Jump to content
  • הצטרפו למשפחה

    היי, היי אתה (או את) שם!

    אנחנו יודעים, נחמד להיות אנונימי, ולמי בכלל יש כוח להירשם או להיות עכשיו "החדשים האלה".

    אבל בתור חברי פורום רשומים תוכלו להנות ממערכת הודעות פרטיות, לנהל מעקב אחרי כל הנושאים בהם הייתם פעילים, ובכלל, להיות חלק מקהילת הרכב הכי גדולה, הכי מגניבה, וכן - גם הכי שרוטה, באינטרנט הישראלי. 

    אז קדימה, למה אתם מחכים? בואו והצטרפו ותהיו חלק מהמשפחה הקצת דפוקה שלנו.
     

מחיר למשתכן (או למסתכן?) - מוכרים דירות שלא קיבלו אישור בניה


tzvipper
שימו לב! השרשור הזה בן 1180 ימים, שזה ממש ממש הרבה. נא המנעו מהקפצה שלו והקפיצו אותו אך ורק אם אתם פותחי השרשור ו/או יש לכם עדכון רלוונטי לנושא. אם יש לכם שאלה, נא פתחו שרשור חדש.

פוסטים מומלצים

יזם, שהוא גם קבלן מבצע מחשב בד"כ 4,500 ש"ח/מ"ר ביצוע בלבד.

יזם שמשתמש בשירותי ביצוע ע"י קבלן משנה מחשב לפי 5,500-6,000 ש"ח/מ"ר.

תגיש לשמאי הבנק המלווה פחות מזה, ותחוש את טביעת סוליית נעלו בישבנך.

 

העלות הריאלית למ"ר ביצוע שנשארת במקרה של המכרז הזה (אני וניר סתם משחקים במספרים. חסרים כאן עוד המון משתנים, שחבל"ז להתחיל בכלל לחשב- כמו עלויות מימון,ביטוח,בדק בצ"מ, אגרות בניה, וכו') היא פשוט מגוחכת.

 

זה מה שטענתי כאן לפני איזה עשרה דפים. מחיר המקסימום להשתתפות במכרז הוא כבר הפסדי ברמה שאני לא מבין איך נמצא בנק שמלווה פרויקט כזה (אולי ערבויות מדינה???)

. שים לב שבמכרז הזה היו רק 3 הצעות (וההצעה הנמוכה מביניהן כלל לא זכתה!)

1. MAZDA 3 ACTIVE 08 1.6

2.  MITSUBISHI  SPACE STAR 1.2 instyle 2018

נפרדנו בצער מהטריוס הקשישה...

שיתוף קישור לתגובה
שיתוף באתרים אחרים

יאללה, חשבון חדש

[ATTACH=CONFIG]506665[/ATTACH]

עלות קרקע ליח"ד - 20,533

עלות פיתוח ליח"ד-2,381

חיבורי חשמל ותקשורת - 4,000 ש"ח ליח"ד

עלויות תכנון ליח"ד-(למען הסר ספק אני לא עובד במחירים כאלה, אבל בלחץ, בשביל הספורט :-P) 18,000

 

363,000

-

(20,533+2,381+4,000+18,000)

=

318,086

חלקי 110 מ"ר

2,891 ש"ח למ"ר ביצוע.

 

לפני פיתוח המגרש, גדרות, וכל מה שרשום שם...

 

כנראה יסד בעמק יודעים משהו שאנחנו לא יודעים :-P

 

לא כל הדירות בפרויקט נמכרות במחיר למשתכן, יש כמות מסוימת שנמכרת בשוק החופשי ומעלות את הממוצע.

אלעד רוזנקר, טלפון 0524626633.

ניתן להתקשר להתייעץ בכל הקשור ברכבי אספנות ואופל בפרט (בעיקר ישנים).

שיתוף קישור לתגובה
שיתוף באתרים אחרים

לא כל הדירות בפרויקט נמכרות במחיר למשתכן, יש כמות מסוימת שנמכרת בשוק החופשי ומעלות את הממוצע.

