מחיר למשתכן (או למסתכן?) - מוכרים דירות שלא קיבלו אישור בניה

[misterb]

יש פרוייקטים כאלה של שכירות לטווח ארוך, שבהן היזם הוא בעל הבית, 25% אחוז מהדירות מושכר לזכאים של מחיר למשתכן, במחיר שנמוך ב-20% ממחיר השוק. יתרת הדירות מושכרת בשוק החופשי במחיר שקובע היזם. מחיר השכירות בשני המקרים לא כולל הוצאות אחזקה (חברת ניהול). המחיר צמוד למדד המחירים לצרכן ומתעדכן כל שנה.

 

אלה הכללים הרשמיים :

 

http://www.aprent.co.il/download/files/%D7%94%D7%97%D7%9C%D7%98%D7%AA%20%D7%9E%D7%95%D7%A2%D7%A6%D7%AA%20%D7%9E%D7%A7%D7%A8%D7%A7%D7%A2%D7%99%20%D7%99%D7%A9%D7%A8%D7%90%D7%9C%201466%20-%20%D7%A9%D7%99%D7%95%D7%95%D7%A7%20%D7%93%D7%99%D7%95%D7%A8%20%D7%9C%D7%94%D7%A9%D7%9B%D7%A8%D7%94.pdf

 

אני בדקתי לא מזמן בפרוייקט כזה של אשטרום בנאות פרס בחיפה, הדירות לזכאים הוגרלו כבר מזמן, ומה שמושכר בשוק החופשי הוא במחיר לא מאד אטרקטיבי ביחס לאופציות האחרות בשוק (בהתחשב בתמורה הספציפית, מיקום, מאפייני הדירות והבניין וכו').

היתרון הגדול הוא כמובן השקט הנפשי - שאתה יודע שיש לך דירה לשנים ארוכות בלי גחמות של בעל בית פרטי.

[arco1]

אגב, גם זה כבר קורה. במסגרת מחיר למשתכן. שכנה שלנו זכתה בדירת 100 מטר או משהו כזה ברעננה בשכונה חדשה ב-4200 שקל ל-5 (או 10, לא זוכר בדיוק) שנים.

אני לא יודע למה זה לא מפורסם יותר וגיליתי על זה לראשונה כשהיא סיפרה לנו.

 

אני חושב שהבעיה הכי גדולה כאן (בעזרת התקשורת) היא רדידות. שגם אני חוטא בה לפעמים. לא בודקים לעומק מה נעשה במסגרת התוכנית ונתקעים על "פרוייקט הדגל" שלה - ההגרלות לרכישה. אבל מסתבר שיש שם הרבה יותר מזה ושהיא הרבה פחות נקודתית ו"עכשיועכשיועכשיו" ממה שחושבים.

 

מעניין, לא ידעתי שזה כבר רץ ועוד במסגרת הגרלות. רק שזה לא במסגרת מחיר למשתכן. רק הזכאות כן. ההגרלות לא מתקיימות באתר של מחיר למשתכן או כל אתר ממשלתי אחר, אלא באתר של הפרוייקט, כך מסתבר. אם יהיה משהו רלוונטי, ארשם גם להגרלות השכרה, תודה על ה-input.

 

מצאתי את זה:

http://www.aprent.co.il/download/files/%D7%94%D7%9E%D7%93%D7%A8%D7%99%D7%9A%20%D7%9C%D7%A9%D7%95%D7%9B%D7%A8_2.pdf

עריכה אחרונה ב-2 לספטמבר, 2018 על ידי arco1

[tzvipper]

המחיר - 1.118 מיליון. 20% מהדירות בפרוייקט שמורות לשיווק בשוק החופשי. השבוע חבר שלי קנה דירה מאד דומה שם כלקוח רגיל, בניין צמוד של אותו קבלן - אותו גודל דירה, קומה 7, מרפסת 20 מ"ר, וכיוון אויר נוסף לצפון (סה"כ חלון של חדר אחד ושירותים), ב-1.65 מיליון.

אז נראה שמדובר בהנחה מאד משמעותית ממחיר השוק.. ותודה לכחלון

 

בשעה טובה על הזכיה, מחיר טוב (לדירה במשתכן). זה בצד של הקיבוץ או ליד הכביש?

 

1.65 בטירת כרמל בבינין שעוד לא מוכן לאכלוס? וואו, מטורף לגמרי. זה מחירים בנאות פרס בחיפה לדירה מוכנה לאכלוס.

