מחיר למשתכן (או למסתכן?) - מוכרים דירות שלא קיבלו אישור בניה

[ישה]

יאללה, חשבון חדש

[ATTACH=CONFIG]506665[/ATTACH]

עלות קרקע ליח"ד - 20,533

עלות פיתוח ליח"ד-2,381

חיבורי חשמל ותקשורת - 4,000 ש"ח ליח"ד

עלויות תכנון ליח"ד-(למען הסר ספק אני לא עובד במחירים כאלה, אבל בלחץ, בשביל הספורט ) 18,000

 

363,000

-

(20,533+2,381+4,000+18,000)

=

318,086

חלקי 110 מ"ר

2,891 ש"ח למ"ר ביצוע.

 

לפני פיתוח המגרש, גדרות, וכל מה שרשום שם...

 

כנראה יסד בעמק יודעים משהו שאנחנו לא יודעים

 

כנראה.

 

המחיר לקרקע ליחידה "רק" 3,737 ש"ח. 201802 :54

 

 

כך כתוב בכתבה. דירה של 85 מ"ר.

יש לך לובי קומתי, לובי כניסה, מעליות, חדרי מדרגות, גג טכני וכו'. זה ממש לא 11 מ"ר תוספת.

אלו שטחים שהיזם בונה ולא "מוכר".

הם נכנסים לתחשיב.

22% תוספת על השטח זה מקובל.

 

גם אם נלך על 22% אז 85 מ"ר מביאים אותנו ל 104 מ"ר ולא ל 110 מ"ר.

 

בנוסף למה שניר אמר, גם אם יקבל שבס-כחלון מלא זה עוד 16 דירות ובסה"כ עוד 696 מ"ר שטח עיקרי על 3480 המותרים.

ראה בסוף חוברת המכרז את תקנון התב"ע.

זה נותן לך סה"כ 4176 מ"ר/ 70 דירות שזה 59.66 מ"ר עיקרי לדירה.

לא ריאלי. כך שלא תנצל את מלא ההשבחה (שתשלם עליה היטל השבחה גדול, בנוסף לכך שלא תקבל על יתרת הדירות את הסבסוד של 40K דמי פיתוח, כמופיע בסעיף 1 בחוברת המכרז).

 

בקיצור- זה לא מה שיעזור ליזם להתאזן כאן....

 

היזם לא מוסיף אגורה לא לדמי פיתוח ולא לדמי הקרקע. אלה קבועים.

 

אם יצליח לקבל הקלה ישלם היטל השבחה. לא יודע מאיזה ערך של הקרקע, זו של מיליון ומאה אלף ש"ח או זו של ה 200 אלף ש"ח.

 

בדוגמה שניתנה במכרז על דירה במחיר למשתכן של 100 מטר שמחיר המכירה שלה הוא 400 אלף ניתן להוסיף חניה מחסן מרפסת שמש גינה ומגיעים ל 428 אלף ש"ח.

 

מה המחיר לדירה בשוק החופשי לי אין מושג קלוש.

 

אבל בעיתון דובר כאילו המחיר למשתכן מהווה 65% מהמחיר הרגיל.

 

מה קיבולת הבניה המקסימאלית ב 4 המגרשים הללו?

[natco]

כנראה.

 

המחיר לקרקע ליחידה "רק" 3,737 ש"ח. 201802 :54

 

צודק. גם אני לא עשיתי שיעורי בית בקפדנות. גזרתי ממחיר השומא...

 

 

 

גם אם נלך על 22% אז 85 מ"ר מביאים אותנו ל 104 מ"ר ולא ל 110 מ"ר.

 

שוב. צודק.

 

 

היזם לא מוסיף אגורה לא לדמי פיתוח ולא לדמי הקרקע. אלה קבועים.

 

לא לפי הבנתי את הכתוב בחוברת.

מאחר וזה מסובסד, התשלום הוא מול שמרד השיכון, לא מטל המועצה.

