מחיר למשתכן (או למסתכן?) - מוכרים דירות שלא קיבלו אישור בניה

[natco]

הנה כתבה שמסבירה, אולי יותר טוב ממני, (עם דוגמה ספציפית שרחוקה מהמתחמים הספציפיים שאני מתכנן בהם, ולכן מנוע מלדון בהם).

 

מה שהציבור לא מבין (כי אף אחד לא טורח להסביר לו), זה שהפפוליזם הזול של הותמ"לים ומחיר למשתכן עומד להיות הקטסטרופה שאיתה יתמודדו בעוד 10 שנים המחליפים של המחליפים של כחלון וצוותיו.

[איציק נ.]

לא בהכרח. בנק מלווה זו רק אופציה אחת לפי חוק המכר. ניתן לתת הערת אזהרה על הקרקע, ביטוח, לשלם לפי התקדמות בניה וכו'. גם אם מה ששולם בסופו של דבר מוגן, במקרה שהקבלן פושט רגל אף אחד לא יקבל את הדירה שלו בלי הרבה עיכובים, מריבות ואולי אף תוספת כספית.

 

נראה שיש כאן אנשים שמתעקשים להסתכל על כל דבר בצורה של "שחור" או "לבן" כאילו אין אמצע.

 

אמרתי - שום דבר לא בטוח ב 100% (!) אבל מצד שני זה גם לא 100% הימור.

הבנק המלווה משלם לפי התקדמות הבניה, יש ביטוח של חברת הביטוח על הכסף שכבר שולם, וברור שאם הקבלן פושט רגל אז יהיו עיכובים אבל ב 99% מהמקרים העניינים בסופו של דבר מסתדרים ודירה תהיה.

 

זה קרה לפני שנתיים-שלוש עם צ.לנדאו (שיכון ובינוי), זה קרה לפני חודשים בודדים עם "אורתם" וגם לאחרונה "שראגווי".

למעשה - מאז שנפל צ.לנדאו באיזור 2014, נפלו מאז עוד כ-10 קבלנים וללא ספק התקופה הזו (שנתיים שלוש האחרונות) היא לא טובה לקבלני המשנה (שהם קבלנים בעצמם) של קבלני הבניין.

כתבה ב"דה מרקר" על הנושא - כאן: http://www.themarker.com/realestate/1.3098830

 

מאידך, למרות קריסתם של הקבלנים הללו, ברור שהיו עיכובים (גם בשיכון ובינוי) אבל בסופו של יום אנשים קיבלו מפתחות ונכנסו לגור בבתים - מה שאומר שהמערכת בסופו של דבר כן הצליחה להגן על הרוכשים. ברור לי שישנם מקרים יוצאי דופן לכאן או לכאן, אבל מאז "חפציבה" הבנקים למדו לא מעט לקחים בנושא - והיום הם נזהרים הרבה יותר ובודקים בציציות של כל מגרש וקבלן.

 

איציק

[rev-Match]

natco,

 

כולם בונים היום לפי הסטנדרט, אז נכון שבמחיר למשתכן לא תקבל מרצפות 80x80, תקבל 40x40 או משהו בסגנון, הבלוקים, הבידוד, הצנרת, חשמל,מטבח סטנדרטי, שקעים ומפסקים מינימליים ומה שמחייב התקן הכל יהיה זהה לדירה בפרוייקט רגיל אבל,בפרוייקט רגיל תוכל לבצע שינויים שיעלו לא מעט כסף.

זה שבפרוייקטים מסויימים זורקים עצם ונותנים אסלה תלויה או נק' מים במרפסת זה לא הופך את הדירה לאיכותית יותר.

הפועלים אותם פועלים, החומרים אותם חומרים.

 

לגבי תשתיות, אין שום קשר לפרוייקט, העירייה צריכה לדאוג לזה, גנים, תחבורה, מתנ"סים וכו'

 

לדוגמא:

אני מסתובב בין 2 ערים ביומיום, אשדוד ורעננה, באשדוד התחבורה 10/10 בכל האזורים, מוניות שירות, אוטובוסים כל 10-15 דק', הרבה אוטובוסים מכל האזורים לרכבת בבוקר וחזור בערב וכו'.

 

רעננה, תחבורה 3/10 , כל עוד אתה לא גר באזור אחוזה (הרחוב הראשי בעיר שחוצה אותה לאורכה) תחכה לאוטובוס לפחות 30 דק' וגם הוא לא תמיד מגיע.

 

איכות חיים, על פי כל המדדים רעננה מעל אשדוד ובהרבה.

תחבורה, כנראה שלא מעניין את עיריית רעננה בכלל, חינוך, כן.

 

שורה תחתונה, שירות לתושב זה נטו עיריה/מועצה ועל פי סדר העדיפויות שלה.