מרפרוף בחוברת כל המתחם מיועד למחיר למשתכן. ניתן להוסיף יח"ד בכפוף לפרסום הקלה ותשלום היטל השבחה - סעיף 2.1.6

 

http://apps.land.gov.il/PirsumMichrazim/Aspx/image.aspx?misMichraz=1262018%f6%f4&misRatz=1

 

הבעייתיות בתוספת יח"ד היא שהיזם לא יכול למכור במחיר גבוה את יח"ד החדשות, מכיוון שמראש הוא מכר יח"ד במתחם במחיר רצפה.

שיתוף קישור לתגובה
שיתוף באתרים אחרים

בנוסף למה שניר אמר, גם אם יקבל שבס-כחלון מלא זה עוד 16 דירות ובסה"כ עוד 696 מ"ר שטח עיקרי על 3480 המותרים.

ראה בסוף חוברת המכרז את תקנון התב"ע.

זה נותן לך סה"כ 4176 מ"ר/ 70 דירות שזה 59.66 מ"ר עיקרי לדירה.

לא ריאלי. כך שלא תנצל את מלא ההשבחה (שתשלם עליה היטל השבחה גדול, בנוסף לכך שלא תקבל על יתרת הדירות את הסבסוד של 40K דמי פיתוח, כמופיע בסעיף 1 בחוברת המכרז).

 

בקיצור- זה לא מה שיעזור ליזם להתאזן כאן....

1. MAZDA 3 ACTIVE 08 1.6

2.  MITSUBISHI  SPACE STAR 1.2 instyle 2018

נפרדנו בצער מהטריוס הקשישה...

שיתוף קישור לתגובה
שיתוף באתרים אחרים

בנוסף למה שניר אמר, גם אם יקבל שבס-כחלון מלא זה עוד 16 דירות ובסה"כ עוד 696 מ"ר שטח עיקרי על 3480 המותרים.

ראה בסוף חוברת המכרז את תקנון התב"ע.

זה נותן לך סה"כ 4176 מ"ר/ 70 דירות שזה 59.66 מ"ר עיקרי לדירה.

לא ריאלי. כך שלא תנצל את מלא ההשבחה (שתשלם עליה היטל השבחה גדול, בנוסף לכך שלא תקבל על יתרת הדירות את הסבסוד של 40K דמי פיתוח, כמופיע בסעיף 1 בחוברת המכרז).

 

בקיצור- זה לא מה שיעזור ליזם להתאזן כאן....

 

שמע, אתה תותח. יפה!

שיתוף קישור לתגובה
שיתוף באתרים אחרים

צ'מעו תותחים

 

החישובים שלכם סופר נכונים

 

אבל כנראה שיש דברים שקבלני העמק יודעים ואתם אינכם יודעים

 

אחרת לא היו מוגשות הצעות למכרז. והוגשו 3 הצעות.

 

ולשאלתכם , לא קראתי את תנאי המכרז:-o

ישראל סבא בסבבא של 🥰🥰🥰🥰🥰🥰🥰🥰

😍😍😍

יששששש נבחרת כדורגל

סלע כתב " מתים רק פעם אחת , חיים כל יום מחדש

שיתוף קישור לתגובה
שיתוף באתרים אחרים

צ'מעו תותחים

 

החישובים שלכם סופר נכונים

 

אבל כנראה שיש דברים שקבלני העמק יודעים ואתם אינכם יודעים

 

אחרת לא היו מוגשות הצעות למכרז. והוגשו 3 הצעות.

 

ולשאלתכם , לא קראתי את תנאי המכרז:-o

ראשית, אין רלוונטיות למס' ההצעות שהוגשו.

 

שנית, אחד העובדים שלי, שאתה מכיר ושוחחת עימו, ביצע לא מזמן מס' דוחות כדאיות כלכליות מקדימות לפרויקטים של פינוי בינוי בסביבה. מכפיל יח"ד היה כל כך גבוה שהפרויקט היה לא הגיוני.

