מחיר למשתכן (או למסתכן?) - מוכרים דירות שלא קיבלו אישור בניה

[natco]

אני לא דוגמה לכלום.

אני מרגיש בנוח עם אנשים פשוטים ותפרנים כמוני.

אבל בית אליעזר החדשה היא דוגמה מצויינת.

[bobi]

אני לא טוען שזה בסדר או שיש משהו רע באנשים שלא נולדו עם הורים עשירים שיכולים לעזור לקנות להם דירה, אני רק אומר שתיווצר הפרדה ברורה בין אלו שכן צריכים עזרה ממשלתית לאלו שלא צריכים. משהו שלא כלכך היה קיים עד עכשיו בשכונות של מעמד הביניים. ושמה שהיו צריכים לעשות הוא לשלב דירות של מחיר למשתכן בתוך בניינים רגילים ולא לעשות שכונות נפרדות.

[rev-Match]

מהכרות עם שכונה כזאת באשדוד, וואלה לא רע שם בכלל, והרבה צברים בזמן האחרון קונים שם דירות ובמחירים די מפתיעים, למה? כי השכונות ה"יוקרתיות" לא נגישות להם, ולאן עוברים בעלי הדירות האלה? לשכונות ה"יוקרתיות" כי אחרי 20-30 שנה הם מספיק מבוססים להרשות לעצמם לגור קרוב יותר לים.

ודרך אגב,

מה שעשה אריאל שרון די דפק את העליה הזאת, הכניס אותם ל"גטאות" במקום לתת להם להתפזר בארץ, זאת הסיבה שחלקם גם לא יודעים עיברית שהיא מעבר לבסיסית עד היום.

זה קרה לאורך כל ההיסטוריה של המדינה, הקמצוץ שהתיישב במרכז דאג לדפוק את כל השאר שהגיעו מאוחר יותר, שכל אחד יבין את זה בדרך שלו...

 

לגבי 90% מימון, מחירי השכירות היום בערך כמו המשכנתא, במקרה כזה, אני מעדיף לשכור מהבנק.

[natco]

עכשיו אתה כבר ממש מצטט מתוך התזה שכתבתי בזמן לימודי, אי שם בשנות ה-90

לפי כל המחקרים שנעשו בנושא, הדיירים אכן מתחלפים עם הזמן בדיוק כפי שתיארת.

מי שמצבו משתפר, עוזב את השכונה.

במקומם, לבניינים שמתבלים עם הזמן (ויש גם תיאוריות לגבי רמת תחזוקה הנגזרת מרמת הכנסה) נכנסות אוכלוסיות חלשות יותר ויותר, רמת התחזוקה נפגעת עוד יותר, ונוצר ה"סלאמס".

 

מצד שני, נכונה התאוריה שלך שבחלק מהמקרים, אוכלוסיות חזקות יותר עוברות לשכונות "חלשות" בגלל יוקר הדיור בשכונות הסמוכות, (כמו לדוגמה פלורנטין ועוד שכונות בת"א, וכן, אפילו הדוגמה האישית שלי שפיטץ' הזכיר). זה מעיוט לא מייצג.

 

לגבי הפסקה השניה, זה בדיוק מה שבובי טוען כאן, רק במקום "רוסים", סתם בני דור ה-Y שעדיין לא מבוססים.

ובנימה אישית - לא כל כך רע ב"גטאות הסובייטיים" האלו. פחות מסיבות קריוקי, יותר ילדים שמחונכים לערכים שמתאימים לאלו שאני מנסה להקנות לילדי.

והגדול שלי - כבר מדבר רוסית בסיסית

[Nemesis]

מהכרות עם שכונה כזאת באשדוד, וואלה לא רע שם בכלל, והרבה צברים בזמן האחרון קונים שם דירות ובמחירים די מפתיעים, למה? כי השכונות ה"יוקרתיות" לא נגישות להם, ולאן עוברים בעלי הדירות האלה? לשכונות ה"יוקרתיות" כי אחרי 20-30 שנה הם מספיק מבוססים להרשות לעצמם לגור קרוב יותר לים.