עריכה אחרונה ב-9 ליולי, 2017 על ידי Dimo

[redroze]

דימו, פרט לעניין מחיר הקנייה, ישנו עניין מפרט הבניה. בהגדרה, ע"מ לזכות במכרזים לפי מחיר מ"ר נמוך, על הקבלן להוריד את הסטנדרט למינימום.

בנוסף, יש את עניין התשתיות. ההשקעה בהן היא מינימלית. אין השקעה בתחבורה, מבני חינוך, מוקדי תעסוקה וכיוב'.

הפרויקטים האלו יהיו בכיה לדורות, ולא לחינם ישנה התגדות ערה של תושבים ותיקים לתכניות ותמ"ל כאלה.

 

מניסיון של רכישה של 2 דירות חדשות מקבלן, אין סיכוי בעולם שהייתי מסכים לקנות דירה שלא ניתן לשנות ולהתאים את הדירה לצרכים שלי.

 

מצד שני הקבלים לא מייצרים היום דירות קטנות/זולות עם מפרט עני כדי להנגיש את הדירות לציבור רחב יותר. אם תכנס למדור יד1 באתר יד2 (או באתר כאן בונים) ותקרא על הפרויקטים המשווקים כרגע תיווכח שכולם מדברים על "סטנדרט חדש ומפרט עשיר" עם אופציה אצל כל ספק של הפרויקט להשאיר ערימות של כסף על שדרוגים.

אז אולי מחיר למשתכן כן פונה לנישה אשר קיימת בציבור ושהקבלנים לא משווקים אותה כי היא פחות כלכלית.

 

לדעתי בעתיד דירות מחיר למשתכן יתומחרו חזק מתחת למחירי השוק. לא בגלל הסביבה אלא בגלל תכנון פחות טוב ו/או מפרט פחות טוב מדירות רגילות באזור. לכן כאשר מבצעים השוואה לדוגמא למחירי השוק בפרויקטים באזור בעתיד, המוכרים יגלו בפועל שדירות בפרויקט שהשוותם אליו נמכרות ב-10-20% יותר.

 

לגבי התשתיות, זה תלוי. לא סקרתי את כל הפרויקטים אבל כאלה שנמצאים בתוך שכונות מאוכלסות/מתאכלסות כבר מסודרים על חשבון כל השאר. השאלה האם יש שכונות שכל השכונה מתוכננת להיות משווקת במחיר למשתכן, שם עלולה להיות בעיה.

 

לא הייתי מתנגד שכל האנשים שאני מכיר שמשתתפים בהגרלה יהיו שכנים שלי (לא לכולם משחק המזל / יש הורים תומכים).

[mazinya]

אולי יתומחר פחות ממחיר השוק, אבל עדיין יותר מהמחיר שבו הדירה נקנתה. בנוסף, אל תשכח ש 5 שנים אסור למכור. מאמין שמי שבאמת קנה כי רצה לגור ולא לעשות קומבינת השכרה ומכירה, גם יגור שם יותר מ 5 שנים ובמהלך הזמן ישדרג את הדירה. מכיר כמה חברים שזכו שביקשו מהקבלן לא לבנות את המטבח כי הם רוצים לקנות מטבח לבחירתם בכמה אלפי שקלים מעל הסדנדרט שהקבלן נותן במפרט. ואם גם ידעו לשמור על הדירה כמו שצריך, אין סיבה שיורידו תחתונים במכירה. רווח עדיין יהיה פה. השאלה כמה.

 

בקרית מוצקין השכונה כבר הייתה מאוכלסת הרבה לפני מחיר למשתכן. התשתיות קיימות, כולל בתי ספר שנבנים כבר

[v.michael]

אני מאלה שמחכה לדירה ממחיר למשתכן כי אין הון עצמי הדרוש לקניה בלי התוכנית. אבל אני יודע משהו אחד.

1) מחיר כמו מיליון 100 ביבנה שימכר במשתכן הוא לא משקף את המחירים הריאליים. יש לי חברים שחלקם מכרו וחלקם קנו בעיר ובפחות מ- 1.5 צפונה אין מה לדבר.

2) מחיר באשקלון ינועה בין 950 למיליון. היום לאחר סיבובים על הנייר אין דירות בפחות ממיליון 200. דירות בנות 3 נמכרות 1.3 בקלות. ( מתחרים חזקים לאשדוד ששם דירה דומה עולה 1.7)

 

לרוב אנשים מתייחסים למחיר שמשרד האוצר מפרסם על ידי שמאי שלהם. רק נאמר בזאת ששמאי של משרד האוצר נותן מחירים לא ריאליים לשוק כלפי מטה.

