מחיר למשתכן (או למסתכן?) - מוכרים דירות שלא קיבלו אישור בניה

[tzvipper]

הנה בדיוק כתבה על מצב היתרי בניה של המשתכן: https://www.calcalist.co.il/real_estate/articles/0,7340,L-3742072,00.html?ref=ynet

 

רק שליש קיבלו היתר, חצי אפילו לא הגישו.

 

אני חושש אם מישהו זכה בפרויקט שעדיין לא הגישו בקשה להיתר בניה, תקח לו לכל הפחות 4 שנים לקבל את הדירה אם הבקשה להיתר תוגש ממש בקרוב. כלומר אם זה המצב עכשיו, מישהו יקבל את הדירה שלו ב2022~2023. זה המון זמן להמתין. במחיר דומה אפשר לקנות דירה על הנייר מקבלן והדירה עוד תהיה מוכנה יותר מהר מהמשתכן.

[ישה]

לו אני כחלון

 

אין הצמדה למדד עד שלא עולים על הקרקע, אחרי שיש ביד כבר היתר בניה מאושר.

 

כך אין כדאיות במשיכת זמן מצד הקבלן.

[פינדר]

יש פה סוג של סתירה פנימית בתוכנית "למשתכן".

התוכנית נועדה להוריד את מחירי הדירות.

אז קבלן ניגש למכרז, כשהוא מקבל צ'ופר, למכור חלק מהדירות בשוק החופשי.

אבל התוכנית הזו כבר גרמה לעצירה במכירות בשוק החופשי, מה שאמור להתבטא בירידת מחירים.

ועכשיו פתאום ה"צ'ופר" כבר שווה הרבה פחות, בטח כשמדובר בפרוייקטים בפריפריה, וכל הפרויקט הופך לפחות רווחי, אם בכלל.

[iluxxxa]

אני לא יודע כמה מכם ראו ליווי פרויקט מהחלום ועד המפתח. יש כאן טעות בהבנה.

 

שים לב למכרז במודיעין. הקבלן ברח לפרויקט שרק חלקו מיועד לדיור בר השגה. שאר הדירות היו אמורות להימכר בקרוב ל20K למ"ר, ולא כמו במכרז בבית שאן שמחיר המכירה הינו פחות מעלות הבנייה (!).

 

אף אחד מהקבלנים או היזמים לא עובד לשם שמיים.

 

המיסוי, עלויות המימון, הרגולציה, התכנון והיועצים עוד לפני שעלית על הקרקע, מסתכמים במיליונים שצריך לשים על השולחן.

 

אני בעד הורדת המחירים וחייב שזה יקרה. יחד עם זאת, אי אפשר לקרוע את הקבלן במיסוי ורגולציה כבדים ומצד שני לאלץ אותו למכור במחיר הפסד.

אני עדיין לא מבין למה דירה קטנה בהכרח לא רווחית לקבלן. בדירה קטנה יש מטבח קטן יותר, ויש פחות תאי שירותים\תאי רחצה. בנוסף, המחיר של דירה בגודל של 50 מ"ר הוא לא חצי מדירה בגודל של 100 מ"ר, אלא יותר.

לפני 20 ו 30 שנה כן בנו דירות כאלה, אז זה כן היה רווחי ועכשיו כבר לא?

[ChemGuy85]

אם אינני טועה עד שנות ה-80 כמעט כל חברות הבנייה בישראל היו בבעלות ממשלתית. החברות הוקמו במטרה להוציא לפועל מדיניות כלשהי ושיקולים של כדאיות כלכלית היו משניים.

 

דירות קטנות כנראה פחות משתלמות ליזמים מאחר ועלויות תכנון, יעוץ וטיפול ברגולציה של דירת 2 חדרים זהה לדירה של 6 חדרים. בנוסף רשויות מקומיות פשוט לא מאפשרות הקמה של דירות פחות מ-4 חדרים.

 

העובדה שיש בישראל הרבה מאוד קשישים, רווקים, גרושים וחד הורים שצריכים קורת גג קטנה במחיר נגיש לא מעניינת אף אחד. בישראל מי שלא הולך בתלם אוכל אותה.

עריכה אחרונה ב-11 ליולי, 2018 על ידי ChemGuy85

[natco]

הנה בדיוק כתבה על מצב היתרי בניה של המשתכן

מתוך הכתבה:

חשוב לזכור שמרגע שתוגש הבקשה ועד קבלת האישור המיוחל תחלוף לפחות חצי שנה, ואולי שנה ויותר.

:roflmao:

אחת הבדיחות הטובות ששמעתי לאחרונה. חצי שנה-שנה? אולי בבניה פרטית, בתבעו"ת וותיקות, כשכבר יש פיתוח ובתים בנויים מסביב.

בתבעו"ת חדשות, בבנייה מאסיבית, (גם לא מחיר למשתכנז, יש לי כמה כאלה, במכרזי מנהל ואדמות פרטיות, רגילים לחלוטין, באיזור השרון) כשאין פיתוח (ולרוב אין אפילו תכנית פיתוח מאושרת) זה לוקח 3 שנים במקרה הטוב לקבל היתר.

 

לגבי שאלת הדירות הקטנות, הנה סיבה אחת קטנה:

התב"ע קובעת מס' יחידות דיור ושטח מותר לבנייה.

מתוך כך, נגזר המחיר שמשלם היזם על המגרש.

