מחיר למשתכן (או למסתכן?) - מוכרים דירות שלא קיבלו אישור בניה

[Spire]

פה אתה כבר פשוט טועה. בטח ובטח שיש מדדים לבועה ואפשר לראות בקלות אם המחירים נורמליים.

 

-אפשר ללכת למדינות אחרות עם רמת חיים מקבילה לשלנו ולבדוק כמה משכורות ממוצעות עולה שם דירה.

-אפשר לבדוק את היחס בין מחירי קניה למחירי שכירות - כשאחד מתנתק מהשני, סימן שאיזון הביקוש-היצע ביניהם נפגם.

-אפשר לבדוק את כמות המשקיעים (2 דירות ומעלה למשפחה עם-ילדים-מתחת-לגיל-שבו-הגיוני-לקנות-דירה) מתוך כלל השוק, מה שיתן לך אינדיקציה לכמה הנדל"ן נסחר כהשקעה או כמה שהוא אמור להיות - דיור.

-אפשר ללכת למדינות שעברו קפיצה והתרסקות במחירי הדיור ולראות מה קרה שם ואיך השוק התנהג לפני ואחרי.

 

בקיצור, יש, ואפשר. השאלה היא מה עושים עם המידע הזה. זה כל אחד יענה בעצמו ולעצמו.

[Fitch]

אין מדדים שמצביעים שיש בועה בישראל!

 

ללכת למדינות אחרות זה סבבה, אבל זה עוזר לי כמו להגיד שמילקי צריך לעלות 1 שח.

 

יש כבר שרשור קצר בנושא:

https://www.carsforum.co.il/vb/showthread.php?623157-%D7%A9%D7%95%D7%A7-%D7%94%D7%A0%D7%93%D7%9C-quot-%D7%9F-%D7%9E%D7%AA%D7%97%D7%99%D7%9C-%D7%9C%D7%94%D7%AA%D7%A7%D7%A8%D7%A8-%D7%91%D7%93%D7%A8%D7%9A-%D7%9C%D7%9E%D7%98%D7%94&p=5339549&viewfull=1#post5339549

[BarryG]

אין מדדים שמצביעים שיש בועה בישראל!

 

תשואת שכירות הנמוכה מהריבית על החוב היא מדד לא רע למחיר בועתי.

[Fitch]

לפני שאני קורא לישה, אתה מדבר על תשואת שכירות ממוצעת אל מול ריבית משכנתא ממוצעת לדירה ממוצעת בשכר ממוצע למשק בית ממוצע?

 

יש דירות של 4% תשואה ויש משכנתאות של 2% ריבית.

יש אנשים שמתשכרים מעל הממוצע ויש מתחת ל-0.

 

כל אחד ושיקוליו.

יש עסקאות "בועתיות" ויש עסקאות "מניבות".

בגדול, אין בועה.

[Spire]

אין מדדים שמצביעים שיש בועה בישראל!

 

שניים מתוך ארבעת המדדים שנתתי לך לא קשורים למדינות אחרות. את אחד מהם (הראשון) אפשר גם לבדוק ביחס לתקופות אחרות בהיסטוריה של ישראל, כשרמת החיים היתה הרבה יותר נמוכה.

ללכת ל-Happy place שלך לא יגרום למחירי הדיור להפסיק לבעוט לך (לנו) בפרצוף.

 

ובהתייחס להודעה האחרונה, גם במצב של בועה פרופר יש עסקאות נורמליות. השאלה היא ביחס בין הנורמליות ללא נורמליות.

[Fitch]

1. בהנחה והמשקיעים לא יושבים על הדירות שלהם ומשאירים אותן ריקות אלא משכירים אותם ונותנים מענה לביקוש כלשהו, לא ברור לי איך זה מדד למשהו ובטח לא ל"בועה".

2. היחס בין מחירי הק/מ לבין השכירות יורד לאחרונה (שכ"ד עולה ומחיר נשאר במקום) - כל משקיע עם היחס שהוא מוכן אליו. בנקודה מסוימת הכדאיות תגדל להכניס עוד משקיעים.

 

לי אין happy place, אני באמת רוצה לנהל ויכוח ענייני ולא משאלתי או ססמאתי.

יש לי דירת מגורים יחידה עם מינוף נמוך מאוד, לא רואה בעיה שתקרה לי כך או אחרת.

 

ממליץ להעביר את הדיון לשרשור ההוא, נשאיר פה את הבמה לנושאי מחיר למשתכן.

[BarryG]

לפני שאני קורא לישה, אתה מדבר על תשואת שכירות ממוצעת אל מול ריבית משכנתא ממוצעת לדירה ממוצעת בשכר ממוצע למשק בית ממוצע?

 

יש דירות של 4% תשואה ויש משכנתאות של 2% ריבית.

יש אנשים שמתשכרים מעל הממוצע ויש מתחת ל-0.

 

כל אחד ושיקוליו.