אם היום אני יכול לרכוש דירה ביבנה במיליון 100 וניקח עליות מחירים של 4% שנתי שזה המינימום וסוג של משבר כי הם עולות כ-8 אחוז. בעוד 3 שנים בקבלת דירה הרווח שלי על דירה ביחס לשוק יהיה כ- חצי מיליון במינימום.

לגבי סטנדרט:

גם אם הייתי קונה דירה בכוחות עצמי הייתי מבקש הכי בסיסי. ותתפלאו מהסיבובים שעשיתי אצלצכמה קבלנים ראיתי את ה"יוקרתי" שלהם. הבעיה היחידה במחיר למשתכן אלו כמו השקעים. שגם לזה ישנם פתרונות וניתן למצוא בעל מקצוע שיעשה עבודה.

 

בסך הכול בלי מחיר למשתכן לזוג שאין לו ירושה או שלא משתכר משכורות של 5 ספרות לחסוף 300k כמעט ולא ריאלי. מה גם שבזמן חיסכון הדירות עולות יותר מהדרישה מינימלית להון העצמי.

 

גם אם יקח לקבלן 4 שנים לבנות זאת אופציה הכי ריאלית להמון משפחות צעירות ואם זה אין ויכוח.

לגבי תשלומים-

אתה משלם לפי התקדמות וגם אתה מוגן כפי שציינו למעלה.

פופוליסטי כן, אבל אם יש לכם תוכניות יותר מוצלחוץ למשפחות עם הון עצמי של 100k מוזמנים לרשום.

 

Sent from my SM-G930F using Tapatalk

[avargel]

לדעתי בעתיד דירות מחיר למשתכן יתומחרו חזק מתחת למחירי השוק. לא בגלל הסביבה אלא בגלל תכנון פחות טוב ו/או מפרט פחות טוב מדירות רגילות באזור. לכן כאשר מבצעים השוואה לדוגמא למחירי השוק בפרויקטים באזור בעתיד, המוכרים יגלו בפועל שדירות בפרויקט שהשוותם אליו נמכרות ב-10-20% יותר.

 

למחיר למשתכן יש מפרט לא רע בכלל שהקבלנים מחוייבים אליו.

 

לעיתים יותר טוב מדירות מקבלן רגיל (אם לא משדרגים ומוכרים כליה על הדרך).

 

 

הדירה שלי עוד מהסטנדרט הישן של מחיר למשתכן, ובכל זאת יש לה ביקוש ער מאוד במחירי השוק, אגורה לא פחות (נכון שאסור למכור, אבל מתווכים ועורכי דין רודפים אחרי ואחרי שכנים יום ולילה במטרה לשכנע למכירה דחויה).

 

 

בקיצור, בשורה התחתונה הכל תלוי בקבלן ובאיכות שהוא יודע לבנות. הבנין מולי לא במחיר למשתכן, והם סובלים מבעיות קשות מאוד כבר 3 שנים.

 

לעומת זאת אני מכיר כאן עשרות דירות של מחיר למשתכן, וכולן בנויות בצורה איכותית.

 

אז האסלה לא תלויה והריצוף לא שיש איטלקי לאפאטו, אבל זה לא משליך על איכות הבניה.

[Fitch]

אברג'ל, אצלך זה הצינור שרשורי מהאסלה לתוך הקיר, לא?

[avargel]

נכון

וזאת הבעיה היחידה בבית

 

שנפתרה ב200₪ כי לא היה לי כח לריב עם הקבלן על זה

 

 

 

לעומת זאת בהמשך האחוב יש בניין "יוקרתי"

מלא נזילות בקומת הגג ובחניה התת קרקעית

 

קירות עקומים

 

דברים ש200₪ לא יסדרו

[natco]

לגבי התשתיות, זה תלוי. לא סקרתי את כל הפרויקטים אבל כאלה שנמצאים בתוך שכונות מאוכלסות/מתאכלסות כבר מסודרים על חשבון כל השאר. השאלה האם יש שכונות שכל השכונה מתוכננת להיות משווקת במחיר למשתכן, שם עלולה להיות בעיה.

כשהתשתיות לא מותאמות, כולם סובלים. הותיקים והחדשים. אם ביציאה מהשכונה שלך יש היום פקקון של 5 דקות, תאר לך מה יקרה אם יתווספו אליו עוד 1500 מכוניות.

ובגן/כיתה הצפופים ממילא של הילדים שלך, יצטרכו להצטופף גם בניהם של הדיירים החדשים.

 

האמת שזה פחות רלוונטי ספציפית ל"מחיר למשתכן", והרבה יותר להשתוללות הכללית של הותמ"ל.

