מחיר למשתכן (או למסתכן?) - מוכרים דירות שלא קיבלו אישור בניה

[עידן.]

אם זה היה מוריד פרסומות לגמרי, אולי. לא מתאים לי גם לשלם וגם לראות פרסומות

[hans]

אמ... או פשוט לשלם על תוכן איכותי.

דה מרקר ואיכותי? אהם...

אני דווקא נוטה לשלם על תוכן איכותי, כל עוד הוא לא חדשות. במקרה של דה מרקר ושאר הצהובונים הכלכליים, זה קצת מצחיק.

 

בלי להעליב, כן? דעתי האישית.

[ChemGuy85]

https://www.themarker.com/realestate/.premium-1.6450171

 

מה זה?! התעוררו אחרי 3 שנים שזה לא חוקי? מה נראה לכם, עיכוב ביורוקרטי של שבוע-שבועיים או ישבית את התכנית לזמן ארוך יותר?

 

איזה חובבנות... לא להאמין.

 

איפה כל שומרי הסף? איפה כל היועצים? אפילו אני בתור איש מקצוע בתחילת הדרך יודע שחייבים לקבל היתר בשביל לערוך הגרלה.

 

וכרגיל הציבור ישלם.

 

ביזיון.

[arco1]

אתמול חשף TheMarker כי ההגרלות שמקיימת הממשלה בתוכנית מחיר למשתכן לא זכו מעולם להיתר כמתבקש בחוק. בעקבות כך מעריכים מומחים משפטיים כי המדינה תהיה חשופה לתביעות מצד זכאי התוכנית - וכי ההגרלה האחרונה, שהתקיימה ביולי ובה הוגרלו 4,200 דירות, עלולה להתבטל.

לדברי עו"ד ד"ר דותן ברוך - ראש מחלקת אינטרנט במשרד עורכי הדין ברנע המתמחה בגיימינג, הימורים ומסחר אלקטרוני -

המדינה כשלה בהסדרת חוקיותן של ההגרלות וכעת היא עלולה להיות חשופה לתביעות בנושא.

מהי הבעיה החוקית עם הגרלות מחיר למשתכן עד כה?

ברוך: "על פי חוק העונשין, יש חובה להוציא היתר לקיום הגרלה - ואין זה משנה באיזו הגרלה מדובר. המועצה להסדר ההימורים בספורט פועלת על פי חוק, הגרלות הטוטו והלוטו מוסדרות אף הן בהיתר, ואני לא מכיר מצב שבו המדינה נהנית מפטור בנושא הזה".

במשרד השיכון טוענים כי עד כה היתה בידיהם עמדה של משרד המשפטים שלפיה הם פטורים מקבלת היתר לקיום הגרלות.

"העמדה הזאת איננה עומדת במבחן החוק, ולכן אם היתה חוות דעת כזאת, אני מעריך שהיא אינה עומדת במבחן החוקיות. במלים אחרות, אני מעריך כי זכאי התוכנית שהפסידו בהגרלות, למשל, מחזיקים בעילה לתביעה".

המדינה טוענת שלא מדובר בהגרלות שיש בהן סכנה להתמכרות כמו בהימורים, אז איפה הבעיה?

"האיסור הפלילי על קיום הגרלות בישראל מתמקד בשני רכיבים בלבד: אם יש רכיב של מזל בהגרלה; ואם יש אפשרות לזכות בפרס כתוצאה ממנה. במקרה של מחיר למשתכן, שני הרכיבים הללו מתקיימים. הטיעון שעליו נשענת המדינה, שלפיו האיסור על הגרלות נובע מסוגיות של התמכרות, איננו רלוונטי, משום שהחוק לא עוסק בכך בסוגיות של הוצאת היתר".

- פרסומת -

מה המשמעות החוקית של הסוגיה, ומה תעשה המדינה כעת כדי להסדיר את הנושא?

"מהפן של חוק העונשין, מי שהיה מעורב בנושא הזה לכאורה עבר עבירה. אני אמנם מתקשה להאמין שיעמידו אנשים לדין, אך במישור המינהלי בהחלט יש בעיה עם האופן שבו פעלה המדינה, ולהערכתי היא תהיה חשופה לתביעות.