אלא אם כן זה דופלקס/פנטהאוס/גן ענקית. לפי מדלן דירות משומשות שם פחות ממיליון.

 

רק לחשוב שלפני שנתיים דיברו על מחירים פחות מ700K ל100 מטר במחיר למשתכן:

https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001101254

 

או אולי המחירים עלו מאז שבדקתי לאחרונה? איפה ירידת מחירים שכחלון הבטיח?

[misterb]

תודה, זה בשכונת החותרים, בצד המזרחי של הכביש, בדיוק מול הקיבוץ. ככה זה נראה בהדמיה :

 

 

 

אם תסתכל ביד2/מדלן בשכונות החדשות (גלי כרמל/החותרים) - אלה המחירים. סביב 1.4-1.5 ל-4 חדרים, 1.6-1.7 ל-5 חדרים.

פנטהאוס מגיע גם ל-2.2-2.3.

 

[tzvipper]

נוף לים זה פנטסטי.

 

מתוך סקרנות בדקתי מספר פרויקטים לפי מדלן, למשל של אשדר:

https://www.madlan.co.il/project/%D7%90%D7%A9%D7%93%D7%A8%20%D7%92%D7%9C%D7%99%20%D7%9B%D7%A8%D7%9E%D7%9C

 

עיסקאות על שטח דומה הן סביב 1.4~1.5 פחות או יותר ורק מעט מגרדות ממש את ה1.6, ועוד האכלוס קרוב.

 

אכלוס החל מיולי 2018 לפי:

http://www.ashdar.co.il/project/%D7%92%D7%9C%D7%99-%D7%9B%D7%A8%D7%9E%D7%9C

 

1.65 הייתי אומר על גבול יקר מאוד בגלל שהמסירה בעוד מספר שנים. בדרך כלל פרויקט בבניה, הדירות נמכרות בהנחות יפות מאוד, ככל שהשלב מוקדם יותר. כאשר עוד על הנייר, הנחה משמעותית ביותר.

עריכה אחרונה ב-3 לספטמבר, 2018 על ידי tzvipper
מוריד תמונה, נתתי לינק עם יותר אינפורמציה

[ChemGuy85]

תכנית של שכירות לטווח ארוך עם מחיר קבוע תפגע בתפיסה ששכירות זה לזרוק כסף לפח. כשעלות השכירות לא תשתנה במשך 5-10 שנים, גם מחיר הדירה לא יעלה. בסופו של דבר המטרה היא לאפשר פתרונות דיור שיהיו נגישים לכלל הציבור. הגרלות של דירות בהנחה לא באמת עושות את זה.

 

לצערי לא יהיה בארץ שכירות לטווח ארוך.

 

הסיבה לכך שהמדינה מעודדת בעלות על דירות ובמידה רבה בצדק. בעלות על נכסים מקטינה את הסיכוי שעוד 30 - 40 שנה אנשים ידפקו על השולחנות בביטוח לאומי. מדובר בסוג של חסכון פנסיוני כפוי בנוסף לקופת גמל.

[Spire]

לגמרי במקרה נתקלתי בסרטון הבא שמראה איך מתמודדים עם משבר דיור אמיתי, ובאופן מפתיע זה לא כל כך רחוק ממה שעושים כאן, אבל כמובן - כי אנחנו גרים בישראל - הרבה יותר יסודי ועם הרבה פחות זריקת אחריות.

 

[video=youtube_share;2cjPgNBNeLU]

 

מה הם עשו וכמה זה דומה למה שקורה פה:

גוף ממשלתי שאחראי על בניית והשכרת דיור ציבורי - כאן יש את משרד השיכון, ממ"י, קק"ל, משרד האוצר, הבינוי, הכושליאוחתו, כולם מפילים את האחריות אחד על השני, וכולם ביחד על היזמים, שבתורם על הקבלנים, על המדינה וחוזר חלילה.

 

בניית מאסה אדירה של דירות - 51 אלף בארבע שנים, אין לי מספיק מידע כדי להעריך מה הזמן הממוצע שלוקח להרים פה מספר כזה, אבל מנתוני הלמ"ס עולה שמסיימים פה קצת פחות מ-50 אלף יח"ד (לא ברור כמה מתוך זה בתים פרטיים) בשנה.

ההבדל הגדול הוא ששם בעל הבית הוא המדינה, לכן קצב הבניה לא משתנה בהתאם לכוחות השוק.

