מחיר למשתכן (או למסתכן?) - מוכרים דירות שלא קיבלו אישור בניה

[יבגניפ]

איך קשור חוק המזומן לעניין הזה?

דיברת על זכויות. הבאתי דוגמא של רגולטור שקבע משהו אחר.

והנקודה היא שטענות של "זה זכותם" זו לא איזו הוכחה לצדק. זו תפיסת עולם.

כמובן שישראל מלאה בחוקים כאלה, שהמאפיין העיקרי שלהם הוא הגבלה / הכרח במקום עידוד / ניתוב ע"י הפיכת האלטרנטיבה ללא משתלמת (או ע"י ענישה, או ע"י הטבות מס / הורדת מס באפיקים מקבילים).

אתה צודק לגמרי.

לגבי "מה זה 'זכותו'" - בדיוק מה שזה נשמע.

בדיוק כמו שאתה או אני יכולים עכשיו לרכוש דירה להשקעה ו/או מנייה אמריקאית, רק כדי להרוויח תשואה מעט יותר גבוהה מהמקובל בארץ, כך יכול לעשות גם משקיע זר.

לא מדובר בחוקים ביולוגים או פיזיקליים. מדובר בתולדה של חקיקה.

אם הרגולטור האמריקאי יחליט שזה לא מתאים לו - תחסם.

הטענה "זו היא זכות" הופכת ללא רלוונטית ברגע שיש חוק שמונע את זה.

וזו היא גם זכותי בתור אזרח ישראלי לבקש ממי שאני מצביע לו (שיט, עכשיו יש לי סיבה להצביע) למנוע את הפיכתה של מרכז ת"א לעיר רפאים שמשתמשת רק תושבי חוץ ותיירי איירבינבי (תלונה נפוצה, כמו שאתה בטח יודע, בהרבה ערים מרכזיות באירופה).

הרי אם לא היה ביקוש לדירות מושכרות, לא היו משקיעים

לא בהכרח.

יש ביקוש לדירות מושכרות כי אנשים שלעולם לא יהיה להם הון עצמי מינימאלי נדרש לדירשה.

ויש משקיעים כי הם מצפים שהמחירים יעלו ובבוא היום הם ירוויחו על הנכס.

 

ושוב, אני לא חושב שדירה ואייפון חדש זה אותו הדבר.

 

כשאני קונה אייפון, אני צריך להביא כסף.

כשאני שוכר דירה, אני גם צריך להוכיח שאני ראוי.

יש תאוריות שהן יפות לשיעורי כלכלה, אבל המציאות לא ממש עובדת ככה. ביקוש שנובע מחוסר ברירה זו חיה קצת שונה.

[Fitch]

מספרים על דירות שעומדות נטושות רוב השנה, כי מי שקנה אותן זה תושבי חוץ שבאים לפה פעם בשנה לשבוע. גם זה משקיעים שהייתי שמח אם המדינה היתה מונעת מהם את הרכישה, לדוגמא.

 

שמעתי שיש אנשים שיש להם 106רעלי כרכב שלישי, והם נוסעים עליה 2000 ק"מ בשנה.

גם זה משקיעים שהייתי שמח אם המדינה היתה מונעת מהם את הרכישה, לדוגמא.

[יבגניפ]

אתה יכול להיות ציני עד מחר בבוקר.

זה שמשהו נראה לך או למגיבים אחרים כאן כאיזו זכות טבעית שאין לפגוע בה - זו בסך הכל דעה. לא חוק פיזיקלי. גם אם זה נורא לא מסתדר ונראה לא הגיוני שאפשר להעביר הגבלה על חופש הקניין פה, בטח לאזרחים זרים וכו׳.

ואפשר לכתוב מאות עמודים על זה שדיור זה מוצר מאוד מאוד שונה ממוצרים אחרים.

אז לא. המוני בניינים חצי נטושים בעיר היחידה בישראל, זה לא בדיוק כמו ראלי 106.

[Fitch]

המדינה גם מכניסה כסף וגם אולי מקווה שהאנשים האלה יעלו בסופו של דבר ארצה.

לא רואה מה האינטרס של המדינה למנוע את זה. ובשביל חוק או רגולציה צריך אינטרס.

[יבגניפ]

חלק מאוד גדול מהעסקאות האלו נעשו במזומן.

זה כבר לא יקרה.

