התייעצות לפני רכישת דירה במצב מעניין.

[ישה]

שאלה למומחי הפורום

 

אם הקבלן בעזרת אנשי המקצוע שלו לא הצליח

 

למה שפות"ש יצליח?

[Smiro]

צריך לקרוא את הפרוטוקול של הישיבה שבה נידונה התב"ע של הקבלן, להבין למה נדחה הסעיף הנוגע לחילוק הדירה ומשם יהיה אפשרי להבין מה צריך לעשות ע"מ לקדם את התכנית של פותח השרשור.

[natco]

באותה תקופת זמן- כנראה לא יצליח.

כמו שאמרתי- בהמתנה סבלנית (עד שהפריץ ימות, או מהנדס הוועדה/ראש העיר יתחלף באחר) אפשר יהיה להגיש שוב בקשה לפי שבס.

 

למי ששאל על מה הערעור:

בעקרון, בקשה לפי שבס, כמו כל בקשה להקלה לפי סעיף 151 לתת"ב, תדון בוועדה המקומית אליה שייכת התב"ע שבתחומה הנכס המבקש.

על כל החלטה של וועדה מקומית (בין אם אושרה או נדחתה הבקשה) יש זכות ערעור לוועדה המחוזית. בערך כמו שנהוג בבתי משפט.

המתנגדים לבקשה יערערו אם התקבלה, והמצדדים בה יערערו אם נדחתה.

 

אני מנחש (מתוך נסיון אישי של כ-18 שנה בתחום התכנון האדריכלי לבנייה רוויה עבור יזמים), שהיזם הגיש את ההיתר עם דירה אחת גדולה (כדי לא להתעכב בפרסומים והתנגדויות) ואח"כ קיווה להכניס בקשה לשינויים בהיתר תו"כ בנייה, ואז "להשחיל" את הגדלת הצפיפות. אז יש לו את כל זמן הבנייה להתבחבש בוועדות, והוא לא מפסיד זמן (=כסף)

זה "נוהל מקובל", ובד"כ זה מצליח.

כנראה שהפעם לא...

 

ובגלל זה עניין אותי איך הוא התמודד עם עניין 2 הממ"דים.

ובזה נעצור

עריכה בעקבות מה שכתב סמירו מעלי:

אתם יוצאים מנק' הנחה שהיזם של פות"ש הלך להליך של תב"ע נקודתית.

מנסיון, אלא אם מישהו מחזיק את היזם במקום חשוך וכואב בגופו (נניח, הוא שילם יותר מידי על הקרקע במכרז וחייב להוציא עוד זכויות כדי להרוויח על העסקה, או שהוא מכר מראש זכויות לפני היתר בעודף ממה שיש לו בפועל {קורה בעיקר בקבוצות רכישה}), הוא יעשה ככל יכולתו להמנע מכך.

זה הליך ארוך ויקר מאד, שסיכויי ההצלחה שלו לא גבוהים.

(רק קחו בחשבון שבדיון הרלוונטי ישבו נציגי הו"מ, ויהיו להם טיעונים טובים מאד למה לא לאשר).

כשאין בעיה של שטחי בניה (ויוצא מתוך הנחה ששטחי הדירה הענקית כולם ככה"נ מאושרים כחוק) והבעיה היא רק הגדלת צפיפות, הדרך הנכונה לתקוף את הבעיה היא בקשה להקלה לפי תקנות שבס (כ3-5 חודשים) ואח"כ, אם יש צורך ערעור על החלטת הדחיה במחוזית (עוד כמעט שנה).

אם כל זה לא עזר, מוצאים מישהו עם "ראש פתוח" כמו פות"ש שלנו, שצריך דירה מפלצתית בגודלה, ומנסים למכור לו אותה במקסימום רווח...

עריכה אחרונה ב-6 למאי, 2015 על ידי natco

[martines]

אתה מתעלם מהשכנים. גם הם יכולים לעשות בעיות על פתיחת דלת לחדר המדרגות (שינוי ברכוש משותף)

בבניין ליידי בדירת הגג עשו בדיוק את זה, פתחו דלת לחדר המדרגות ליחידת דיור פנימית, עשו את זה מאד מהר, תוך יום (יום שישי).

