מחיר למשתכן (או למסתכן?) - מוכרים דירות שלא קיבלו אישור בניה

[arco1]

ייקח שנים עד לקבלת היתרים? דווקא מתאים לי, יהיה פתרון לבעית תשלום משכנתא+שכירות בדמות קרן השתלמות שתשתחרר, אצטרך פחות להשקיע את הזמן בשעות נוספות.. אני רק חושש שלהגרלות יירשמו אלפים רבים של אנשים והסיכוי לזכות יהיה נמוך. מצד שני לפי התכנית הכללית יהיו 3200 יחידות דיור והפעם יוגרלו כאלף, אז יהיו עוד הגרלות והזדמנויות.

[ChemGuy85]

ואז כאשר המחירים לא יורדים, אמרו נביא פועלים סיניים וזה יוריד את המחירים?

 

לצחוק או לבכות?

 

זהו שלא באמת הביאו את הסינים.

 

הערימו הרבה מאוד קשיים על החברות הסיניות הן מבחינת הוצאת רישיונות והן מבחינת הבאת כוח אדם לישראל. הקבלן שתראיין אמר אמת "הטכנולוגיה" הסינית היא לזרוק אלפי פועלים על כל פרויקט. סינים פעלו באופן כזה לאורך כל ההיסטוריה שלהם - פרויקטים עצומים שהושלמו במהירות בזכות זמינות של כוח אדם זול.

 

הסינים לא טמבלים. סינים לומדים להיות סוחרים מגיל 0 וכל מי שביקר בסין ו\או עשה עסקים עם הסינים יודע שהם לא פראיירים. הם הבינו מהר מאוד כיצד עובד השוק הישראלי ומי אחראי למחירי הנדל"ן אז אין להם שום כוונה לנשוך את היד שמאכילה אותם.

[A_lex]

ארקו, שמח שלך זה מתאים, אך לא לכולם זה כך.

הנה מייל שקיבלתי לאחרונה, לאחר כשנה מה"זכיה":

עדכון לגבי סטטוס הפרויקט

 

ביום כלשהו באוגוסט התקיים דיון בראשות יו"ר מטה הדיור מר זאב בילסקי בנושא בדיקת החסמים בכל הקשור לקבלת היתרים ובחינת אפשרויות קידומם וזאת בנוגע לפרויקטים של דיור למשתכן שבשכונה כלשהי.

 

בפגישה נכחו נציגי הקבלנים המעורבים, נציגי העיריה בראשות מהנדס העיר, נציגי משרד השיכון, נציגי מטה הדיור, נציג רמ"י ונציגי חברת הבקרה.

 

בין היתר הודיעה העיריה שתאפשר פרסום הבקשות להקלות לידיעת הציבור עוד בטרם הגשת הבקשה להיתר בניה ואף תספק נוסח פרסום לקבלנים המעוניינים כך שתתאפשרנה הגשת התנגדויות (ככל שתהיינה) יותר מוקדם וזאת

על מנת לקצר את לוחות הזמנים לאישור מרגע שיוגשו בקשות להיתר בניה.

 

כמו כן תאפשר העיריה להוציא היתר לחפירה באתרים עוד בטרם הוצאת ההיתר המלא כדי שהיכן שרלוונטי יוכלו הקבלנים להתחיל בפעילות החפירה והדיפון בשלב מוקדם יותר.

 

 

לגבי הפרויקט במסגרת ההגרלה בה אתם לוקחים חלק הרינו לעדכנכם

 

טרם הוגשה בקשה להיתר.

 

נציגי הקבלן היו בישיבה ברשות להציג את הפרויקט לאחר תכנון מחדש (2 בניינים במקום אחד כי הוועדה לא אישרה).

 

מחכים לאישור אדריכל לתכנון העדכני כדי להתקדם.

[natco]

אלכס, זה שנותנים ליזמים לעלות על השטח לצורך חפירה ודיפון, אלו בשורות טובות מאד.

גם זה שנותנים לעשות פרסומים לפני הגשת בקשה זה נחמד מאד.

זה אומר שהעירייה/וועדה משתפת פעולה בצורה טובה מאד. (ולוקחת על עצמה ריסק גדול).

 

אל תתרגש מזה שמחזירים את האדריכל "שלכם" לשולחן השרטוט. כנראה שהיתה שם בקשה להקלה חזירית, שטוב לך כקונה שלא אושרה.

