותיות ברמה המסחרית", שבעטיין אין המשיבה רואה טעם בהמשך ההידברות. ב"כ המשיבה הודיע עוד כי המבקשים נדרשים להודיע בתוך 24 שעות על הסכמתם "לסעיפים המסחריים בעסקה" (וניתן להניח – שמדובר בסעיפים המסחריים, כפי שהוצגו בידי המשיבה), שאם לא כן תושב המקדמה למבקשים והדירה תשוב ותוצע למכירה.

 

בתגובה לאמור, מיהרו המבקשים ובתאריך 14.3.08 הגישו לבית המשפט המחוזי בתל-אביב – יפו כתב תביעה בו נתבקש בית המשפט לקבוע כי הצעת הרכישה מהווה חוזה מחייב ולהורות על אכיפת החוזה "בלא כל תנאי וללא כל תמורה נוספת למחיר המוסכם". בגדרו של כתב התביעה הגישו המבקשים בקשה למתן צו מניעה זמני, שיאסור על המשיבה לבצע כל דיספוזיציה בדירה עד להכרעה בתביעה.

...

דיון והכרעה

סיכויי התביעה

5. אין חולק כי לא נכרת הסכם רכישה מפורט בין בעלי הדין. לפיכך, משליך עו"ד המבקשים את יהבו על הצעת הרכישה, וטוען היא כי מקיימת את שני היסודות הבסיסיים הנדרשים לצורך זה: גמירת דעת ומסוימות. בשים לב לקשרי הגומלין ההדוקים שבין שני יסודות אלה, המאפשרים לעתים ללמוד על דבר קיומו של האחד מתוך בחינתו של האחר (ראו: ע"א 158/77 רבינאי נ' חברת מן שקד...) – אבחן להלן, נוכח נסיבות המקרה שבפני, את קיום שני היסודות במאוחד.

 

6. הצעת הרכישה, חרף שמה, מנוסחת כמסמך דו-צדדי, המסכם את ההבנות המסחריות שבין הצדדים. ניתן איפוא לראות מסמך זה כזכרון דברים היכול להיחשב כמחייב ובר-תוקף, אף אם אין בו אלא מסגרת שלדית, אשר הצדדים מסכימים כי היא תקרום עור וגידים בחוזה מפורט... בניגוד לטענת המשיבה, העובדה שהצדדים ניהלו ביניהם מגעים לכריתת חוזה מפורט, אין בה כשלעצמה כדי ללמד על כך שהצעת הרכישה איננה מהווה חוזה מחייב. השאלה הרלבנטית היא האם יש בהצעת הרכישה כדי להעיד על רצונם של הצדדים להתקשר זה עם זה בהתקשרות מחייבת (ראו: ע"א 11173/02 אלוניאל נ' בר...).

 

המשיבה (רוכש הדירה טעות של השופט המשיבה היא הקבלן) טוענת כי מבחינתה מטרת המסמך היתה ליצור חיוב הדדי של הצדדים להכנס למשא ומתן על מכירת הדירה – על יסוד תנאים מסחריים עיקריים מוסכמים. אם זו אכן היתה כוונת המשיבה, הרי שבפועל היא כשלה בניסוח "הצעת הרכישה". בניגוד למה שניתן היה לצפות במקרה שכזה, אין באותו מסמך כל הבהרה, לפיה – לדוגמה – המסמך אינו מהווה התקשרות מחייבת כל עוד לא נכרת חוזה מפורט בין הצדדים, או שאין בחתימת המסמך כדי לחייב בהכרח את החברה הקבלנית למכור את הדירה לרוכשים. כשל זה (בשילוב עם טענות אחרות של המבקשים) מביא לכך שלתביעת המבקשים – אם תתברר עובדתית נכונות גירסתם ויימצאו הטיעונים המשפטיים המורכבים שהעלו מבוססים– יש נקודת מוצא כלשהי, כפי שהעריך אף בית המשפט המחוזי הנכבד. עם זאת, כפי שציין בית המשפט המחוזי, וכפי שיובהר להלן, אין לומר, לעת הזו, כי סיכויים אלה גבוהים הם.

