התייעצות לפני רכישת דירה במצב מעניין.

[Mjko]

שלום לכל החברים , נוכח ההתרשמות שלי מהאופי ומהרמה של החברים פה בפורום אשמח אם תייעצו לי לפני החלטה חשובה מאד שאני ניצב בפניה.

 

יש לי אפשרות לרכוש דירה חדשה מקבלן ( הבניין בשלבי סיום, כניסה בערך עוד 5 חודשים ) .

 

הדירה נמצאת בקומה חמישית ולפי התכנית של הקבלן אותה דירה ( גודל שטח בנוי ללא מרפסות 200 מטר) הייתה אמורה להימכר כ 2 דירות (אחת של שלושה חדרים ואחת של 4 חדרים) אך בעירייה לא אישרו לו את זה וכעת הוא (לדעתי) "תקוע" עם דירה ענקית שהיא בעצם שתי דירות שאין ביניהם קיר מפריד. הקבלן אמר לי שלאחר מתן טופס 4 הוא השאיר לי מקום לפתוח דלת נוספת לדירה השנייה וכמובן שהדירה תחולק עם אותו קיר שיצור את ההפרדה.

 

אני מאד בעד ללכת על העניין מכיוון שבמידה והכל יצא לפועל אוכל לגור בדירה אחת ולהשכיר את הדירה השנייה אך הקבלן הזהיר מראש ( הקבלן הוא בעל שם טוב מאד באיזור וידוע כאדם אמין וישר) ואמר שיכולות לצוץ בעיות עם העירייה/שכנים כי בטאבו הדירה רשומה כדירה אחת. אני מודע לענייין שאם ארצה למכור את הנכס לא אוכל למכור כל דירה בנפרד ואין לי בעיה עם זה, אני רק מפחד שהעירייה תעשה בלאגן אם יגלו שהדירה חולקה.

 

כרגע אנחנו עוד במשא ומתן על המחיר , הוא דורש הרבה יותר מדי ולדעתי אין לו על מה כי לא קיימים הרבה אנשים במצב שלי שיקחו דירה ענקית ולא מחולקת ויעברו את כל התהליך.

 

מה הייתם עושים? מה יכול לקרות במקרה הכי גרוע שבו אני אחלק את הדירה ומתישהו בעתיד ידפקו לי פקחים על הדלת וישאלו? האם יש דרך חוקית להסדיר את העניין ( נראה לי שלא, כי אם כן הקבלן היה עושה את הפרצדורה בעצמו). יש לציין שבאותה קומה יש עוד דירה אחת שכבר נמכרה ( דירה רגילה בלי בלאגן) ואנחנו אמורים להיות 2 דיירים בקומה ( אחרי החילוק זה יהפוך ל-3).

עריכה אחרונה ב-5 למאי, 2015 על ידי Mjko

[Ahbarony]

לדירה השניה לא יהיה מספר דירה, גוש וחלקה. למה לתעקש על דלת? תעשה חלוקה מהדלת ובכך תקטין את הסיכון למינימום. תוותר על כמה מ"ר על מסדרון ושלום על ישראל. המחיר אמור להיות לא הרבה יותר נמוך משתי דירות נפרדות. גג 20% פחות. יש לי גם בעיה עם חלוקה. מדובר ב200 מטר בנוי שזה ע-נ-ק, אבל 2 מטבחים, 3 חדרי שירותים, 2 אמבטיות ושתי מרפסות שרות וכל זה בקו מעטפת, משאירות הרבה פחות מקום למגורים. לא נראה לי שאם אתה רוצה דירת 4 חדרים יפה - ישאר מקום לדירת 3 חדרים נורמלית. צריך לבדוק תוכניות ושרטוטים טוב טוב.

[sperial]

שומר נפשו ירחק. מסריח מעבירות על חוקי הבניה. אפילו קבלת טופס 4 לכל הבניין עלולה להיות בעייתית בגלל הסיפור הזה.

לך לעורך דין שיבדוק את המצב המשפטי. הניחוש שלי הוא שתשלם לו ברגשי תודה עם שמנע ממך הסתבכות.

[Mjko]

Ahbarony- הייתי כבר בדירה מספר פעמים והלכתי עם התכניות לאדריכל שהוא גם מעצב פנים. דירת ה4 חדרים היא דירה יפה מאד עם חדרים מרווחים וסלון ענק, דירת ה3 חדרים אמנם צפופה יותר אבל עדיין רחוקה מלהיות קלסטרופובית. בכל מקרה הדירה הקטנה לא תשמש אותי.

 

לגבי עניין החלוקה שהצעת - אני לא אכנס פה לשרטוטים וניסיונות עקרים להסביר איך הדירה בנויה, אבל אין אפשרות לעשות את מה שהצעת. האפשרות היחידה זה עוד דלת ( הקבלן השאיר מקום ייעודי לזה) מתוך הלובי של הקומה.