 

אם יצליח לקבל הקלה ישלם היטל השבחה. לא יודע מאיזה ערך של הקרקע, זו של מיליון ומאה אלף ש"ח או זו של ה 200 אלף ש"ח.

 

בדוגמה שניתנה במכרז על דירה במחיר למשתכן של 100 מטר שמחיר המכירה שלה הוא 400 אלף ניתן להוסיף חניה מחסן מרפסת שמש גינה ומגיעים ל 428 אלף ש"ח.

 

מה המחיר לדירה בשוק החופשי לי אין מושג קלוש.

 

אבל בעיתון דובר כאילו המחיר למשתכן מהווה 65% מהמחיר הרגיל.

 

מה קיבולת הבניה המקסימאלית ב 4 המגרשים הללו?

 

משהו לא מסתדר במספרים.

יש שם 3 מגרשים של 8 יח"ד ועוד אחד של 11 יח"ד.

 

אם למישהו יש חשק לחפש מה אני מפספס-יבורך.

[Fitch]

[h=2]דיירים שזכו במכרז "מחיר למשתכן" במודיעין קיבלו הודעה לפיה המכרז עם הקבלן בוטל[/h]

https://www.mako.co.il/news-money/economy-q3_2018/Article-a7ac8f65cc08461004.htm?sCh=3d385dd2dd5d4110&pId=1434139730

[redroze]

דמגוגיה בשקל. לא מבין מה הזוכים רוצים? שימשיכו עם הקבלן למרות שנמצאו כנראה בעיות במכרז שהגיש?

לפי דעתי דווקא התנהלו באופן מכובד וראוי. שלחו הודעה, אפשרו להמשיך לגשת מבלי לאבד את הזכייה ושכל אחד יעשה את השיקולים שלו.

[Fitch]

https://www.themarker.com/realestate/1.5978893

בין הפרויקטים שמכירת הדירות בהם לא ממריאה נמצא פרויקט של חברת גיא ודורון לוי בקרית ביאליק. על פי הערכות, בפרויקט, שבו 457 דירות, יש כ-135 דירות שאותן לא הצליחו הקבלנים למכור (30%). בתקופה האחרונה ביצעה החברה כמה שינויים כדי לשדרג את מפרט הדירות בפרויקט, אך קצב המכירות רחוק מלעמוד ביעדים. כ–30% מהדירות בפרויקט של חברת אסיה סיירוס בדימונה לא נמכרו, ובפרויקט של חברת שתית בירוחם — שבו התקין הקבלן מעליות בבניינים בשל תלונות על איכות הבנייה — 25% מהדירות לא נמכרו.

[redroze]

זו כתבה הרבה יותר לעניין שמדברת על מה שכבר דובר פה בפורום, בניה מאסיבית בפריפריה היכן שהביקוש חלש.

ניתן לראות את זה אפילו בניגשים למכרזים, בפריפריה כל מי שנרשם זוכה, במרכז יש התנפלות.

[Fitch]

במכרזים האחרונים בפריפריה אפילו היזמים לא ניגשים למכרזים (למעט היוצא דופן בבית שאן)

[tzvipper]

להלן ניתוח מענין של שיעורי הנחה לפי ישובים (החל מעמוד 14): https://knesset.gov.il/mmm/data/pdf/m03908.pdf

 

יש ישובים עם הנחה של כ5%.

אם להוסיף לשזה שלכ75% מהפרויקטים אין היתר בניה, צריך להפחית מההנחה את עלויות השכירות למשך השנים שיבנו את הפרויקטים. מהנחה הזאת גם צריך להפחית גם את עלות תשומת בניה מרגע שזכה הקבלן ועד למסירה. נניח וכה ב2015 וסיים בנייה ב2021, יוצא שצריך לשלם מדד עבור 6 שנים.

מענין כמה בפועל יוצא הנחה באכלוס.