 

מה האינטרס? אותו האינטרס שהיה כשניסו להעביר את המיסוי על דירה שלישית (ואני לא אומר שהמיסוי הזה זה רעיון טוב), או כשהחליטו להגריל דירות במחיר למשתכן (ואני גם לא אומר שזו תוכנית טובה). ומעבר לזה, לפחות בתאוריה גם רצון הבוחרים - אם יש או יהיו מספיק כאלו שלא ירצו לראות את מרכז ת״א הופכת לפארק שעשועים ענק שבו יש רק או airbnb או דירות של מיליונרים מצרפת.

 

וכן, אני יודע שהאידאל זה פשוט לבנות יותר.

[tzvipper]

הבעיה יותר עמוקה מקניית דירה להשקעה, מס על דירה שלישית וכד'.

הפתרון לבעית דיור צריך להיות לא קניית דירה ולא מחיר למשתכן. אלא דירות להשכרה. כי גם דיור מוזל, זה התחייבות ל30 שנה, פשוט ליותר אנשים, שאחרת היו גרים בשכירות.

הבעיה היא שדירות להשכרה רובן בארץ, הן של משקעים פרטיים ולשוכרים אין זכויות. בעל הדירה יכול לעשות מה שבא לו, אין ללקוח שלו שום זכויות.

 

במדינות רבות באירופה ובארה"ב יש בינינים רבים ושלמים שהם רק למטרות השכרה ויש רגולצייה שמגינה על השוכרים. לא יכולים לעלות מחיר בכמה שבא להם, לא יכולים סתם ככה להעיף דיירים. מתחלף דייר - עושים שיפוץ. מתקלקל משהו - באים ומתקנים מיד. חברות אחזקה מטפלות בכל הנושאים האלו.

 

באשר למחיר למשתכן, כבר מוכרים דירות שנישארו להם במלאי למשפרי דיור ולזכאים ללא הגרלה.

 

במקום מחיר למשתכן, צריך להיות פטור מע"מ לדירה הראשונה. זה לא יכניס את השוק לקיפאון ואנשים לא ישבו על גדרות.

 

במרכז יש הנחות משמעותיות למחיר למשתכן, אבל מבחר דירות עדיין קטן יחסית. בפריפריה כמעט ואין יתרון במחיר אם לוקחים בחשבון את כל המסביב שצריך לשלם, כמו מדד תשומת בניה החל ממועד שהקבלן זכה בקרקע. אם משווים עם דירה יד שניה, אז לרוב במשתכן יוצא לכל הפחות יקר יותר, לפחות בפריפריה. כמו כן דירות בשוק החופשי בפריסייל, אפשר לקבל הנחות גדולות מאוד, לעיתים יותר ממשתכן כאשר הבינין עוד על הנייר.

 

ההנחה הטובה ביותר שאפשר לקבל במרכז או בפריפריה זה פטור ממע"מ על דירה ראשונה. זה ישקף פחות או יותר את ההנחה המירבית שניתן לקבל במשתכן.

 

צריך להבין שמחיר נמוך למטר לא אומר שהדירה תהיה זולה. הדירה פשוט תהיה ענקית ובמחיר כמו דירה יותר קטנה בשוק החופשי. במקום דירה של 100מטר, פשוט מקבלים דירה 160מטר. גם ארנונה תהיה בהתאם.

 

מעבר לכך, מרגע הזכיה, במרבית הפרוידטים צריך להמתין 4~7 שנים עד לאכלוס. לדוגמא אני גם זכיתי בפרויקט כלשהו, שנה אחרי הזכיה עוד לא היה היתר בניה, לא היה כנס, לא היה כלום. עוד חצי שנה עברה, היתר בניה התקבל רק על חלק מדירות. זה מינימום 5 שנים עד שיהיה אכלוס. אם מתעמקים, אז יש הגבלות על אפשרות להוציא היתר בניה בעקבות תשתיות מסויימות שלא מוכנות.

כדי להשתתף בפרויקטים אחרים, צריך לבטל זכיה ולאבן מה שיש. וזה לא מבטיח זכיה. בסוף אפשר להשאר בלי כלום. זה הימור.

 

איך אפשר לקנות דירה בהימור?

 

פטור ממע"מ זה הפתרון: בלי הימורים, בלי הגרלות, בלי חתול בשק ובלי קיפאון במשק.

 

מעבר לעובדה זו, פרויקטים שאוכלסו, רבים מהם, התשתיות עדיין לא מוכנות, אנשים חיים באתר בניה.

