מחיר למשתכן (או למסתכן?) - מוכרים דירות שלא קיבלו אישור בניה

[איציק נ.]

מצטער להרוס את האידיליה;

 

ראיתי את הדירות במחיר מטרה במודיעין (sh1056), ראיתי גם דירות בראש העין (פרשקובסקי, גיא ודורון).

לומר לכם שמדובר בפח אשפה ? ממש לא !

אולי יש מקומות בארץ שבהם באמת מוכרים פחים, אבל לא איפה שאני ראיתי.

 

יש זיגוג כפול, כולם מקבלים דלתות באיכות סבירה לחלוטין, מטבח סטנדרטי של קבלן (לא שונה מאף קבלן אחר) ובסה"כ הכללי גם ברוב הפרוייקטים גודל החדרים סבבה לחלוטין. יש ויש (גם אצל קבלנים שמוכרים דירות בשוק החופשי, יש דירות אללה יוסטור... הרבה יותר ממחיר מטרה או למשתכן).

העבודה בתוך הדירות מבחינת גימור לא היתה שונה בשום מקרה ביחס לפרוייקטים אחרים שראיתי. למען האמת אצל sh1506 וגם אצל פרשקובסקי בראש העין - הופתעתי לטובה מרמת הגימור, החל מהגימורים של הקרמיקה בלובי וגם בתוך הדירה. סבבה ל-ג-מ-ר-י !

 

ריצוף בד"כ 60X60, אסלות מונובלוק (לא סמויות). רוב הפרוייקטים שראיתי גם לא היו בבניינים מרבי קומות אלא בניינים של 4-6 קומות בד"כ, סולידיים לגמרי.

אני באופן אישי חושב שלבניין קטן יש ערך מוסף.

המרפסות סבבה. לא ענקיות אבל גם לא פיציות (והיום עדיין מוכרים בחלק מהפרוייקטים ה"רגילים" מרפסות בלתי שמישות).

בחלק מהפרוייקטים גם ראיתי ששמו אמבטיות עשויות פח ולא אקריליות. ברור שזה מחיסכון אבל - בסדר, יחלידו עוד כמה שנים ? מחליפים. 3000-4000 שח כולל עבודה ויש אמבטיה חדשה.

 

יש פרוייקטים שרואים שחסכו בגודל המעלית או בגודל הלובי - אבל לומר שמדובר בהתכלבות טוטאלית או משהו שממש לא שווה להיכנס אליו ? ממש לא.

 

נכון - לא מדובר בשיא היוקרה אבל גם לא הפחי אשפה שאנשים רגילים אליהם בשכירות של אלפי שקלים בחודש.

פיננסית, אם מדובר בדירה שנמכרת ב 200-300 אלף שח פחות מדירה "רגילה" אחרת, זה שווה אם המיקום נורמלי.

בכל הנוגע למשכנתא - זה עניין אינדבידואלי לחלוטין (כמה הון עצמי יש לך, לכמה שנים אתה מחלק את המשכנתא, מה רמת הסיכון שלך בבנק [לפי זה גם ישחילו לך את הריביות בד"כ] וכו'.).

 

איציק

[Fitch]

מחיר מטרה (או אפילו הגרלות ראשונות בעלות היתרים והכל, שהחלו בתקופת לפיד(?)) אינן דירות מוגרלות ללא היתר, 6 חדרים מטבח 4.5 מ"ר, בהגרלות "החדשות" (גדולה א', גדולה ב', גדולה ג'). רק אומר.

[Fitch]

קרדיט לעופר פטרסבורג

 

אני לא בטוח אם זה תכנון יעיל או גרוע

[tzvipper]

בשרטוטים המצורפים דירת 3 חדרים עם כיוון אויר אחד בשני המקרים. כל הקירות למעט החיצוני משותפים עם שכנים אחרים. כלומר בתלות מכיוון הדירה, יש מצב שבחדרים לא יהיה הרבה מאוד אור מהחלונות. כמו כן אוורור כאשר חלונות נמצאים זה מול זה בלתי אפשרי.

 

בתכנון שלמעלה בכניסה ישר לדלתות של שירותים. המרפסת ניראית מרובעת יותר - לטעמי זה עדיף.

 

שני התכנונים מאוד דומים, אן כי בתכנון למטה אין כמעט מסדרון. אבל ניראה שיש חלון בחדר שינה של ההורים לא בתוך נישה.

 

לטעמי לא להיט בשני המקרים או פשוט אני לא רואה כי התמונות קטנות מאוד. אם כי במחיר הנכון אולי אפשר להתפשר על דבר כזה.