"אני מניח שכעת המדינה תפעל במהירות להוצאת היתר שיחול רטרואקטיבית, אף על פי שאפשרות כזאת אינה מעוגנת בחוק. בכל מקרה, אין ספק שהמדינה נתונה בבעיה מבחינה משפטית".

מה בנוגע להגרלה שנערכה ביולי, שבה הוגרלו 4,200 דירות אך טרם נחתמו חוזי מכר?

"ההיקף של ההגרלות הוא בהחלט משמעותי. בוצעו הגרלות של אלפי דירות, ויש זוגות צעירים שהשתתפו בהגרלות האלה. אולי חלק מהם הפסיד הזדמנות אחרת לרכישת דירה בזמן שהמתין לתוצאות ההגרלה. מדובר על פה על מספרים משמעותיים בשוק הדיור, לא על דירות בודדות.

"לגופו של עניין, המצב שנוצר הוא שהזוכים השיגו נכס בעל ערך כלכלי, ואילו המפסידים עשויים לדרוש כעת לערוך את ההגרלה מחדש - כל עוד לא נחתמו חוזי מכר. אני מעריך כי יש אפשרות שהמדינה תבטל את ההגרלה או תיערך למתן פיצוי, אך הדבר יצטרך להיבחן על ידי הגורמים הרשמיים. במישור המשפטי - יש כאן בעיה רצינית".

האם זכאי מחיר למשתכן שלא זכו בהגרלות יוכלו לתבוע את המדינה בשל כך?

"אני סבור שהתשובה לכך חיובית. להערכתי, אדם שהמתין להגרלה כלשהי ונגרמו לו נזקים כלכליים בגלל זה מחזיק בעילה לתביעה. צריך גם לבחון כיצד בוצעו ההגרלות ואם הן עמדו בתקנון מפורט, משום שבעת קבלת היתר לעריכת הגרלה יש גם פרוטוקול המפרט כיצד יש לבצע את ההגרלה. מכאן, שאם לא התקבל מעולם היתר - כלל לא בטוח שההגרלה עצמה בוצעה כדין".

"חובה להוציא היתר, אך ניתן זמן להתארגן"

ברוך מתייחס בדבריו לכך שבשלוש השנים האחרונות ערכה המדינה הגרלות של מחיר למשתכן ללא היתר, תחת עמדה מקצועית של משרד המשפטים שלפיה המדינה פטורה מהיתר לקיום הגרלות.

מקורות במשרד האוצר אומרים כי עמדתו המשפטית של המשרד בהקשר זה היא כי הגרלות מחיר למשתכן אינן מוגדרות כהגרלות, אלא מהוות שיטה לחלוקת הקצאות בקרקע בלבד.

מתקנון ההגרלות הרשמי של תוכנית מחיר למשתכן, שעודכן בפברואר 2018, עולה כי המשתתפים ממוספרים בהתאם לסדר הגרלתם; צוות ההגרלות מנהל פרוטוקול הגרלה; והתהליך כולו מבוצע באמצעות תוכנה ממוחשבת, בפיקוח צוות ההגרלות ומשרד רו"ח חיצוני.

ואולם העמדה הנוכחית של האוצר אינה מגובה עוד בהסכמה של משרד המשפטים - שכבר הודיע כי מדיניותו השתנתה וכי יש צורך בהיתר לקיום הגרלות מחיר למשתכן. עם זאת, עד כה לא יצאה הנחיה רשמית בעניין. לפי הערכות, לא מן הנמנע כי היועץ המשפטי לממשלה, אביחי מנדלבליט, יידרש להכריע בסוגיה.

שאלת הצורך בהיתר אינה חדשה: בדצמבר 2016 השיב משרד האוצר לאזרח שפנה אליו בעניין ההגרלות כי "הנושא נבדק כבר בשלבים המוקדמים של גיבוש מודל ההפעלה של מכרזי מחיר למשתכן. הבחינה שנעשתה, בתיאום עם משרד האוצר, העלתה כי הגרלות מחיר למשתכן אינן הגרלות מהסוג הטעון היתר".

