מחיר למשתכן (או למסתכן?) - מוכרים דירות שלא קיבלו אישור בניה

[dany]

שכונת אחיסמך החדשה.

[SlowRide]

במקום לחלק את השטח למגרש לכל בניין, עשו כמה מגרשים גדולים שבתוכם זכויות לכמה בניינים ולא נתנו בהוראות מרחק מינימלי בין כל בניין.

מה אכפת להם, הם לא הולכים לגור שם.

[NirLevi]

במקום לחלק את השטח למגרש לכל בניין, עשו כמה מגרשים גדולים שבתוכם זכויות לכמה בניינים ולא נתנו בהוראות מרחק מינימלי בין כל בניין.

מה אכפת להם, הם לא הולכים לגור שם.

 

מניסיוני, אם אין הוראות מרחק מינימלי בתכנית החדשה שחלה, התכנית החדשה שחלה משורשרת להוראות תכנית המתאר או לתכנית אחרת, ששם נקבע מרחק מינימלי.

[Fitch]

^

אולי פשוט ביקשו וקיבלו הקלות?

[natco]

הקלה בק.ב צדדי זה עד 10% (כלומר אם ק.ב זה 3 מ' הקלה מקסימלית 30 ס"מ).

מעבר לזה זו סטיה ניכרת.

 

דא"ג - המרחק בתמונה לא כ"כ קטן, אלו הפרופורציות שגורמות לזה להראות רע.

[SlowRide]

הסתכלתי קצת בתקנון של זה, לא מצאתי התייחסות למרחק בין בניינים במגרש. אבל בנספח הבינוי רואים שחלק מהמבנים מאד קרובים אחד לשני.

[tzvipper]

ובינתיים בבית שאן: דירות 85 מ' ב 363,000 שח.

 

https://www.calcalist.co.il/real_estate/articles/0,7340,L-3741588,00.html

 

המחירים אכן טובים ויש רכבת בעיר. יחד עם זאת, באיזור קשה למצוא עבודה. זה אומר שיהיה צריך לנסוע והרבה (כלומר צריך להוסיף לעלויות משכתנתא לא גבוהות אומנם את מחיר הנסיעות ברכב או תחבורה ציבורית).

[A_lex]

אם כבר- במחיר למשתכן ביבנה יש דירות 6 חדרים לפי התכנון הבא:

https://docs.wixstatic.com/ugd/ccfd96_8cbedd0ee67e4dd89eff75f404e70792.pdf

איך ממזגים את חדר השינה הגדול שצמוד לכניסה? ובכלל אשמח לקבל הערות על התכנון הזה (יכול להיות שזאת תהיה הבחירה שתישאר לי).

אין לי רעיונות מעבר למה שכבר נכתב, אבל שמתי לב למשהו אחר בתוכנית שאשמח אם מביני דבר כאן יענו לגביו:

1. ביחידת הורים - האם זה תקין שצנרת הביוב עוברת בקיר של החדר? איזה בידוד אקוסטי שמים שם כדי לא לשמוע את הורדות המים של השכנים?

2. האם זה צינור אוורור בין הממ"ד לשירותי הורים? אם כן WTF? הילד שגר בממ"ד אמור להקשיב לפלוצים של ההורים?

3. שטח אחד החדרים הוא פחות מ-8 מ"ר. מה המינימום שטח המותר לחדר?

[iluxxxa]

המחירים אכן טובים ויש רכבת בעיר. יחד עם זאת, באיזור קשה למצוא עבודה. זה אומר שיהיה צריך לנסוע והרבה (כלומר צריך להוסיף לעלויות משכתנתא לא גבוהות אומנם את מחיר הנסיעות ברכב או תחבורה ציבורית).

 

 

בוא לא נשכח שיש גם מענק של 60K ש"ח כיון שמדובר בפרפריה. 300K לדירה חדשה(!), נשמע זול עד כדי מחשיד.

[tzvipper]

זה לא מחשיד.

 

השאלה אם תלך לגור בבית שאן בגלל שהמחירים שם נוחים?