ודרך אגב,

מה שעשה אריאל שרון די דפק את העליה הזאת, הכניס אותם ל"גטאות" במקום לתת להם להתפזר בארץ, זאת הסיבה שחלקם גם לא יודעים עיברית שהיא מעבר לבסיסית עד היום.

זה קרה לאורך כל ההיסטוריה של המדינה, הקמצוץ שהתיישב במרכז דאג לדפוק את כל השאר שהגיעו מאוחר יותר, שכל אחד יבין את זה בדרך שלו...

 

 

 

לגבי 90% מימון, מחירי השכירות היום בערך כמו המשכנתא, במקרה כזה, אני מעדיף לשכור מהבנק.

 

כאשר תשואת השכירות במרבית האיזורים בארץ עומדת על 2-4% כאשר 4% זה חריג, ברוב המקרים תשלום המשכנתא יהיה גבוה משמעותית מאשר דמי השכירות במימון של 90%.

 

נראה שיש כאן אנשים שמתעקשים להסתכל על כל דבר בצורה של "שחור" או "לבן" כאילו אין אמצע.

 

אמרתי - שום דבר לא בטוח ב 100% (!) אבל מצד שני זה גם לא 100% הימור.

הבנק המלווה משלם לפי התקדמות הבניה, יש ביטוח של חברת הביטוח על הכסף שכבר שולם, וברור שאם הקבלן פושט רגל אז יהיו עיכובים אבל ב 99% מהמקרים העניינים בסופו של דבר מסתדרים ודירה תהיה.

 

זה קרה לפני שנתיים-שלוש עם צ.לנדאו (שיכון ובינוי), זה קרה לפני חודשים בודדים עם "אורתם" וגם לאחרונה "שראגווי".

למעשה - מאז שנפל צ.לנדאו באיזור 2014, נפלו מאז עוד כ-10 קבלנים וללא ספק התקופה הזו (שנתיים שלוש האחרונות) היא לא טובה לקבלני המשנה (שהם קבלנים בעצמם) של קבלני הבניין.

כתבה ב"דה מרקר" על הנושא - כאן: http://www.themarker.com/realestate/1.3098830

 

מאידך, למרות קריסתם של הקבלנים הללו, ברור שהיו עיכובים (גם בשיכון ובינוי) אבל בסופו של יום אנשים קיבלו מפתחות ונכנסו לגור בבתים - מה שאומר שהמערכת בסופו של דבר כן הצליחה להגן על הרוכשים. ברור לי שישנם מקרים יוצאי דופן לכאן או לכאן, אבל מאז "חפציבה" הבנקים למדו לא מעט לקחים בנושא - והיום הם נזהרים הרבה יותר ובודקים בציציות של כל מגרש וקבלן.

 

איציק

 

אף אחד לא מדבר במושגים של שחור ולבן, אבל לדעתי התמונה שאתה מצייר היא ורודה מדי. ההתייחסות שלי היא למשפט שכתבת "אתה לא לבד מול הקבלן בסיפור הזה".

אתה מדבר על בנקים שמשלמים לפי התקדמות הבניה וביטוח שמבטח כסף שכבר שולם. מדובר בערבויות תחליפיות, הקבלן לא מציע את כל הערבויות יחד, הוא מציע ערבות אחת.

בנוסף לכך, הוא ממש לא חייב להציע ערבות בנקאית או ביטוח בחברת ביטוח.

- הוא יכול להציע ערבות בנקאית שהמימוש שלה תלוי בקבלת פסק דין או אם הבנק משוכנע ב-100% שהנסיבות הן כאלה בהן הקבלן בוודאות לא ימסור את הדירות. פתח לדיון ארוך.

- ביטוח כספים שכבר שולמו בחברת ביטוח. כולנו יודעים כמה מהר חברות ביטוח אוהבות לשלם הרבה כסף בלי פסק דין.

- שיעבוד יחסי של נכס או הקרקע.

- רישום הערת אזהרה/

- העברת הבעלות או זכות אחרת בדירה או בחלק היחסי מן המקרקע שעליה היא נבנית.

 

במיוחד קבלן שמספק בטחונות שאינן ערבות בנקאית / ליווי בנקאי - אתה בפועל נשאר בדיוק לבד מול הקבלן או מול האין קבלן.

