מחיר למשתכן (או למסתכן?) - מוכרים דירות שלא קיבלו אישור בניה

[misterb]

אתה משלם ריבית על הסכום שלקחת בפועל, המשכנתא מדורגת, אז לא כל הסכום הוא ל-25 שנה. אם תשלם הכל בהתחלה, אז יהיו לך 25 שנה של ריבית על כל הסכום. אם תשלם במדורג תשלם במשך שנתיים ריבית רק על החלק שמשכת בפועל ולא על כל הסכום, ואז עוד 23 שנה ריבית על הכל. וזה דומה למצב שבו אתה משלם את המדד על היתרה שלא שולמה עדיין, השאלה איפה הריבית יותר גבוהה, וזה קצת קשה לחיזוי, אבל יותר סביר שהריבית על המשכנתא יותר גבוהה.

[misterb]

לפי הציטוט של מיסטרבי היא ממש לא רחוקה. תוך 45 ימים מרגע חתימה על החוזה כבר צריך לקחת. אין לי 27% הון עצמי לפרוייקטים שנרשמתי אליהם. אם המחיר היה 800000 אולי הייתי מגרד 27% אבל אני מבין שבהתחלה התשלום יהיה נמוך, זה טוב.

 

יפה כל הכבוד, עשית בשכל. אני מרגיש מטומטם שלא נרשמתי לסדרה א, אז שלא התעניינתי בכלל בנושא בגילגול הראשון של התכנית, הכינוי צריך להיות יותר חמור.

 

האמת שאצלי זה קצת שונה, אולי יש פה טעות בכתבה, אבל אצלי זה 7% בחתימה, ועוד 13% אחרי 45 יום. כלומר 20% סה"כ.

הפעימה הבאה חודשיים אחרי, עוד 10%, ואז 10% כל 4 חודשים עד למסירה.

[avargel]

אתה משלם ריבית על הסכום שלקחת בפועל, המשכנתא מדורגת, אז לא כל הסכום הוא ל-25 שנה. אם תשלם הכל בהתחלה, אז יהיו לך 25 שנה של ריבית על כל הסכום. אם תשלם במדורג תשלם במשך שנתיים ריבית רק על החלק שמשכת בפועל ולא על כל הסכום, ואז עוד 23 שנה ריבית על הכל. וזה דומה למצב שבו אתה משלם את המדד על היתרה שלא שולמה עדיין, השאלה איפה הריבית יותר גבוהה, וזה קצת קשה לחיזוי, אבל יותר סביר שהריבית על המשכנתא יותר גבוהה.

 

לא נכון

 

עשית סלט עם גרייס חלקי.

 

 

באופן רגיל, נניח שלקחת סכום לתקופה של 20 שנה, את חלקו לקחת היום ואת המנה הנוספת לקחת עוד שנתיים, אז מה שלקחת היום יסתיים בעוד 20 שנים, ומה שתיקח בעוד שנתיים יסתיים בעוד 20 שנים מיום הלקיחה (היינו 22 שנים מהיום)

 

על שני החלקים תשלם ריבית ל20 שנה בדיוק.

 

מה שאתה תיארת נכון למקרה שבמשך שנתיים אתה משלם רק ריבית ואז משלם קרן + ריבית לעוד 18 שנים. זה נקרא גרייס חלקי.

[misterb]

אוקיי, אני חדש בתחום אז יש מצב שאתה צודק

אז אם ככה - בהנחה ואין לי בעיה עם תשלום ההחזר החודשי - כדאי לקחת את כל המשכנתא כמה שיותר מוקדם ולהמנע מההצמדה למדד? (ההנחה היא שאין סיכון מבחינת הקבלן כי יש בנק מלווה ולקבלן יש מוניטין מצויין).

[avargel]

כן. רק לוודא עם הקבלן שאכן בהקדמת תשלומים ההצמדה למדד תיחסך (בזמנו חלק מהקבלנים לא חפצו בזה, כי ממילא הכסף לא הולך אליהם אלא ישירות לבנק המלווה שמשחרר להם לפי התקדמות הבניה, אז הם העדיפו להרוויח עוד כמה שקלים על המדד.)