 

השכרה לטווח ארוך תחת קריטריונים מסויימים - שם זה היה גובה משכורת, אצלנו זה "מחוסרי דיור".

 

וכאן מגיע הקיקר - קניה.

ב-1964 (3 שנים אחרי הקמת משרד הבנוי והשיכון שלהם), הוחלט לאפשר לקנות את הדירות האלה. ממש כמו מחיר למשתכן שלנו. מאיפה הכסף? מכספי הביטוח הלאומי שכולם מפרישים לקניית דירה. הדבר גרם לזינוק מאסיבי בכמות בעלי הדירות.

 

ופה הקיקר השני - לא רק לעניים.

בניגוד למצב אצלנו, שהממשלה מעודדת שיכון רק של אנשים שאין להם בכלל דירה, שם הממשלה בונה כל מיני סוגי בניינים, אפילו כאלה ממש יוקרתיים, ומשווקת אותן בהתאם.

 

גם שם, כמו אצלנו, צריך To apply לדירה מראש, שאני לא יודע אם זה אומר להזמין, או "לנסות לקבל", לחכות כמה שנים, ולהתחייב לגור בה 5 שנים.

 

 

כמה שאלות שעולות לי מהסרטון:

 

למה אצלנו לא עושים מהלך רחב היקף במידה דומה? גוף ממשלתי שיהיה אחראי מ-א' עד ת' על הבניה והשיווק, שיקבל את הקרקעות פרקטיקלי בחינם, יעסיק ישירות בעלי מקצוע שיבנו את הבתים, ישווק אותם אותם להשכרה ולמכירה, ואפילו יאפשר שימוש בכספי הביטוח הלאומי לטובת המטרה.

 

והשאלה העיקרית היא כמה זה ישים להשתמש בכלל בכספי הביטוח הלאומי? איך שאני רואה את זה, הכסף שייכנס ממכירת והשכרת הדירות האלה, במקום שילך למשכירים מעלימי מס או לקבלנים/יזמים/סוחרים מדושנים, ילך לתשלום משכורות ראויות לעובדי הבניין ויחזור לקופת הביטוח הלאומי והאוצר. הרי לא משנה איך תסובבו את זה, זה משחק סכום ולאן גם אם ימכרו את הדירות במחירי עלות (כוללת), הביטוח הלאומי שהכסף יצא ממנו לטובת הונים התחלתיים לא יפסיד שקל. אני מפספס משהו?

[pooh-bear]

כמה שאלות שעולות לי מהסרטון:

 

למה אצלנו לא עושים מהלך רחב היקף במידה דומה? גוף ממשלתי שיהיה אחראי מ-א' עד ת' על הבניה והשיווק, שיקבל את הקרקעות פרקטיקלי בחינם, יעסיק ישירות בעלי מקצוע שיבנו את הבתים, ישווק אותם אותם להשכרה ולמכירה, ואפילו יאפשר שימוש בכספי הביטוח הלאומי לטובת המטרה.

 

והשאלה העיקרית היא כמה זה ישים להשתמש בכלל בכספי הביטוח הלאומי? איך שאני רואה את זה, הכסף שייכנס ממכירת והשכרת הדירות האלה, במקום שילך למשכירים מעלימי מס או לקבלנים/יזמים/סוחרים מדושנים, ילך לתשלום משכורות ראויות לעובדי הבניין ויחזור לקופת הביטוח הלאומי והאוצר. הרי לא משנה איך תסובבו את זה, זה משחק סכום ולאן גם אם ימכרו את הדירות במחירי עלות (כוללת), הביטוח הלאומי שהכסף יצא ממנו לטובת הונים התחלתיים לא יפסיד שקל. אני מפספס משהו?

 

זה בצחוק, אני מקווה...

 

בניה ממשלתית היא אחלה, במקומות שיש בהם ממשלה יעילה. בישראל, זה יעלה פי 4 מבניה פרטית (כי צריך להעסיק את מושון וכל משפחתו כמפקחים, מזכירות, מסייעים ומכוויני נהגים בהפסקת צהריים), יקח פי 10 זמן (כי "למה מי מת שאני אבוא בשמונה לעבודה ואצא בשש? יאללה, סע סע, אני בהפסקה עכשיו") וכשזה כבר יהיה מוכן, יהיו כל כך הרבה בעיות שאתה תפחד להיכנס לגור שם (לפחות זה יאיר את גינדי באור קצת יותר חיובי).