אמנם שילמת רק לפי קצב התקדמות הבנייה, כלומר קיבלת תמורה למה ששילמת עד לאותו רגע. אבל זה ממש לא עוזר לך ששילמת על חצי בניין וקיבלת חצי בניין. קבוצה גדולה של קונים עכשיו צריכים להתארגן ולחתום הסכם עם קבלן חדש שישלים את הבניה. בכלל לא מן הנמנע שהדיירים יצטרכו לשלם סכומים נוספים על מנת להשלים את הבניה. אם מחליטים למכור את הערבון/ החלק היחסי בקרקע שניתן לך + מה שנבנה, לא מן הנמנע שערך הבטוחות משתנה.

 

גם במקרה של ערבות בנקאית, לא הכל ורוד. יעיד על כך מכר שלי שרכש באחד הפרויקטים של חפציבה, ולמרות שבאותו פרויקט הכל היה כשר, היה צריך להוסיף סכומים גדולים נוספים כדי להשלים את הבניה בסופו של דבר.

 

בסה"כ אין ספק שמרבית הרוכשים מקבלים את מה שהם קנו והכל בסדר. אבל מי שחושב שברגע שקבלן קורס / עושה פוילישטיקים הוא יקבל את הדירה שלו בזמן ובלי להוסיף כסף ויכול לישון בשקט - כנראה טועה.

[rev-Match]

נמסיס, גבוה אבל לא בהרבה, אולי כמה מאות שקלים בחודש.

 

90% נשמע המון אבל כך לדוג' את המצב הזה:

מחר אתה קונה דירה במחיר למשתכן באשקלון במיליון, עם 90% מימון, לוקח משכנתא של 900 אלף.

אני קונה דירה דומה באותו הרובע (אולי אפילו בבניין צמוד) ללא מחיר למשתכן, ב1.2 מיליון, הון עצמי של 28% עדיין לוקח את אותם ה900 אלף פלוס מינוס.

 

90% מול 72% זה בדיוק המטרה של מחיר למשתכן (ככה אני רואה את זה לפחות)

זוג צעיר תוך שנתיים שלוש מחיה בשכירות ולא אצל ההורים יכול לחסוך 100K , אבל לחסוך 300-330K יקח לו עשור.

 

 

 

עריכה אחרונה ב-10 ליולי, 2017 על ידי Dimo

[Nemesis]

לא נכנסתי בכלל לנושא הכדאיות או האטרקטיביות של מחיר למשתכן. נגעתי בנקודה ספציפית.

אגב, טעות קטנה כשאתה משווה מחיר למשתכן מול רכישה של נכס אחר: הפרוייקטים האלה הם לפני היתר בנייה אפילו. המחיר צמוד למדד תשומות הבניה ממועד קביעת מדד הבסיס (לא זוכר אם זה מועד המכרז או פרסום הזוכים). אתה יכול לספוג את מדד תשומות הבניה למשך 4-5 שנים בפרויקט מחיר למשתכן כאשר אם אתה קונה דירה מוכנה או כמעט מוכנה אתה לא סופג או סופג הרבה פחות. עלולות להיות כאן עלויות נסתרות שהן לא טריוואיליות.

 

בכלאופן, תוספת של כמה מאות שקלים - כמה מאות שקלים ממה? זה יכול להיות הרבה או מעט. אם שכר הדירה שלך הוא 500 ש"ח, 500 ש"ח יותר זה כפול. המון.

אם נעבור לעולם המציאות, נניח תשואת שכירות של 3% על דירה של 1,200,000 מקבלים שכ"ד של 3,000 ש"ח לחודש. לעומת זאת משכנתא ל-20 שנה על 900,000 ש"ח בריבית ממוצעת של 4% גוררת החזר של כמעט 5,500 ש"ח. בכלל לא כמה מאות ש"ח. ל- 25 שנה בריבית ממוצעת של 4.5% זה עדיין 5,000 ש"ח. ההבדלים לא בהכרח כאלה קטנים.

[redroze]

נמסיס, אחד הקבלנים הנ"ל שפשטו את הרגל בנה ליד הבית שלי. הבתים כבר חודשים עומדים ריקים מפועלים.