ממשרד המשפטים נמסר: "לפני כמה חודשים התקיים במשרד המשפטים דיון בהשתתפות נציגי משרדי האוצר והשיכון, בעקבות פנייה נקודתית שהתקבלה מהאוצר. בישיבה נבחן מחדש הצורך בהוצאת היתרים לשם עריכת ההגרלות. בסיומה הובהר למשרדים כי לאחר בחינה מחודשת הוחלט על שינוי המדיניות, וכי תוטל על המשרדים הרלוונטיים החובה לפעול להוצאת היתרים.עם זאת, תינתן למשרדים תקופת זמן לצורך התארגנות. לאחר בחינה ראשונית, על פניו לא צפויה פגיעה במעמדן של ההגרלות שכבר נערכו ומשרד המשפטים בוודאי לא ימליץ או יתמוך בעמדה משפטית המבקשת לבטלן".

ממשרד השיכון נמסר: "משרד הבינוי והשיכון פעל ופועל על דעת כל משרדי הממשלה הרלוונטיים לרבות משרד המשפטים. נציין, כי לא נפל שום פגם בביצוע הגרלות מחיר למשתכן, וההגרלות ממשיכות כסדרן. כל ההגרלות שבוצעו הינן חוקיות לרבות הגרלת יולי. המשרד נמצא כעת בתקופת התארגנות לצורך יישום הנחייתו החדשה של משרד המשפטים".

 

כתבה שיצאה למחרת הכתבה הראשונה. נראה לי שלא יהיה עיכוב משמעותי.

[ישה]

כמה שטויות

 

המדינה אינה בעלת הבית של הקרקעות

 

הקרקעות שייכות לתושבי המדינה, המדינה רק מנהלת את הקרקעות.

 

ולכן כל תוכנית שבאה להסדיר אספקת דירות לתושבי המדינה מבורכת.

 

אם צריך לשנות לשפר - סחטיין

 

אבל לאמר כי זו תוכנית לבחירות או כל מיני חוכמולוגיה.

 

כתבתי למעלה

 

שטויות.

[arco1]

זכור לי שמישהו רשם לי ש-17K למטר במחיר למשתכן במורדות ארנונה זה בכלל לא מחיר הזוי.. והנה, בתל אביב כנראה המחיר יהיה 15.3K. איך הדבר ייתכן? בירושלים המחיר צריך להיות עד 13K, כמו בשכונות של החרדים.

 

https://www.calcalist.co.il/real_estate/articles/0,7340,L-3745652,00.html

[arco1]

עבודה יסודית, FITCH. אם תחפש פעם אפשרויות תעסוקה חדשות..

מה שחשוב, זה:

[ATTACH=CONFIG]508874[/ATTACH]

בדיוק כמו שחשבתי. אין פרצלציה ואין תב"ע מפורטת.

לפי מה שקולקר אפשטיין רוצים שם (אגב, אחד המשרדים הטובים!), זה יקח עוד שנים.

מה גם, שהם הכניסו את ה"עז" של שימור. יאריך את העניין בעוד אי-אלו חודשים (תיק תיעוד מפורט וכו')

 

שוב, התכנון של קולקר אפשטיין נראה מצויין. בטווח הארוך זו כנראה תהיה שכונה מוצלחת מאד.

(ולא בגלל שאפשטיין הבן למד שנה מתחתי באוניברסיטה )

 

היום פרסמו את ההגרלות של השכונה. בפרטים רשום תאריך מסירת מגרש ב 20.04.2020. זה אומר שמיד אחרי זה תתחיל הבניה או בעצם לא אומר כלום?

[natco]

אם קולקר-אפשטיין יעשו עבודה יסודית, אז בעקרון אפשר לומר שכן.

הם צריכים להכין בקשות להיתר ברגע שתהיה תב"ע מפורטת, וברגע שתהיה תכנית פיתוח מאושרת לשכונה.

יקבלו אישור עקרוני מותנה, יעברו פקע"ר וכל שאר הטופסולוגיה, יכינו בינתים תכניות לביצוע, ובמידה ולא יהיו עיכובים במסירת המגרש, הם יכולים לתזמן את קבלת ההיתר לזמן מסירת המגרש ולהתחיל מיד לבנות.