ההיררכיה התכנונית שנקבעה בשנות ה60 של המאה שעברה (תמ"א->תב"ע->מפורטת, ו/או וועדה ארצית->מחוזית->מקומית) אמנם מוסיפה בירוקרטיה, אבל גם (ובעיקר) משמשת ככלב השמירה של הציבור. גם הכללי (שמירה על ערכי טבע, איכות סביבה וכו') וגם של הדיירים בפרויקטים עצמם, ושל שכניהם.

העמדה הכוחנית (המוצהרת!) של הותמ"ל של "אנחנו לא חייבים דו"ח לאף אחד, ואנחנו נסנה עשרות אלפי יחידות בלי הליך תכנוני ארוך (או בשפה של מדינות דמוקרטיות "מסודר ופתור מכל הבחינות") ותוך כדי הליכה נראה מה יהיה עם כל מה שמסביב, זה מסוכן.

 

בסך הכול בלי מחיר למשתכן לזוג שאין לו ירושה או שלא משתכר משכורות של 5 ספרות לחסוף 300k כמעט ולא ריאלי. מה גם שבזמן חיסכון הדירות עולות יותר מהדרישה מינימלית להון העצמי.

 

מי ש"אין לו משכורת של 5 ספרות", עדיף לו שלא יקח על עצמו התחייבות של מליון שקל.

אתה יוצא מתוך הנחה, שעלולה להתברר כמוטעית, שהמחירים ימשיכו לעלות. זה לא נכון בהגדרה.

תנאי המשכנתא שתקבל במקרה כזה הם רעים. רעים מאד.

מישהו הזכיר כאן בתחילת השרשור את המושג "משבר הסאב פריים". אז אנחנו די רחוקים משם, אבל כן מצטברת כאן בועת מימון בסיכון גבוה.

הבנקים מממנים את היזמים (בחלק קטן מהמקרים בערבות מדינה, ובחלק אחר בערבויות אישיות כי גם הם מבינים את גודל הסיכון) בפרויקטים שנמצאים ממילא על גבול ההתכנות הכלכלית הנדרשת לקבלת ליווי בנקאי.

במקביל, אותם בנקים מלווים לרוכשים, שהם בהגדרה לווים בסיכון גבוה, מכל הבחינות, מימון בשיעור גבוה בטירוף.

כל מי שעיניו בראשו, מבין שזה לא הולך לכוון טוב.

 

אבל מה 'כפת למר ישראלי.

יש לו סלולרי בזול, ועכשיו תהיה לו גם דירה! משלו! (חוץ מה90% ששיכים לבנק למשכנתאות שלו).

יאללה כחלון!

[bobi]

הבעיה היא לאו דווקא במפרט ובאיכות הדירות, אלא בכך שנוצרת הפרדה בתוך מעמד הביניים של שכונות עם אוכלוסיה שזקוקה לעזרה ממשלתית ברכישת הדירה ושכונות יותר מבוססות עם תושבים שלא צריכים עזרה ולכן יש סכנה שהשכונות של מחיר למשתכן יהפכו לשכונות הפחות מבוקשות ופחות טובות של העיר.

[Kreios]

כל מי שקונה במסגרת "מחיר למשתכן" נחשב לאוכלוסיה "רעה" לדעתך? זו אחת התגובות היותר מנותקות שנתקלתי בהן.

יש כאן דור שלם של אנשים, שאם לא נולד להורים עם ממון לא יכול להרשות לעצמו לרכוש דירה בישראל!

ביניהם גם צעירים מלומדים ואיכותיים שלרוע מזלם פשוט נולדו בשנתון הלא נכון.

איך מכאן הגעת לטיעון ששכונות מחיר למשתכן יהיו רעות יותר?

[Fitch]

bobi, אתה חוזר על עצמך. גם מליונרים רשאים להשתתף במחיר למשתכן.

[natco]

תחילת שנות ה-90. גלי עליה ענקיים ומבורכים מבריה"מ. אנשים איכותיים לכל דעה. רוב גדול לאקדמאים, מחזיקים בערכים של קדושת החינוך והלימוד, תרבות.

שר השיכון באותה תקופה הוא אריאל שרון. כמו בולדוזר טוב, הוא מתגייס למשימה ובונה עשרות אלפי יח"ד בכל רחבי הארץ. דירות "לחם וחמאה"- 4-5 חדרים בסטנדרט בסיסי, התשתיות הנדרשות מתקדמות תוך כדי תנועה.

 

תעצרו רגע ותחפשו את השכונה הזו, שנבנתה אז בעירכם (יש כמעט בכל עיר בארץ).

מה מצבה היום? מי מתגורר שם?

 

*לא סנגור של בובי.

[Fitch]

מה מצבה היום? מי מתגורר שם?

 

אתה.

אבל די רואים אותה בכל עיר.