מחיר למשתכן (או למסתכן?) - מוכרים דירות שלא קיבלו אישור בניה

[Fitch]

הכשל הוא ב"אתה משלם פחות, אתה מקבל פחות".

 

אנשים חשבו שהם משלמים פחות ומקבלים יותר.

[iluxxxa]

אז חשבו.

הטריק פה הוא לשלם פחות ולקבל. האלטרנטיבה היא להמשיך לגור בשכירות.

מי שיש לו אפשרות לרכוש דירה בשוק החופשי, האופציה הזו עדיפה ללא ספק.

[Spire]

הכשל הוא ב"אתה משלם פחות, אתה מקבל פחות".

 

אנשים חשבו שהם משלמים פחות ומקבלים יותר.

 

אז הבעיה היא באנשים, לא בתוכנית.

כן, מקבלים פחות ממי שמשלם את המחיר המלא, אבל מקבלים יותר ממי שמשלם את אותו מחיר.

 

אז חשבו.

הטריק פה הוא לשלם פחות ולקבל. האלטרנטיבה היא להמשיך לגור בשכירות.

מי שיש לו אפשרות לרכוש דירה בשוק החופשי, האופציה הזו עדיפה ללא ספק.

 

מה זה "עדיפה"? עדיפה למי? למי שאין כסף לקנות דירה חדשה בשוק הפרטי? זה כמו שתגיד שמאזדה עדיפה על דאצ'יה (כל מאזדה על דאצ'יה מקבילה). זאת עדיפה תכלס, וזאת עדיפה כי היא זולה הרבה יותר.

[sperial]

הכשל הוא ב"אתה משלם פחות, אתה מקבל פחות".

 

אנשים חשבו שהם משלמים פחות ומקבלים יותר.

הבעיה היא שמשלמים ולא מקבלים. מתחייבים לרכישת דירה שבניתה לא אושרה? זו עסקה בה משלים (או מתחייבים לשלם) תמורת משהו עתידי ללא אופק ברור. זה לא שיש התחיבות לסיים את הדירה תוך שנה ודי מובטח שתמסר תוך שנתיים. אלה דירות שעדיין לא עברו את הליכי התכנון, ואין צפי מתי יוחל בעבודות.

[tzvipper]

ספריאל, ברגע שמשלמים מקבלים. כמה שאני מבין כאשר חותמים על חוזה כבר יש היתר בניה וכבר ידוע איזו דירה ואיזה בדיוק תכנון יש לה.

ברגע שמתחילים לבנות מתחילים לשלם בפעימות. אבל עוד צריך להגיע לשלב הזה.

 

זכייה בהגרלה זה דבר לא מחייב מצד מי שרוצה לרכוש דירה. הוא בכל שלב על לרגע חתימת חוזה יכול לשנות את דעתו.

הבעייה היא שגם מישהו נניח וזכה, בדרך כלל זה פרויקטים ללא היתר בניה ואין צפי מדויק מתי יהיה היתר בניה. ברגע שיש היתר בניה, נניח והזוכה עדיין לא התיאש, תעמוד לרשותו אפשרות לבחור דירה. אבל עד אז הוא אפילו לא יודע באיזו דירה הוא זכה והמחיר באותו פרויקט עלול לנוע בין 700,000~1,400,00.

 

בעייה נוספת זה שהמחיר למטר אומנם נמוך יותר מהשוק, אבל הקבלנים בונים דירות ענקיות. מענין איזה סוג צעיר יכול לעמוד בקניית דירה 170 מטר. או מי רוצה דירה עם כיוון אויר אחד.

 

בעקבות כך יש המון ביטולים, בממוצע משהו כמו 30%. ואז הדירות עוברות להגרלות נוספות עבור סדרות זכאים הבאות ועבור משפרי דיור. בשלב הזה אפשר להרשם לפרויקט שיש לו היתר בניה ועוד מאט מתחילים לבנות.

 

אבל יש מלא פרויקטים שאנשים זכו והיזמים אפילו לא מגישים בקשות להיתרי בניה.