 

יש לי עכשו על השולחן כמה עשרות יחידות טובות בתב"ע כזו (לא מחיר למשתכן, אבל גם תב"ע שהופשרה לבניה הרבה לפני שאפשר לעלות על הקרקע בפועל) וזה בדיוק מה שאנחנו עושים.

הבעיה העיקרית במקרה הזה, זה שהליווי הבנקאי לא משחרר כסף לתשלום שכ"ט למתכננים ולמקדמות לאגרות בניה (מכיוון שהתכנון מקדים בהרבה זמן את השלבים בשטח), אבל ישנם יזמים שמוכנים לממן מכיסם את הנ"ל (כסף קטן, כמה מאות בודדות של אש"ח), כדי לצטת ראשונים לשיוק, ולעלות ראשונים לשטח.

כך שגם ליזם יש חלק נכבד באם זה יקרה או לא.

[Alkash]

שלום חברים,

מה אתם חושבים על משכנתא תמורת 10% הון עצמי לזוגות צעירים במחיר עד 1.3 מיליון?

הדרך הנכונה או כישלון עתידי חרוץ?

[pooh-bear]

הדרך הנכונה לכישלון עתידי חרוץ.

[sperial]

נראה מפחיד.

 

כמובן שמצריך בדיקת הנסיבות הפרטניות של הרוכש\ים.

[redroze]

בעבר היה מקובל אפילו יותר ועדיין לא נפלו השמיים.

ה"בעיה" היא בהגבלת הסכום ל-1.3 מיליון ש"ח.

ברור שאני מבין את הסיבה הלגיטימית להגבלה, אבל זה דוחק את מי שרוצה לממש את ההטבה לרכוש את הדירה בפריפריה. מה לעשות שרוב האוכלוסיה לא רוצה לגור בפריפריה. לכן בדיוק כמו ההטבה של מחיר למשתכן, גם ההטבה הזו תגרום ל30-50% מממשי ההטבה להפוך למשקיעים בעל כורכם (להשכיר ולשכור).

אני הייתי מוסיף להטבה הזו הגבלה שהזוכה חייב לגור בדירה אבל זה לא יעבור בג"ץ (גם במחיר למשתכן זה לא עבר).

[pooh-bear]

זה כמו לכבות אש עם נפט, או לפתור האנגאובר עם וודקה.

 

לא יודע מתי זה "בעבר", אני מניח שמדובר על תקופה שמחירי הדיור היו נמוכים יותר, ואיתם גם ההלוואות.

 

מעבר לזה שפיתרון כזה מכניס עוד ביקוש לשוק (=עליית מחירים), הוא גם עשוי לחרב להרבה מאוד רוכשים את כל עתידם (כי אין כמו לשלם משכנתה ל-40 שנה בשביל דירת 4 חדרים בפריפריה).

 

זה בסך הכל אומר שהבחירות מתקרבות, ומישהו רוצה להראות שהוא "עושה משהו". טווח קצר קלאסי.

[ישה]

המשמעות של לקיחת משכנתא "נמוכה" של 1.2 מיליון ש"ח זה החזר ראשוני של כ 5500-6000 ש"ח כתלות בריביות שיקבלו.

 

בתמהיל של 400K בפריים ל 30 שנה ו 800K בקל"צ ל 25 שנה.

 

אם הפריים יעלה ( והוא יעלה ) ההחזר החודשי יכול להגיע קרוב ל 7000 ש"ח.

 

לא רואה זוגות צעירים רבים שעומדים בכך.

 

כמובן אם "היועצים" בבנק ימליצו גם על מסלול משתנה צמוד , שלא נדע.

 

פרט לאמור לעיל התוכנית מעולה לאלה שההון העצמי שלהם אפסי אבל באופק הם יקבלו משכורות גבוהות יותר / ירושות וכו'.

[oryo]

״אדוני שר האוצר, יש בעיה בשוק הדיור! נק׳ החיתוך בעקומת ביקוש/היצע מתכנסת למחירים גבוהים מאוד!״

- קיבלתי. מטפל.

* מעלה את הביקוש *