יש עסקאות "בועתיות" ויש עסקאות "מניבות".

בגדול, אין בועה.

יש מצבים שבהם צריך להסתכל דווקא על הממוצע ולא על השוליים, וזה אחד מהם. ברור שאפשר לקחת משכנתא על 20% מהנכס ל- 5 שנים בריבית נמוכה מאוד, אבל היא לא מעידה בשום צורה על מצב השוק וגם לא אומרת שעשית עסקה חכמה. ככלל, התשואה מהנכס צריכה להיות נמוכה מהריבית על החוב- הסיכון של החוב, המממן רק חלק מהנכס, נמוך יותר. זה נכון גם למימון של 20% מהנכס וגם ל- 80% מהנכס. אז אם בעיסקאות "סטנדרטיות" של מימון של 60%-75% מהנכס הריבית גבוהה מהתשואה של הנכס כולו, כנראה יש כאן איזשהי בעיה בתמחור.

לצורך ההשוואה, במסגרת העבודה בדקתי מימון של כמה עיסקאות בניית פרויקטים להשכרה למגורים במנהטן וברוקלין. שיעורי התשואה בהם השמאים שם משתמשים לחישוב שווי הנכס כשמושכר הם בטווח שבין 5% ל- 5.5%.

 

עריכה: קצת מצחיק לבקש מדדים ואז להגיד שממוצעים לא משקפים

עריכה אחרונה ב-30 למאי, 2018 על ידי BarryG

[Fitch]

^

פעם היו גם תשואות כאלה בארץ.

 

בוא נסתכל על הממוצע, כמדד לבועה:

 

משכנתא ממוצעת למיטב ידיעתי 700 אלף.

דירה ממוצעת למיטב ידיעתי 1450 אלף.

משך משכנתא ממוצעת למיטב ידיעתי 16-17 שנים.

שכר ממוצע למשק בית למיטב ידיעתי בערך 15.5 אלף נטו.

 

במשכנתא של 2/3 קלצ ו1/3 פריים, שתסתיים אחרי 16.9 שנים, בהחזר של 4230 (27% מההכנסה), יצא לי IRR של 3.48%.

שזה די כמו תשואה על שכירות, לא?

 

האם לדעתך מדובר על עסקה הפסדית?

[BarryG]

קודם כל, תקן אותי אם אני טועה- נתוני סכום המשכנתא הממוצעת ואורך החיים שלה לא מתייחסים למשכנתא חדשה אלא לסך המשכנתאות הקיימות? אם כך, המספרים לא רלוונטיים לבחינת עסקה חדשה והריבית בפועל תהיה מעט גבוהה יותר.

 

כדי לבחון את העסקה בוא נעשה חישוב לדוגמה, אני משתמש בפרמטרים הבאים כבסיס:

מחיר רכישה 1,450 ותשואת מחיר רכישה 3.5%, ריבית משכנתא 3.7% לתקופה של 25 שנה במימון 60% מהנכס, עליה שנתית בשכ"ד של 3%. לצורך הדוגמה, נניח רכישה ואחזקה של 10 שנים כשבסוף נמכור את הנכס באותה התשואה בה קנינו אותו, ונניח 1 אלף שקל בשנה הוצ' תחזוקה (לא ממש משפיע).

בנתונים האלה, התשואה הכוללת שלך תהיה 8.5%, כשההפרש לעומת תשואת הרכישה נובע לחלוטין מעליית מחיר השכירות. ללא עליה במחיר השכירות, התשואה שלך היא 3.1%.

אז תשואה של 8.5% זה לא רע, ו- 3.1% זה על הפנים. מכאן, השאלה היא לגבי ההערכה האינדיבידואלית שלך לגבי עליה במחירי השכירות. אני אישית לא אוהב להניח עליית מחירים בתחזיות.

[Fitch]

לא ידוע לגבי המשכנתאות.

 

האם תשואות אלו שחישבת מייצגות עסקה בועתית?

[BarryG]

כשאתה מסתמך על עליית מחירים כדי להגיע לתשואה סבירה, וכשהמימון שלך יותר גבוה מתשואת הנכס, לפי דעתי כן. בנוסף הבאתי כהשוואה את מנהטן וברוקלין.

[Fitch]

א. אפשר להתייחס רק ל3.1%.

ב. לגיטימי להתחשב בזה שב25 שנים תהיה אינפלציה, לא?

[BarryG]

מסכים לחלוטין לגבי אינפלציה, לפי העדכון האחרון של בנק ישראל ריבית משכנתא צמודה למדד לטווח של 20 עד 25 שנים עומדת היום על 3.66%- זה גבוה מהתשואה על דירה.

[Fitch]

התכוונתי יותר בהקשר של שכר הדירה.

את המשכנתא רצוי לקחת במסלול לא צמוד - כך החוב נשחק עם הזמן.

[BarryG]

כדי להשוות תפוחים לתפוחים צריך להשוות תשואה ריאלית לריבית ריאלית.