מחיר למשתכן (או למסתכן?) - מוכרים דירות שלא קיבלו אישור בניה

[Fitch]

מחירים "בשוק" שאתה רואה במדלן/NADLAN GOV/איפהשתרצה הם כוללים חניה,מחסן,מרפסת וכד'.

 

לכן זה לא הבדל בין 10K ל20K.

[arco1]

במקרה הספציפי של ההגרלה במבשרת הסתמכתי על כתבה בגלובס/כלכליסט (לא זוכר בדיוק) שריכזו את רשימת ההנחות של הגרלות מרץ. הם עשו את החישוב..

עריכה אחרונה ב-28 למאי, 2018 על ידי arco1

[Fitch]

אה, אז בכלל מעולה. כתבי כלכלה אף פעם לא טועים.

[arco1]

אגב אם תוכל להבהיר מה בדיוק הפירוש שהמחיר במדלן כולל את המחסן/חניה/מרפסת? איך מחושב המחיר של הדירה על פי מחיר למטר שבמדלן?

[sh1506]

אני יכול להעיד באופן אישי שהדירות במודיעין נמכרו ב 11 אלף למטר. (במחיר מטרה)

 

לי ייצא שקניתי דירת 5 חדרים בגודל של 135 מטר פלוס מרפסת, מחסן לא קטן ושני חניות ב 1.663 מיליון (1.695 לאחר מדד תשומות בניה)

 

אותה דירה בשוק החופשי נעה בסביבות ה 2.3-2.4 מיליון.

 

המפרט לדעתי לא נופל בהרבה מהמפרט הרגיל בשוק. ולמי שיש את הממון יכול לבצע שינויים אחרי הכניסה.

 

לדוגמא: המטבח הוא אותו מטבח שאתה מקבל מקבלן לפני שאתה משדרג אותו. כולל טריקות שקטות אפילו במגירות. (באורך רץ של 8 מטר)

 

את כל התוכניות ראינו לפני שחתמנו וידענו על מה אנחנו חותמים. במקרה שלנו גם הדירות אוטוטו כבר יהיו מוכנות לאכלוס.

[Fitch]

אם הדירה עצמה 100 מטר בטאבו ועלתה 1M - אזי המחיר למ"ר 10K (אך העסקה בוצעה כשלדירה צמודה מרפסת, חניה או שתיים, גינה, מחסן וכד').

המחיר מתחלק רק בשטח הדירה.

 

אם דירה במחיר למשתכן 100 מ"ר, אז לפי 10K למ"ר - היא תעלה יותר מ-1M (כי יש 20K על חניה, XK על מרפסת, YK על מחסן וכד').

 

לכן בשקלול, המחיר הוא לא 10K אלא מעל.

[arco1]

טוב, אז לפי המחיר למטר בשוק החופשי שהיה אז (נעגל ל-20K, אני רואה שזה ירד לכמעט 19K עכשיו, אולי גם בגלל מחיר למשתכן) חישוב על דירה תיאורטית של 100 מ"ר לפי מחיר של 11K במחיר למשתכן עם חניה אחת, מרפסת 17 מטר ומחסן 5 מטר (לקחתי ערכים מאיזה הגרלה לדוגמה) מראה הנחה של כ-40%, שזה מצוין גם. לפי מחיר שוק עכשוי של 19K יוצאת הנחה של כמעט 37%. כדי שההנחה תגיע ל-20% בלבד, צריך שמחיר למטר בשוק החופשי ירד ל-15K.

עריכה אחרונה ב-28 למאי, 2018 על ידי arco1

[Fitch]

תודה על החישוב.

מה עם המדד מהזכיה במכרז ולא מחתימת חוזה?

יש מצב לחשב את זה גם?

[A_lex]

אני יכול להעיד באופן אישי שהדירות במודיעין נמכרו ב 11 אלף למטר. (במחיר מטרה)

 

לי ייצא שקניתי דירת 5 חדרים בגודל של 135 מטר פלוס מרפסת, מחסן לא קטן ושני חניות ב 1.663 מיליון (1.695 לאחר מדד תשומות בניה)

 

אותה דירה בשוק החופשי נעה בסביבות ה 2.3-2.4 מיליון.

 

המפרט לדעתי לא נופל בהרבה מהמפרט הרגיל בשוק. ולמי שיש את הממון יכול לבצע שינויים אחרי הכניסה.

 

לדוגמא: המטבח הוא אותו מטבח שאתה מקבל מקבלן לפני שאתה משדרג אותו. כולל טריקות שקטות אפילו במגירות. (באורך רץ של 8 מטר)

 

את כל התוכניות ראינו לפני שחתמנו וידענו על מה אנחנו חותמים. במקרה שלנו גם הדירות אוטוטו כבר יהיו מוכנות לאכלוס.

מתי קנית את הדירה ומה היו המחירים אז? אני מניח שעברו כמה שנים ואומנם ההצמדה למדד תשומות הבניה עלתה לך קצת, אבל מחירי הדירות עלו מאז הרבה יותר, כך שלא הוגן להשוות ל2.4 מיליון של היום.

כמו כן, אל תשכח להשוות לדירות שנמכרות על הנייר לפני שיש אישורים כלשהם. או לחילופין תשווה למחיר דירה קיימת אבל תוסיף את עלות השכירות של כמה שנים של המתנה לדירה והריבית הנוספת בשנים אלו.