[Fitch]

הבעיה היא שדירות להשכרה רובן בארץ, הן של משקעים פרטיים ולשוכרים אין זכויות. בעל הדירה יכול לעשות מה שבא לו, אין ללקוח שלו שום זכויות.

 

שטויות.

בוא תשכיר לי ב5000 שקל לחודש משהו שלך ששווה 2M ותגיד לי איזה נחמד וסובלני תהיה כלפיי...

[tzvipper]

אתה מתעצבן בדיוק בגלל מה שכתבתי. אם זו הייתה דירה שמראש נבנתה להשכרה, עם רגולציה מתאימה, היא לא הייתה עולה לך 2M, אבל גם לא היית יכול לעשות איתה מה שבא לך, אלא רק להשכיר במחיר מפוקח ולתת שירות לפי הסטנסרט שהרגולצייה מחייבת. אלו בדיוק הדברים שחסרים כדי שהשכרה תהיה משהו פרקטי ונגיש יותר.

 

קריעת משקעים על ידי מיסוי זה לא פתרון.

עריכה אחרונה ב-6 לינואר, 2019 על ידי tzvipper

[יבגניפ]

זה לא שטויות. זה פשוט מלמד ששוק הדיור לא עובד על פי חוקים תאורטים נאיבים של כלכלנים.

 

כשאני רוצה לקנות עגבניה, אני משלם באשראי או מזומן וממשיך הלאה. כשאני רוצה לקנות רכב, ברוב המקרים אני פוגש בסוכנים שמעוניינים למכור יותר ממה שאני מעוניין לקנות (ואם לא, אז הם זוכים לשרשורים כעוסים בקארספורום). אם אני מחליט לקנות אני נותן ערבות כלשהי לכך שאני באמת יכול לשלם, וממשיך הלאה.

 

כשאני בא לראות דירה, אני צריך לשכנע שאני ראוי לשלם. לפני כמה שנים חפשתי דירה עם חבר. ישבנו מול זוג. הגבר ניהל את כל השיחה. האישה נראתה בעיקר מותשת מהנוכחות שלנו. בסוף היום קיבלנו טלפון שלא מתאים. כי היא החליטה ששותפים יכולים לריב ואז הם יצטרכו לחפש שוכרים חדשים. וזה אפילו לא המקרה הכי גרוע או מעצבן שקרה או קורה. שמעתי על מספיק מקרים בהם להגיע להסכם שכירות היה יותר מורכב מלעבור ראיון עבודה.

 

לצד השני, ממה שקראתי וטוענים אותם הכלכלנים הנאיבים, שכירות מטעם המדינה לא ממש עובדת ברוב המקומות בעולם.

[Nemesis]

זה לא שטויות. זה פשוט מלמד ששוק הדיור לא עובד על פי חוקים תאורטים נאיבים של כלכלנים.

 

כשאני רוצה לקנות עגבניה, אני משלם באשראי או מזומן וממשיך הלאה. כשאני רוצה לקנות רכב, ברוב המקרים אני פוגש בסוכנים שמעוניינים למכור יותר ממה שאני מעוניין לקנות (ואם לא, אז הם זוכים לשרשורים כעוסים בקארספורום). אם אני מחליט לקנות אני נותן ערבות כלשהי לכך שאני באמת יכול לשלם, וממשיך הלאה.

 

כשאני בא לראות דירה, אני צריך לשכנע שאני ראוי לשלם. לפני כמה שנים חפשתי דירה עם חבר. ישבנו מול זוג. הגבר ניהל את כל השיחה. האישה נראתה בעיקר מותשת מהנוכחות שלנו. בסוף היום קיבלנו טלפון שלא מתאים. כי היא החליטה ששותפים יכולים לריב ואז הם יצטרכו לחפש שוכרים חדשים. וזה אפילו לא המקרה הכי גרוע או מעצבן שקרה או קורה. שמעתי על מספיק מקרים בהם להגיע להסכם שכירות היה יותר מורכב מלעבור ראיון עבודה.

 

לצד השני, ממה שקראתי וטוענים אותם הכלכלנים הנאיבים, שכירות מטעם המדינה לא ממש עובדת ברוב המקומות בעולם.

 

וזה נפתר מצויין על ידי היצע גדול יותר. כאשר משכיר דירה עומד בפני דירה ריקה מספר חודשים, או המחיר או הדרישות שלו יורדות.

[Fitch]

הכלכלנים נאיבים והמדינה יודעת הכי טוב כמה ובכמה.

 

לא יודע מי הנאיבי פה...