אחד השכנים התלונן, פנה לרשם בבית המשפט, וזה הורה מייד למבצעי השינוי להחזיר את הדברים לקדמותם.

[natco]

בגלל זה הרעיון (הפלילי בעליל) של עכברוני כ"כ מוצלח.

סוגר מצד שני של הדלת המבוקשת מחסן דירתי (מבלי להוריד את השטחים שלו לשטחי שירות!).

מבקש דלת למחסן מחוץ לדירה (כן, ככה"נ ידרשו דלת אש נפתחת החוצה+מתז כיבוי. לא משהו שאי אפשר לעמוד בו).

אח"כ מבצע "שינויי פנים" שלא דורשים היתר.

וואלה.

טוב שלא אני זה שחשבתי על זה. אנשים איבדו רשיון אדריכל על הרבה פחות מזה

[ישה]

תמיד תוכל להאשים את עכברוני.

 

הטכניקה של לבקש הקלות תוך כדי בניה , היא האפקטיבית ביותר , כי היא לא מעכבת לך את הבניה לפי ההיתר, ללא בקשה של הקלות /חריגות וכדומה

 

מצליח לו, טוב, לא מצליח, לא הרוויח את האקסטרא.

[Smiro]

אם מבקש הוא היתר תוך כדי הבנייה וההיתר לא אושר, מה יעשה אז? יהרוס? אז סתם זרק כסף לאוויר ועשה לעצמו כאב ראש.

[natco]

סמירו.

יש לו היתר לבנות דירה אחת גדולה. זה מה שהוא עשה.

 

בוא נחזור טיפה אחורה.

כבר כשאותו יזם השתתף במכרז, הוא קיבל את הנתון שבתב"ע הספציפית, על המגרש הספציפי, מותר לו לבנות X יח"ד, שיהוו יחדיו סה"כ Y שטחים עיקריים.

אממה, אותו יזם הוא ישראלי, ולא פראייר. הוא לקח את Y, חילק ב-X וראה שיוצאות לו דירות גדולות מידי.

 

נניח, 160 מ"ר לדירה. יענו, יש לו עודף שטח עיקרי (בתמהיל דירות 3/4/5 ופנטהאוזים, 130 מ"ר ליח"ד זה כבר יפה מאד).

חלק מהיזמים, עברו לשורה הבאה במסמך. אבל לא מיודענו.

הוא אמר לעצמו- וואלה, יש פה פוטנציאל להגדלת צפיפות.

הוא לוקח את אותו Y שטח עיקרי מותר (שזה נתון כמעט בלתי אפשרי לשינוי בתב"עות חדשות) ומחלק אותו על X+30% דירות (המקסימום להגדלת צפיפות המותר עפ"י שבס החדש).

 

את הרווח מהדירות שנוספו לו, הוא מחלק. חלק (גדול ) לכיסו, וחלק נוסף הוא מוסיף להצעתו במכרז, ע"מ להגדיל את סיכוייו לזכות דווקא בפיסת הקרקע הזו, בה יש עודף שטחי בניה (זה לא קורה הרבה. לרוב מתכנני התב"ע מקציבים שטחים עיקריים/יח"ד כך שיתאימו בול לחזון שלהם לגבי תמהיל הדירות והצפיפות. מנסיון, זו לרוב טעות, או מגרש שהוא בלתי אפשרי לתכנון מבחינות אחרות...).

 

אני אגלה לך עוד סוד.

וועדות בד"כ נוטות לאשר שבס. אם התכנון סביר, אם יש מספיק חניות, ואם לא נדרשות הקלות נוספות (קווי בניין וכאלה) ע"מ לאפשר את ההגדלה, יהיה להם מאד קשה להגן על התנגדותן בוועדת ערר, אז חבל להן להכנס לבונקר מיותר מראש.

זה סיכון מחושב.

 

ועכשיו- נחזור להתחלת התגובה.

סיכון מחושב כמו שאמרתי.

הוא לא הורס כלום. יש היתר לדירה ענקית. הוא בונה אותה ככה. בדיוק לפי ההיתר.