 

לגבי מאיפה יבוא הכסף, בעולם של היום עם ריבית אפסית זו כנראה הבעיה האחרונה שלך. אם זה רווחי, בטח כשיש ערבויות מדינה, כנראה שאפשר לגייס לזה כסף.

 

אתה גם (שוב) מפספס שהבעיה (=מחיר גבוה) לא נובעת ממחסור בדירות, אלא מעודף כסף (=ריבית נמוכה) אצל הרוכשים. זו לא בעיה שאפשר (או לפחות כדאי) לפתור ע"י בניה מסיבית.

[Spire]

במקומות שיש בהם ממשלה יעילה

 

זהו, נכון, ידעתי ששכחתי משהו.

נו שויין, נמשיך להגריל.

 

ולגבי היות הסיבה למחירים עודף משקיעים (כסף) ולא חוסר אמיתי בדירות - אני מסכים לגמרי. זאת אחת הטענות המרכזיות שלי בכל שרשורי הנדל"ן. אבל הקטע פה הוא שגם בשוק שיש בו יותר מדי מוכרים המחירים יורדים כי תחרות. אם עושים את זה כמו עכשיו, חפ-לפ ולאט, אז נכון, עד שמסיימים לבנות כבר הכל נקנה (מגמה שמתהפכת רק לאחרונה), אבל אם אתה מצליח להציף את השוק מספיק מהר, האטרקטיביות של השקעה בנדל"ן תרד כי התחרות תגבר משמעותית והרווחיות תרד. אבל, כאמור, ישראל.

 

היה לי עוד משהו מעניין להגיד, אבל 12 בלילה אז תסלח לי ששכחתי.

[pooh-bear]

ולגבי היות הסיבה למחירים עודף משקיעים (כסף) ולא חוסר אמיתי בדירות - אני מסכים לגמרי. זאת אחת הטענות המרכזיות שלי בכל שרשורי הנדל"ן. אבל הקטע פה הוא שגם בשוק שיש בו יותר מדי מוכרים המחירים יורדים כי תחרות. אם עושים את זה כמו עכשיו, חפ-לפ ולאט, אז נכון, עד שמסיימים לבנות כבר הכל נקנה (מגמה שמתהפכת רק לאחרונה), אבל אם אתה מצליח להציף את השוק מספיק מהר, האטרקטיביות של השקעה בנדל"ן תרד כי התחרות תגבר משמעותית והרווחיות תרד. אבל, כאמור, ישראל.

 

זה לא עודף משקיעים, זה עודף כסף של כולם (משקיעים, זוגות צעירים, משפרי דיור, הכל הולך).

 

אתה יכול לנסות להציף את השוק בדירות, נניח אפילו שתצליח (עם בניה ממשלתית, למרות החסרונות). אבל אם יש לך (משמעותית) יותר דירות מרוכשים, המחירים אמנם ירדו, אבל תישאר עם הרבה דירות ריקות. שזה לא טוב, בכלל, כי מי ששם כסף לבנות את הדירות האלו (יזם / קבלן / ממשלה == אנחנו), לא יראה את הכסף הזה בחזרה. וזה לא מעט כסף, אפילו אם אתה ממשלה (וגם הרבה בעיות פוטנציאליות אחרות, אבל עזוב).

[ChemGuy85]

למה אצלנו לא עושים מהלך רחב היקף במידה דומה? גוף ממשלתי שיהיה אחראי מ-א' עד ת' על הבניה והשיווק, שיקבל את הקרקעות פרקטיקלי בחינם, יעסיק ישירות בעלי מקצוע שיבנו את הבתים, ישווק אותם אותם להשכרה ולמכירה, ואפילו יאפשר שימוש בכספי הביטוח הלאומי לטובת המטרה.

 

והשאלה העיקרית היא כמה זה ישים להשתמש בכלל בכספי הביטוח הלאומי? איך שאני רואה את זה, הכסף שייכנס ממכירת והשכרת הדירות האלה, במקום שילך למשכירים מעלימי מס או לקבלנים/יזמים/סוחרים מדושנים, ילך לתשלום משכורות ראויות לעובדי הבניין ויחזור לקופת הביטוח הלאומי והאוצר. הרי לא משנה איך תסובבו את זה, זה משחק סכום ולאן גם אם ימכרו את הדירות במחירי עלות (כוללת), הביטוח הלאומי שהכסף יצא ממנו לטובת הונים התחלתיים לא יפסיד שקל. אני מפספס משהו?

