מחיר למשתכן (או למסתכן?) - מוכרים דירות שלא קיבלו אישור בניה

[A_lex]

...A_lex, להכנס עם הון עצמי 10% זה משכתנתא שהיא התאבדות כלכלית, אלא אם כן זה עמוק בפריפרייה איפה הדירות זולות. זה הרי אומר שצריך יהיה בכל חודש להחזיר משהו כמו 10K.

אני לא מדמיין לעצמי איך זוג צעיר מסוגל להחזרים חודשיים כאלה. הרי צריך עוד לאכול, לשלם ארנונה, מים, חשמל.

...

מסכים לחלוטין. זה אגב המצב של אותו חבר ש"זכה" בקרית גת. אין לו 25% הון עצמי אז מבחינתו זו זכיה. לדעתי לא.

[redroze]

מתי קנית את הדירה ומה היו המחירים אז? אני מניח שעברו כמה שנים ואומנם ההצמדה למדד תשומות הבניה עלתה לך קצת, אבל מחירי הדירות עלו מאז הרבה יותר, כך שלא הוגן להשוות ל2.4 מיליון של היום.

 

לא מבין מה קשור פה מדד תשומות הבניה?

גם כשקונים דירה חדשה שלא דרך מחיר למשתכן משלמים הצמדה למדד.

[Nemesis]

לא בדיוק. כאן אתה משלם מרגע הזכייה של הקבלן במכרז, ולא מרגע שאתה חתמת על חוזה.

[Abergel]

בתור מישהו שבונה באמת בשטח גם מחיר למשתכן וגם דיור רגיל, הסטנדרט וההשקעה גבוהה בהרבה בדיור רגיל אל מול מחיר למשתכן.

ההשקעה במחיר למשתכן מבחינתנו אפסית ומזלזלת, וגם אם יש טעויות בבנייה יזרמו עם זה כי זה מחיר למשתכן וזה מה יש והדייר לא יראה את הדירה עד המסירה, שווה לקבלן לחסוך 200 אלף לדירה בבנייה ואז לשלם 50 אלף בבדק בית.

רוב הפרויקטים הקיימים היום מגיעים ללא היתר בניה, תוסיפו 200/100 אלף של מדד הבניה שאתם מוסיפים עד הרגע שתקבלו את הדירה, חוסר האפשרות לבצע שינויים שתעלה לכם עוד 100 אלף שקל לדירה, התוספות על מחסן, חניה ומרפסת והופ תקבלו מחיר זהה אם לא יקר יותר.

מחיר למחרטט זה שם יותר ריאלי לפרויקט הזה.

לגבי פרויקטים עם היתר בניה יכול להיות ששווה לקנות אבל רק באיזורי ביקוש.

[sh1506]

אשמח לדעת מה זה אומר טעויות בבניה?

על מה באמת חוסכים?

אני מדבר בתור אחד שרכש במחיר מטרה במודיעין

אני במצב של מסירת דירה בעוד מספר חודשים

[Abergel]

לא דברים קונסטרוקטיביים, אבל דברים שבפרויקט סטנדרטי לא יקרו.

לדוגמא קיר שיצא מסובב או עקום, דירה מסובבת ביחס לבניין, קרמיקה עקומה ועוד נפלאות העבודה הסינית.

בפרויקט רגיל היו טורחים לתקן, במחיר למשתכן פשוט תקבלו טיח בעובי 7 ס"מ.

אצל מי קנית במודיעין אם אפשר לשאול?

כמובן שכל זה רלוונטי לקבלן שבא להרוויח סכום משמעותי, קבלן שרוצה לשמור על השם שלו לא יכול לזלזל בפרויקטים של מחיר למשתכן כי בסופו של דבר זה המוניטין שלו והוא בונה גם בניה סטנדרטית אז הוא מחוייב למשהו ויצטרך לעבוד עם רווח של 5%.