עריכה אחרונה ב-1 ליולי, 2018 על ידי tzvipper

[Fitch]

מדובר על דירות "כלואות" עם כ"א אחד.

[SlowRide]

לדעתי זה על הפנים, אבל במחיר הנכון זה עדיף מכלום לחלק מהאנשים. השאלה מה המחיר ואיפה זה ממוקם.

האם זה יעיל? לקבלן כן. הדייר שיגור שם לא מעניין אף אחד כי רוב הסיכויים שהדירות האלה ירכשו להשקעה ולא למגורים.

עריכה אחרונה ב-1 ליולי, 2018 על ידי SlowRide

[vadim6385]

שירותים ומקלחת בלי חלון איוורור בישראל זה דבר מאוד רע לדעתי.

 

למרות שבמחיר הנכון כנראה עדיף מכלום.

[iluxxxa]

מתי אמורה להפתח ההרשמה להגרלה הקרובה? היו שמועות על דירות בתל אביב.

[Fitch]

הדירות האלה?

https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001241991

[iluxxxa]

כן. על אלה:

 

במקביל, נזכיר כי מכרז נוסף במסגרת מחיר למשתכן עדיין נמצא באוויר. מדובר במכרז לבניית 1,279 יחידות דיור על מגרש מכבי יפו. מכרז זה צפוי, על-פי הפרסום באתר רמ"י, להיסגר למתן הצעות ב-30 ליולי הקרוב אולם עד כה לא פורסמה חוברת המכרז.

[sperial]

שירותים ומקלחת בלי חלון איוורור בישראל זה דבר מאוד רע לדעתי.

 

למרות שבמחיר הנכון כנראה עדיף מכלום.

זו הבעיה הקטנה ביותר. אולי תלוי בתכיפות השימוש, אבל הניסיון שלי עם מקלחות (+ שרותים) המאווררים על ידי ונטה לתוך ארובה מצויין.

[SlowRide]

שירותים עם וונטה זה בסך הכל עוד צרכני חשמל. הבעיה הגדולה בכיוון אויר אחד בדירה זה שצריך להפעיל מזגן כמעט כל השנה כי אין משב אויר בתוך הבית.

[tzvipper]

בשביל הפרופורציה כדאי גם לציין שאצל חלק מהקבלים התכנון טוב הרבה יותר גם לדירות 3 חדרים. שזה כולל 2 כיווני אויר, חלונות בשירותים וכד'.

 

הבעיה יותר בגלל שהמחיר למטר יחסית נמוך, הקבלנים בונים דירות גדולות של 150מטר, זה יוצא בסופו של דבר באותו מחיר כמו בשוק החופשי, רק דירה יותר גדולה במשתכן.

יחד עם זאת, לפי ההתרשמות שלי בפרויקטים של הקבלנים הטובים יש תמהיל טוב של דירות עם גודל נורמאלי סביר ותכנון סביר. בפרויקטים כאלה כמעט כל אחד שיגיע תורו יכול למצוא דירה מתאימה. אם כי, ממה שאני ראיתי, לרוב התכנונים פחות ארגונומיים מאשר בחלק פרויקטים בשוק החופשי.

 

לכן לא צריך לשפוט את כל התוכנית לפי פרויקטים בעלי תכנון לקוי. יש גם פרויקטים בהחלט ראויים למיגורים. ממליץ תמיד לבדוק איך ניראים פרויקטים אחרים של אותו קבלן במידה וזכיתם. אצל כל הקבלים הגדולים שמשתתפים בפרויקט, יש באתר רשימת דירות עם תכנונים, מחירים וכד'.

עריכה אחרונה ב-2 ליולי, 2018 על ידי tzvipper

[sperial]

שירותים עם וונטה זה בסך הכל עוד צרכני חשמל. הבעיה הגדולה בכיוון אויר אחד בדירה זה שצריך להפעיל מזגן כמעט כל השנה כי אין משב אויר בתוך הבית.

צרכני חשמל זניחים של כמה עשרות ואטים כמה דקות ביום.

 

עניין החלונות (כיווני אויר, חלונות הפונים לפירים וכו') קריטי ומהווה סיבה לפסילה של הדירה עוד בשלב הפרוספקט.

[SlowRide]

^ הוונטה זה זניח, מזגנים לא.

וזה עוד לפני שמדברים על אור טבעי.

עריכה אחרונה ב-2 ליולי, 2018 על ידי SlowRide