אם יבנה דירות קטנות וזולות, הוא לא ינצל את כל אחוזי הבנייה= יפסיד כסף. והרבה.

תיקון כחלון לתקנת שבס (מה שידוע כ-"שבס כחלון") מנסה לתקן זאת ע"י תוספת שטחים ויח"ד, בהתניה של בניית דירות קטנות בתוספת שתתקבל (דירות של 75 ו-120 מ"ר)

עריכה אחרונה ב-12 ליולי, 2018 על ידי natco

[NirLevi]

אני עדיין לא מבין למה דירה קטנה בהכרח לא רווחית לקבלן. בדירה קטנה יש מטבח קטן יותר, ויש פחות תאי שירותים\תאי רחצה. בנוסף, המחיר של דירה בגודל של 50 מ"ר הוא לא חצי מדירה בגודל של 100 מ"ר, אלא יותר.

לפני 20 ו 30 שנה כן בנו דירות כאלה, אז זה כן היה רווחי ועכשיו כבר לא?

אתה מוזמן להסתכל בפרויקטים החדשים במרכז ירושלים לדוגמא, ששם שווי מ"ר בנוי הינו בסביבות 40-45K.

לפחות 90% מהדירות הן 3 חד'.

 

באזורים בהם השווי למ"ר נמוך, אין כמעט כדאיות כלכלית לבנות דירות קטנות, גם עקב העובדה שבאזורים האלו התכניות שחלות בד"כ "מכוונות" לדירות גדולות.

עריכה אחרונה ב-12 ליולי, 2018 על ידי NirLevi

[tzvipper]

זה לוקח 3 שנים במקרה הטוב לקבל היתר.

כלומר לפחות 6~7 שנים על למסירות דירות. וואו, זה מטורף. מה שעצוב הוא שהזוכים יוצאים כביכול ממעגל הביקוש, כאשר בפועל הם לא.

 

כלומר כאשר האנשים יבינו שלא יצא מזה כלום, הם יחזרו לשוק החופשי ותהיה עליית מחירים חדה בעקבות הביקוש.

[Fitch]

מה שעצוב הוא שהזוכים יוצאים כביכול ממעגל הביקוש, כאשר בפועל הם לא.

זה בדיוק הג'וקר של פולקמן את כחלון.

[ChemGuy85]

האמת מגיע לאותם רוכשים לאכול חצץ.

[tzvipper]

ChemGuy85, למה אתה אומר דבר כזה? הרוכשים לא אשמים. שיווקו להם חלום שניראה מדהים מבחינה רעיונית "על הנייר" - על פניו לקנות דירה ראשונה בהנחה משמעותית ובכך למעשה לאפשר לזוגות צעירים לקנות דירה.

 

בפועל, כל אחד שהולך על התחייבות כלכלית כה ארוכת טווח צריך לעשות את שיעורי הבית שלו, בלי קשר מה הוא קונה וממי. סקר שוק, תב"ע, ללמוד דוחות פיננסיים של הקבלן בהם אפשר לקבל מושג מתי הבניה צפיה להתחיל וכד' זה חלק מהעינין בכל פרויקט חדש.

[ChemGuy85]

מגיע להם כי הם חשבו שחבורה של פקידים אפורים יפתרו את בעיות הדיור במדינת ישראל. אנשים עדיין לא הפנימו שכל התערבות ממשלתית עושה יותר נזק מתועלת.

[Fitch]

אתמול בחצות הסתיימה ההרשמה להגרלת יולי 2018. למעלה מ-17 אלף משקי בית נרשמו להגרלות השונות. התוצאות צפויות להתפרסם ב-31 ליולי 2018.

עם סיום הבדיקות, יחל תהליך ההגרלות שבסיומו צפויים כ-4,300 משקי בית נוספים להתבשר כי זכו בהגרלה, ויתווספו לכ-50,000 משקי בית נוספים שכבר זכו בזכות לדירה.

[BarryG]

לו אני כחלון

 

אין הצמדה למדד עד שלא עולים על הקרקע, אחרי שיש ביד כבר היתר בניה מאושר.

 

כך אין כדאיות במשיכת זמן מצד הקבלן.

העיכוב בדרך כלל לא בגלל הקבלנים אלא בגלל ששיווקו קרקע שלא מוכנה להיתר.

לי יש הצעה אחרת- הצמדה רק על עלות הבניה (נגיד, לפי דוח 0), ולא על כל המחיר. היזמים לא יכולים להגיד שהם נפגעים מזה.

[tzvipper]

כל התוכנית הזאת היא כזאת שאת התוצאות שלה אנחנו רואים - ים של בעיות, לא ברור מתי ברוב הפקוירטים הדירות ימסרו לקונים וכד'.

 

בפועל, הפתרון היה צריך להיות מע"מ 0 ו/או מענק (בפריפרייה?). זה משקף את ההנחה המקסימלית פחות או יותר במרבית הפרויקטים. כל זה בלי צורך לשלם מדד תשומת בנייה של 6 שנים מרגע זכיית הקבלן וכד'.

 

מענין כמה אנשים באמת נהנים מהטבה הנוכחית בפועל? כלומר: קנו דירה ואוכלסו, תוך כדי הנחה לאומת דירה דומה בשוק החופשי.

 

לא ברור כיצד יקדמו את כל הבניה החדשה הזאת כאשר יש מחסור בפועלי בינין.