מחיר למשתכן (או למסתכן?) - מוכרים דירות שלא קיבלו אישור בניה

[arco1]

שאלה למבינים בתחום..

 

יש למשל מכרז שנסגר בבאר יעקב וכנראה יוצעו כאלף דירות בהגרלות של ספטמבר. עכשיו בדקתי במדלן ורשום שם שמחיר דירת 4 חדרים על פי עסקאות בפועל הוא כ 1.9 מיליון (מעט יותר, עיגלתי). בהודעה לעיתונות של משרד האוצר רשום שמחיר שוק ממוצע לפי שומה הוא כ 1.5 מיליון (מעט פחות, עיגלתי). הם מחשבים את גודל ההנחה ממחיר שוק לפי "מחיר לפי שומה" הזה.

 

מישהו יודע להסביר את המשמעות ולמה יש הבדל ענק בין המספרים?

[redroze]

האם 1.5 מיליון זה מה שאתה תשלם אם תזכה או שזה הערכת שווי לצורך משכנתא?

 

מדלן מתבסס על בתים קיימים, יכול להיות שיש דירות ישנות ומרווחות יותר מבחינת מ"ר, יכול להיות שאנשים השקיעו בדירה תוספות שמעלות את הערך, יכול להיות שכונות יקרות יותר.

[arco1]

לפי ההודעה של משרד האוצר, זה מחיר השוק לפי שומה של דירת 100 מטר (שטח של הדירה עצמה) או 109 מטר כולל הכל (מרפסת, חניה ומחסן). לפי זה מחיר למטר יוצא מתחת ל-14 אלף, כאשר במדלן המחיר מעל ל-18 אלף. בעצם רציתי להבין מה זה "מחיר השוק לפי שומה" ולמה יש פער ענק בינו לבין מדלן?

 

בהגרלה המחיר יהיה פחות מ-10 אלף למטר, לכן 1.5 מיליון זה לא הסכום שהזוכים ישלמו (מקוה להיות ביניהם).

 

הנה הקישור להודעה:

 

https://mof.gov.il/Releases/Pages/Shivuk_nahariya_ashkelon_motzkin_beeryaakov.aspx

עריכה אחרונה ב-28 לאוגוסט, 2018 על ידי arco1

[Fitch]

https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001251560#utm_source=iglobes&utm_medium=referral&utm_campaign=iglobes

 

יורים לכל עבר

 

[h=2]במשרד האוצר מקדמים שינוי בתנאי הזכאות לתוכנית הממשלתית שיקבע כי מי שאין בבעלותו דירה בשלוש השנים האחרונות יהיה זכאי לדירה מוזלת ויוכל להשתתף בהגרלות[/h]

[redroze]

לפי ההודעה של משרד האוצר, זה מחיר השוק לפי שומה של דירת 100 מטר (שטח של הדירה עצמה) או 109 מטר כולל הכל (מרפסת, חניה ומחסן). לפי זה מחיר למטר יוצא מתחת ל-14 אלף, כאשר במדלן המחיר מעל ל-18 אלף. בעצם רציתי להבין מה זה "מחיר השוק לפי שומה" ולמה יש פער ענק בינו לבין מדלן?

 

בהגרלה המחיר יהיה פחות מ-10 אלף למטר, לכן 1.5 מיליון זה לא הסכום שהזוכים ישלמו (מקוה להיות ביניהם).

 

הנה הקישור להודעה:

 

https://mof.gov.il/Releases/Pages/Shivuk_nahariya_ashkelon_motzkin_beeryaakov.aspx

אז זה אומר שהפער בין מדלן למחיר השומה הוא בגלל הערכת יתר של אתר מדלן או הערכת חסר של השמאי. מי לדעתך צודק?

 

https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001251560#utm_source=iglobes&utm_medium=referral&utm_campaign=iglobes

 

יורים לכל עבר

 

ובפרקים הבאים של הטלנובלה, זכאות למי שיש דופק.

מה אתה קופץ מנושא לנושא? מה יצא מההימור האחרון להוריד את מחיר המקסימום של מ"ר?

עריכה אחרונה ב-28 לאוגוסט, 2018 על ידי redroze

[arco1]

אז זה אומר שהפער בין מדלן למחיר השומה הוא בגלל הערכת יתר של אתר מדלן או הערכת חסר של השמאי. מי לדעתך צודק?

 

אין לי מושג. יכול להיות שהשמאי בכוונה מנמיך את שווי הדירה, כדי להגביל את גובה המשכנתא המירבי? מה שקובע עבור המשכנתא זה המספר שמשרד האוצר פירסם, נכון?

 

https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001251560#utm_source=iglobes&utm_medium=referral&utm_campaign=iglobes

 

יורים לכל עבר

 

שמע, עדיין לא נגמרו אנשים בסדרה א באיזורי הביקוש, תראה למשל את תוצאות הגרלת יולי בקרית אונו, בערך 90% מהזוכים הם מסדרה א. רמת גן ורעננה 100% מסדרה א. אני בסדרה ב ולא בטוח שיש לי סיכוי ממשי לזכות בספטמבר. אז מי שירשם עכשיו יהיה בסדרה ג או ד, זמנם לא יגיע בקרוב, אם בכלל. עוד מעט בחירות ולא בטוח שהתכנית תמשיך אחריהן, כך שזה לא יותר מספין לדעתי.