 

7. במקרה דנן, לא מצויה בזכרון הדברים "נוסחת קשר" מובהקת ומדויקת היכולה ללמדנו על כוונת הצדדים בעניין היחס בין זכרון הדברים לבין החוזה המפורט, שאמור היה להיחתם (ראו: עניין רבינאי הנ"ל). לפיכך, על מנת לקבוע האם גמרו הצדדים בדעתם להתקשר בהסכם מחייב ביניהם כבר בגדרו של אותו זכרון דברים שכונה "הצעת רכישה", יהא על בית המשפט לתור אחר ביטוי אחר לגמירת דעתם של הצדדים, או להיעדרה. במקרה דנן, ולעת הזו (טרם שהוצגו ראיות הצדדים ונשמעה עדותם) ניתן למצוא שלוש אינדיקציות מסוימות לכך שהצדדים, לכאורה, לא ביקשו כי "הצעת הרכישה" ככזו תהווה הסכם מחייב ביניהם:

המקדמה: הצעת הרכישה מחייבת את המבקשים לשלם סך של 5,000 ש"ח בלבד, 130,000 ש"ח ("כולל המקדמה") במעמד חתימת החוזה, ו-715,000 ש"ח – לאחר מכן, הכל בצמוד לדולר של ארה"ב. ככל שהצדדים היו רואים עצמם מחויבים בהסכם כבר במועד החתימה על הצעת הרכישה, לא היתה מניעה לקביעת סכום משמעותי יותר מאשר כמחצית האחוז מסך התמורה במועד זה. בנוסף, העובדה שבשולי הצעת הרכישה נקבע כי במקרה של חזרת המבקשים מחתימתם על ההצעה תחולט רק המקדמה, לכאורה כפיצוי ממצה, מחזקת אף היא את המסקנה כי הצעת הרכישה לא נועדה לכבול את הצדדים בהסכם מחייב.

היעדר מפרט: אף שכטענת ב"כ המבקשים, כוללת הצעת הרכישה את עיקר הפרטים של עסקת המכר (ובכך מתקיימת לשיטתו דרישת המסוימות), הרי שפרט מרכזי אחד בולט בהיעדרו – המפרט. בהתאם לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973, ולצו מכר דירות (טופס של מפרט), תשל"ד-1974 (להלן: הצו), על קבלן למסור מפרט לרוכש הדירה. מפרט זה כולל פרטים רבים הנוגעים לדירה ולבניין, לרבות תכנית הדירה ומידותיה (סעיף 10.1.1 לצו). מובן שהימנעותו של קבלן לקיים את הוראת החוק ולצרף מפרט להסכם בין הצדדים, אין בה כשלעצמה כדי לשלול את תוקף ההסכם (ראו: סעיף 5 לחוק המכר (דירות)...). ברם, ככל שהצדדים אכן התכוונו לכרות חוזה מחייב בחתימתם על "הצעת הרכישה", ניתן היה לצפות כי המבקשים ידרשו כי יועלה על הכתב פירוט מאפייניה של דירתם, ולמיצער – כי המשיבה תתחייב ביחס לנתון הבסיסי, והוא שטח הדירה, שלא נזכר בהצעת הרכישה. יצוין בהקשר זה, כי במכתבו הראשון של ב"כ המבקשים למשיבה, לאחר קבלת טיוטת החוזה (חודשים לאחר חתימת "הצעת הרכישה"), הוא ביקש לעיין בתשריט הבניין והדירה, אך בלא שיעלה כל טענה כי לפי דין אלו חייבים היו להיות מצורפים כבר להצעת הרכישה – אותו מסמך שעתה הוא טוען כי היווה חוזה מחייב.

 

