מחיר למשתכן (או למסתכן?) - מוכרים דירות שלא קיבלו אישור בניה

[redroze]

לא מסכים איתך (אבל קצת נגמר לי הכוח להתווכח, אז או שילך עכשיו או שלא).

 

נניח שאתה זוג צעיר, שרוצה לגור במרכז וצבר 200,000₪. הבנת שדירה נורמלית במרכז לא תוכל לקנות עם הסכום הזה, ועכשיו אתה שואל את עצמך, מה לעשות עם ה-200,000₪ כרגע.

 

מצד אחד, אתה יכול להסתכן ולהשקיע בבורסה. מצד שני, אתה. יכול לקנות דירה בפריפריה במחיר למשתכן, ו"להצמיד את ההון העצמי שלך למדד הדיור", כמו שאוהבים להגיד.

 

עכשיו תסביר לי בבקשה, למה זו לא התלבטות ריאלית בעולם האמיתי.

 

אני לא מתווכח, אני רק טוען שההשוואה לא הוגנת. למה? שוק המניות עלה ב-10% הרווחת 20 אלף ש"ח (נתעלם בשלב זה ברשותך משיקולי מיסוי וכמה נטו זה משאיר לי בכיס). נשווה לשוק הדיור שעלה גם ב-10%, הרווחת 100 אלף ש"ח. אם היית ממנף את המניות בערך שווה לשוק הדיור או לחלופין היית רוכש דירה ב-200 אלף ש"ח אז היית מרוויח סכום שווה ב-2 ההשקעות.

 

ברור לכל בר דעת שהמון זוגות צעירים פוגשים את הדילמה שרשמת במציאות, זה עדיין לא הופך את ההשוואה להוגנת.

 

 

 

הרוב המוחלט ממונפות (הענף היחיד שבו יחס החוב להון הממוצע נמוך מ- 10% הוא תוכנה). ככל שהסיכון העסקי עולה כך ההיגיון לגייס חוב יורד.

איפה רשמתי שהמינוף של החברות לא עוזר לי להגדיל את יחידת הרווח שלי? ברור שהוא עוזר, אחרת הן לא היו מתמנפות.

 

 

לא הבנתי. למה להתייחס שונה למימון דירה ב- 60% חוב לבין רכישת מניה של חברה שממומנת ב- 60% חוב, חוץ מעניין החזרה ללווה?

 

ראה את הדוגמא הנ"ל. בדיוק מאותה סיבה, אם אני ממנף את עצמי ב-60% והמניה עולה ב-10% אני מרוויח יותר מאשר מצב שבו לא מנפתי את עצמי. ועכשיו בהשוואה לחברה שממנפת את עצמה ב-60% לא בהכרח זה יתבטא במחיר המניה. כלומר בהשוואה בין מינוף עצמי של 60% בהשוואה למינוף של החברה ב-60% ברוב המקרים של עליית ערך המניה (בערך שווה) המשקיע יישאר באופציה ב' עם פחות רווחים בכיס.

עריכה אחרונה ב-21 ליולי, 2018 על ידי redroze

[BarryG]

ראה את הדוגמא הנ"ל. בדיוק מאותה סיבה, אם אני ממנף את עצמי ב-60% והמניה עולה ב-10% אני מרוויח יותר מאשר מצב שבו לא מנפתי את עצמי. ועכשיו בהשוואה לחברה שממנפת את עצמה ב-60% לא בהכרח זה יתבטא במחיר המניה. כלומר בהשוואה בין מינוף עצמי של 60% בהשוואה למינוף של החברה ב-60% ברוב המקרים של עליית ערך המניה (בערך שווה) המשקיע יישאר באופציה ב' עם פחות רווחים בכיס.

אתה טועה בניתוח שלך כשאתה מקביל את הדירה למניה במקום להקביל את הדירה לחברה ואת ההון העצמי למניה. הטעות שלך ככל הנראה נובעת מכך שאת מחיר המניה אתה רואה ואת מחיר החברה לא, כאשר בעולם הנדלן המצב הפוך- אתה רואה את מחיר הדירה ולא את מחיר ההון העצמי.

בוא ניקח את הדוגמה שלך לעולם הנדל"ן, אבל בארה"ב- כיוון ששם המשכנתאות הינן ללא חזרה ללווה ומיוחסות לנכס. הדוגמה שלך שקולה ל-

"קניתי במחיר X הון עצמי (אקוויטי) של דירה ממונפת ב- 60%. אם המחיר של האקוויטי עלה ב- 10% אני ארוויח 10%, אבל אם לקחתי הלוואה אישית בגובה 60% מהאקוויטי כדי לממן את רכישתו אני ארוויח הרבה יותר."