התוצאה, שהזוכים נניח זוג צעיר היפוטטי כלשהו יצטרכו להמתין שנה+ עד שתיהיה להם אפשרות לבחור דירה. מגעים למועד המיוחל, ממתינים לתור, נניח בסוף הרשימה של הזוכים, נותרו כמה דירות לבחור. בדרך כלל נותרות הדירות היקרות ביותר: פנטאוסים ודירות גן ענקיות. יוצא שהזוג כביכול יצא ממעגל הביקוש כאשר זכה, אבל כאשר הגיע מועד לממש את הזכיה - אי אפשרות כי הדירות שנותרו יקרות מידי.

 

התוכנית היא לא פתרון אידיאלי לבעייה של דיור, אלא לרוב יותר בשביל משקעים מתחילים.

זה בטח ובטח לא לזוגות צעירים עם משכורת ממוצעת, במיוחד באיזורים שיש בהם עבודה. אני מניח שזוגות צעירים יוכלו להרשות לעצמם דירות עמוק בפריפריה איפה אין עבודה במשכורת גבוהה. אומנם הדירה תיהיה זולה יותר, אבל עדיין דרושה משכורת משמעותית כדי לממן משכתנתא.

[Spire]

בדרך כלל נותרות הדירות היקרות ביותר: פנטאוסים ודירות גן ענקיות.

 

אני חייב לדעת מאיפה אתה מביא את המידע הזה? כי למיטב ידיעתי המצב בשטח הוא בדיוק ההפך. יש דירות ספציפיות שמיועדות למחיר למשתכנז. לא רק שאלה לא פנטהאוסים ולא מינכהאוזנים, אלא שאלה הדירות הכי בררה בבניין, ועל זה גם מתלוננים כל המתלוננים בכתבה.

[tzvipper]

יש הרבה כתבות בנושא. מחיפוש מהיר:

https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001223098

 

יש שם מספר דוגמאות.

[Eily]

קודם כל, עצם זה שמתקיים פרוייקט בסדר גודל לאומי להוזלת מחירי הדירות זה טוב. וברור שיש בפרויקט בעיות.

 

סוף סוף מנהל המקרקעין מקיים מכרז שבו זוכה הקבלן שמציע את המחיר הנמוך ביותר לקונה, ולא הגבוה ביותר למנהל.

שזה סוף למסחרה שהייתה עד עכשיו.

וברור שיש יותר ביקוש וצריך או קריטריונים (שהם פתח לרמאויות) או הגרלה.

 

 

מתבכיינים כי אפשר יותר טוב.

מעניין כמה מבין המגיבים פה אכן משתתפים בהגרלות.

אני השתתפתי במשך שנה בכ-20 הגרלות ולא זכיתי. עד שהתייאשתי + הופיעה הזדמנות סבירה + התפשרתי על העיר וקניתי בשוק הפרטי. לו הייתה הנחה שלא תלויה בהגרלה הייתי גם אני נהנה ממנה (למשל תוכנית מע"מ 0 שנגנזה). יש גבול כמה אפשר להמתין למשהו לא ודאי. במיוחד כשיש כבר ילדים קטנים בתמונה.

בנוסף התוכנית הזו נותנת הטבה ממשית רק באיזור המרכז. למשל קיבלתי "הזדמנות" לבחור דירה בקרית ביאליק לאחר שיותר מ-1500 איש ויתרו על "זכייתם". נראה לכם ש-1500 איש ויתרו רק כי הם כולם בכיינים? לא! פשוט לא הייתה שום הטבה אם מתחשבים במיקום, משך זמן ההמתנה ומחירי השוק. בתיכנון הדירות דווקא לא ראיתי משהו בעייתי בצורה מיוחדת. אם כי המניעה של ביצוע שינוים אכן מעצבנת ובעצם דוחפת להוצאות מיותרות במידה ותרצה לשדרג לאחר קבלת המפתח.

רוצים עוד אנקדוטה? לאחר שכבר חתמתי על חוזה הקניה של הדירה שלי, המשכתי להרשם להגרלות (סוג של לבחון את חוק מרפי - אני יודע שהפסקתי להיות זכאי ברגע שקניתי דירה). לאחר כמה חודשים "זכיתי" באחת ההגרלות. אז עברה כמעט שנה ועדיין לא זז שום דבר - לא הוגשו בקשות להיתרים, לא הוצגו תוכניות דירות, ובטח שלא הוזמנתי לבוא לבחור דירה. מתי תהיה דירה בפועל לדעתכם? בנות כמה יהיו הבנות שלי עד אז?