אם מתאים לך, הרווחת הנחה יפה על דירה. כמה שעות תבלה על הכביש כל יום וכמה יעלה לך דלק ואחזקה של רכב בגלל שהעבודה נניח תהיה רחוקה?

[Fitch]

בוא לא נשכח שיש גם מענק של 60K ש"ח כיון שמדובר בפרפריה. 300K לדירה חדשה(!), נשמע זול עד כדי מחשיד.

טרם הוספנו חניה+מחסן+מרפסת.

וגם, כמה דירות כאלה יהיו סה"כ? 2? 20? 200?

[hans]

עלות החיים בפריפריה זהה לגמרי לעלות החיים בעיר. תפנימו.

מה שנחסך בעלות השטח משולם בריבית עם דלק ונסיעות.

עצם העובדה שההמצאה הזאת שנקראת ״עיר״ כל כך מצליחה לאורך ההיסטוריה, מרמזת לנו על משהו.

 

ההבדל היחיד הוא בגודל הנכס, זהו. יותר שטח לשקל.

[natco]

אין לי רעיונות מעבר למה שכבר נכתב, אבל שמתי לב למשהו אחר בתוכנית שאשמח אם מביני דבר כאן יענו לגביו:

1. ביחידת הורים - האם זה תקין שצנרת הביוב עוברת בקיר של החדר? איזה בידוד אקוסטי שמים שם כדי לא לשמוע את הורדות המים של השכנים?

2. האם זה צינור אוורור בין הממ"ד לשירותי הורים? אם כן WTF? הילד שגר בממ"ד אמור להקשיב לפלוצים של ההורים?

3. שטח אחד החדרים הוא פחות מ-8 מ"ר. מה המינימום שטח המותר לחדר?

 

1.. תקין. זה לא בקיר, אלא ב"פיר" יעודי. בנוסף, קבלן חכם ישתמש בצנרת דוגמת גבריט "מושתק" או חויליות "אולטרה סיילנס" שמכילים שכבת בידוד בין שכבות הפוליאתילן של הצינור. זה מפחית 17 דציבל, בהתקנה נכונה.

2. לפי תקנות פקע"ר למיקום צינורות אוורור- לא היתה למתכנן ברירה במקרה זה (לא אכנס לתקנות- זה מתיש. יש באתר של "שלבי" את שרטוטי האופציות התקניות, אם זה ממש מעניין אותך, משום מה...)

3. גם אני ראיתי את זה מיד כשהבטתי בתכנית... אכן 8 מ"ר מינימום. חסר שם שני סמ"ר. קח בחשבון שהממלצה של מת"י היא להפחית 5 ס"מ מכל מידה בתכניות המכר, ע"מ למנוע תביעות של דיירים. עם זאת, אחרי טיח, הקבלן מסתכן כאן בתביעה רצינית מאד.

[iluxxxa]

זה לא מחשיד.

 

השאלה אם תלך לגור בבית שאן בגלל שהמחירים שם נוחים?

אם מתאים לך, הרווחת הנחה יפה על דירה. כמה שעות תבלה על הכביש כל יום וכמה יעלה לך דלק ואחזקה של רכב בגלל שהעבודה נניח תהיה רחוקה?

 

נניח לצורך המחשה שכן, אלך.

מה האלטרנטיבה שלי? דירה ב1.5M שכן תהיה קרובה לעבודה? בכמה שנות עבודה אשלים את הפער בין מחירי של שתי הדירות?

 

זה קצת דומה ל- "אני אלך לעבודה להרויח כסף בשביל לקנות אוטו שיקח אותי לעבודה"

 

טרם הוספנו חניה+מחסן+מרפסת.

וגם, כמה דירות כאלה יהיו סה"כ? 2? 20? 200?

לא יודע, אבל צריך גם לזכות בהגרלה

[NirLevi]

עכשיו קראתי את הכתבה שבכלכליסט, ותהיתי היכן נעלם הרווח היזמי אם לוקחים בחשבון עלויות בנייה + עקיפות בבית שאן ומה יקרה יטפסו עלויות המימון והבצ"מ.

 

natco ואחרים?

 

תודה.

 

עריכה אחרונה ב-4 ליולי, 2018 על ידי NirLevi