מחיר למשתכן (או למסתכן?) - מוכרים דירות שלא קיבלו אישור בניה

[BarryG]

לכל מה שנאמר פה על ה- 90% משכנתא תוסיפו את עניין ערבות המדינה לפער שבין ה- 75% ל- 90%

[ישה]

״אדוני שר האוצר, יש בעיה בשוק הדיור! נק׳ החיתוך בעקומת ביקוש/היצע מתכנסת למחירים גבוהים מאוד!״

- קיבלתי. מטפל.

* מעלה את הביקוש *

[ATTACH=CONFIG]509802[/ATTACH]

 

אחד מחברי הטובים היה החשב הכללי של מדינת ישראל במשך לא מעט שנים.

 

כאשר היינו משוחחים על מה שנכתב לעיל ( כמובן בדוגמאות אחרות ) היה אומר

 

אנחנו כאן כדי לעשות וליישם את מדיניות הממשלה בדרך המיטבית, אין צורך שמישהו ילמד אותנו שיעורי כלכלה, אנחנו מכירים את התורה מצויין.

 

במקרה כאן מנסים להגדיל את היצע הדירות ולא רק את הביקוש , כדי לפתור בעיה קרדינאלית שמציקה לדור שלם של צעירים.

 

יש לך ידידי אור במקרה בכיס איזה דרך טובה יותר?

 

לכל מה שנאמר פה על ה- 90% משכנתא תוסיפו את עניין ערבות המדינה לפער שבין ה- 75% ל- 90%

 

יש איזו תוכנית ספציפית שעליה אתה מדבר?

 

לינק בבקשה.

[pooh-bear]

בבקשה:

https://m.calcalist.co.il/Article.aspx?guid=3746334

[vadim6385]

מה לעשות שרוב האוכלוסיה לא רוצה לגור בפריפריה. .

 

Tough sh#t

 

אז או שישלמו יותר, או שישנו את סדרי העדיפויות שלהם.

 

גם 1.3 מיליון ש"ח בשביל דירה בפריפריה זה מחיר הזוי שלא מתקבל על הדעת.

[pooh-bear]

השתגעת?

 

עדיף שיקחו משכנתא ענקית, יקנו דירה במקום רחוק שהם לא מכירים, שהם לא מתכוונים לגור בה והשכירות בקושי מכסה את המשכנתא, בלי לחשב תקופות שהדירה ריקה ושאר בלת"מים, ובלי לחשוב על כאב הראש בהשכרת ותחזוקת דירה כזו, ואז יחזרו לשכור דירה במרכז.

 

אבל העיקר שיש להם דירה! כי דירה זה ביטחון! זו השקעה מעולה! מחירי הנדל"ן אף פעם לא יורדים! מדינה קטנה!

[BarryG]

אחד מחברי הטובים היה החשב הכללי של מדינת ישראל במשך לא מעט שנים.

 

כאשר היינו משוחחים על מה שנכתב לעיל ( כמובן בדוגמאות אחרות ) היה אומר

 

אנחנו כאן כדי לעשות וליישם את מדיניות הממשלה בדרך המיטבית, אין צורך שמישהו ילמד אותנו שיעורי כלכלה, אנחנו מכירים את התורה מצויין.

 

במקרה כאן מנסים להגדיל את היצע הדירות ולא רק את הביקוש , כדי לפתור בעיה קרדינאלית שמציקה לדור שלם של צעירים.

 

יש לך ידידי אור במקרה בכיס איזה דרך טובה יותר?

אני לא אור אבל אם לטענתך עושים צעדים לגדיל את ההיצע ופה יש צעד שיגדיל את הביקוש, למה לא להמשיך רק עם הצעדים שמגדילים את ההיצע בלי הצעד שמגדיל את הביקוש (ולא משפיע על ההיצע)?

