מחיר למשתכן (או למסתכן?) - מוכרים דירות שלא קיבלו אישור בניה

[natco]

ברור.

כשהכל עומד על כרעי תרנגולת, כל משב רוח קטן עלול למוטט את כל מגדל הקלפים.

זה שכל העסק הזה רעוע, יודע כל מי שעוסק בענף. אבל בינתים, עמך ישראל ממשיך לחגוג את "הניצחון" על "היזמים החזירים" ומריע לכחלון.

אבל עם יד על הלב, כשמאי הגון (אני מניח ) - ההשבחה היא הרי על תוספת יח"ד שימכרו במחירי שוק. האם באמת אינך סבור שרק הוגן הוא שההיטל יחושב לפי מחירי שוק?

 

זה שהיזם "התאבד" על המכרז במחיר שאי אפשר להרוויח בו, מתוך הנחה שהוא יוציא עוד כמה יח"ד ושם ירוויח? סליחה, אבל מבחינתי=זבש"ו.

וגם אם זה לגיטימי, (אני סבור שלא!), הוא היה צריך לקחת בחשבון את היטל ההשבחה המלא.

[NirLevi]

ברור.

כשהכל עומד על כרעי תרנגולת, כל משב רוח קטן עלול למוטט את כל מגדל הקלפים.

זה שכל העסק הזה רעוע, יודע כל מי שעוסק בענף. אבל בינתים, עמך ישראל ממשיך לחגוג את "הניצחון" על "היזמים החזירים" ומריע לכחלון.

אבל עם יד על הלב, כשמאי הגון (אני מניח ) - ההשבחה היא הרי על תוספת יח"ד שימכרו במחירי שוק. האם באמת אינך סבור שרק הוגן הוא שההיטל יחושב לפי מחירי שוק?

 

זה שהיזם "התאבד" על המכרז במחיר שאי אפשר להרוויח בו, מתוך הנחה שהוא יוציא עוד כמה יח"ד ושם ירוויח? סליחה, אבל מבחינתי=זבש"ו.

וגם אם זה לגיטימי, (אני סבור שלא!), הוא היה צריך לקחת בחשבון את היטל ההשבחה המלא.

ראשית, אני מאוד אוהב את דעותיך.

 

אתה בטח יודע שההשבחה נגזרת משווי למ"ר בנוי בחילוץ מע"מ, רווח יזמי מקובל ועלויות בנייה.

 

כאשר שווי למ"ר בנוי בפרויקט עצמו הוא נמוך, מדוע שלא תגזור אותו מהשווי הנמוך? למה לנעוץ את היזם ממ"ר בסביבה?

[BarryG]

זה לא תלוי בהאם הוא יכול למכור את הדירות הנוספות בשוק החופשי או לא? אם הוא יכול, היטל ההשבחה אמור להתבסס על מחיר למ"ר בשוק של הדירות הנוספות, אם הוא לא יכול, על מחיר למ"ר במחיר למשתכן...

בכתבה כתוב "

טענה הוועדה כי תנאי המכרז יאפשרו ליזם למכור את חמש הדירות הנוספות במחיר השוק."

[natco]

זה מצב מוזר. לטענתך, הפרויקט הוא "אי" של שווי נמוך בתוך סביבתו.

אבל את הדירות שהוא יוסיף, הוא כן ימכור לפי השווי בסביבה ולא לפי השווי המופחת ב"אי" שלו.

להדיוט כמוני זה נראה הוגן. אבל אם אתה אומר- קטונתי...

[natco]

בארי, מנסיון ארוך שנים עם היטלי השבחה, מה שנראה לנו, ההדיוטות כהגיוני, לא תמיד עומד במבחן שמאי.

נתקלתי כמעט בכל פרויקט בו היו היטלי השבחה בדו"ח של שמאי העירייה, שנראה לי מאד הגיוני, ואז בד"וח נגדי של שמאי היזם, שנראה גם הוא לא פחות הגיוני, למרות שהוא מפחית את התשלום משמעותית.

אנחנו נכנסים כאן ל"פינה" שסוטה ממטרת השרשור.

ניתן לניר, כשמאי מנוסה, את הקרדיט שהוא צודק. לא זה העניין.

 

מה שחמור כאן, זה ש212 אש"ח עלולים לרסק את הפרויקט.

בפרויקט יזמי בריא, זו אמורה להיות "מכה קלה בכנף". לא יותר.