הוא יחזיר את הקשה המתוקנת בהקדם (תשלום המשך שכ"ט שלו תלוי בכך, אז הוא יהיה מעוניין לשתף פעולה ) והבקשה תקודם.

 

אתה יכול ללכת לסייר בשטח בינתים, ולראות מה קורה עם תשתיות (רואים בשטח שוחות ביוב? פילרים של חשמל? יש מצעים בדרכים? אולי אפילו כבר קצת אספלט זמני?) ולפי זה להעריך מה הצפי למסירות.

[misterb]

אני שייך לסידרה א', השתתפתי בהגרלות רלוונטיות באיזור חיפה וגם במרכז קצת. אחרי 2 זכיות שביטלתי (בקרית ביאליק ובמעלות, לא יצא משתלם ולא רלוונטי למגורים), זכיתי בהגרלה בשכונת החותרים בטירת הכרמל.

הזכייה הייתה באוג' 17, ועוד לא היו היתרי בניה/תכניות זמינות, פשוט חיכיתי שיקרה משהו.

לפני כחודש הודיעו על כנס לזוכים, ושבועיים אחרי זה זומנתי לבחירת דירה, מקום 129 מתוך 226 דירות זמינות.

חששתי שלא יישארו דירות 'טובות', אבל דווקא מצאתי דירה סבבה במחיר מעולה.

בניין של 9 קומות, קומה חמישית, 5 חדרים, 128 מ"ר מגורים, 15 מ"ר מרפסת, מחסן 3.4 מ"ר, ו-2 חניות מקבילות לא מקורות.

חסרונות - 2 כיווני אויר (מערב ומזרח), מעלית אחת לבניין (2 דירות בקומה אז לא כזה נורא, סה"כ 17 דירות), ואי אפשר לשדרג שום דבר לפני קבלת טופס 4 (להוסיף שקעים/תשתיות/חלוקה פנימית).

אין חניה מקורה, כל חדרי השירותים/מקלחת בלי חלונות, רק וונטות.

הדירה קו ראשון לים ממש מול קיבוץ החותרים (לא צפויה שום בניה לגובה בקו הים).

רק לפני שבוע התקבל היתר בניה, וכבר הטרקטורים בשטח חופרים. מסירה צפויה ב-04/2021, סביר שקצת קודם אפילו.

 

המחיר - 1.118 מיליון. 20% מהדירות בפרוייקט שמורות לשיווק בשוק החופשי. השבוע חבר שלי קנה דירה מאד דומה שם כלקוח רגיל, בניין צמוד של אותו קבלן - אותו גודל דירה, קומה 7, מרפסת 20 מ"ר, וכיוון אויר נוסף לצפון (סה"כ חלון של חדר אחד ושירותים), ב-1.65 מיליון.

אז נראה שמדובר בהנחה מאד משמעותית ממחיר השוק.. ותודה לכחלון

[Fitch]

ותודה לכחלון

 

ולישראל ישראלי על המימון.

 

סה"כ נשמע שחבר שלך יצא קצת F.

[natco]

^ גם החבר שקנה במחיר שוק מממן חלק מהדירה של מיסטר בי.

גם לו מגיעה איזו כוסית סינגל מאלט איכותי על המרפסת.

 

מר בי, נשמע שעשית עסקה טובה.

הערה קטנה- לפי החוק, מספר המעליות אינו תלוי במספר הדירות, למרבה ההפתעה, אלא בגובה הבניין. כל עוד רצפת הפנטהאוז היא בגובה של פחות מ-29 מ' ממפלס הלובי בקומת קרקע- היזם לא מחוייב בשתי מעליות. ול-17 דיירים זה באמת מספיק. אל תשכח שתצטרכו לתחזק את אותן מעליות, וזה עולה לא מעט, בתחשיב חודשי. לא בטוח שהייתי רושם זאת בטור ה"חסרונות".

[arco1]

איזה מחיר למטר היה שם, פחות מ-8500?! איזה כיף, הלוואי שבמרכז היו מחירים כאלה.

 

תתחדש על הדירה.

[BarryG]

נשמע פנטסטי, 2 דירות בקומה זה מעולה, שני כיווני האוויר אחד מול השני מה שאמור ליצור אחלה בריזה בקיץ.

[misterb]

^ גם החבר שקנה במחיר שוק מממן חלק מהדירה של מיסטר בי.

גם לו מגיעה איזו כוסית סינגל מאלט איכותי על המרפסת.

 

מר בי, נשמע שעשית עסקה טובה.