 

לא בקי בפרטי תוכנית מחיר מטרה ובהבדלים לעומת מחיר למשתכן. נראה גם שאתה עומד לקבל את הדירה בזמן סביר (?). זה לא המצב בתוכנית הנוכחית.

עריכה אחרונה ב-28 למאי, 2018 על ידי A_lex

[sh1506]

מתי קנית את הדירה ומה היו המחירים אז? אני מניח שעברו כמה שנים ואומנם ההצמדה למדד תשומות הבניה עלתה לך קצת, אבל מחירי הדירות עלו מאז הרבה יותר.

כמו כן, אל תשכח להשוות לדירות שנמכרות על הנייר לפני שיש אישורים כלשהם.

 

לא בקי בפרטי תוכנית מחיר מטרה ובהבדלים לעומת מחיר למשתכן. נראה גם שאתה עומד לקבל את הדירה בזמן סביר (?). זה לא המצב בתוכנית הנוכחית.

 

היי

 

חתמתי על הדירה באפריל 2017

הייתי אמור להיכנס לדירה בנובמבר 2018 אבל כנראה שזה מוקדם לאוגוסט 2018.

כל שעברה שנה בערך מאז.

כשזכינו וחתמנו על הדירה עבדו כבר על קומת החניון התת קרקעי בשטח.

אז המחירים היו יותר גבוהים (בסביבות ה 2.5 מיליון לאותה הדירה)

ההבדלים ביניהם דיי זהים

הבעיה במחיר למשתכן היום שהזוכים זוכים בדירות לפני היתרים...

[arco1]

^^^

לא תמיד, ההגרלה הקודמת שהשתתפתי בה במודיעין הייתה כבר עם היתר. אבל הרוב המוחלט ללא היתר, אכן..

 

תודה על החישוב.

מה עם המדד מהזכיה במכרז ולא מחתימת חוזה?

יש מצב לחשב את זה גם?

 

אולי תשתף אותנו, אני מבין שאתה מומחה לעניין.

[A_lex]

היי

 

חתמתי על הדירה באפריל 2017

הייתי אמור להיכנס לדירה בנובמבר 2018 אבל כנראה שזה מוקדם לאוגוסט 2018.

כל שעברה שנה בערך מאז.

כשזכינו וחתמנו על הדירה עבדו כבר על קומת החניון התת קרקעי בשטח.

אז המחירים היו יותר גבוהים (בסביבות ה 2.5 מיליון לאותה הדירה)

ההבדלים ביניהם דיי זהים

הבעיה במחיר למשתכן היום שהזוכים זוכים בדירות לפני היתרים...

אם כך נראה שבמקרה שלך אכן קיבלת מעל שלושים אחוז הנחה. הטענה שלי זה שזה לא מקרה מייצג.

אני עשיתי את החישובים עבור רשל"צ לפני פחות משנה וראיתי שההטבה הריאלית בממוצע היא סביבות ה-20% (שזה עדיין מלא כסף). הנחתי שבמודיעין זה דומה. בפריפריה ההטבה היא כמעט כלום, פרט לזה שמאפשרים לאנשים עם 10% הון עצמי להכנס לשוק הדיור.

 

אתה קיבלת ממתק, בזמן שאחרים שמגיע להם לא פחות, לא (ואף משתתפים במימון של זה). וזו הבעיה העיקרית שלי עם התוכנית.

יאמר דבר אחד לזכותה, אני מאמין שהיא תרמה רבות לקיפאון המחירים הנוכחי. נקווה שמכאן תבוא גם ירידה מתמשכת.

עריכה אחרונה ב-28 למאי, 2018 על ידי A_lex

[arco1]

אין מקרה מייצג, כל פרוייקט וגובה הנחה משלו.

[tzvipper]

^^^

לא תמיד, ההגרלה הקודמת שהשתתפתי בה במודיעין הייתה כבר עם היתר. אבל הרוב המוחלט ללא היתר, אכן..

היתר לרוב אפשר למצוא עכשיו רק על דירות בהגרלות המשך בעקבות ביטולים. זה בדרך כלל כמות קטנה מאוד של דירות אחרונות. וגם אז לעיתים הקבלנים נשארים עם דירות שלא הצליחו לשווק בשיטת מחיר למשתכן בעקבות שהדירות שנשארות יקרות מאוד.

 

A_lex, להכנס עם הון עצמי 10% זה משכתנתא שהיא התאבדות כלכלית, אלא אם כן זה עמוק בפריפרייה איפה הדירות זולות. זה הרי אומר שצריך יהיה בכל חודש להחזיר משהו כמו 10K.

אני לא מדמיין לעצמי איך זוג צעיר מסוגל להחזרים חודשיים כאלה. הרי צריך עוד לאכול, לשלם ארנונה, מים, חשמל.

 

הבעיה בתוכנית הזאת שהיא משווקת בתור תוכנית לזוגות צעירים. מנגד רוב הדירות בפרויקטים האלו ענקיות ויקרות בהתאמה. תוכנית לזוגות צעירים זה דירות 75~100 מטר, אבל לא 120~160 מטר.

עריכה אחרונה ב-28 למאי, 2018 על ידי tzvipper

[mazinya]

יכול להעיד על עצמי שאוגוסט 2019 לפי החוזה תאריך כניסה ויש מצב שיקדימו. נכון לרגע זה, קומה 3 מתוך 7 כבר סיימו לרצף. מאז חתימת החוזה כבר הספקתי לשלם קרוב ל 20K תשומות בניה. ועדיין המחיר זול בכ 400-500 אשח מדירה מקבילה מקבלן בשוק החופשי