[sh1506]

אני קניתי אצל גיא ודורון לוי

 

אציין שבגלל שזה מחיר מטרה כל דירות הגן והפנטהאוזים נמכרו בשוק החופשי באיזור ה 3-3.5 מיליון

ועוד 3 דירות קטנות בקומת ביניים נמכרו בשוק החופשי.

[Abergel]

בכל אופן לדעתי החבל הצלה לצעירים אמור היה להיות מעמ אפס ולא מחיר למשתכן, הרבה יתרונות לעומת הרבה פחות חסרונות ממחיר למשתכן. אבל המדינה לא הייתה מוכנה לוותר על המעמ שהיא מרוויחה מכל עסקה כזאת אז קיבלנו מחיר למשתכן שכרגע אנשים חושבים שזה מציאה כי אין להם אופציה אחרת.

[arco1]

לא בדיוק. כאן אתה משלם מרגע הזכייה של הקבלן במכרז, ולא מרגע שאתה חתמת על חוזה.

 

איזה סכום יוצא לשלם בממוצע לשנה על הדבר הזה?

[Eily]

עד 2% בשנה עם עלייה גבוהה במדד, על הסכום שטרם שולם. לאחרונה היה רצף עליות די משמעותי. בכל מקרה רחוק מאוד מ200 אש"ח לדירה ממוצעת שלא ברעננה, אבל הכי כיף לזרוק מספרים.

אני מאמין שמע"מ אפס היה מתגלגל לכיס הקבלנים. קשה לבדוק את זה, גם אם היה יוצא לפועל.

[Nemesis]

איזה סכום יוצא לשלם בממוצע לשנה על הדבר הזה?

http://mashcantaman.co.il/מדד-תשומות-הבניה/

 

במבט חטוף בלי לחשב נראה כמו 2-2.5 אחוז בשנה בממוצע. אז אם עוברות 5 שנים מהזכייה של הקבלן במכרז ועד המסירה בפועל, זה יכול להצטבר לסכום משמעותי למדי.

אאלט תנאי המכרז שונו בזמן האחרון כך שהקבלנים (בפרויקטים חדשים, לא כאלה שכבר נסגרו) יכולים להצמיד למדד התשומות רק לאחר קבלת היתר הבנייה, ואז תקופת ההצמדה מתקצרת.

מצד שני, סביר להניח שהקבלן יעלה מעט את התמחור שלו בהתאם.

[Fitch]

^

המחיר למטר בפרויקטים האחרונים אכן גבוה מהפרויקטים הראשונים.

ובכלל, רוב המכרזים נכשלים כי אין הצעות כלל (קבלנים נלחמים בתוכנית שהורגת אותם).

[Eily]

^

לא אומר שאין בעיות בתכנית, אבל כן אומר שלראשונה מזה זמן המדינה מבצעת מכרזים בשיטה שהזוכה הוא זה שמציע את המחיר הנמוך ביותר למטר, ולא הגבוה ביותר לקרקע.

 

אם המדינה תשווק כך את כל הקרקעות, עשויה להיות ירידת מחירים כללית.

האם המדינה תחנוק כך את תחום הבנייה, וזה יביא למחסור בדיור (גול עצמי)?

לא יודע. חושב שלא, כיוון שקבלנים לא יניחו את הפיגומים וילכו לשחק סנוקר. אולי חלק מהמכרזים נכשלו, אבל הרבה מאוד יצאו לפועל (לא מדבר על "ההגרלה הגדולה", אלא על מכרזים עם אישור בנייה והתחייבות הקבלן לסיים בשנתיים-שלוש).

 

http://mashcantaman.co.il/מדד-תשומות-הבניה/

 

במבט חטוף בלי לחשב נראה כמו 2-2.5 אחוז בשנה בממוצע. אז אם עוברות 5 שנים מהזכייה של הקבלן במכרז ועד המסירה בפועל, זה יכול להצטבר לסכום משמעותי למדי.