לסיכום, אני בטוח שיש לא מעט בכיינות אבל גם לא מעט בעיות אמיתיות, ואני בטוח שאפשר היה לנצל טוב יותר את התקציבים העצומים שהופנו לתוכנית זו - תקציבים שיוצאים מהכיסים של כולנו דרך אגב, כולל הזוגות הצעירים שלא זוכים להנות מההטבה.

 

אם עובר יותר מדי זמן בין הזכייה לבין ההגרלה מאבדים קונים בדרך. זה לא אומר שהפרוייקט טוב או רע. זה כן אומר שלא עולה כלום להשתתף בהגרלות. לא תאמין כמה אנשים לאחר הזכייה מגלים שלא מאשרים להם משכנתא, אפילו ל-30 שנה.

 

לצורך הדיון הכללי: פחות משנה אם זכית או לא. אם השתתפת במעל 10 הגרלות, היה לך סיכוי מאוד ריאלי לזכות. לאחר מכן עלו עוד יותר סיכויי סדרה א'. בעקרון ההבטחה הייתה שכל מי שנרשם עד תאריך מסוים יזכה בדירה, וזה אכן היה מאוד ריאלי.

 

עם פתיחה ההגרלות הגדולות התחילו להגריל פרוייקטים שאין להם עדיין תוכניות ואישורים, וזה כמובן לא מוסיף לפרויקט!

 

 

בדרך כלל נותרות הדירות היקרות ביותר: פנטאוסים ודירות גן ענקיות.

גם אני נתקלתי בתופעה, אבל זה מאוד תלוי.

במכרזים הראשונים בכלל לא היו משלמים על תוספות מעבר לשטח הבנוי, ואני מתאר לעצמי שמי שזכה במקום גבוה חטף את הדירות עם השטח המוצמד הגדול ביותר, גם אם השטח הבנוי גדול ב- 10%.

 

הפרוייקט לא מוגדר רק לזוגות צעירים, אלא גם לזוגות חסרי דירה או רווקים חסרי דירה מעל גיל 35, ובין הזוכים יכול להיות אפילו משפחות מרובות ילדים ללא דירה, שתתאים להם דירה גדולה.

[arco1]

אני רק מצטער שלא נרשמתי לסדרה א, היה סיכוי גבוה לזכות בעיר שאני מעוניין בה - מודיעין והיו מחירים טובים למטר שם, עם הנחה משמעותית, באיזור 35-40% אם אני זוכר נכון. עכשיו לא בטוח שיהיו שם עוד פרוייקטים בעתיד בכלל.

[A_lex]

ארקו, תרשה לי לגכח

האתר של התוכנית שולח אישורים על כל פעולה למייל, ככה היה לי קל לשלוף עכשיו את המידע הבא.

נרשמתי לתוכנית במאי 2016, כלומר סדרה א'.

מאז ועד ספטמבר 2017 נרשמתי ל:

- 30 הגרלות נפרדות

- פלוס הגרלה גדולה ראשונה שבה נרשמתי ל-19 פרויקטים בשלוש ערים.

- פלוס הגרלה גדולה שניה שבה נרשמתי ל-25 פרויקטים בשלוש ערים (ורק אז "זכיתי" באחד מהם).

ההרשמות הנ"ל כללו את כל ההגרלות שהיו במודיעין בתקופה זו ולא זכיתי באף אחת מהן. אז לא יודע אם אני כל כך חסר מזל, או שאלו סיכויי הזכיה, אבל זו חלק מהבעיה עם התוכנית - חוסר הוודאות.

 

אגב כמו שאחרים ציינו לפני, גם זכיה לא מבטיחה כלום (בנתיים תמתין מעל שנה בכלל לאפשרות לגלות):

- אילו דירות ישארו עד שיגיע תורך לבחור? (אולי רק 6 חדרים, אולי רק דירות גן וכו')

- אילו תכנונים יהיו לדירות? (אולי שטחים ענקיים שמייקרים מאוד את הדירות עם תכנון שלא מאפשר חלוקת\תוספת חדרים - היה סיפור גדול כזה ברעננה)

- אולי הקבלן יבטל את זכייתו במכרז? (קרה רק פעם אחת למיטב ידיעתי, אבל עדיין)

 

אומנם מחירי הדיור קפאו (ואולי אף יורדים) כרגע, אבל עד לפני כמה חודשים לא יכלת לדעת אם הם ימשיכו לעלות והמתנה שכזו עלולה לעלות לך בהזדמנות לקנות דירה, גם אם מתוך פשרה, בשוק הפרטי.