עריכה אחרונה ב-29 לאוגוסט, 2018 על ידי arco1

[Fitch]

ברור שזה ספין.

כמו שאלעד אמר, הספין הבא זה "זכאות לכולם".

[tzvipper]

הם רוצים לשווק את כל הקרקעות בתור מחיר למשתכן בלבד. זה עלול ליצור מצב רע מאוד: פחות בניה + יותר ביקוש = מחירים יעלו מאוד בעתיד.

כרגע אנשים בעלי זכאות יושבים על הגדרות וממתינים, מישהו לזכיה בהגרלה, מישהו עד שהקבלן יוציא היתר בניה.

 

עדיין ברוב הפרויקטים לא הוציאו היתרי בניה, בחלק לא קטן הקבלן אפילו לא הגיש בקשה. בפועל במסגרת תוכנית מחיר למשתכן מעט מאוד אנשים מקבלים דירות. וגם בפרויקטים שנבנים או נבנו, יש הרבה ביטולים והגרלות חוזרות לא עובדות. יש ערים שבהם נותרו דירות שלא שווקו ועכשיו מוצעות ללא הגרלה לכלל הזכאים.

 

כחלון התפער בזה שהצליח לבלום עליית מחירים ואף להוריד את המחירים. אז דיווחו שהמחירים ירדו ב0.3 אחוז. אבל עכשיו עלו ב0.9.

 

גם בפרויקטים שבונים, בחלק מהמקרים ממש לא להיט: בתים עם 10 דירות בקומה, בתים שרוב הדירות 6 חדרים (איזה זוגות צעירים יכולים להרשות לעצמם?), בתים מחוברים כמו של שיכונים של שנות ה50 עם כיוון אויר אחד גם בדירות 4~5 חדרים (ראיתי את זה באחד הפרויקטים), מטבח ושירותים ללא חלון בחלק מהמקרים.

מי שמעונין, חפשו ביוטיוב תוכנית בת ארבע פרקים "הסודות מאחוריי פרויקט מחיר למשתכן".

[arco1]

לפחות מהשנה ביטלו את העניין של תשלום מדד תשומות בניה מרגע הזכיה בהגרלה.. עכשיו זה כמו בשוק החופשי מרגע קבלת היתר.

 

צריך גם מזל כפול. לא רק לזכות בהגרלה, אלא גם להיות בין הראשונים לבחור. שני קרובי המשפחה שלי זכו, האחד בחר דירה לשביעות רצונו והדירה שלו אגב תיבנה בתוך שנתיים, השני נשאר מול דירות 6 חדרים וויתר..

 

החסרון הכי משמעותי הוא שצריך לשלם גם שכירות וגם משכנתא תקופה ממושכת. מעבר לזה, להרבה אנשים כולל אותי זו אפשרות יחידה לרכוש דירה ולהשתחרר מעונשם של landlords חזירים ברובם. גם אם אצטרך לעבוד בשתי עבודות שנתיים-שלוש או לדפוק מלא שעות נוספות בעבודה הנוכחית (אם הבוס יסכים), אני מוכן לזה נפשית. רק נשאר לזכות.

[natco]

אני בתפקיד התקליט השבור:

 

כל עוד שהם משווקים קרקעות שאין להם אפילו תכנית תשתיות, הם יכולים מצידי לשווק את כולן גם במסגרת "גזר למשתפן", כשהקריטריון יהיה פרווה לבנה ואוזניים ארוכות.

ממילא זו פיקציה. הוועדות ממילא לא יתנו היתרים לעלות לבנייה בשדה של פלפלים.

 

אין במחסנית מסת קרקעות לבנייה מיידית. זו האמת הכואבת שמוסתרת מהציבור. זו תוצאה של הזנחה תכנונית של שנים (אבל במקום זה משסים את העדר ב"קבלנים החזירים")

תשתיות לשכונה (של נניח 1,500 יח"ד) לוקחות בערך שנתיים. זה אחרי שיש תכנון וסופרפוזיציה (ועם המתכננים הצולעים של העיריות גם זה לוקח שנתיים). רק אז יש היתרים. משם עוד 18 חודש הזריזים מוסרים מפתוחת.

 

כחלון יודע את זה ^ טוב מאד. אין לו בעצם פתרון, אז הוא מנסה להקטין ביקושים בצורה מלאכותית, כדי להרוויח זמן ולהראות ירידות מינוריות במחירים.