הערה קטנה- לפי החוק, מספר המעליות אינו תלוי במספר הדירות, למרבה ההפתעה, אלא בגובה הבניין. כל עוד רצפת הפנטהאוז היא בגובה של פחות מ-29 מ' ממפלס הלובי בקומת קרקע- היזם לא מחוייב בשתי מעליות. ול-17 דיירים זה באמת מספיק. אל תשכח שתצטרכו לתחזק את אותן מעליות, וזה עולה לא מעט, בתחשיב חודשי. לא בטוח שהייתי רושם זאת בטור ה"חסרונות".

 

כן, מודע ליתרון בעניין התחזוקה, אבל עדיין הייתי מעדיף את הנוחות. אני ממש מתעצבן מלחכות למעליות

אגב, במפרט 12 המעודכן של מחיר למשתכן אלה הדרישות מהקבלן לגבי מעליות, והיו צריכות להיות 2 בבניין שלי לפי זה.

הבעיה היא שהמכרז הזה היה לפי מפרט 10 שבו אין את הסעיף הזה.

 

מספר המעליות ייקבע בהתאם למספר בני האדם הגרים בבניין ולא יפחתמהמצוין להלן :

7-3 קומות - לפחות מעלית אחת ל 6 נוסעים.

7 קומות , 24 יחידות דיור ומעלה- 2 מעליות, שתיהן ל- 6 נוסעים.

13-8 קומות- לפחות 2 מעליות, אחת ל- 4 והשניה ל- 13 נוסעים.

21-14 קומות- לפחות 3 מעליות, שתיים ל- 4 ואחת ל- 13 נוסעים.

מ-22 קומות ומעלה- לפחות 4 מעליות ,שלוש ל- 11 ואחת ל- 13 נוסעים.

 

http://www.dira.gov.il/sitecollectiondocuments/mechir_lamishtaken/mifrat_mechir_lamishtaken_012.pdf

 

 

זה אתר הפרוייקט, מי שמעניין אותו לראות, יש שם את כל התכניות :

 

http://unikandmore.co.il/%D7%98%D7%99%D7%A8%D7%AA-%D7%94%D7%9B%D7%A8%D7%9E%D7%9C/

[misterb]

לינק שעובד גם בנייד :

 

http://unikandmore.co.il/

[סאפיר]

ולישראל ישראלי על המימון.

 

אתה יכול להגיד אותו דבר על כל הנחה שמקבל מישהו על משהו.

קשישים באוטובוס, הורים לילדים במיסים (נ. זיכוי), חיילים משוחררים בלימודים אקדמיים. בכל זאת, אנחנו חיים במדינה סוג-של-סוציאליסטית.

[sperial]

ספייר - הלוואי שמדיניות הרווחה שלנו היתה ראויה. כמו שהיתה בעבר.

 

כל ההנחות שאתה מתאר מקובלות בכל העולם המערבי, כולל מדינות סופר קפיטליסטיות כמו ארה"ב.

[איציק נ.]

לכל מחיר יש מחיר.

בלי קשר לעניין התב"ע, אם מסתכלים על הדירות עצמן - הן בסדר.

אממה,אם תשאלו אותי - לדירות ב"מחיר למשתכן" ודומיו יש מחיר שהוא לא סתם זול. זה אכן יגדיל את ההיצע את הדירות בשוק אבל לאורך זמן - ברוב המקרים - זה *לא* יפגע במחיר של דירות עם מספר חדרים זהה ששילמו עליהן יותר, כי שם רואים מייד את ההבדל (נראות הלובי, מספר מעליות, לוקיישן, מפרט פנימי [גודל ריצוף, סינטציה וכד']).

התקן של המעליות הוא סבבה אבל לא מושלם (בניין של 7 קומות עם 23 דירות [לקבלן שרוצה לחסוך ולא להתקין עוד מעלית] על מעלית אחת, ולא גדולה במיוחד - זה ממש לא סבבה).

 

איציק

[סאפיר]

ספייר - הלוואי שמדיניות הרווחה שלנו היתה ראויה. כמו שהיתה בעבר.

 

כל ההנחות שאתה מתאר מקובלות בכל העולם המערבי, כולל מדינות סופר קפיטליסטיות כמו ארה"ב.

 

נכון, ובכל המדינות האלה מישהו אחד משלם יותר כדי שמישהו אחר יוכל לשלם פחות. מושלם? לא, רחוק מזה. אבל ככה זה פועל בכל מקום, אז אמירות כמו של פיץ' הן מיותרות וחסרות תוכן.