חוץ מזה שלהזכיר לך, המפקח על הבנקים החליט על הגבלת שיעור המימון לרוכשי דירה ראשונה על 75% בסוף 2012, וזאת על מנת לשפר את היציבות של נוטלי המשכנתאות ולהוריד ביקושים משוק הדיור. המחירים רק עלו מאז, מה שאומר שמבחינת בנק ישראל צריכה להיות דאגה רצינית ליציבות הפיננסית של נוטלי המשכנתאות אם יעלו את שיעור המימון המותר. מכאן, מדובר בצעד פופוליסטי של שר האוצר שנוגד את חוות הדעת המקצועית של בנק ישראל.

[arco1]

הדרך הנכונה לכישלון עתידי חרוץ.

 

לא הבנתי מה כל כך בעייתי בזה. יש הגבלה למחיר האפשרי, אז מחירים לא יעלו בגלל זה. באיזורי הביקוש המחירים בשוק החופשי הרבה יותר גבוהים מ-1.3 מיליון ובקושי יש מקומות שבמחיר למשתכן מתחת לרף הזה.

ובנק בכל מקרה לא ייתן משכנתא שהחזר החודשי שלה עולה על אחוז מסוים מההכנסה החודשית. לא רואה איך העולם יקרוס בגלל זה.

[oryo]

אחד מחברי הטובים היה החשב הכללי של מדינת ישראל במשך לא מעט שנים.

 

כאשר היינו משוחחים על מה שנכתב לעיל ( כמובן בדוגמאות אחרות ) היה אומר

 

אנחנו כאן כדי לעשות וליישם את מדיניות הממשלה בדרך המיטבית, אין צורך שמישהו ילמד אותנו שיעורי כלכלה, אנחנו מכירים את התורה מצויין.

 

במקרה כאן מנסים להגדיל את היצע הדירות ולא רק את הביקוש , כדי לפתור בעיה קרדינאלית שמציקה לדור שלם של צעירים.

 

יש לך ידידי אור במקרה בכיס איזה דרך טובה יותר?

 

א. זה לא סותר, כי אם מדיניות הממשלה פופוליסטית ו/או מטומטמת, הם יישמו אותה (לדבריו). בכלליות, אם הציטוט שלך מדויק, החשב מעיד בעצמו שלא כלכלה היא המנחה שלו אלא הפוליטיקאי התורן. לגיטימי? ייתכן, יעיל כלכלית? לאו דווקא...

 

ב. יש הצעות אחרות, הן הועלו כאן בפורום (ונדמה לי שבשרשור הזה ספציפית) בעבר, ואתה בטוח היית שם כשזה קרה. אחת האופטימיזציות שהחלטתי ליישם על עצמי לאחרונה היא המנעות מכניסה לדיונים מעגליים, עמך הסליחה.

 

ג. רק למען הסר ספק - התגובה הספציפית הזו כוונה לעניין ה90% מימון ולא למחיר למשתכן. מדברים שרשמת קודם, נדמה שאתה מסכים איתי שזו תכנית לא טובה.

[ישה]

לא איני מסכים איתך.

 

תפקיד המדינה לספק דיור זמין לאזרחיה.

 

כיוון שהמדינה לא יכולה להיכנס לכיסם של כל אחד מאזרחיה ולתפור לו תוכנית המתאימה בדיוק לצרכיו היא מיישמת מדיניות שבהם יש סיכוי שייפתרו כך וכך פתרונות דיור. ברור שהיא לא תתאים לכולםםם.

 

היא עושה זאת בהגדלת ההיצע בהפחתת מחיר בהטבה בתנאי המימון ועוד ועוד.

 

כאן למדנו שיש מספר כותבים שרכשו דירות שלולא התוכנית לא היו מגיעים לכך.

[ישה]

אני לא אור אבל אם לטענתך עושים צעדים לגדיל את ההיצע ופה יש צעד שיגדיל את הביקוש, למה לא להמשיך רק עם הצעדים שמגדילים את ההיצע בלי הצעד שמגדיל את הביקוש (ולא משפיע על ההיצע)?