עריכה אחרונה ב-5 למאי, 2015 על ידי Mjko

[Derish]

~

היכן בארץ מתרחשת כל העלילה הזאת?

 

אם מדובר באזור מבוקש (עם הרבה סטודנטים למשל) - נשמע מהתיאור שלך שאפשר להשכיר את הדירה הקטנה כיחידת דיור אינטגרלית עם כניסה נפרדת וקיר משותף, כמו שעושים לעיתים קרובות בעלי וילות או קוטג'ים. במצב כזה לשוכר ממש לא יהיה אכפת איך אתה קורא לזה ומה רשום במסמכים.

 

במקומות אחרים יש משפחות מורחבות עם הורים מבוגרים שישמחו לשכור ממך שתי דירות צמודות כאלה, והם אפילו לא יצטרכו את הכניסה הנפרדת. בנתניה או באשדוד למשל סביר להניח שלא היית מתקשה למצוא דיירים כאלה.

 

לבסוף, אם מדובר באזור הסמוך לאטרקציות או למרכזי עסקים גדולים - אפשר להשכיר את הנספח דרך AirBnB. אולי התפוסה לא תהיה קבועה, אבל על בסיס יומי/שבועי ניתן להכניס הרבה יותר כסף בסה"כ.

 

כמובן שכל האמור לעיל הוא בהנחה והדירה הגדולה רשומה באופן חוקי ובצמוד לבדיקה עם עו"ד מטעמך, כפי שציין ספריאל.

[Mjko]

העלילה אינה מתרחשת באף איזור שציינת אבל אין מחסור פה בשוכרים. הדירה הראשונה כמובן תירשם באופן חוקי , הרעיון עם הדירה הקטנה כיחידת דיור עם כניסה נפרדת הוא מעניין ואכן אלך לבדוק את העניין עם עו"ד.

 

סתם תהיה- נניח וזה לא אפשרי ואני ארד מהעניין, מה הקבלן יכול לעשות עם הדירה הזאת? כפי שהיא נראית עכשיו היא לא מתאימה למגורים נורמטיביים, הדרך היחידה לגור בה היא לחלק אותה. מה עושים במידה ולא ניתן?

[mogo]

השאלה הגדולה היא באיזו עיר מדובר.

 

אם מדובר בעירייה ״חאפרית״ (ורוב הערים במדינה הן כאלה), לא אמורה להיות לך בעייה משמעותית, ואפילו אם תצוץ כזו - ניתן יהיה לפתור אותה.

 

בכל מקרה, להשכיר דירה כזו בדר״כ אין שום בעייה; ואם אתה מסתדר עם השכנים - גם תלונות וכדומה לא תהיינה.

 

בקיצור - אם אתה לא בונה פה על בוננזה של מכירת שתי דירות, אתה יכול להיות די רגוע לדעתי (בכפוף לבדיקה משפטית רצינית כמובן).

עריכה אחרונה ב-5 למאי, 2015 על ידי mogo

[NirLevi]

Ahbarony- הייתי כבר בדירה מספר פעמים והלכתי עם התכניות לאדריכל שהוא גם מעצב פנים. דירת ה4 חדרים היא דירה יפה מאד עם חדרים מרווחים וסלון ענק, דירת ה3 חדרים אמנם צפופה יותר אבל עדיין רחוקה מלהיות קלסטרופובית. בכל מקרה הדירה הקטנה לא תשמש אותי.

 

לגבי עניין החלוקה שהצעת - אני לא אכנס פה לשרטוטים וניסיונות עקרים להסביר איך הדירה בנויה, אבל אין אפשרות לעשות את מה שהצעת. האפשרות היחידה זה עוד דלת ( הקבלן השאיר מקום ייעודי לזה) מתוך הלובי של הקומה.

 

בדוק מול הקבלן או מול הועדה המקומית האם נותרו זכויות בנייה בחלקה.

אם נותרו, יהיה לך יותר קל להוציא היתר בנייה (לאחר אישור השכנים, עמידה בדרישות הועדה ותשלום היטל השבחה לתוספת דירה) לתוספת יח"ד.

אם לא נותרו זכויות בנייה, יש לעשות שינוי תב"ע.

אגב, יכול מאוד להיות שתוספת יח"ד לא תאושר ע"י הועדה המקומית, באף אחד מהמקרים לעיל.

עריכה אחרונה ב-5 למאי, 2015 על ידי NirLevi

[Nemesis]

ישנם אנשים שחילקו דירות, נגזר עליהם קנס של מאות אלפי שקלים + צו הריסה לחלוקה.