וכל הכלים כשרים לכך. (כולל להבריח משקיעים פרטיים ויזמים גדולים כאחד לפרויקטים בחו"ל, כמו ב.ס.ר וא"י בלונדון, שגם מפרסמים את אפשרויות ההשקעה לישראלים, ויגרמו בקרוב לברן מטורף בשוק השכירות של אלו שיושבים על הגדר ומחכים לכחלון. אבל זה כבר לסיפור אחר).

כשזה לא מספיק, הוא הולך רחוק יותר למחוזות הפנטזיה (משפרי דיור, קיצור זמן חוסר בעלות וכו') כדי להוריד עוד כמה אלפי אנשים מרשימת הביקוש.

זה קלוש כמו שזה נשמע, אבל הבחירות ממש בפתח, והוא הבטיח שאם המחירים לא ירדו, הוא לא יתמודד...

[arco1]

NATCO

 

הנה פרטים על השכונה החדשה בבאר יעקב שתוגרל בספטמבר:

 

"השכונה היא חלק מתוכנית תמל/1019 (צריפין מתחם 2) ומשתרעת על שטח של כ-397 דונם. שכונת המגורים החדשה תכלול מגורים, מבני ציבור ושטחים ציבוריים פתוחים בחלק משטח מחנה צריפין של צה"ל המתפנה. בנוסף, הרחוב הראשי מיועד לשימושים מעורבים כמו מגורים, תעסוקה ומסחר וכן קביעת מיקום למרכז אזרחי הכולל את בניין העירייה ומבני ציבור נוספים."

 

האם לדעתך השכונה הזו לא תקום בקרוב? אם זה על שטח המחנה הצבאי אז כבר יש תשתיות, נכון?

[tzvipper]

ואז כאשר המחירים לא יורדים, אמרו נביא פועלים סיניים וזה יוריד את המחירים?

 

לצחוק או לבכות?

[natco]

NATCO

 

הנה פרטים על השכונה החדשה בבאר יעקב שתוגרל בספטמבר:

 

"השכונה היא חלק מתוכנית תמל/1019 (צריפין מתחם 2) ומשתרעת על שטח של כ-397 דונם. שכונת המגורים החדשה תכלול מגורים, מבני ציבור ושטחים ציבוריים פתוחים בחלק משטח מחנה צריפין של צה"ל המתפנה. בנוסף, הרחוב הראשי מיועד לשימושים מעורבים כמו מגורים, תעסוקה ומסחר וכן קביעת מיקום למרכז אזרחי הכולל את בניין העירייה ומבני ציבור נוספים."

 

האם לדעתך השכונה הזו לא תקום בקרוב? אם זה על שטח המחנה הצבאי אז כבר יש תשתיות, נכון?

 

ממש לא. יש תשתיות למחנה צבאי

צריך לפרוש מחדש תשתית ביוב+חשמל+תקשורת שמתאימה לתכנית התב"ע המפורטת. (ככה שלכל בניין שמתוכנן יגיע ניפל ביוב+אספקת מים+פילר 0 של חח"י+ארון של הוט ובזק).

צריך לסלול דרכים, כולל תאורת רחובות, הכנה לגינון, תכנון חניות ציבוריות, מקומות למוסדות ציבור (גנים, בתי ספר, קופ"ח, מרכזים מסחריים וכו').

צריך לסלול דרכי יציאה מהשכונה שיספקו את תוספת העומס הצפוייה, תח"צ פנימי ויוצא מחוץ לשכונה וכו'.

כל הנ"ל דורש תכנון וביצוע.

אף וועדה לא תסכים לתת היתרים לפני שכל זה יושלם, מאחר וזה יהפוך מהר מאד להיות בעיה שלהם.

 

אגב- לא מכיר את התמ"ל הספציפי, אולי כשיהי לי זמן אחפש אותה, אבל אני מנחש שאין לה אפילו תב,ע מפורטת...

[Fitch]

ארכו1:

 

http://www.iplan.gov.il/Documents/vatmal/Tamale/Tamale1019.pdf

 

http://www.mavat.moin.gov.il/MavatPS/Forms/SV4.aspx?tid=4&et=1&mp_id=Ug8KAJ9Rokz%2fbbyBpFZc14KEDD41behUkncQCzVu1irQHjq70tTuLv4b%2bil3FC41mTkTdin8Qu0QKRzlvvvC9YTewwbac85HiCCqH%2btbgso%3d

[natco]

עבודה יסודית, FITCH. אם תחפש פעם אפשרויות תעסוקה חדשות..

מה שחשוב, זה:

בדיוק כמו שחשבתי. אין פרצלציה ואין תב"ע מפורטת.

לפי מה שקולקר אפשטיין רוצים שם (אגב, אחד המשרדים הטובים!), זה יקח עוד שנים.

מה גם, שהם הכניסו את ה"עז" של שימור. יאריך את העניין בעוד אי-אלו חודשים (תיק תיעוד מפורט וכו')

 

שוב, התכנון של קולקר אפשטיין נראה מצויין. בטווח הארוך זו כנראה תהיה שכונה מוצלחת מאד.

(ולא בגלל שאפשטיין הבן למד שנה מתחתי באוניברסיטה )