[arco1]

במקום מחיר למשתכן, צריך להיות פטור מע"מ לדירה הראשונה. זה לא יכניס את השוק לקיפאון ואנשים לא ישבו על גדרות.

 

מה רע בלשלב? היום במחיר למשתכן יכולים להשתתף כאלה שהייתה בבעלותם דירה בעבר. או משפרי דיור. אפשר במסגרת התכנית לתת לרוכשי הדירה הראשונה גם פטור ממע"ם. כי המחירים גם במסגרת התוכנית הרבה פעמים גבוהים מאוד. סוף החלטתי לוותר על הרישום לפרוייקט ברמלה שדיברתי עליו קודם, כי פשוט יקר מאוד. כבד עליי לקחת משכנתא של מיליון, סיכון גדול מדי.

[wa11a]

זה לא שטויות. זה פשוט מלמד ששוק הדיור לא עובד על פי חוקים תאורטים נאיבים של כלכלנים.

 

כשאני רוצה לקנות עגבניה, אני משלם באשראי או מזומן וממשיך הלאה. כשאני רוצה לקנות רכב, ברוב המקרים אני פוגש בסוכנים שמעוניינים למכור יותר ממה שאני מעוניין לקנות (ואם לא, אז הם זוכים לשרשורים כעוסים בקארספורום). אם אני מחליט לקנות אני נותן ערבות כלשהי לכך שאני באמת יכול לשלם, וממשיך הלאה.

 

כשאני בא לראות דירה, אני צריך לשכנע שאני ראוי לשלם. לפני כמה שנים חפשתי דירה עם חבר. ישבנו מול זוג. הגבר ניהל את כל השיחה. האישה נראתה בעיקר מותשת מהנוכחות שלנו. בסוף היום קיבלנו טלפון שלא מתאים. כי היא החליטה ששותפים יכולים לריב ואז הם יצטרכו לחפש שוכרים חדשים. וזה אפילו לא המקרה הכי גרוע או מעצבן שקרה או קורה. שמעתי על מספיק מקרים בהם להגיע להסכם שכירות היה יותר מורכב מלעבור ראיון עבודה.

 

לצד השני, ממה שקראתי וטוענים אותם הכלכלנים הנאיבים, שכירות מטעם המדינה לא ממש עובדת ברוב המקומות בעולם.

שכירות מפוקחת או שכירות מטעם המדינה שתיהם פתרונות שנועדו לכישלון.

בנוסף, ברור שבעל דירה לא ירצה להכניס כל אחד לדירה, זה נכס שלו. בוא תספר לי איך אתה תיתן לכל אחד לגור בדירה שלך.

[bagira]

אתה מקבל דירה מסובסדת בשכונה חדשה קרוב לתל אביב בלי למכור את עצמך לבנק ל-30 שנה וחושב על תדמית של העיר? תפוס את ההזדמנות בשתי ידיים. אתה חושב שבבאר יעקב איפה שדירה עולה פי 2.5 יש תדמית יותר טובה? עזוב שטויות. הרימו שכונה חדשה בלי כלום וזהו. אוכלוסיה ישראלית ממוצעת. קרובי משפחה רכשו דירה בבאר יעקב. אני יכול לספר לך סיפורים שיגרמו לשעירות על הראש שלך להזדקר.

 

ברור, שיחטוף מייד את הדירה, אחרי הכל, תדמית השכונה, סוג האוכלוסיה שהיא מושכת וכתוצאה מכך "סיפורים מסמפרי שיער" זה לא רציני, זה לא שאלה השכנים שלו והילדים שלו יורדים לשחק בשכונה הזאת...

 

 

אגב, נדמה לי שדיברנו פה בשרשור על העניין של רכישה המונית של דירות להשקעה/ השכרה (כמו במחיר למשתכן או למשל בחריש) אז למי שמעוניין, היצף דירות להשכרה מטורף בחריש גורם למחיר דירת 4 חדרים חדשה בחריש להיות מוצעות להשכרה ב 2500 ש"ח.

[arco1]

כן, חבל שחריש לא מתאים לי, אחרת הייתי נרשם שם להגרלות.. מחיר למטר היה באיזור 7K. מי שעובד במרחק של עד שעה נסיעה משם, אחלה אופציה. בטח הרבה גם משלמים משכנתא באיזור 2500 או מעט פחות, אז הם לא יפסידו אם ישכירו ב-2500, פשוט לא ירוויחו.

עריכה אחרונה ב-6 לינואר, 2019 על ידי arco1