[mogo]

אכן ישנם אנשים כאלו - לא בכל עיר.

קנס של מאות אלפי שקלים נדיר בכל מקרה (אפילו בערים מחמירות). צו הריסה - נו שוין. אז תצטרך להרוס את הקיר

[natco]

ראשית, גגל את המונח "חוק שבס" (למרות שזה לא חוק אלא תקנות, אבל נניח לרגע להתפלפלויות).

אני מניח שהקבלן שלך ניסה לשחק בדיוק על זה, ולא אישרו לו.

עם זאת, בעוד, נניח, עשר שנים, יתכן מאד וההתיחסות תהיה אחרת, ותוכל לנסות שוב בעצמך.

רק קח בחשבון שיהיה תשלום נכבד עבור ההשבחה, ותצטרך כבר לקבל הסכמת שכנים.

 

שנית, לגבי ההפרדה של השרץ לצורךהשכרה- זה לא חוקי והסנקציות הן ברמה הפלילית.

מאידך-מעטות העיריות שמפעילות אותן.

ושוב-אם שכן טוב לב יתלונן-יהיו חייבים לנקוט נגדך באמצעים.

בדרך כלל במקרה כזה יסתפקו בהפסקת ההפרה ולא ימשיכו לתיק פלילי.

(כמובן שאני לא יכול להבטיח לך כלום בנושא...)

 

סתם מעניין אותי-יש לדירה הנ"ל שני ממדים?

(אם יש לך גישה לגרמושקה של ההיתר-תסתכל בדפים האחרונים-האם שניהם אושרו כממ"דים?)

 

*בניגוד למה שרשמו לך אין כאן כל קשר להיותרם של זכויות בניה בחלקה.

אם השטחים של הדירה הגדולה כולה לא כלולים כבר עכשיו בהיתר המאושר ברח מהעסקה מייד!

עריכה אחרונה ב-5 למאי, 2015 על ידי natco

[NirLevi]

 

*בניגוד למה שרשמו לך אין כאן כל קשר להיותרם של זכויות בניה בחלקה.

 

כוונתי היתה שאם נותרו ז"ב בחלקה יהיה "קל" יותר לבצע הליך תוספת יח"ד מאשר תב"ע נקודתית כאשר לא נותרו ז"ב.

כמובן שזה כרוך באישור שכנים, אגרות וכיוצ"ב.

כמו שכתבת, רוב הסיכויים שהקבלן "סחט" את כל זכויות הבנייה ומס' יחידות הדיור ולכן כתבתי שרוב הסיכויים שזה לא יאושר.

[Ahbarony]

למה שלא תבנה משקוף פלדלת ותשים דלת פח של מחסן, תעשה קירות ובאמת תעשה מחסן צמוד דירה בפתח השני, ואחרי טופס 4 ואיכלוס תעשה שינוי.

ככה תהיה לך עובדה בשטח טרם איכלוס ושכנים טובי לב פחות יהיו בקטע של להודיע על שינויים פתאומיים.

[natco]

ניר, ללכת עם זה למחוזית, יכול להיות רעיון.

(רעיון עם סיכויים קלושים, אבל רעיון. )

 

בכל מקרה, השטח של כל הדירה אמור להיות כבר במסגרת ההיתר הקיים.

לא מבקשים תוספת שטחים אלא רק הגדלת צפיפות.

 

יש וועדות שלא מאשרות שבס כעקרון.

בד"כ הליכה למחוזית בהליך של ערעור שהוא קצר מאד ולא בהליך של תב"ע נקודתית שעלול להמשך שנתיים, "משכנעת" אותם.

 

אמי לא יכול לדעת מפה איפה הקבלן עצר את התהליך ולמה, אבל עכשיו הוא במצב של נחיתות, ופות"ש יכול לנצל זאת יפה לטובתו.

 

עכברוני-יופי של רעיון.

מה שנקרא בברנז'ה מוח קרימינלי.

האדריכל של אותו יזם היה יכול להעזר בך...

[Smiro]

ערעור על מה בדיוק?

כעיקרון הליך כזה הוא כן הגיוני וכן אפשרי להפוך אותו לחוקי. מה שכן, כמו שנאמר על ידי natco - אם תגיש את התכנית כתב"ע נקודתית זה ייקח זמן ותיאלץ לעבור אצל המקומית ולאחר מכן אצל המחוזית, וזה ייקח זמן למרות שהתכנית שלך תהיה פשוטה לחלוטין. אגב, שים לב שתצטרך לפרסם את השינוי בבניין והשכנים יוכלו להגיש התנגדות, שגם זה ייקח זמן. (רוב הסיכויים אגב, שהטיעונים של המתנגדים יידחו)

באיזו עיר הדירה נמצאת?