בקיצור קזינו במקום עזרה הוגנת ומסודרת לזכאים.

 

נ.ב.

בשביל הסטטיסטיקה - חבר אחד שלי נרשם לתוכנית בערך באותו זמן כמוני ונרשם להמון הגרלות. לפחות עד לפני נובמבר הוא לא זכה. חבר אחר זכה בסופו של דבר בפרויקט בקרית-גת. על האם זו זכיה או "זכיה" אנחנו עדיין מתווכחים בין החבר'ה.

 

נ.ב.2

ההטבה אפילו במודיעין אינה 40%, אבל משהו כמו 20 כן (שזה יפה כמובן). אל תשכח להשוות תפוחים לתפוחים - כלומר, קניה על הנייר בשכונה חדשה בשלב מאוד מוקדם במפרט שהוא לעיתים מעט נמוך יותר (מדגיש - מעט). גם הקבלנים בשוק החופשי נותנים הנחות יפות בכזה מצב.

עריכה אחרונה ב-27 למאי, 2018 על ידי A_lex

[arco1]

כתבתי סיכוי גבוה, לא 100%. ידוע לי על אנשים שזכו במודיעין.. המחירים בהגרלות היו למיטב זכרוני בין 10.5-12K ש"ח למטר, זה לא הנחה של 20%, ממש לא. יש לך אפשרות לקנות בשוק החופשי - סבבה, גם אני הייתי מעדיף על חתול בשק. מבחינתי מחיר למשתכן זו אפשרות ריאלית יחידה ואני מוכן להתפשר על דירה עם מפרט בסיסי יחסית. עדיין יהיה עדיף על דירת שכירות בה אני מתגורר לדעתי. ההגרלה האחרונה שנרשמתי במבשרת ציון הייתה עם הנחה של 46% ממחיר שוק. כמובן ללא סיכוי אמיתי ולא זכיתי בסוף, כי עוד לא נגמרו אנשים מסדרה א ויש להם עדיפות.

[tzvipper]

מפרט יחסית בסיסי זה בקטנה. 46% הנחה זה מדהים. השאלה מאיזה מחיר.

 

אם כאשר הגיע התור לבחור נשארה דירת גן 150 מטר + חצר 200 מטר ב2 מיליון לאומת 3 מיליון מחיר שוק ועוד איזה פנטהאוס ב1.8 מיליון. בהנחה כזאת לא כל אחד יכול להשתמש, גם אם יחסית המחיר נמוך, אבסולוטית עדיין גבוה מאוד, הרי דרוש הון עצמי גבוה מאוד כדי שהמשכתנתא תצא סבירה. לשלם 10K משכתנתא בחודש לא כל אחד יכול.

ואם כבר יש הון עצמי שמאפשר לקנות דירה ב2 מיליון, הרי גם בשוק החופשי יש לא מעט אפשרויות.

[arco1]

המחיר היה כ-11K, כאשר מחיר למטר בשוק החופשי שם הוא 20K+.

 

נכון, אתה צודק. במקרה כזה אין ברירה, אלא לוותר, כי אי אפשר למכור את הדירה 7 שנים מרגע ההגרלה או 5 שנים מטופס 4, המוקדם מביניהם. אבל תן להגיע לזה, לדעתי גם בהגרלה שתהיה ביולי אין סיכוי לסדרה ב באיזורי הביקוש, אולי בשנה הבאה רק..

עריכה אחרונה ב-28 למאי, 2018 על ידי arco1

[Fitch]

המחירים בהגרלות היו למיטב זכרוני בין 10.5-12K ש"ח למטר

 

אתה יודע שזה לא כולל חניה, מחסן, מרפסת וכד', נכון?

[arco1]

לא הבנתי אותך. מחיר למטר לא כולל כלום. ובזמן ההגרלה לא יודעים כמה מטרים יהיו בדירה/מחסן/מרפסת או כמה חניות. איך מחשבים את המחיר הסופי של הדירה אני יודע, חניה זה מחיר של שני מטר, מרפסת מחושבת לפי 30% ממחיר המטר ומחסן לפי 40%.