ברור שלך שמה שכתוב פה הוא הסתכלות מאוד לא נכונה, הרי שינוי במחיר האקוויטי נובע משינוי במחיר הדירה או תנאי המימון. גם ברור לך שיש פה מינוף כפול- גם של הדירה וגם שלך, ולכן ברור שאי אפשר להקביל את זה לרכישת דירה ולקיחת משכנתא.

נכון שמניה היא נכס ודירה היא נכס, אבל מניה היא נכס שבדרך כלל הוא ממונף ודירה היא לא. ההקבלה הנכונה היא בין חברה לדירה.

[arco1]

אם לחזור רגע למחיר למשתכן, האם אין סיבה להיות אופטימי ביחס למחיר למטר בשנה הבאה שהבטיחו 1200 דירות במורדות ארנונה?

 

שמתי לב שהייתה כבר הגרלה בשכונה ל-15 דירות והמחיר למטר היה גבוה מאוד (כמעט 16700). דווקא בשכונה חרדית (רמת שלמה) היו מחירים סבירים יחסית בהגקרלות שכבר התקיימו 12500-13000 למטר.

האם יש סיכוי למחיר יותר בכיוון של זה ברמת שלמה בגלל כמות הדירות הצפויה?

[NirLevi]

אם לחזור רגע למחיר למשתכן, האם אין סיבה להיות אופטימי ביחס למחיר למטר בשנה הבאה שהבטיחו 1200 דירות במורדות ארנונה?

 

שמתי לב שהייתה כבר הגרלה בשכונה ל-15 דירות והמחיר למטר היה גבוה מאוד (כמעט 16700). דווקא בשכונה חרדית (רמת שלמה) היו מחירים סבירים יחסית בהגקרלות שכבר התקיימו 12500-13000 למטר.

האם יש סיכוי למחיר יותר בכיוון של זה ברמת שלמה בגלל כמות הדירות הצפויה?

16K למ"ר במורדות ארנונה זה לא גבוה.

[redroze]

אתה טועה בניתוח שלך כשאתה מקביל את הדירה למניה במקום להקביל את הדירה לחברה ואת ההון העצמי למניה. הטעות שלך ככל הנראה נובעת מכך שאת מחיר המניה אתה רואה ואת מחיר החברה לא, כאשר בעולם הנדלן המצב הפוך- אתה רואה את מחיר הדירה ולא את מחיר ההון העצמי.

בוא ניקח את הדוגמה שלך לעולם הנדל"ן, אבל בארה"ב- כיוון ששם המשכנתאות הינן ללא חזרה ללווה ומיוחסות לנכס. הדוגמה שלך שקולה ל-

"קניתי במחיר X הון עצמי (אקוויטי) של דירה ממונפת ב- 60%. אם המחיר של האקוויטי עלה ב- 10% אני ארוויח 10%, אבל אם לקחתי הלוואה אישית בגובה 60% מהאקוויטי כדי לממן את רכישתו אני ארוויח הרבה יותר."

ברור שלך שמה שכתוב פה הוא הסתכלות מאוד לא נכונה, הרי שינוי במחיר האקוויטי נובע משינוי במחיר הדירה או תנאי המימון. גם ברור לך שיש פה מינוף כפול- גם של הדירה וגם שלך, ולכן ברור שאי אפשר להקביל את זה לרכישת דירה ולקיחת משכנתא.

נכון שמניה היא נכס ודירה היא נכס, אבל מניה היא נכס שבדרך כלל הוא ממונף ודירה היא לא. ההקבלה הנכונה היא בין חברה לדירה.

 

אני מבין את מה שאתה רושם אבל לדעתי זה לא נכון לעשות את זה כי אין קשר ישיר בין רמת המינוף לשווי המניה של החברה. בדיוק כמו שאין קשר ישיר בין רווחי החברה לשווי החברה. כלומר אם מחיר המניה X ורווחים הם Y זה לא אומר שאם הרווחים יעלו ל-2Y אז בהכרח מחיר המנייה יהיה 2X.

[BarryG]

טוב, פה אנחנו נכנסים להגדרה של "קשר ישיר"

ובכל מקרה, זה לא נכון להשוות נכס ממונף לנכס לא ממונף רק בגלל שיש ציטוטי מחיר שלהם. אם תיקח את אותה החברה, אם היא ממונפת ב- 20% אז הסיכון נמוך מאוד, אבל אם היא ממונפת ב- 90% אז הסיכוי להפסיד את כל ההשקעה שלך גבוה מאוד. מצד שני, התשואות שהיא תייצר על ההון במקרה השני יהיו הרבה יותר גבוהות. אי אפשר להגיד שבגלל שבשני המקרים מדובר במניות אז הסיכון והתשואות דומות.