זה שכל הפויקטים האלה בקושי עומדים בגבול הרווחיות מוכיח:

א. לא היזמים הם החזירים שגורמים ליוקר הדיור

ב. את הסיכון שבתכנית כולה. בעוד כמה שנים, שחלק מהפרויקטים לא יגיעו לכדי מימוש בגלל אי כדאיות/קריסה של יזמים, מסכן יהיה מי ששם מבטחו בהגרלות הללו.

[NirLevi]

זה לא תלוי בהאם הוא יכול למכור את הדירות הנוספות בשוק החופשי או לא? אם הוא יכול, היטל ההשבחה אמור להתבסס על מחיר למ"ר בשוק של הדירות הנוספות, אם הוא לא יכול, על מחיר למ"ר במחיר למשתכן...

בכתבה כתוב "

טענה הוועדה כי תנאי המכרז יאפשרו ליזם למכור את חמש הדירות הנוספות במחיר השוק."

זה מצב מוזר. לטענתך, הפרויקט הוא "אי" של שווי נמוך בתוך סביבתו.

אבל את הדירות שהוא יוסיף, הוא כן ימכור לפי השווי בסביבה ולא לפי השווי המופחת ב"אי" שלו.

להדיוט כמוני זה נראה הוגן. אבל אם אתה אומר- קטונתי...

 

לא יצא לי לראות מחקרים בעניין, אך אני משער שהשווי למ"ר בנוי בפרויקט לשיווק יושפע ישירות מהשווי למ"ר במחיר למשתכן.

 

זה הוא שאמר, ואני מצטט מהכתבה -

 

”ועדת הערר ראתה את עצמה כבולה בהגדרת 'שווי' שקבע המחוקק לשווי שוק אוביקטיבי ולא שווי שוק סוביקטיבי שנקבע על ידי צדדים ואפילו שאחד הצדדים הוא המדינה. נראה שהנושא יעבור למחוקק לפתירת הסוגיה, אחרת הדבר עלול להקטין עוד יותר את הכדאיות של יזמים להשתתף במכרזי מחיר למשתכן, שגם ככה הם גבוליים ברוב המקרים".

[ישה]

אילו היה מדובר בפורייקט אחד ניחא

 

כיוון שמדובר בצרת רבים יימצא לכך פתרון בחקיקה.

 

עדיין אם את תוספת הדירות ימכור הקבלן במחירי שוק , נכון יהיה לגבות ממנו היטל השבחה גבוה יותר.

 

וטכני , ניתן יהיה לגבות זאת במועד מאוחר יותר , כאשר יוודעו מחירי המכירה של הדירות הנוספות.

[BarryG]

ניר, לא הבנתי משהו... נניח שיש פרויקט מחיר למשתכן, והיזם מבקש להוסיף דירה שיוכל למכור בשוק החופשי. למה השווי למ"ר בנוי של דירות המחיר למשתכן אמורות להשפיע על התוספת שהוא רוצה? הרי אין קשר בין השווי שלה לשווי של שאר הפרויקט. לי נראה הגיוני שישלם היטל לפי השווי שהוא קיבל, שנגזר משווי של דירה בשוק החופשי באותו אזור. איפה הבילבול?

[NirLevi]

ניר, לא הבנתי משהו... נניח שיש פרויקט מחיר למשתכן, והיזם מבקש להוסיף דירה שיוכל למכור בשוק החופשי. למה השווי למ"ר בנוי של דירות המחיר למשתכן אמורות להשפיע על התוספת שהוא רוצה? הרי אין קשר בין השווי שלה לשווי של שאר הפרויקט. לי נראה הגיוני שישלם היטל לפי השווי שהוא קיבל, שנגזר משווי של דירה בשוק החופשי באותו אזור. איפה הבילבול?

הבלבול נובע מהגדרת השווי. אין בעיה אם אתה מחלץ שווי למ"ר זכויות בנייה מסביב כאשר כל הדירות דומות (בערך).

 

כאשר בפרויקט עצמו השווי נמוך ביותר מ-20% מדוע שתבצע השוואה לדירות בשוק החופשי?

למה שלא תגזור את השווי מהפרויקט עצמו ותוסיף מקדם נניח של כמה אחוזים?

 

רוב הסיכויים, לדעתי, שמחיר המכירה של הדירות הנוספות לא יהיה בשווי השוק.

 

מה שנעשה שם עלול לגרום לצרות צרורות.

 

 

 

 

אילו היה מדובר בפורייקט אחד ניחא

 

כיוון שמדובר בצרת רבים יימצא לכך פתרון בחקיקה.