חוץ מזה שלהזכיר לך, המפקח על הבנקים החליט על הגבלת שיעור המימון לרוכשי דירה ראשונה על 75% בסוף 2012, וזאת על מנת לשפר את היציבות של נוטלי המשכנתאות ולהוריד ביקושים משוק הדיור. המחירים רק עלו מאז, מה שאומר שמבחינת בנק ישראל צריכה להיות דאגה רצינית ליציבות הפיננסית של נוטלי המשכנתאות אם יעלו את שיעור המימון המותר. מכאן, מדובר בצעד פופוליסטי של שר האוצר שנוגד את חוות הדעת המקצועית של בנק ישראל.

 

המפקח דואג לבנקים ולא למשקי הבית.

 

כאשר המפקח במאי 2011 "דאג" להגביל את מסלול הריבית המשתנה ( בעיקר מסלול הפריים ) לשליש מההלוואה , מחשש לעליה בריבית והתמוטטות משקי הבית ריבית הפריים הייתה "רק" 4.75% נניח הייתה הפחתה של כ 1.25 כלומר 3.5% ריבית ללקוח המשכנתא.

 

משם היא רק ירדה וירדה וירדה עד שבמשך כ שלוש שנים וחצי האחרונות היא עומדת על 1.6% מינוס הפחתה של 0.6-0.9% פחות מ 1%.

 

למי יש את האומץ לגלות כמה מיליארדים עברו ממשקי הבית לבנקים.

 

לא שהדברים לא יכולים להשתנות לרעה בעתיד והריבית של הפריים תעלה.

[redroze]

ישה, אתה רושם כל כך הרבה פעמים הגדלת ההיצע. יש לך נתונים שמגבים את זה?

[BarryG]

ישה, זה ממש חוכמה בדיעבד. ואם הריבית הייתה עולה בשיעור דומה?

אגב, בכלל לא בטוח שהצעד הזה הביא להגדלת רווחיות הבנקים, מבחינת ניהול נכסים-התחייבויות הם מנסים להתאים מח"מים והצמדות. מרווח הריבית של כל הבנקים ירד עם הירידה בריבית בישראל.

[oryo]

לא איני מסכים איתך.

 

תפקיד המדינה לספק דיור זמין לאזרחיה.

 

כיוון שהמדינה לא יכולה להיכנס לכיסם של כל אחד מאזרחיה ולתפור לו תוכנית המתאימה בדיוק לצרכיו היא מיישמת מדיניות שבהם יש סיכוי שייפתרו כך וכך פתרונות דיור. ברור שהיא לא תתאים לכולםםם.

 

היא עושה זאת בהגדלת ההיצע בהפחתת מחיר בהטבה בתנאי המימון ועוד ועוד.

 

כאן למדנו שיש מספר כותבים שרכשו דירות שלולא התוכנית לא היו מגיעים לכך.

לתת 90% מימון זה לא פתרון לדעתי, כי אתה מגדיל את הכסף הזמין של האזרחים (=מעלה ביקושים), מאפשר לאזרחים להכנס להלוואות שגדולות עליהם, מתדלק משבר במידה וריבית הפריים תעלה (כפי שאתה בעצמך סבור), ומסבסד את כל הדבר הזה עם כספים שכעת לא יוקצו לדברים אחרים (בריאות / חינוך / בטחון --> כולם מקבלים תיעדוף, לדעתי, על פני סבסוד משכנתאות למשקי בית).

 

למדנו כאן גם שיש מספר כותבים שרכשו דירה רק בגלל התוכנית ״מחיר למשתכן״, כי יש הטבה ענקית ושווה להשתמש בה - במילים אחרות: הכנסת משקיעים נוספים כי אתה מסבסד להם הטבה. האם מדובר על אנשים ש*צריכים* את העזרה? לא יודע, כנראה תלוי באיך אתה מגדיר ״צריך״.