בנוסף, הוערכו על ידו חוות דעת לתב"עות פוטנציאליות בסביבה.

 

חוות הדעת הסתמכו על דוחות עלויות ביצוע ובנייה, לא ממספרי אצבע, אלא מדוחות של החברה ושל חברות אחרות שבונות בסביבה, מרמת המגרש הלא מפותח ועד לקבלת המפתח.

 

במקרה הנ"ל, אני ממליץ לך לעשות שיעורי בית לפני שאתה קופץ.

שיתוף קישור לתגובה
שיתוף באתרים אחרים

כאמור לא עשיתי שיעורי בית ואת זה כתבתי מראש

 

כאשר 3 חברות יזמיות מגישות הצעות למכרז נסיון החיים שלי מראה כי עשו את החישובים הדרושים והגיעו למסקנה כי ניתן להרוויח במחיר המוצע.

 

רפרוף במכרז גילה כי מלבד המחיר המחוייב עבור שטח הדירה יש חיוב גם על מרפסת שמש מחסן וחניה.

 

אני כאמור לא נכנס לחישוביהם וגם לא לחישובים שלכם.

 

בטח לא היה לי כוונה כלשהי לזלזל לא בחישובי נטקו ולא בחישוביך ניר.

 

מקווה עבור היזמים ועבור הרוכשים שהחישובים הם כאלה שהבניינים יוקמו לשביעות רצונם של הרוכשים ושל היזמים.

ישראל סבא בסבבא של 🥰🥰🥰🥰🥰🥰🥰🥰

😍😍😍

יששששש נבחרת כדורגל

סלע כתב " מתים רק פעם אחת , חיים כל יום מחדש

שיתוף קישור לתגובה
שיתוף באתרים אחרים

כאמור לא עשיתי שיעורי בית ואת זה כתבתי מראש

 

כאשר 3 חברות יזמיות מגישות הצעות למכרז נסיון החיים שלי מראה כי עשו את החישובים הדרושים והגיעו למסקנה כי ניתן להרוויח במחיר המוצע.

 

רפרוף במכרז גילה כי מלבד המחיר המחוייב עבור שטח הדירה יש חיוב גם על מרפסת שמש מחסן וחניה.

 

אני כאמור לא נכנס לחישוביהם וגם לא לחישובים שלכם.

 

בטח לא היה לי כוונה כלשהי לזלזל לא בחישובי נטקו ולא בחישוביך ניר.

 

מקווה עבור היזמים ועבור הרוכשים שהחישובים הם כאלה שהבניינים יוקמו לשביעות רצונם של הרוכשים ושל היזמים.

עלות המכירה של המרפסת וכיוצ"ב נגזרת משווי למ"ר בנוי.

כאשר השווי למ"ר בנוי נמוך הרווח הוא שולי.

 

אני לא נכנס לשיקולי היזם ואם הוא פילנטרופ שעובד לשם שמיים, כולנו נרוויח.

 

דעתי היא ברורה.

כל מי שירכוש את הדירות האלו מסתכן בנפילה של החברה או שיקבל את המטבח בחדר האמבטיה.

שיתוף קישור לתגובה
שיתוף באתרים אחרים

ולאור ניסיון העבר של חפציבה ושות' - אלה דברים שקורים.

אוכל את הכובע שהגיש לי avergel ומודה קבל עם ועדה שלפעמים מחשבים של אסוס מחזיקים מעמד אפילו מעל לשנה שלמה - אם נזכרים לעדכן את ה-bios.

שיתוף קישור לתגובה
שיתוף באתרים אחרים

 

כל מי שירכוש את הדירות האלו מסתכן בנפילה של החברה או שיקבל את המטבח בחדר האמבטיה.

  

לפני 22 שעות, hans כתב:

שטיפה, אגב, מעולם לא עזרה לי מי יודע מה. גם לא מים רותחים. אין תחליף לחיטוט עד שמשתחרר

 

שיתוף קישור לתגובה
שיתוף באתרים אחרים

×
×
  • תוכן חדש...