אאלט תנאי המכרז שונו בזמן האחרון כך שהקבלנים (בפרויקטים חדשים, לא כאלה שכבר נסגרו) יכולים להצמיד למדד התשומות רק לאחר קבלת היתר הבנייה, ואז תקופת ההצמדה מתקצרת.

מצד שני, סביר להניח שהקבלן יעלה מעט את התמחור שלו בהתאם.

 

אם לחשב שלוש שנים אחורה, מאפריל 2015 הייתה עליית מחירים של 5.4%, והתוספת הזאת היא רק על החלק שנותר לתשלום, אתם נוטים להתעלם מזה. תוספת של 50 אש"ח לדירה שקונים ב-1.2 מל' - לא נעים, לא נורא ברמת שובר עסקה. כמובן שיש לתמחר את זה בשיקול בקנייה (מול דירה יד2 למשל, כמו גם את השכירות לשלוש שנים).

 

חוץ מזה לא משלמים במשך 5 שנים אלא תשלום מלווה בנייה (עד 3) לפני החוזה ידוע בכמה האמיר המחיר מיום זכיית הקבלן במכרז.

 

 

 

 

 

אגב, המפרט כל הזמן מתעדכן, ואני לא מבין למה אתם חושבים שבשוק הפרטי יותר מקפידים על המפרט. בשוק הפרטי משלמים הרבה יותר על שינויים שכאן אסורים. למה אתם חושבים שזוכים לא יתאגדו עם מפקח בנייה עצמאי ועורך דין?

[Fitch]

^

כי אסור להם

 

המדינה מסבסדת את ה"מחיר הכי נמוך במכרז" הזה. אני ואתה ואחרים משלמים על ההפרש.

כבר נכתב פה על ידי NATCO שאחרי ניתוח של כמה עסקאות הוא מוצא רווח שלילי לקבלן.

גם הרבה קבלנים במחיר למשתכן הם כאלה שלא בנו בניין מימיהם (במיוחד אלו שהציעו מחיר נמוך מאוד, וסביר להניח הפסדי).

 

אני לא יודע, אני הייתי בעד התכנית, נרשמתי להגרלות והכל.

בדיעבד, כנראה שתשלום מדד תשומות בניה + שכירות על פני 3-5 שנים היה גם פוגע בטיב העסקה ובטח ובטח באיכות החיים שלנו.

אני לא רוצה לחשוב מה יקרה ביום שיהיו בחירות והתכנית תבוטל...

עריכה אחרונה ב-29 למאי, 2018 על ידי Fitch

[arco1]

http://mashcantaman.co.il/מדד-תשומות-הבניה/

 

במבט חטוף בלי לחשב נראה כמו 2-2.5 אחוז בשנה בממוצע. אז אם עוברות 5 שנים מהזכייה של הקבלן במכרז ועד המסירה בפועל, זה יכול להצטבר לסכום משמעותי למדי.

אאלט תנאי המכרז שונו בזמן האחרון כך שהקבלנים (בפרויקטים חדשים, לא כאלה שכבר נסגרו) יכולים להצמיד למדד התשומות רק לאחר קבלת היתר הבנייה, ואז תקופת ההצמדה מתקצרת.

מצד שני, סביר להניח שהקבלן יעלה מעט את התמחור שלו בהתאם.

 

אכן, מצאתי את זה:

 

https://www.themarker.com/realestate/1.5935022

 

האם זה אומר שמהגרלה הגדולה הבאה ביולי והילך כל הפרוייקטים יהיו לפי הנוהל החדש? או שיתכן ועדיין יהיו פרוייקטים שלא חל עליהם השינוי? איך אפשר לדעת?

 

אם יעלו את המחיר, אז לא אגש פשוט להגרלות שהמחיר לא מתאים לי. עדיף על לשלם עשרות אלפי שקלים שנה-שנתיים עד שהקבלן יזיז את עצמו כדי לקבל היתר.

עריכה אחרונה ב-29 למאי, 2018 על ידי arco1