התנהגות הצדדים: התנהגות הצדדים לאחר גיבושו של מסמך הבנות מוקדם יכולה ללמד האם בזמן אמת כוונתם כלל היתה להתקשר בהסכם מחייב, אם לאו (ראו... עניין רבינאי הנ"ל, בעמ' 287; ע"א 5332/03 רמות ארזים...). במקרה דנן, התנהלות המבקשים יש בה ללמד, במידה מסוימת ולכאורה בלבד, על כי לא סברו ש"הצעת הרכישה" מהווה חוזה מחייב וסופי. כך, הערותיו המפורטות של עו"ד המבקשים על טיוטת החוזה, במכתבו מתאריך 20.2.08, נראות ככאלו שמקומן במשא ומתן, הנסמך אמנם על הבנות מוקדמות בין הצדדים, אך לא על קיומו של חוזה מחייב. יתר על כן, לא נטען אף במכתב האמור כי "הצעת הרכישה" מהווה חוזה מחייב. וכך, אף שבהתאם למסמך הצעת הרכישה המבקשים אמורים היו לשלם סכום מסוים (60,000 ש"ח) בתאריך 1.3.08, לא שולם הסכום בפועל (בלא שהמבקשים יטענו, בפני המשיבה, או בתביעה שהגישו, כי תשלום זה מותנה בחתימת החוזה המפורט ולכן הם נמנעו מלשלמו).

כל האמור לעיל יש בו כדי להקשות לכאורה על טענת המבקשים לפיה בהצעת הרכישה התקיימו יסודות גמירת הדעת והמסוימות, עניין המשליך על סיכויי קבלת התביעה.

 

8. אוסיף, כי סבורני שנקיטת זהירות בקביעה כי זכרון דברים שנחתם בידי רוכש פוטנציאלי במשרד מכירות מהווה חוזה מחייב, נחוצה היא גם כדי להגן על עניינו של הרוכש מפני כניסה שלא מדעת למערכת יחסים מחייבת, לא פחות מאשר על הקבלן. טול מצב אופייני בו רוכש פוטנציאלי חותם על "הצעת רכישה", או מסמך בעל שם דומה במשרד המכירות של הקבלן, ללא ליווי משפטי, בסוברו כי המדובר במסמך שאינו מחייב. לאחר שהוא מקבל את טיוטת החוזה המפורט, מתברר, לדוגמה, כי הטיוטה כוללת תניות רבות אשר אינן מקובלות על הרוכש, או שתכניות הדירה (שלא הוצגו בפני הרוכש קודם לכן) וגודלה אינם כפי שסבר, או שהמפרט (שלא צורף ל"הצעת הרכישה") אינו ראוי. נניח כי הרוכש מבקש לסגת מן העסקה, אך הקבלן עומד על כך שקיים בין הצדדים חוזה מחייב. במצב זה, קביעה של בית המשפט לפיה ב"הצעת הרכישה" קיימים המסוימות והביטוי החיצוני לגמירת דעת של הצדדים, ומכאן שקיים חוזה מחייב ביניהם, עלולה להיות נמהרת ולפגוע שלא לצורך ברוכשים הפוטנציאליים. ...

 

בקשת רשות הערעור אצל מלצר היתה האם ליתן לרוכש סעד זמני שיאסור על מכירת הדירה לצד ג'.

 

בית המשפט המחוזי סבר שלא , וגם מלצר פסק כך לאור הנתונים שהיו לפני ביה"מ בעת הזו אבל....

 

ובלשון השופט מלצר

 

המבקשים לא הוכיחו סיכויים גבוהים להצלחת תביעתם לאכיפת חוזה, הנסמכת על טענה לפיה הצעת הרכישה, שהצדדים חתמו עליה, מהווה חוזה מחייב. הנה כי כן, לכאורה המשיבה לא התנערה מחוזה מחייב, כי אם הפרה את התחייבותה, המגולמת בהצעת הרכישה לנהל משא ומתן בדרך מקובלת ובתום לב על יסוד ההסכמות הנזכרות בהצעה – לקראת כריתתו של הסכם רכישה מפורט. טענת המבקשים שעניינה חוסר תום הלב, לכאורה, של המשיבה בהתנהלותה – לא תוכל לסייע להם במקרה דנן בקבלת סעד של אכיפת חוזה, כי אם בסעד של פיצויים בלבד (סעד שלא נתבקש על ידם עד כה בכתב התביעה בנוסחו הנוכחי). באשר למאזן הנוחות, הרי שזה איננו נוטה לטובת המבקשים, חרף ההבנה לרצונם לזכות בדירה אותה מצאו מתאימה לצרכיהם. מכאן, שצדק בית המשפט המחוזי הנכבד בדחותו את בקשת המבקשים למתן צו המניעה הזמני המבוקש.

