מחיר למשתכן (או למסתכן?) - מוכרים דירות שלא קיבלו אישור בניה

[ישה]

נסביר לאט

 

במקרה א' על הלוואה של משכנתא ישלם הלווה 3% ריבית רוצה תוספת שילם על הדלתה 1% ל AIG כלומר חלק ב 3% הדלתה עולה לו 4%

 

במקרה ב' על ההלוואה של המשכנתא ישלם הלווה 3% ריבית. רוצה תוספת הוריו שילמו על הדלתה 5% כלומר חלק ב 3% הדלתה עולה לו 5%

[arco1]

 

מצביע של כחלון רוצה לרכוש דירה במיליון ש"ח, חייב הון עצמי של 100 אלף ש"ח ולוקח משכנתא של 900 אלף ש"ח. חלפו השנים, שילם לבנק כבר 100 אלף ש"ח (בשביל לא לסבך את החישוב נניח כרגע שאין ריבית והכל הלך לכיסוי הקרן) אבל מחירי הדיור התרסקו והדירה שווה רק 700 אלף ש"ח. לא קרה כלום, מוכרים את הדירה. אבל רגע, הדירה שווה 700 אלף, המשכנתא עומדת על 800 (במציאות הרבה יותר בגלל שפיצר) ומה עם כל הנשמות הטובות מסביב? בעיה.

 

מצד שני, אם רכש דירה ששווה 1.9 מיליון ש"ח ב1.2-1.3 מיליון במסגרת מחיר למשתכן, הביא הון עצמי של 100-200K, לקח משכנתא של 1.1-1.2 מיליון הוא במצב סביר גם אם המחירים יפלו ב-30%?

 

1.9 מיליון פחות 30% זה 1.33 מיליון.

[redroze]

רק חבל שהתסריט שתארת לא קיים במציאות. תקרא את המחקר שפורסם פה לפני כמה עמודים. גובה ההנחה 200-400 אלף ש"ח "על הנייר".

למה "על הנייר"? כי לא ניתן לתמחר את הפער במפרט הטכני, לא ניתן לתמחר את הפער של הזכות לבצע שינויים בדירה. אף אחד לא יודע אם בעתיד העובדה שהדירה נרכשה במחיר למשתכן לא תהווה "אות קיין" בעת המכירה.

בנוסף, יש את עניין ההצמדה למדד. במחיר למשתכן אתה חייב להיות מוצמד למדד מרגע תחילת הבניה. בשוק הפרטי אתה יכול לרכוש דירה קרובה לאכלוס ואז ההצמדה תהיה מזערית.

עריכה אחרונה ב-28 לספטמבר, 2018 על ידי redroze

[arco1]

הצמדה למדד הכוונה מדד תשומות בניה?

 

לגבי התסריט, בוודאי הוא קיים. בהגרלות לא רבות, אך קיים. גם יש את העניין של מחיר שוק לפי שומה שמשרד האוצר מחשב את ההנחה לפיו וכבר כתבתי פה שלא ברור לי מאיפה הם לוקחים את המספרים האלה, כי לפי מדלן ברוב המקרים מחיר השוק גבוה בהרבה. אולי הם משקללים את הדברים שכתבת, אי אפשר לדעת. בכל מקרה, למשל בהגרלה שההיתה במבשרת במרץ המחיר למטר בהגרלה היה 11 אלף לעומת 20 אלף במדלן. עכשיו בדקתי והמחיר נפל כמעט עד 16 אלף למטר, לא יודע אם קשור למחיר למשתכן.. תיקח את ההגרלות שיש עכשיו בבאר יעקב. במדלן מופיע מחיר למטר 18 אלף ודירת 4 חדרים חדשה מעל 1.9 מיליון. בהגרלות המחיר בין 10.5 ל-11.7 אלף למטר, סביר להניח שמחיר דירת 4 חדרים יהיה בין 1.15 ל-1.3 מיליון. כ-700 אלף הנחה לפני ששיקללנו את הדברים שלא ניתן לתמחר שציינת. משרד האוצר פרסם מחיר שוק נמוך הרבה יותר בהודעה לציבור שלו, כ-1.5 מיליון, לכן ההנחה הרשמית יוצאת כ-330 אלף (מחיר דירה בהגרלות שהם פירסמו הוא 1.15 מיליון, גם כאן הם לא מדייקים, כי מחיר שונה שהגרלות שונות). כאמור, אין לי מושג על מה מבוסס המחיר שהם מפרסמים.