כי אם לא, הוא, האדריכל שלו, מהנדס הביצוע, מנהל הפרויקט, מהנדס הקונסטרוקציה, כולם חשופים לצרות צרורות.

 

אישרו את השינוי בהיתר- הרוויח.

לא אישרו- יש לו דירה ענקית וכשרה למהדרין. עכשיו כל מה שנותר, זה שמחלקת השיווק שלו תצליח להפטר ממנה, לכל הפחות בעלות הבניה שלה+רווח על דירה רגילה...

[Mjko]

תודה רבה על התגובות , במיוחד natco שהארת את עיני לגבי כמה נושאים. לשאלתך - יש בדירה שני ממ"דים. בכלל הדירה נראית כרגע כך שבלי אותו קיר מפריד אין שום סיכוי שאיזשהי משפחה נורמלית תוכל לגור בה ( אולי אם גואל רצון לא היה בכלא זה היה אחלה סידור בשבילו) .

 

לפני שאני אקבע פגישה עם עורך דין, יש איזשהן שאלות ספציפיות שאני צריך לשאול אותו? אני לא רוצה לבוא כמו כבש אלא להראות שאני יודע על מה אני מדבר.

שאלה למומחי הפורום

 

אם הקבלן בעזרת אנשי המקצוע שלו לא הצליח

 

למה שפות"ש יצליח?

 

לקבלן לא אושרו 2 דירות, אני כביכול רוצה לקנות דירה אחת ולחלק אותה ל2 שאחת מהן תשמש מעין "יחידת דיור" נספחת לדירה הנוספת ( הן צמודות). אם ארצה למכור בעתיד , אצטרך למכור את כל הנכס כדירה אחת.

עריכה אחרונה ב-6 למאי, 2015 על ידי Mjko

[natco]

אתה צריך לבקש לראות את העתק ההיתר החתום שנמצא אצל היזם.

אחרי הדף הראשון, ומפות המודד תמצא מעין סכמה בקנ"מ 1:250 ובה כל הקומות ולצידן חישובי השטחים שלהן.

אתה צריך לראות ששטח הדירה שלך כולו מקווקוו בסכימה הזו כשטח עיקרי. (בעקרון הוא לא יצליח לרשום בית משותף אם לא, אבל אנחנו רוצים לדעת מראש שאנחנו לא נכנסים למלכודת).

 

מעבר לזה, אתה יכול לברר באתר הוועדה לפי גו"ח את היסטורית הרישוי של המגרש.

אם היו שם בקשות להגדלת צפיפות שנדחו (או אולי אפילו, על אפי וחמתי, בקשה לתב"ע נקודתית שנדחתה). בחלק מהוועדות תוכל לראות פרוטוקולים. בחלק תצטרך רשיון אדריכל וגישה למערכת "רישוי זמין" כדי לראות פירוט.

 

לא רוצה לתחוב את אפי לפרויקטים לא לי, (העיון בנתונים נרשם לי בלוג...) אבל אם יכלו כל הקיצין, ותרצה לדעת איזה פרט חשוב שלא תהיה לך גישה אליו, שלח לי גו"ח בה"פ....

 

*כל העניין תלוי באיזו וועדה מדובר. ישנן וועדות שעדיין נמצאות בתקופת האבן מבחינת מחשוב הארכיון, והדרך היחידה בהן היא לגשת פיזית ולעיין בתיק (תמורת הפקדת תעודה מזהה).

[ישה]

לקבלן לא אושרו 2 דירות, אני כביכול רוצה לקנות דירה אחת ולחלק אותה ל2 שאחת מהן תשמש מעין "יחידת דיור" נספחת לדירה הנוספת ( הן צמודות). אם ארצה למכור בעתיד , אצטרך למכור את כל הנכס כדירה אחת.

 

האמן לי הבנתי מה אתה רוצה לעשות , את הבעייתיות עם זה, "יחידת דיור / פיצול וכו"'

 

רפרף, תראה קנסות של מאות אלפי ש"ח.

[Smiro]

natco, אני הגבתי ביחס לפותח השרשור ולא ביחס ליזם, וביחס לטענה כי הכי שווה לו להגיש בקשה להיתר תוך כדי בניית ההפרדה.