 

לבסוף אציין, כי חזקה על המשיבה שתדע לשקול את הסיכון הכרוך במכירת הדירה לצד שלישי כל עוד לא הושג הסדר בין הצדדים, או כאשר התובענה, שבה הסעד המבוקש (בשלב זה) הוא אכיפה, ממשיכה להיות תלויה ועומדת (וזאת, בין השאר, בהתחשב בדיני העסקאות הנוגדות, עיינו: מנחם מאוטנר "תחרות זכויות, השפעת החוק, נפתולי הפסיקה ויחסי האקדמיה ובית המשפט" ספר דניאל 331 (2008)).

 

זה לגבי אכיפת ההסכם בין הצדדים, אבל לא לגבי הפיצוי הכספי המגיע לרוכש הדירה.

מכאן המערערת היא הקבלן והמשיבים הם הרוכשים

ואכן הרוכשים הגישו תביעה לפיצוי כספי לבית משפט השלום וזכו

 

"לפיכך נפסקו למשיבים פיצויי הסתמכות בסך 55,000 ש"ח, ההפרש בין מחיר הדירה בהצעת הרכישה לבין מחירה בעת ניהול המשא ומתן. כמו כן, המבקשים חויבו בהחזר המקדמה ששילמו המשיבים ובתשלום של 10,000 ש"ח בגין עוגמת נפש."

רעא 5071/15 גאון חברה לבנין והשקעות בע"מ נ' אליהו מזר (פורסם בנבו, 08.12.2015)

 

 

הגישו ערעור לבית המשפט המחוזי וזכו בתוספת סכום משמעותית.

 

"עוד קבע בית המשפט, כי אפילו לא עלתה הצעת הרכישה כדי חוזה מחייב, עדיין היה מקום לפסוק למשיבים, נוסף על הסכום שנפסק לטובתם בערכאה דלמטה, גם פיצויי קיום. זאת, בגין ההפרה הבוטה של המבקשת את חובת תום הלב החלה עליה במשא ומתן. הפרה זו היא שהביאה להפסקת המשא ומתן בין הצדדים, ואלמלא היא, היה החוזה נחתם. את פיצויי הקיום העמיד בית המשפט על סך 240,000 ש"ח, דהיינו ההפרש שבין המחיר שבהצעת הרכישה לבין המחיר שבו מכרה המבקשת את הדירה לאחרים, בניכוי שווי עליית מחירה של דירת המגורים של המשיבים בתקופה שבין כריתת הצעת הרכישה לבין מכירת הדירה החדשה על ידי המבקשת."

רעא 5071/15 גאון חברה לבנין והשקעות בע"מ נ' אליהו מזר (פורסם בנבו, 08.12.2015)

כאשר הקבלן מנסה להיבנות מההחלטה של מלצר ברע"א 3160/08 שצוטטה לנו כאן בהרחבה.

 

ובקשת רשות ערעור שהגיש הקבלן נדחתה בבית המשפט העליון ברע"א 5071/15.

 

 

 

 

והנה ישר מן התנור בפסק דינו של בית המשפט העליון בהרכב של שלושה בפה אחד

 

במקרה של פסק הדין הזה ניתנה אכיפה של ההסכם

 

"בשולי הדברים ראיתי להעיר כי בית המשפט המחוזי ביסס את מסקנתו בדבר כוונת הצדדים ליצירת הסכם מחייב גם על האינדיקציות שנקבעו על-ידי השופט ח' מלצר בעניין מזר. ביני לבין עצמי, התלבטתי האם מהלך זה היה נדרש, בנסיבות שבהן המסקנה נחזית להיות מבוססת ואיתנה גם בלעדיו. ביסוס ההכרעה על ההחלטה בעניין מזר אינו מהלך חף מקשיים, שכן מעבר לכך שהחלטה זו ניתנה בדן יחיד, המדובר בהחלטה שניתנה בבקשה למתן סעד זמני, אשר נקודת המבט השיפוטית לגביה שונה בתכלית מאשר בהליך עיקרי. יתר על כן, האינדיקציות שנמנו בהחלטה בעניין מזר לא נקבעו כמבחנים מנחים מחייבים, אלא היו נכונות, כלשונו המפורשת של השופט ח' מלצר: "במקרה דנן, ולעת הזו", כאשר "טרם שהוצגו ראיות הצדדים ונשמעה עדותם" [פסקה 7 להחלטתו]. דבריי אלו נאמרים למעלה מן הצורך, שכן כאמור, ממילא איני סבור כי מסקנת בית המשפט לעניין כריתתו של הסכם מחייב מבוססת על ההחלטה --- סוף עמוד 10 --- בעניין מזר בלבד. יחד עם זאת, דומני כי ראוי היה להעמיד את הדברים על דיוקם, ולו כהערת אגב בלבד, לצורך הכרעות עתידיות שייתכן ותידרשנה."עא 7591/13 פלונים נ' פלונית (פורסם בנבו, 25.01.2016)