עריכה אחרונה ב-28 לספטמבר, 2018 על ידי arco1

[pooh-bear]

אז בגלובס דוקא רוצים 90% משכנתא:

https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001254579

ואפילו שמו מספרים יפים על השולחן להראות איך צריך להרוויח 16,000₪ נטו כדי להנות מהתוכנית.

 

רק "'שכחו" (תמיד יש אותיות קטנות, מתברר שאפילו בעיתונים כלכליים) שאף אחד לא לוקח משכנתא של מיליון+ ל-20 שנה, מין פרט קטן ולא חשוב. ואז, כשפתאום התקופה מתארכת טיפה וההחזר יורד, גם השכר הנדרש יורד משמעותית, ופתאום יש קצת יותר מועמדים פוטנציאליים למשכן את חייהם בשביל דירה בפריפריה.

 

לפחות אפשר להסכים עם הטוקבקיסטים לגבי שינוי שמו של שר האוצר באופן רשמי - קח loan.

[ChemGuy85]

די כבר עם המנטרה "למשכן את חייהם בשביל דירה בפריפריה".

 

למכור את אבא, אמא, סבתא וסבא בשביל דירה במרכז יותר טוב?

[bigbosf]

לא יצא לי לחפור לעומק של התוכנית הנקראת מחיר למשתכן . ברגע שזוכים בהגרלה מתחייבים על סכום כלשהוא, נכון? אוקיי ובמקביל אנשים שזכו גם משלמים שכירות. איך מנווטים ומצליחים לחיות ככה?

ומה לגבי אלה שנרשמים ויש בבעלותם דירה ? איך הם יודעים למי יש דירה?

 

Sent from my LEX820 using Tapatalk

[sperial]

לדעת למי יש דירה קל מאד - מריצים את מספר תעודת הזהות של בני הזוג בספרי רישום המקרקעין. אני מניח שזה מתבצע באופן אוטומטי, כמו גם בדיקת שאר רכיבי הזכאות.

 

לגבי התנהלות עם תשלום משכנתא במקביל לתשלום דמי שכירות - עניין קשה ביותר. איני מכיר את לוח התשלומים של מחיר למשתכן, אבל, מן הסתם, את המשכנתא לוקחים לפי התקדמות הבניה, כך שלקיחתה נדחית בכמה שנים. מצד שני, יש סיכון לעלית הריבית במהלך אותן שנים. וכמובן - מדד תשומות הבניה הבעייתי מאד.

עריכה אחרונה ב-2 לאוקטובר, 2018 על ידי sperial

[avargel]

1. כדי להירשם להגרלות אתה צריך להוציא תעודת זכאות. במהלך הנפקתה בודקים את הבעלות שלך על נכסים אחרים.

 

2. כמו כל רכישת דירה מקבלן שאיננה מוכנה עדיין, יש את עניין המגורים עד שהדירה תהיה מוכנה. זה לא ספציפי למחיר למשתכן.

 

כל אחד מתמודד עם זה בדרכו. ישנם שמתגוררים אצל ההורים או הסבתא. ישנם שלוקחים את המשכנתא בגרייס מלא או חלקי. ישנם שפשוט מכניסים מספיק כסף ויכולים לעמוד במשכנתא + שכירות לטווח הזמן הזה. ישנם שלוקחים הלוואות שונות ופורעים אותם לאחר הכניסה לדירה.

 

 

אישית התקופה הזאת זכורה לי כלחוצה במיוחד, אבל בהתנהלות נכונה אפשר לצלוח אותה בלי דרמות. שילמתי משכנתא ללא גרייס + שכירות דירה פצפונת במקביל משך כשנה וחצי. ההכנסות שלי ושל אשתי יחד באותה תקופה היו פחות מ5 ספרות. שרדתי כדי לספר.