נראה שהקבלנים לא ששים להיכנס בנעלי הקבלן הקודם כי אף אחד לא רוצה לחתום ולתת אחריות על עבודה של משהו אחר ו/או הקבלנים מנסים לסחוט את בעלי הדירות שיוסיפו כסף.

בסופו של דבר כסף יפתור הכל, אבל מצב זה רחוק מקטסטרופה כמו שגרמה פרשת חפציבה.

 

נכון

וזאת הבעיה היחידה בבית

 

שנפתרה ב200₪ כי לא היה לי כח לריב עם הקבלן על זה

 

 

 

לעומת זאת בהמשך האחוב יש בניין "יוקרתי"

מלא נזילות בקומת הגג ובחניה התת קרקעית

 

קירות עקומים

 

דברים ש200₪ לא יסדרו

 

גם אם תשתמש בריצוף מזהב, אם לא תדע לעבוד נכון ולהתקין אותו ישר התוצאה תהיה לא טובה.

בפרויקט היוקרתי הבעיה היא לא הכסף אלא בעלי המקצוע שבנו אותו ו/או לא פיקחו עליו כמו שצריך.

[Fitch]

[video=facebook_share;390967484388860]

[iluxxxa]

מה שאותי מעצבן בתוכנית הזאת זה שהם מפרסמים בכל חור שניתן לרכוש דירה עם הון ראשוני של 100K בלבד. בפועל, כמעט ולא בונים דירות קטנות של 3 חדרים, וחוץ מהזוכים הבודדים שהתמזל מזלם לבחור את הדירה ראשונים, כל השאר אוכלים כאפה כשהם מבינים שלא באמת ניתן לקנות דירה עם הון כזה.

ואז מתפלאים למה אחוז המבטלים גבוה כל כך.

[ישה]

לא יודע את תנאי התשלום של התוכנית

 

אבל אם ניתן לקבל משכנתא של עד 90%

 

100K מקנים לך דירה ב 1000K

 

200K מקנים לך דירה ב 2000K

 

במנעד הזה כל הדירות בהישג יד.

 

אז נכון שלהשיג עוד 30-50K זה לא משימה קלה , אבל זה לא בשמיים.

[mazinya]

טעות נפוצה שהרבה זוכים עושים, זה כשצריך ללכת להוציא אישור עקרוני בבנק או משכנתא לצורך העניין, להגיד להם שהם זכו במחיר למשתכן, במחשבה שברגע שהבנק ישמע את זה, מיד יפרוש ידיו באהבה כלפי אותם זוכים ויפנק אותם בתנאים וריביות אטרקטיביים ויקבלו מימון של 90%. ובדיוק זה הרגע שבו הבנק מזמבר אותם ולפעמים גם מעיף אותם מכל המדרגות. אסור להזכיר בבנק את צמד המילים מחיר למשתכן

[dany]

 

איך בדיוק אתה יכול להסתיר את הפרט השולי הזה בבנק?

למיט זכרוני השאלה הראישונה שנשאלת היא "באיזה פרוייקט מדובר".

[mazinya]

קרה לכמה אנשים שאני מכיר אישית וכאלה שאני לא מכיר אישית, הלכו לבנק אמרו להם מחיר למשתכן, היו בטוחים התנאים הטובים מגיעים. ואמרו להם את המחיר של הדירה ששילמו עליה (המחיר המוזל) לצורך אישור עקרוני. קיבלו זימבור. אמרו להם ללכת לסניף אחר ולא להגיד מחיר למשתכן וכששואלים כמה עולה הדירה, להגיד מחיר שוק ריאלי ולא את המחיר ששילמת במחיר למשתכן. היחס של הבנק היה שונה לטובה. אותו בנק, סניף שונה.

[dany]

כשאתה מגיע לבקש משכנתא עם הון עצמי של 10% יזמברו אותך בכל מקום.

 

בכל אופן הבנק שולח שמאי להערכה של הנכס וממחיר זה נגזר האחוז מימון.

 

אשמח אם תוכל לשתף את ההבדל בריביות שהוצעו בין 2 הסניפים.