 

הנה עינינו הרואות

 

תיאוריה לחוד ופרקטיקה לחוד והחשיבות להתייעץ עם בעלי מקצוע

[Mjko]

NINI- אני מעריך מאד את ההשקעה שלך והרצון לסייע. ברור שאני לא אלך לבית משפט עם סקרין שוטים של דפי הפורום והכל יעבור דרך עורך הדין שלי אבל הדברים שרשמת ביחד עם התקדים שהבאת עזרו לי מאד בהחלטה לא לוותר וללכת עם הנושא עד הסוף. כולי תקווה שהקבלן ירד מהעץ עוד לפני שהנושא יגיע לערכאות משפטיות.

 

אגב, כל הדברים שכתבתי הם השתלשלות האירועים 1 ל1 ולא פסחתי או השמטתי אף פרט שיכול לשחק לרעתי.

 

בנוסף יש בידינו התכתבויות בוואטסאפ עם הקבלן שמראות את רוח הדברים כפי שהם קרו בזמן אמת, כלומר הרצון שלו (ושלנו)לחתום על חוזה כמה שיותר מהר לאחר הסיכום של המפרט ולאחר ימים בודדים דחייה והתחמקויות. באחת ההתכתבויות לאחר הסיכום שאלנו אותו " לא נצטרך להוסיף כסף מעבר למה שסוכם נכון?" ותשובתו היתה " מה שסיכמנו קדוש. העלויות הנוספות יהיה רק אגרות למיניהן כמו חיבור לגז וכו' ותשלום לעו"ד"

עריכה אחרונה ב-3 לפברואר, 2016 על ידי Mjko

[Nemesis]

לדעתי הלא משפטית, יש לך בעיה, והיא יותר פרקטית מאשר משפטית, והיא נובעת מכך שהקבלן מתכנן להחזיק את הדירה עד לסיום הבנייה ולמכור לאחר מכן.

נניח אתה מגיש תביעה נגד הקבלן, הקבלן בתאוריה לא יכול למכור את הדירה כל עוד המשפט מתנהל, או שלחלופין הוא עלול להנזק קשות בגלל שמכר את הדירה למישהו אחר - יש פוטנציאל גדול לנזק בכיס ופגיעה בתזרים - כנראה נכונות גדולה יותר של הקבלן להתקפל.

 

במצב של היום, אם הוא באמת ובתמים מתכוון להחזיק את הדירה ולמכור אותה לאחר מכן, הנזק הפוטנציאלי שלו קטן בהרבה.

המשפט יקח הרבה זמן, במשך המשפט אתה נמצא בחוסר ודאות גדול - האם תזכה במשפט או לא. בינתיים אתה לא קונה דירה אחרת.

נניח ואתה זוכה במשפט, תזכה נניח באכיפת החוזה + הוצאות משפט. שכירות לא תקבל כנראה, גם כך היית משלם. עוגמת נפש זה לרוב לא מהותי במערכת המשפט כאן. כלומר, במקרה טוב, תקבל את הדירה, חלק או כל הוצאות המשפט שנגרמו לך ואולי פיצוי קטן. כל זה בתמורה לאי ודעות בנוגע למקום המגורים שלך למשך שנתיים-שלוש.

 

אם אתה יכול למצוא דירה דומה שעונה לצרכיך, נניח בהפרש של 50,000 ש"ח, יכול להיות ששווה לך לוותר, ואולי לבדוק אופציה להגיש תביעה לפיצוי בגין ניהול משא ומתן שלא בתום לב או משהו בסגנון.