[arco1]

2. כמו כל רכישת דירה מקבלן שאיננה מוכנה עדיין, יש את עניין המגורים עד שהדירה תהיה מוכנה. זה לא ספציפי למחיר למשתכן.

 

כן, אבל בשוק החופשי אתה יכול לקנות גם כשהבניה כבר הסתיימה או לקראת סיום, כך שהתקופה הזאת זניחה. במחיר למשתכן אם אינני טועה, צריך לקחת משכנתא בשלב בחירת הדירה, ז"א ממש לפני תחילת הבניה, אז התקופה תלויה בקצב הבניה, כנראה תנוע בין שנתיים לשלוש. אדע בוודאות אם נזכה. על התקופה הזאת גם יצטבר מדד תשומות הבניה.. קנית בשוק החופשי או במחיר למשתכן?

 

כל אחד מתמודד עם זה בדרכו. ישנם שמתגוררים אצל ההורים או הסבתא. ישנם שלוקחים את המשכנתא בגרייס מלא או חלקי. ישנם שפשוט מכניסים מספיק כסף ויכולים לעמוד במשכנתא + שכירות לטווח הזמן הזה. ישנם שלוקחים הלוואות שונות ופורעים אותם לאחר הכניסה לדירה.

 

 

אישית התקופה הזאת זכורה לי כלחוצה במיוחד, אבל בהתנהלות נכונה אפשר לצלוח אותה בלי דרמות. שילמתי משכנתא ללא גרייס + שכירות דירה פצפונת במקביל משך כשנה וחצי. ההכנסות שלי ושל אשתי יחד באותה תקופה היו פחות מ5 ספרות. שרדתי כדי לספר.

 

זה כבר תלוי בגודל המשכנתא.. אנו לא נוכל לשרוד בלי גרייס או מעבר לאמא כנראה. אם יגיע הרגע, אז כבר נחליט מה יותר נכון למצב הנתון..

עריכה אחרונה ב-2 לאוקטובר, 2018 על ידי arco1

[bigbosf]

האם עדיין גיל הזכאות לרווק הוא 35? אם שני בני זוג מתחת ל-35, ולא שינו סטטוס (מופיעים כרווקים) , הם יוכלו להרשם ? בהנחה שהם יכולים להעמיד את ההון הראשוני (100K). אני מניח שהם לא יוכלו לקחת משכנתא לאחר מכן ביחד נכון?

 

Sent from my LEX820 using Tapatalk

[misterb]

מבחינת תשלומים - במחיר למשתכן פריסת התשלומים מוסדרת ע"י משרד השיכון :

כך ייראה הסדר התשלומים החדש: במעמד החתימה יצטרכו הרוכשים לשלם 7% ממחיר הדירה. התשלום השני יבוצע עד 45 יום ממועד החתימה שבו יצטרכו הרוכשים להשלים ל-27% מהמחיר. לאחר מכן התשלומים יבוצעו בסכומים שווים לאורך תקופת הבנייה עד השלמה ל-90%, כאשר 10% הנותרים ישלמו הרוכשים במעמד מסירת הדירה

 

אז קודם משלמים את ההון העצמי, ואז מתחילים עם המשכנתא, וההחזר גדל עם הזמן פרופורציונאלית לסכומים שהבנק משלם לקבלן.

יש הצמדה למדד תשומות בניה, במכרזים קודמים זה היה מרגע הזכיה של הקבלן במכרז, במכרזים החדשים זה החל מקבלת היתר בניה. ההצמדה היא כמובן על הסכום שעוד לא שולם, אז עם הזמן והתשלומים הסכום הצמוד קטן.

יש אפשרות לבקש להקדים את התשלומים כדי להמנע מעלית המדד, אבל אז משלמים את הריבית על המשכנתא, זה סוג של הימור מה יהיה יותר משתלם בסוף.