 

אני השארתי בכל מקרה 10% למסירת מפתח מכל מיני סיבות.

[Fitch]

כמה שידוע לי, אי אפשר להקדים תשלומים במשתכן. גם לקבלן אין שום אינטרס בזה.

[misterb]

לפי החוק במחיר למשתכן אפשר לבקש בכתב מהקבלן להקדים תשלומים והוא צריך לאשר תוך 10 ימים אם מקובל עליו (לא חייב).

במקרה שלי הוא כן מאשר.

[Fitch]

מוזר.

למה שירצה להפסיד את ההצמדה לתשומות?

הרי אין לו עלויות מימון ו/או שיווק כי הכל בערבות והכל משווק בלי כאסף.

[misterb]

למה אין לו עלויות מימון? הבנק ערב לכסף אבל לא נותן אותו חינם.

[Fitch]

סיכון מופחת = כסף יותר זול.

[avargel]

כמה שידוע לי, אי אפשר להקדים תשלומים במשתכן. גם לקבלן אין שום אינטרס בזה.

 

כאמור, אני הקדמתי, במשתכן.

[Fitch]

המשתכן שלך זה סיפור אחר...(למזלך )

[arco1]

האמת שאצלי זה קצת שונה, אולי יש פה טעות בכתבה, אבל אצלי זה 7% בחתימה, ועוד 13% אחרי 45 יום. כלומר 20% סה"כ.

הפעימה הבאה חודשיים אחרי, עוד 10%, ואז 10% כל 4 חודשים עד למסירה.

 

שאלתי קרוב משפחה שזכה והוא אמר שאצלו זה היה 7% ואז 14% אחרי 45 יום. כנראה הנתון הזה משתנה?

 

לפי החוק במחיר למשתכן אפשר לבקש בכתב מהקבלן להקדים תשלומים והוא צריך לאשר תוך 10 ימים אם מקובל עליו (לא חייב).

במקרה שלי הוא כן מאשר.

 

אצל אותו קרוב משפחה הקבלן לא הסכים..

[Eily]

הקבלן יכול להסכים להקדים תשלומים (מתוך רצון טוב, יכול להיות שיש לו גם עניין להקדים תשלומים, אבל לפעמים תנאי התשלום הם כאלה שלא כדאי לקבלן להקדים תשלומים בשל מדד תשומות הבניה).

 

בעבר הקבלן היה קובע את פריסת התשלומים בתוך גבולות גזרה מסויימים, לפני שנה הוחלט על פריסת תשלומים אחידה - לא מצאתי סימוכין לכך באתר הרשמי, רק כתבות.

 

אין אפלית בני זוג לא נשואים בהשתתפות בתכנית, צריך לצרף תצהיר (נוטריוני) בעת הוצאת אישור הזכאות להרשמה.

גם למיטב ידיעתי אין מניעה על לקיחת משכנתא לבני זוג כנ"ל.

 

אגב, התשלום הראשון ממש לא בעת הזכייה אלא בעת בחירת דירה וחתימה על חוזה, שזה יכול להיות גם שנה לאחר הזכייה. לרוב יש מספיק זמן בין הזכייה לבין בחירת הדירה כדי להחליט אם הזכיה הזאת מתאימה לך או לא.

המידע הזה זמין ב"שאלות נפוצות" באתר הרשמי של התוכנית. לא הייתי קורא למעבר על שאלות אלה "חפירה לעומק".

בהצלחה!

[arco1]

יש עכשיו פרוייקטים שמסירת המגרש היא בכלל ביולי 2020, כמעט בעוד שנתיים. כנראה מועד בחירת הדירות יהיה סמוך לתאריך זה, נכון? יש עוד זמן גם שהמחירים יקרסו ואז אפשר לוותר על הזכיה ולקנות בשוק החופשי.