לחלופין, במידה וההפרשים גדולים או שאתה לא מוצא דירה דומה באיזור, ייתכן ושווה לך להמר.

[RK]

ואז, אם הוא מנצח והדירה שלו, הוא נתקע עם דירה חדשה ואחריות מקבלן שהוא תבע וז**ן בביהמ"ש. וכל תיקון קטן משליכים עליו בקשת או עושים לו סבוטאז'. ברוכים הבאים לעולם האמיתי.

[oryo]

ואז, אם הוא מנצח והדירה שלו, הוא נתקע עם דירה חדשה ואחריות מקבלן שהוא תבע וז**ן בביהמ"ש. וכל תיקון קטן משליכים עליו בקשת או עושים לו סבוטאז'. ברוכים הבאים לעולם האמיתי.

^ !!!

 

אני לא מבין איך אפשר לשקול להמשיך לעבוד מול קבלן עויין.

כל מי שיש איזשהו חבר/משפחה שרכש דירה מקבלן אמור לדעת מה קורה מהרגע שהכסף הגיע אליו, עד כמה תלויים בחסדיו בנוגע לריג'קטים, וכמה שיט קורה באופן מקרי כך שאפשר רק לדמיין כמה שיט יכול לקרות עקב סבוטאג'.

 

גם אם הקבלן יתקפל ויכבד את החוזה המקורי, כמות עוגמת הנפש שעלולה להגיע עם כך.... לא שווה אף דירה. בטח כאשר נתוני הפתיחה של אותו קבלן, בהינתן המקרה הזה, מציגים תמונה של חאפר שלא מכבד הסכמים.

 

mjko אם אתה עדיין מנסה לרכוש את הדירה, לדעתי אתה *חייב* לעשות את זה ב'קטע טוב'. לאיים/לתבוע על הקבלן יכולים לגרום לך הרבה יותר עוגמת נפש מההפרש בין עלות הדירה שמצאת לאחרת... מציע לך להתייעץ עם אנשים מהתחום או בעלי נסיון בנוגע לנושא.

[rgunv]

פרט קטן שכולם כאן פספסו, אין המון קבלנים "נחמדים", דווקא מקרה כזה שבו הקבלן יודע שאין ללקוח בעיה להרים טלפון לעו"ד יזרז את הטיפול בליקויים אפשריים בדירה אם וכאשר.

[RK]

לאותו קבלן יש עו"ד ריטיינר. מבחינתו לא תהיה לו הרבה בעיה לתת לעורכי הדין להתכתב - את הכסף הם מקבלים בכל מקרה.

[sperial]

לדעתי הלא משפטית, יש לך בעיה, והיא יותר פרקטית מאשר משפטית, והיא נובעת מכך שהקבלן מתכנן להחזיק את הדירה עד לסיום הבנייה ולמכור לאחר מכן..

להפך - אחד הסיכונים כאשר תובעים את הקבלן הוא צורך במתן ערבות לפיצוי הקבלן אם הוא ינזק כתוצאה מעכוב מכירת הדירה בשל הליכים משפטיים, כאשר התובע אינו זוכה. אם מראש הקבלן מודה כי אינו מתכוון למכור את הדירה בשלב זה יתכן שמדובר בהקטנת הסיכון אם פות"ש יתבע אותו.

שוב - הכל עניין לבעלי מקצוע, אבל פות"ש צריך להביא בחשבון שמדובר בהליך עם שני צדדים שעלול להתגלגל דווקא נגדו.

הוועץ בעורך הדין שלך ושאל אותו גם על פוטנציאל הנזק לך ועל עלות הגשת תביעה, כולל צורך במתן ערבויות למקרה שהתביעה תדחה.

[Taimors]

אינני מבין במשפטים ובטח לא יכול לתת יעוץ משפטי בנושא אבל אני הייתי פשוט ממשיך אלה ומחפש דירה אחרת. מניסיון שלי, עסקאות שמתחילות מסריח נגמרות בדרך כלל רע.

 

היה לו נוח להפר איתך חוזה ראשוני ? איך אתה יכול לסמוך עליו שבהמשך הדרך הוא לא ״ידפוק״ אותך ? אבל אם אתה חושב שלהוציא ממנו את הדירה בכוח זה רעיון מצוין, אז שיהיה בהצלחה.