[arco1]

16K למ"ר במורדות ארנונה זה לא גבוה.

 

למה, מה מיוחד במקום הזה? למעט הנוף לצור באהר?

 

אני מבין שאין מה לצפות למחיר נמוך יותר.

[redroze]

ובכל מקרה, זה לא נכון להשוות נכס ממונף לנכס לא ממונף רק בגלל שיש ציטוטי מחיר שלהם.

זו בדיוק הנקודה שאני מנסה להעביר.

[BarryG]

זו בדיוק הנקודה שאני מנסה להעביר.

אבל אתה משווה בין מניה לדירה...

[redroze]

נכון, כי התפתח פה דיון לגבי השקעות.

דירה, כמו מניות בבורסה, יכולה להיות השקעה טובה או לא טובה. ברור שלכל חלופה יש את היתרונות/חסרונות שלה ורמת המורכבות שלה.

אני בסך הכל טענתי שצריך לעשות השוואה הוגנת מבחינת סכום השקעה (ולא הון עצמי).

אתה טוען שלא ניתן כי חברה שנסחרת בבורסה כוללת בתוכה כבר מינוף וצריך להסתכל על החברה ולא המניה. לדעתי זה כבר לרדת יותר מדיי לעומק.

אם יש לי, בהמשך לדוגמא הקודמת, 200 אלף ש"ח והשקעתי אותם ב-4 חברות אשר המינוף הממוצע שלהם הוא 80%, לטענתך זה שווה ערך לרכישת דירה במיליון ש"ח עם 200 אלף ש"ח הון עצמי. זה נראה לך הגיוני לבצע לאחר עשור השוואה בין החלופות?

[BarryG]

אם הקונטקסט של אותה ההשוואה הוא לבדוק מה התברר כהשקעה טובה יותר, אז בהחלט, אפשר לעשות השוואה. כמובן בהסתייגות שגם הסיכון שלא נובע מימון ככל הנראה שונה (אלא אם מדובר במניות של ריטים של נדלן למגורים בישראל) ולכן סביר כי התשואות יהיו שונות.

[NirLevi]

למה, מה מיוחד במקום הזה? למעט הנוף לצור באהר?

 

אני מבין שאין מה לצפות למחיר נמוך יותר.

הנוף לצור באהר מעלה את השווי למ"ר

 

אל תצפה למחיר נמוך יותר. הפרויקטים בסביבה מתומחרים ב-25K למ"ר, מינימום.

[arco1]

חבל, די בניתי על הפרוייקטים שם.

 

אגב ראיתי בגרף במדלן שברמת שלמה ברגע שפורסמו מספר פרוייקטים של מחיר למשתכן, זה הפיל את המחירים שם ב-20% באותו רגע. מעניין האם 1200+ דירות במורדות ארנונה יכולות להוריד מחירים בכל העיר או זה גם יוגבל לאיזור הספציפי אם בכלל.

[NirLevi]

חבל, די בניתי על הפרוייקטים שם.

 

אגב ראיתי בגרף במדלן שברמת שלמה ברגע שפורסמו מספר פרוייקטים של מחיר למשתכן, זה הפיל את המחירים שם ב-20% באותו רגע. מעניין האם 1200+ דירות במורדות ארנונה יכולות להוריד מחירים בכל העיר או זה גם יוגבל לאיזור הספציפי אם בכלל.

ענית לעצמך. ברגע שמכרו דירות במחיר מוזל שהוכנסו למדגם, שווי מ"ר ירד.

 

דבר נוסף, שווי מ"ר ברמת שלמה "בעייתי", מכיוון שהוא מגלם זכויות בנייה משמעותיות בחלק מהדירות (חלקן אף מימשו אותן), כך שלא הייתי מתייחס בכובד ראש לנתונים הללו.

[Fitch]

לא יודע אם לבכות או לבכות:

https://www.calcalist.co.il/real_estate/articles/0,7340,L-3743383,00.html

 

[h=2]ביוזמת שר האוצר משה כחלון במכרז למגרשים בעיר יקנעם ינסה מטה הדיור שיטה חדשה: חברות בנייה יידרשו לעמוד במחיר מרבי, אלא שהוא לא יפורסם מראש.[/h]