 

כי המדינה לא רוצה להתערב בזה.

 

על מנת להוציא מהלכים בהיקף שכזה אל הפועל צריך להקים חברות ממשלתיות ולגייס עובדי מדינה שאחר כך לא יהיה ניתן לפטרם ונצטרך להאכיל אותם עד גיל הפנסיה. ביטוח לאומי נמצא בגרעון ולדעתי בשנים הקרובות נראה עלייה דרסטית בשיעור ביטוח לאומי שכל שכיר ועצמאי יצטרך לשלם.

 

בגדול אין דירות זולות איפה שאנשים רוצים לקנות (מרכז), אבל בהחלט יש דירות זולות בפריפריה. מציאות שאנשים מעדיפים להשכיב את כל חסכונותיהם וגם את החסכונות הפנסיוניים של אבא ואמא בשביל לקנות דירה במרכז עם 30 שנות משכנתא לא אמורה לעניין את המדינה.

 

הקטסטרופה האמיתית היא לא העובדה שצעירים משתעבדים ל-30 שנות משכנתא, אלא שתוך כדי הם גם בוזזים את החסכונות הפנסיוניים של הוריהם. תזכור מה אני אומר תהיה כאן קטסטרופה חברתית כי מצד אחד ילידי שנות ה-80 יהיו משועבדים ל-30 שנות משכנתא, מצד שני יצטרכו לגדל ילדים ומצד שלישי יצטרכו לדאוג להוריהם המזדקנים וכמעט נטולי חסכונות.

עריכה אחרונה ב-4 לספטמבר, 2018 על ידי ChemGuy85

[natco]

לא יקרה, כי לאף אחד שמושך כאן בחוטים אין אינטרס אמיתי שזה יקרה.

 

1. ירידת מחירים דרסטית רעה לבנקים ורעה לרשות המיסים.

2. קרקעות המדינה זה נכס שלמדינה אין שום אינטרס לחלק בחינם.

3. אתה מדבר על מנגנון אדיר של דיור ציבורי בהיקיפים בדיוניים. תראה את עמידר עם הכמה אלפי יח"ד שלה, ותבין שלהכפיל את המגננון הזה פי חמש מאות, זה כמו שאמרו פה, יהפוך להיות גוף מסואב בסגנון הפרימידה הפיטרית.

 

 

Sent from my Mi A1 using Tapatalk

[arco1]

אגב יש נוהל במחיר למשתכן, אם אני לא טועה שכ-5% מהדירות הולכות לדיור הציבורי.

[Fitch]

לגמרי במקרה נתקלתי בסרטון הבא

 

ואני לגמרי במקרה נתקלתי בסרטון הבא:

[tzvipper]

אגב יש נוהל במחיר למשתכן, אם אני לא טועה שכ-5% מהדירות הולכות לדיור הציבורי.

 

זה עלול להשפיע על מחירים באותן שכונות. גם איכות חיים של התושבים באותם בינינים עלולה להיות מושפעת, כולל אחזקה של מערכות יקרות מאוד במגדלים. למשל מערכות כיבוי אש, מעליות, גנרטורים וכד' כאשר דיירים שאין להם אמצעים לשלם את הסכומים לחברת אחזקה פשוט לא מסוגלים לשלם כל חודש 500~700++ש"ח.

כמו כן יש אוכלוסיות שמקבלות הקלות גדולות מאוד במשכנתא ויכולים להשתתף במחיר למשתכן.

 

באחת התוכניות טלויזיה, אמר מישהו שצריכים למכור לא מפתחות לדירות, אלא מפתחות לעתיד טוב יותר. אני חושש שעתיד טוב יותר לזוגות צעירים יהיה בסימן שאלה במקרה כזה, כי ערך השכונות האלו ירד. מקווה שאני טועה.

 

מה אתם חושבים?

 

ומה שקשור לדיור להשכרה. במדינות רבות איפה הנושא הזה מוסדר, מי שמטפל בהכל זה חברת אחזקה שהאינטרס שלה לתחזק את הדירות ברמה גבוהה מאוד.

מה שקשור להשכרה בארץ, קודם צריך להתחיל מהסדרה של תנאים נאותים למיגורים ולא כדי שכל בעל דירה יעשה מה שבא לו.

עריכה אחרונה ב-4 לספטמבר, 2018 על ידי tzvipper
שגיאות כתיב