 

עדיין אם את תוספת הדירות ימכור הקבלן במחירי שוק , נכון יהיה לגבות ממנו היטל השבחה גבוה יותר.

 

וטכני , ניתן יהיה לגבות זאת במועד מאוחר יותר , כאשר יוודעו מחירי המכירה של הדירות הנוספות.

 

לא מדויק.

 

המועד הקובע להשבחה הינו יום אישור התכנית ו/או יום אישור ההקלה בוועדה.

עריכה אחרונה ב-4 לדצמבר, 2017 על ידי NirLevi

[ישה]

אילו היה מדובר בפורייקט אחד ניחא

 

כיוון שמדובר בצרת רבים יימצא לכך פתרון בחקיקה.

 

עדיין אם את תוספת הדירות ימכור הקבלן במחירי שוק , נכון יהיה לגבות ממנו היטל השבחה גבוה יותר.

 

וטכני , ניתן יהיה לגבות זאת במועד מאוחר יותר , כאשר יוודעו מחירי המכירה של הדירות הנוספות.

 

לא מדויק.

 

המועד הקובע להשבחה הינו יום אישור התכנית ו/או יום אישור ההקלה בוועדה.

 

אין סתירה.

 

קיבל הקלה - כן

 

מוכר במחיר גבוה ממחיר הדירה למשתכן - כן

 

לכן יכול וצריך לשלם על פי זה.

 

גם היום אתה הרבה פעמים משלם לא בעת שהתכנית המיטיבה נכנסת לתוקף אלא בזמן שאתה מבקש היתר בניה או למכור את הקרקע ומוסיף לכך ריבית והצמדה מהיום הקובע עד ליום בקשה להיתר או מימוש..

 

כאן כפי שכתבתי הייתי דוחהאת מועד התשלום עד שימכור את הדירות נשוא ההקלה.

[NirLevi]

לכן יכול וצריך לשלם על פי זה.

לשלם? ברור שכן.

 

הפצצה כאן היא "כמה".

[ישה]

אם יקבל מחיר שוק נורמאלי לא רואה שום סיבה שיקבל על המקטע הזה הנחה מהיטל השבחה.

 

אם בגלל מחירי הדיור למשתכן הוא לא יכול לקבל את מחיר השוק "הנורמאלי" יש להתחשב בכך.

[natco]

רוב הסיכויים, לדעתי, שמחיר המכירה של הדירות הנוספות לא יהיה בשווי השוק.

 

זה טיעון שאני בהחלט מבין את ההגיון מאחוריו.

אם ניקח לדוגמה את המקרה של אפריקה-ישראל בגליל ים- אני מניח שגם ערך דירות היזם "המרווחות" נפגעו מהציפוף (5 דירות בקומה) ויפגעו עוד בעתיד, כשיתחלפו הדיירים המקוריים בכאלה מעוטי יכולת שיקנו את הדירות "הנחותות", בעלות כוון אוויר אחד ומפרט ירוד.

כך בדיוק נוצר סלאמס.

[Fitch]

[video=facebook_share;875277559263400]

[ליין מן]

הבעיה הרגילה במדינת ישראל, יש חוקים תקנים והנחיות - אין אכיפה.

כנ"ל בכל התנהלות המדינה, הכוונה טובה - אבל ברגע שאין אכיפה ובדיקות צמודות - ישראל היא מדינת פרטצ'.

 

חבל שלא ישבו במשרדי הממשלה עם אדריכלים וקבלנים, ובנו תוכניות ומפרטים מתאימים מראש.

אפשר היה להחליט על 10 דוגמאות בסיס של בניינים, ולשחק עם מספר הקומות ושינויי חזית קלים.

כך שבפועל יהיו, כ 20 דוגמאות שונות של בניינים.

ותכנון הבניינים והדירות יהיה לפי מפרטים מודרניים, ובתקנים חכמים המתאימים לימינו.

 

לא לתת לקבלנים לתכנן, הם תמיד ינסו לחסוך, וזה הגיוני - כי מרווחי הרווח מצומצמים.

ברגע שהמפרטים של גודל הדירה החדרים המטבח וחדרי השירות כיווני אוויר רשומים וברורים -

הקבלן יהיה חייב לעמוד במפרט במדוייק, וועדת התכנון לא תאשר מפרטי בניה חורגים.

 

לפני מתן אישורי התחלת הבניה, ועדות התכנון צריכות לבדוק ולאשר רק תוכניות סבירות, עם תקנים מתאימים.

לא מטבח של 4.5 מטר, ולא דירה עם כיוון אוויר אחד.

 

 

 

אייל.