 

קל לדבר, כמו כחלון, על הכספים האלו כעל מתנות שמגיעות מהשמיים. הלכה למעשה, כשאתה מסבסד 200k הנחה למשק בית עם 400k הון עצמי - הכספים האלו לא מתועלים לדברים אחרים. זה אומר שאו שאתה מעלה מסים לכולם, או שאתה מקצץ בדברים אחרים. האם אותו משק בית הוא באמת כ״כ ״נזקק״ עד שצריך לתעדף אותו ע״פ ציבורים אחרים? (קשישים עם קצבה נמוכה? סטודנטים? משפחות חד הוריות? ...) - אני סבור שלא.

 

רוצה הממשלה לעזור? במקום לסבסד לוטו דירות, שישקיעו בתשתיות להורדת חסמים ובירוקרטיה, שישקיעו בדיור ציבורי מוגן, שיטפלו בהשכלה הכלכלית העלובה שיש בארץ (וכו׳, וכו׳, וכו׳).

 

אבל הלוטו של כחלון או הנסיון לייבא לכאן את משבר הסאב פריים פשוט מצטלם הרבה יותר טוב, ובמדינה בה אזרחים רבים בטוחים שכספי הממשלה מגיעים מרוח השכינה ו״יהיה בסדר״ זה ה-מוטו השלט בציבור, זה פתרון שמוכר מנדטים.

[pooh-bear]

לא הבנתי מה כל כך בעייתי בזה. יש הגבלה למחיר האפשרי, אז מחירים לא יעלו בגלל זה. באיזורי הביקוש המחירים בשוק החופשי הרבה יותר גבוהים מ-1.3 מיליון ובקושי יש מקומות שבמחיר למשתכן מתחת לרף הזה.

ובנק בכל מקרה לא ייתן משכנתא שהחזר החודשי שלה עולה על אחוז מסוים מההכנסה החודשית. לא רואה איך העולם יקרוס בגלל זה.

תסתכל על זה בשני מישורים:

 

במישור הפרקטי, כמו שאמרו רבים וטובים טובים לפני, אתה מאפשר לאנשים לקחת הלוואות שגדולות עליהם ועשויות לחרב את חייהם, פשוטו כמשמעו. מעבר לזה, אתה מתדלק את הביקוש לדירות זולות ומחירן עשוי לעלות, ואם זה יחול גם על דירות יד שניה אתה מתדלק ביקושים לכל השוק.

 

במישור הדקלרטיבי, הממשלה בעצם מרימה ידיים. יש פה אמירה שנשמעת כמו "התייאשנו, לא הצלחנו להוריד את מחירי הדיור, אז אנחנו פשוט מאפשרים לכל אחד (כולל מי שלא מצליח לחסוך אפילו 100,000₪) לקנות איזושהי דירה, איפשהוא." ואם אתה שואל אותי, יש פה פשוט ניסיון די שקוף לקושש עוד קצת מצביעים שפתאום "יוכלו" לקנות דירה בזכות כחלון.

 

וזה חבל, כי עד עכשיו כחלון עוד איכשהו התעסק במה שהוא היה אמור להתעסק בו - צד ההצע, כלומר, לייצר דירות. פניה לאמצעים פופוליסטיים כאלו מראה על מעבר רשמי וסופי מפרקטיקה לפופוליזם.

[arco1]

בוא נדבר על הפרקטי, בפריפריה ההיצע כבר עבר את הביקוש, אין כבר מספיק ביקוש אפילו במחירים של מחיר למשתכן. אז זה לא באמת יעלה ביקושים שם. באיזורי הביקוש המחירים הרבה יותר גבוהים מ-1.3. באמת נראה לי שההשפעה של ההחלטה הזאת היא די אפסית מבחינה מעשית.

 

לגבי דקלרטיבי, פולקמן מכולנו כבר הצהיר מול המצלמה שאין להם באמת אינטרס להוריד מחירים בכלל השוק, על מה יש כאן לדבר אז.. כנראה שהם מסתפקים בהגרלות.