 

יחד עם זאת יש אפקט חיובי מאוד בתוכנית מחיר למשתכן. לפי הדיווחים יש בלימה בעלייה של מחירי הדיור.

[Fitch]

חבל שהנתונים של רשות המיסים/מס שבח לא מתיישרים עם האפקט החיובי הזה...

[iluxxxa]

למה בפרוייקט שמיועד בעיקר לצעירים ולמשפחות קטנות, בונים רק דירות 4-5-6 חדרים?

לקהל היעד של התוכנית הזו אין גרוש על התחת (אלא אם קיבלו סכום נכבד מדור קודם), אז למה שלא יתחילו לבנות דירות קטנות במחיר שהוא באמת נגיש?

2 חדרים, 3 חדרים, מה רע? סוגרים עשור בדירה כזו בכיף. כשהילידים יתחילו לגדול ויתחיל להיות צפוף, עוברים לדירה גדולה יותר.

50-60 מ"ר ממש כמו פעם זה מספיק. המחיר ירד בחצי והדירות האלה יעופו כמו לחמניות.

אבל לא רוצים, וכנראה שיש סיבה טובה לכך.

[tzvipper]

בונים 4-5-6 חדרים כי יש הגבלות על הקבלן כמה שטח מותר לו לבנות לפי מספר חדרים. מכיוון שהמחיר למטר נמוך, הם בונים דירות ענקיות כדי שיצאו יקרות. יוצא שקונים דירות 150~170מטר + מרפסת, מחסן וחניה.

 

יש לי ספקות שהצעירים של היום יקנו דירות 60 מטר. דירות 90~120 מטר - אולי כן.

[Fitch]

^

אף ראש עיר, ועדת תכנון מקומית וכד' לא יאשרו לתכנן/לבנות דירות למגזרים "שאין להם גרוש על התחת". כל אחד רוצה עיר חזקה, עם ארנונה גבוהה ומחירים גבוהים.

[iluxxxa]

קבלנים לא רוצים וראשי ערים לא מאשרים. ואללה יופי. כולם מנסים לסחוט עד הגרוש האחרון. ואיפה המדינה בכל הסיפור? אם היו רוצים היו מחייבים את כולם.

אבל כל עוד הציבור זורם ומשלם אז כנראה שהכל בסדר, אולי זה אני זה שלא מבין כלום

[redroze]

רק להבהיר שאני מסכים עם מה שרשמת. אני התכוונתי לנרשמים להגרלות ולא לקבלנים.

במכרזים האחרונים בפריפריה אפילו היזמים לא ניגשים למכרזים (למעט היוצא דופן בבית שאן)

[NirLevi]

קבלנים לא רוצים וראשי ערים לא מאשרים. ואללה יופי. כולם מנסים לסחוט עד הגרוש האחרון. ואיפה המדינה בכל הסיפור? אם היו רוצים היו מחייבים את כולם.

אבל כל עוד הציבור זורם ומשלם אז כנראה שהכל בסדר, אולי זה אני זה שלא מבין כלום

אני לא יודע כמה מכם ראו ליווי פרויקט מהחלום ועד המפתח. יש כאן טעות בהבנה.

 

שים לב למכרז במודיעין. הקבלן ברח לפרויקט שרק חלקו מיועד לדיור בר השגה. שאר הדירות היו אמורות להימכר בקרוב ל20K למ"ר, ולא כמו במכרז בבית שאן שמחיר המכירה הינו פחות מעלות הבנייה (!).

 

אף אחד מהקבלנים או היזמים לא עובד לשם שמיים.

 

המיסוי, עלויות המימון, הרגולציה, התכנון והיועצים עוד לפני שעלית על הקרקע, מסתכמים במיליונים שצריך לשים על השולחן.

 

אני בעד הורדת המחירים וחייב שזה יקרה. יחד עם זאת, אי אפשר לקרוע את הקבלן במיסוי ורגולציה כבדים ומצד שני לאלץ אותו למכור במחיר הפסד.