[avargel]

כן, אבל בשוק החופשי אתה יכול לקנות גם כשהבניה כבר הסתיימה או לקראת סיום, כך שהתקופה הזאת זניחה. במחיר למשתכן אם אינני טועה, צריך לקחת משכנתא בשלב בחירת הדירה, ז"א ממש לפני תחילת הבניה, אז התקופה תלויה בקצב הבניה, כנראה תנוע בין שנתיים לשלוש. אדע בוודאות אם נזכה. על התקופה הזאת גם יצטבר מדד תשומות הבניה.. קנית בשוק החופשי או במחיר למשתכן?

 

 

 

זה כבר תלוי בגודל המשכנתא.. אנו לא נוכל לשרוד בלי גרייס או מעבר לאמא כנראה. אם יגיע הרגע, אז כבר נחליט מה יותר נכון למצב הנתון..

 

בשלב בחירת הדירה אתב משלם רק הון עצמי. המשכנתא עוד רחוקה.

 

רק בזמן הבניה בפועל אתה לוקח "מנות" מהמשכנתא, ומשלם רק את החלק היחסי. משכנתא "מלאה" זה רק סמוך לקבלת המפתח.

 

 

אני קניתי במחיר למשתכן עוד בגלגולה הקודם, דירה שבמחירים של היום הסכום ששילמתי היה מצחיק (אם כי ביחס למחירים דאז ההנחה היתה די דומה)

[avargel]

מבחינת תשלומים - במחיר למשתכן פריסת התשלומים מוסדרת ע"י משרד השיכון :

 

אז קודם משלמים את ההון העצמי, ואז מתחילים עם המשכנתא, וההחזר גדל עם הזמן פרופורציונאלית לסכומים שהבנק משלם לקבלן.

יש הצמדה למדד תשומות בניה, במכרזים קודמים זה היה מרגע הזכיה של הקבלן במכרז, במכרזים החדשים זה החל מקבלת היתר בניה. ההצמדה היא כמובן על הסכום שעוד לא שולם, אז עם הזמן והתשלומים הסכום הצמוד קטן.

יש אפשרות לבקש להקדים את התשלומים כדי להמנע מעלית המדד, אבל אז משלמים את הריבית על המשכנתא, זה סוג של הימור מה יהיה יותר משתלם בסוף.

 

לא הבנתי מה כתבת בסוף

 

 

את הריבית אתה משלם בכל מקרה, אין שום הבדל אם אתה לוקח את ההלוואה מהיום לעוד 25 שנים, או מעוד שנתיים לעוד 25 שנים.

 

חד משמעית בהקדמת תשלומים יש רק חיסכון של עליית מדד, ואין שום הפסד של ריביות וכד' בגלל המשכנתא.

 

אלא אם כן זה על חשבון המינוס בבנק, ואז הריבית הרצחנית בעו''ש מוחקת את הרווח ממה שחסכת על המדד בהקדמת התשלומים.

[arco1]

בשלב בחירת הדירה אתב משלם רק הון עצמי. המשכנתא עוד רחוקה.

 

רק בזמן הבניה בפועל אתה לוקח "מנות" מהמשכנתא, ומשלם רק את החלק היחסי. משכנתא "מלאה" זה רק סמוך לקבלת המפתח.

 

 

אני קניתי במחיר למשתכן עוד בגלגולה הקודם, דירה שבמחירים של היום הסכום ששילמתי היה מצחיק (אם כי ביחס למחירים דאז ההנחה היתה די דומה)

 

לפי הציטוט של מיסטרבי היא ממש לא רחוקה. תוך 45 ימים מרגע חתימה על החוזה כבר צריך לקחת. אין לי 27% הון עצמי לפרוייקטים שנרשמתי אליהם. אם המחיר היה 800000 אולי הייתי מגרד 27% אבל אני מבין שבהתחלה התשלום יהיה נמוך, זה טוב.

 

יפה כל הכבוד, עשית בשכל. אני מרגיש מטומטם שלא נרשמתי לסדרה א, אז שלא התעניינתי בכלל בנושא בגילגול הראשון של התכנית, הכינוי צריך להיות יותר חמור.